Bản án 58/2026/DS-ST — Các tranh chấp khác

[1] Về thủ tục tố tụng: Nguyên đơn khởi kiện tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng với bị đơn là ông Nguyễn Tỉnh H có địa chỉ tại phường C, Thành phố Hồ Chí Minh. Căn cứ khoản 3 Điều 26, Điều 35, điểm a khoản 1 Điều 39 của Bộ luật Tố tụng dân sự, Nghị quyết số 81/2025/UBTVQH15 ngày 27/6/2025 của Uỷ ban Thường vụ Quốc hội, vụ án thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án nhân dân khu vực 1 - Thành phố Hồ Chí Minh.

[2] Bị đơn đã được Tòa án triệu tập hợp lệ lần thứ hai nhưng vắng mặt không vì sự kiện bất khả kháng hoặc trở ngại khách quan nên Tòa án vẫn tiến hành xét xử vụ án theo quy định tại điểm b khoản 2 Điều 227 Bộ luật Tố tụng dân sự.

[3] Theo kết quả xác minh của Công an phường C, Thành phố Hồ Chí Minh thì bị đơn có có đăng ký thường trú tại Số A C, phường C, Thành phố Hồ Chí Minh nhưng không cư trú, đi đâu không rõ. Theo kết quả xác minh ngày 11/3/2026 của Phòng quản lý Xuất nhập cảnh Công an Thành phố H thể hiện bị đơn xuất cảnh ngày 18/01/2024 và chưa có thông tin nhập cảnh vào lại Việt Nam. Do việc niêm yết công khai không bảo đảm cho người được cấp, tống đạt, thông báo nhận được thông tin về văn bản cần được cấp, tống đạt, thông báo nên Tòa án nhân dân khu vực 1 - Thành phố Hồ Chí Minh yêu cầu nguyên đơn thực hiện thủ tục thông báo trên phương tiện thông tin đại chúng. Đài tiếng nói Việt Nam đã phát sóng phát thanh theo thỏa thuận với nguyên đơn trên sóng FM tần số 94MHz, 102,7MHz khung giờ từ 06 giờ 30 phút đến 07 giờ và từ 14 giờ 30 phút đến 15 giờ từ ngày 15 tháng 01 năm 2026 đến ngày 17 tháng 01 năm 2026 và đăng trên B1 ngày 10, 11, 12 tháng 01 năm 2026.

[4] Theo quy định tại khoản 4 Điều 91 của Bộ luật Tố tụng dân sự, đương sự có nghĩa vụ đưa ra chứng cứ để chứng minh mà không đưa ra được chứng cứ hoặc không đưa ra đủ chứng cứ thì Tòa án giải quyết vụ việc dân sự theo những chứng cứ đã thu thập được có trong hồ sơ vụ việc.

[5] Về nội dung: Căn cứ vào tài liệu, chứng cứ có trong hồ sơ vụ án do nguyên đơn xuất trình, có cơ sở xác định nguyên đơn và bị đơn đã ký Hợp đồng mua bán nhà ở và chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 11/01/2024.

[6] Căn cứ Giấy chứng nhận Quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất hồ sơ gốc số 669/TNMT/2004 do Sở T, Thành phố Hồ Chí Minh cấp ngày 16/8/2004, cập nhật thay đổi chủ sở hữu, sử dụng sang tên Nguyễn Tỉnh Hưng ngày 24/5/2015 và Văn bản số 530/CN10 ngày 09/02/2026 của Chi nhánh V đăng ký số 10, Thành phố Hồ Chí Minh xác định ông Nguyễn Tỉnh H là chủ sử dụng nhà đất tại số H L, Phường A, Quận A, Thành phố Hồ Chí Minh.

[7] Thực hiện hợp đồng, ngày 22/10/2023 nguyên đơn đã đặt cọc cho bị đơn số tiền 300.000.000 đồng.

[8] Ngày 11/01/2024 Ngân hàng TMCP Đ – Chi nhánh B2 tháng tư đã có Văn bản số 33/CV-BIDV.BMTT về việc giải chấp tài sản thế chấp vay vốn tại Ngân hàng xác định cho phép bị đơn được hưởng các quyền lợi của chủ sở hữu và người sử dụng đối với tài sản đã thế chấp theo các quy định hiện hành của pháp luật. Do đó, tại thời điểm này bị đơn có toàn quyền thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật.

