Bản án 58/2023/DS-ST — Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

NHÂN DANH

NƯỚC CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM

TÒA ÁN NHÂN DÂN THÀNH PHỐ Q, TỈNH TIỀN GIANG.

- Thành phần Hội đồng xét xử sơ thẩm gồm có:

Thẩm phán - Chủ tọa phiên tòa: Bà Cao Thị Thu Thủy.

Các Hội thẩm nhân dân:

1/ Ông Nguyễn Tất Ái.

2/ Bà Cao Thị Loan.

- Thư ký phiên tòa: Ông Huỳnh Thị Như T2, thư ký Tòa án nhân dân thành phố Q, tỉnh Tiền Giang.

- Đại diện Viện kiểm sát nhân dân thành phố Q tham gia phiên tòa: Ông Nguyễn Trọng Lễ - Kiểm sát viên.

Ngày 14 tháng 7 năm 2023, tại trụ sở Tòa án nhân dân thành phố Q, tỉnh Tiền Giang xét xử sơ thẩm công khai vụ án thụ lý số 243/2022/TLST-DS ngày 20 tháng 7 năm 2022 về việc “Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất” theo Quyết định đưa vụ án ra xét xử số 66/2023/QĐXX-ST ngày 05/6/2023 giữa các đương sự:

* Nguyên đơn: Anh Trần Hoàng D – sinh năm 1973;

Địa chỉ: Số 600 Lý Thường Kiệt, Phường K, thành phố Q, Tiền Giang.

*Bị đơn: 1/ Bà Nguyễn Ngọc D – sinh năm 1960;

2/ Chị Nguyễn Thị Thuỳ T1 – sinh năm 1979;

3/ Chị Nguyễn Thị Phương T2 – sinh năm 1985;

4/ Ông Nguyễn Minh T3 – sinh năm 1986;

Cùng ngụ: ấp M, xã N, thành phố Q, Tiền Giang.

* Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan:

Ông Nguyễn Hoàng Tốt – sinh năm 1949.

Địa chỉ: ấp M, xã N, thành phố Q, Tiền Giang.

Có mặt anh D; các đương sự khác vắng mặt).

- 2 -

NỘI D VỤ ÁN:

* Trong quá trình giải quyết vụ án, nguyên đơn anh Trần Hoàng D trình bày: Anh và bà Nguyễn Thị Hoàng là chỗ quen biết. Năm 2003, bà Hoàng biết bà D có nhu cầu chuyển nhượng phần đất đang tranh chấp để trả nợ cho bà Hoàng nên bà Hoàng có giới thiệu anh với bà D. Việc mua bán nhà, chuyển nhượng quyền sử dụng đất là do anh thỏa thuận trực tiếp với bà D tại nhà bà Hoàng. Trước khi ký kết hợp đồng chuyển nhượng với bà D, anh đã liên hệ với chính quyền địa phương nơi có đất thì được địa phương cung cấp thông tin như sau: Thửa đất 650 có nguồn gốc của cụ Ngô Thị Tâm (mẹ chồng bà D). Năm 1983, cụ Tâm đã tặng cho quyền sử dụng đất cho bà D nhưng chưa làm thủ tục sang tên; tuy nhiên cụ Tâm đã giao đất cho bà D quản lý, sử dụng thửa đất 650 từ trước năm 1983.

Do đó ngày 20/10/2003, tại nhà bà Nguyễn Thị Hoàng, anh và bà D đã lập giấy mua bán nhà đất với sự chứng kiến của bà Hoàng, chồng bà Hoàng là ông Nguyễn Hoàng Tốt và chị Nguyễn Thị Ngọc Diễm. Theo thỏa thuận, bà D cùng con bà D là anh Nguyễn Minh T3 chuyển nhượng cho anh phần đất diện tích 380m2 ngang 10m dài 38m, trên phần đất có ngôi nhà cấp 4; phần đất chuyển nhượng là một phần của thửa đất 650, tờ bản đồ số 2 theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số 18895 do Uỷ ban nhân dân huyện Châu Thành, tỉnh Tiền Giang cấp cho hộ bà Ngô Thị Tâm đứng tên ngày 09/5/1997. Nội D giấy bán nhà đất đề ngày 20/10/2003 là do anh viết, sau đó các bên cùng ký tên vào; bà D tự tay ký tên vào giấy bán nhà đất trước sự chứng kiến của anh, bà Hoàng và chị Nguyễn Thị Ngọc Diễm. Tuy nhiên, ngày 20/10/2003, không có mặt anh Nguyễn Minh T3 – con ruột bà D cũng là người trong hộ được quyền sử dụng đất thửa đất 650. Do đó sau khi các bên đã ký tên, anh đã đưa cho bà D Bản chính Giấy bán nhà đất (Giấy 1) để bà D đem về cho anh T3 ký tên và sau đó đưa lại bản chính cho anh. Vài ngày sau, bà D đưa lại bản chính Giấy bán nhà đất (Giấy 1) cho bà Hoàng và bà Hoàng có điện thoại cho anh, yêu cầu anh xuống lấy bản chính. Khi xuống nhận bản chính Giấy bán nhà đất (Giấy 1), anh thấy Giấy bán nhà đất (Giấy 1) đã mất hết đoạn dưới khoảng 04 ô tập theo chiều ngang, anh có hỏi thì bà Hoàng nói do bà D viết thêm nội D “Tiền chuyển nhượng quyền sử dụng đất là do bà Hoàng nhận để cấn trừ số nợ giữa bà Hoàng và bà D” nên bà Hoàng đã cắt đoạn viết thêm của bà D. Do thấy Giấy bán nhà đất (Giấy 1) đã bị cắt bớt không còn nguyên vẹn và có tẩy xoá do viết sai ngày cấp giấy chứng minh nhân dân nên anh đã viết lại Giấy bán nhà đất (Giấy 2) và nhờ bà Hoàng đưa lại cho bà D và anh T3 ký tên lại. Nội D Giấy bán nhà đất (Giấy 2) là do anh viết và sao chụp lại toàn bộ nội D từ Giấy bán nhà đất (Giấy 1). Tuy nhiên, Giấy 1 thì bà D ký tên trước mặt anh và tất cả những người còn lại, còn Giấy 2 thì anh viết lại và nhờ bà Hoàng đưa cho bà D, anh T3 ký tên lại. Anh không trực tiếp chứng kiến việc bà D và anh T3 ký tên vào Giấy 2. Căn cứ vào kết quả giám định chữ ký của Công an tỉnh Tiền Giang thì anh mới biết là chữ ký D tại Giấy 2 không phải là của bà D.

- 3 -

Về việc giao nhận tiền như sau: Số tiền chuyển nhượng là 1.250.000.000 đồng, anh đã giao đủ cho bà D. Anh giao tiền cho bà D hai lần, lần đầu giao 800.000.000 đồng tại nhà bà Hoàng là ngày 20/10/2003. Đồng thời, anh, bà Hoàng và bà D đã thỏa miệng số tiền còn lại là 450.000.000 đồng, anh giao cho bà Hoàng. Do đó tại giấy bán nhà đất ngày 20/10/2003, bà D và anh ghi đã giao nhận đủ số tiền chuyển nhượng nhà đất. Khoảng 4-5 ngày sau, anh giao tiếp cho bà Hoàng 450.000.000 đồng, tại nhà bà Hoàng. Ngày 20/10/2003, bà D đã giao đất và nhà cho anh quản lý, canh tác, sử dụng.

Từ năm 2003, anh đã tiến hành liên hệ với cơ quan nhà nước có thẩm quyền để làm thủ tục sang tên theo quy định, tuy nhiên do bà D chưa giao giấy đất nên anh chưa làm thủ tục sang tên theo quy định. Đến năm 2006, bà D có gặp anh để xin tháo dỡ ngôi nhà cấp 4 để bà D xây cất nhà sau, anh đồng ý nên từ năm 2006 phần đất anh nhận chuyển nhượng là đất trống, anh có trồng vài cây dừa, mít... Sau này, bà D cung cấp các giấy tờ cần thiết (như khai sinh, hộ khẩu, giấy đất, giấy chứng tử, giấy xác nhận độc thân của bà D…) để anh liên hệ với cơ quan nhà nước có thẩm quyền để làm thủ tục sang tên như xin trích lục nguồn gốc đất của cụ Tâm, đo đạc phần đất tranh chấp ….nhưng anh vẫn không thể làm thủ tục sang tên được. Ngày 13/6/2020, bà D đã làm thủ tục uỷ quyền cho anh, để anh liên hệ với cơ quan nhà nước có thẩm quyền làm thủ tục sang tên phần đất tranh chấp; việc bà D uỷ quyền cho anh được Văn phòng công chứng Chợ Gạo chứng thực số 1087, quyển số 02-SCT/CK,CĐ. Ngày 05/01/2021, Uỷ ban nhân dân xã N đã thực hiện thủ tục thông báo về việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất cho anh. Hết thời hạn thông báo không có ai tranh chấp nhà và đất trên nhưng các bị đơn không chịu ký tên làm thủ tục sang tên cho anh nên phát sinh tranh chấp..