[9] Theo đúng quy định tại Điều 2 của Hợp đồng, ngày 11/01/2024 nguyên đơn đã chuyển 3.000.000.000 đồng cho bị đơn. Tuy nhiên, bị đơn không tiếp tục thực hiện các cam kết của hợp đồng.

[10] Xét Thông báo đề ngày 29/01/2024 nguyên đơn yêu cầu bị đơn tiếp tục thực hiện hợp đồng ngày 11/01/2024 và các bên sẽ tiến hành công chứng việc chuyển nhượng nhà đất trên tại Phòng công chứng chậm nhất ngày 05/02/2024. Xét đây là sự tự nguyện của nguyên đơn và có lợi cho bị đơn mặc dù thời hạn thỏa thuận đã chấm dứt vào ngày 11/01/2024 nên ghi nhận. Tuy nhiên, bản thân bị đơn nhận được các tài liệu chứng cứ do nguyên đơn xuất trình nhưng cũng không đưa ra giải pháp để giải quyết cũng như không có lời khai phản bác lại yêu cầu khởi kiện nguyên đơn. Do đó, cho thấy rằng bị đơn không mong muốn tiếp tục thực hiện các cam kết của hợp đồng ngày 11/01/2024.

[11] Về xử lý số tiền đặt cọc 300.000.000 đồng và yêu cầu xử lý việc bị đơn từ chối giao kết hợp đồng: Xét tại Điều 2 hợp đồng bị đơn đã giao số tiền 300.000.000 đồng cho nguyên đơn để hai bên đảm bảo cho việc giao kết, thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất với nhà đất trên. Tuy nhiên bị đơn đã không tiến hành việc chuyển nhượng nhà đất trên với nguyên đơn. Các bên không có thỏa thuận nào khác về đặt cọc nên căn cứ khoản 2 Điều 328 Bộ Luật dân sự năm 2015 có cơ sở xem xét chấp nhận yêu cầu nguyên đơn buộc bị đơn phải trả cho bên nguyên đơn tài sản đặt cọc là 300.000.000 đồng và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc là 300.000.000 đồng.

[12] Về xử lý số tiền 3.000.000.000 đồng: Nguyên đơn đã thực hiện đúng các cam kết trong hợp đồng nhưng bị đơn vẫn không ký kết hợp đồng mua bán công chứng tài sản trên với nguyên đơn. Do đó, trong trường hợp này bị đơn đã giữ số tiền 3.000.000.000 đồng của nguyên đơn từ ngày 11/01/2024 nên nguyên đơn bị thiệt hại là có thật. Tuy nhiên, nguyên đơn đã cho bị đơn thời hạn đến ngày 05/02/2024 phải thực hiện việc ký hợp đồng mua bán là có lợi cho bị đơn. Do đó có cơ sở xem xét chấp nhận tiền lãi trên số tiền 3.000.000.000 đồng từ ngày 05/02/2024 đến nay. Do các bên không có thỏa thuận tiền lãi nên việc nguyên đơn yêu cầu lãi suất 10%/ năm là phù hợp với khoản 2 Điều 468 Bộ luật Dân sự nên có cơ sở chấp nhận.

[13] Tiền lãi bị đơn phải trả cho nguyên đơn từ 05/02/2024 đến 27/3/2026 theo lãi suất 10%/năm là 3.000.000.000đ x 10%/365 ngày x 781 ngày = 641.917.808 đồng.

[14] Việc nguyên đơn rút yêu cầu tiền lãi trên số tiền 300.000.000 đồng là tự nguyện, không ai ép buộc nên Hội đồng xét xử xem xét và ghi nhận.

[15] Về án phí sơ thẩm: Bị đơn phải chịu án phí dân sự sơ thẩm.

[16] Về quyền kháng cáo: Đương sự có quyền kháng cáo theo quy định tại Điều 271 và khoản 1 Điều 273 của Bộ luật Tố tụng dân sự.