Nay anh yêu cầu bà Nguyễn Ngọc D, anh Nguyễn Minh T3, chị Nguyễn Thị Thuỳ T1 và chị Nguyễn Thị Phương T2 tiếp tục thực hiện thủ tục sang tên phần đất có diện tích qua đo đạc thực tế là 357.2m2 theo kết quả đo đạc ngày 17/3/2023 của Công ty Đông Hải. Phần đất toạ lạc ấp M, xã N, thành phố Q, Tiền Giang.

* Trong quá trình giải quyết vụ án, bị đơn bà Nguyễn Ngọc D trình bày: Trước năm 2008, bà có vay tiền của bà Nguyễn Thị Hoàng, sinh năm 1955; điạ chỉ ấp Phước Hòa, xã N, tp Q, tỉnh Tiền Giang nhiều lần. Năm 2008, bà vay thêm bà Hoàng 100 triệu đồng, lãi suất thỏa thuận 30%/tháng, thời hạn vay 10 ngày, bà trả lãi theo ngày cho bà Hoàng, cụ thể 01 ngày bà trả cho bà Hoàng 1.000.000 đồng. Khi vay, bà có viết biên nhận và ký tên vào biên nhận cho bà Hoàng, bản chính biên nhận do bà Hoàng giữ. Bà vay tiền của bà Hoàng rất nhiều lần, vay xong bà trả, xong bà vay lại của bà Hoàng. Nhưng đến năm 2010, do bà gặp khó khăn không có khả năng trả vốn và đóng lãi cho bà Hoàng nên năm 2019, bà Hoàng và bà đã tổng kết tiền nợ. Theo đó năm 2019, bà có ký tên vào biên nhận nợ cho bà Hoàng với tổng số tiền là 800.000.000 đồng, biên nhận bản chính do bà Hoàng giữ. Khi ký biên nhận nợ, giữa bà và bà Hoàng không có thỏa thuận về lãi suất, thời hạn trả lại số tiền trên. Đến năm 2020, bà Hoàng yêu cầu bà và con bà là anh Nguyễn Minh T3

- 4 -

phải bán một phần đất của gia đình bà để cấn trừ số nợ 800 triệu đồng. Do không có tiền trả cho bà Hoàng nên bà và anh T3 đã làm giấy tay bán cho bà Hoàng phần đất ngang 10m x dài khoảng 20m (hết đất), bản chính giấy bán đất do bà Hoàng giữ. Khi bà và anh T3 ký tên vào giấy bán đất cho bà Hoàng, bà có nói với bà Hoàng phần đất trên là của cụ Ngô Thị Tâm đứng tên trên giấy tờ. Cụ Tâm chưa làm thủ tục sang tên cho bà nhưng bà Hoàng vẫn đồng ý.

Sau khi, bà ký tên vào giấy bán đất cho bà Hoàng thì bà Hoàng thỏa thuận bán lại phần đất trên cho anh Trần Hoàng D. Bà Hoàng và anh D thỏa thuận như thế nào thì bà hoàn toàn không biết, giá cả ra sao bà cũng không rõ. Khi bà Hoàng và anh D thỏa thuận xong, anh D có làm tờ giấy tay mua bán đất giữa anh D, tôi và Nguyễn Minh T3; bà Hoàng cầm tờ giấy tay mua nhà đất và xuống gặp bà, anh T3 yêu cầu bà và T3 ký tên vào giấy mua bán đất với anh D. Đi cùng bà Hoàng và anh D còn có hai người đàn ông nữa, do bị áp lực và phía bà Hoàng hâm dọa nên bà và anh T3 có ký tên vào giấy bán đất cho anh D vào năm 2020. Tuy nhiên khi ký tên vào giấy bán đất cho anh D, tôi có ghi bổ sung phía dưới chữ ký, chữ viết họ tên của tôi với nội D là “Bà Hoàng bán phần đất này cho ông D, người nhận tiền là bà Hoàng”. Bản chính giấy bán đất năm 2020 là do ông D giữ. Bà xác định không có bán phần đất nào cho anh D. Chữ ký và chữ viết Nguyễn Ngọc D, Nguyễn Minh T3 tại Giấy bán nhà đất đề ngày 20/10/2003 (Giấy 2) không phải chữ ký, chữ viết của bà và anh T3. Đồng thời, tại kết luận của Phòng kỹ thuật hình sự Công an tỉnh Tiền Giang đã kết luận chữ viết và chữ ký Nguyễn Ngọc D tại Giấy bán nhà đất đề ngày 20/10/2003 (Giấy 2) không phải của bà.

Ngày 05/3/2022, anh D điện thoại cho bà, yêu cầu bà ra nhà bà Hoàng gặp mặt. Tại nhà bà Hoàng, có mặt cháu bà Hoàng là chị Nguyễn Thị Loan, anh D yêu cầu bà ký tên vào Bản cam kết để anh D đi làm thủ tục sang tên phần đất mà bà và anh T3 đã ký tên chuyển nhượng cho anh D vào năm 2020. Do tin lời anh D, bà không đọc lại nội D Bản cam kết mà đã ký tên vào. Khi ký tên vào bản cam kết ngày 05/3/2022, bà có nói với anh D phần đất trên còn đứng tên của cụ Ngô Thị Tâm – mẹ chồng bà– nên không làm thủ tục sang tên được nhưng anh D nói anh D sẽ liên hệ để làm thủ tục sang tên. Bà thừa nhận chữ viết, chữ ký Nguyễn Ngọc D tại Bản cam kết đề ngày 05/3/2022 và Giấy bán nhà đất (giấy 1) do ông D cung cấp cho Tòa án là chữ ký, chữ viết của bà; tuy nhiên giấy bán nhà đất (giấy 1) đã bị cắt bỏ phần nội D “Bà Hoàng bán phần đất này cho ông D, người nhận tiền là bà Hoàng”.

Phần đất đang tranh chấp là của mẹ chồng bà đứng tên quyền sử dụng đất là cụ Ngô Thị Tâm, cụ Tâm chết năm 2006, không có di chúc. Bà, chồng bà là ông Nguyễn Văn Hóa và các con về chung sống với cụ Tâm từ năm 2002 tại phần đất của cụ Tâm ở ấp Phước Hòa, xã N. Năm 2002, ông Nguyễn Văn Hóa chết do tai nạn giao thông nên cũng trong năm 2002, cụ Tâm về xã T3 An sống chung với con trai cụ Tâm là ông Nguyễn Văn Cường. Đến năm 2006, cụ Tâm mất tại xã T3 An. Cụ Tâm có 04 người con là ông Nguyễn Văn Cường (chết sau cụ Tâm), ông

- 5 -

Nguyễn Văn Hóa (chồng bà D chết năm 2002), bà Nguyễn Thị Măng và bà Nguyễn Thị Nhum đã chết (chết sau cụ Tâm). Sau khi cụ Tâm chết năm 2006, các hàng thừa kế của cụ Tâm chưa làm thủ tục thỏa thuận phân chia phần đất của cụ Tâm tại ấp Phước Hòa, xã N. Khi cụ Tâm mất thì bản chính giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của cụ Tâm tại ấp Phước Hòa, xã N do ông Nguyễn Văn Cường giữ. Sau khi ông Cường mất thì con ông Cường là chị Nguyễn Thị Thu Hương cất giữ bản chính giấy đất.

Bà chỉ nợ tiền vay của bà Hoàng 800.000.000 đồng, bà chỉ đồng ý trả nợ cho bà Hoàng. Bà không có bán đất cho ông D nên với yêu cầu của ông D tôi không đồng ý.

* Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan ông Nguyễn Hoàng Tốt trình bày: Ông là chồng của bà Nguyễn Thị Hoàng, bà Hoàng đã chết ngày 25/7/2022. Ông và bà Hoàng không có con chung, cha mẹ bà Hoàng đã chết trước bà Hoàng. Trước đây, bà Hoàng có cho bà D vay nhiều lần, số tiền vay trên dưới một tỷ, do việc vay mượn tiền bà Hoàng thỏa thuận với bà D nên ông không rõ số tiền vay cụ thể. Năm 2003, do không có khả năng trả tiền nên bà D có yêu cầu bà Hoàng nhận chuyển nhượng phần đất đang tranh chấp để cấn trừ nợ vay. Do không có nhu cầu sử dụng nên bà Hoàng có giới thiệu anh D cho bà D, việc thỏa thuận chuyển nhượng là do bà D thỏa thuận trực tiếp với anh D. Sau khi thỏa thuận, bà D và anh D làm giấy mua bán nhà đất và giao tiền tại nhà của ông, có sự chứng kiến của vợ chồng ông. Ông xác định phần đất đang tranh chấp, bà D chuyển nhượng cho anh D, không phải chuyển nhượng cho bà Hoàng. Do đã lớn tuổi nên ông đề nghị Tòa án cho ông vắng mặt trong suốt quá trình giải quyết vụ án.

* Người làm chứng bà Nguyễn Ngọc Hương trình bày: Bà là người làm công cho doanh nghiệp tư nhân Ngọc Phần, doanh nghiệp đang hoạt động trên phần đất thuê của cụ Tâm tại ấp Phước Hòa, xã N. Bà xác định không biết anh D là ai, bà cũng không đứng tên trên quyền sử dụng đất đang tranh chấp, bà không có chuyển nhượng phần đất đang tranh chấp cho ông D. Bà không phải là người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan trong vụ án trên và do bận công việc nên bà đề nghị được vắng mặt trong suốt quá trình giải quyết vụ án.

* Người làm chứng, chị Nguyễn Thị Ngọc Diễm trình bày: Ngày 20/10/2003, chị có chứng kiến việc bà D chuyển nhượng cho anh D phần đất tọa lạc ấp Phước Hòa, xã N, thành phố Q, tỉnh Tiền Giang. Giấy bán nhà đất ngày 20/10/2003, chị có đọc nội D và ký tên. Anh D đã giao đủ tiền chuyển nhượng cho bà D. Do bận công việc nên chị đề nghị được vắng mặt trong suốt quá trình giải quyết vụ án.

* Người làm chứng, chị Nguyễn Thị Loan trình bày: Ngày 05/3/2022, tại nhà bà Hoàng, anh D và bà D hai bên có làm bản cam kết về việc bà D chuyển nhượng cho anh Dương phần đất tại ấp Phước Hòa, xã Phước Thanh, chị có đọc nội D bản cam kết và ký tên. Do bận công việc nên chị đề nghị được vắng mặt trong suốt quá trình giải quyết vụ án.

- 6 -

* Tại phiên tòa, anh D yêu cầu bà D tiếp tục thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 20/10/2003 giữa anh D và bà D; anh D xin rút lại một phần yêu cầu khởi kiện đối với anh T3, chị T2 và chị T1.

* Tại phiên tòa, đại diện Viện kiểm sát phát biểu quan điểm về việc tuân theo pháp luật trong quá trình giải quyết vụ án cũng như tại phiên tòa. Về nội D:

Đề nghị Toà án ghi nhận việc ông D đồng ý hoàn phần giá trị phần nhà của bà D diện tích 1,1m2 trên đất theo quy định. Ông Trần Hoàng D xác định rút yêu cầu đối với chị Nguyễn Thị Thùy T1, Nguyễn Thị Phương T2 nên xem xét đình chỉ yêu cầu theo quy định.

Từ những phân tích trên: Áp dụng Điều 26, 35, 39, 217 Bộ luật Tố tụng Dân sự; các Điều 117, 129, 132, 688 Bộ luật dân sự năm 2015; các Điều 73,75 Luật Đất đai năm 1995, đề nghị tuyên xử:

- Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn Trần Hoàng Chuơng. Buộc bà Nguyễn Ngọc D, anh Nguyễn Minh T3 tiếp tục thực hiện thủ tục sang tên phần đất có diện tích qua đo đạc thực tế là 357.2m2, toạ lạc ấp M, xã N, thành phố Q, Tiền Giang theo kết quả đo đạt ngày 17/3/2023 của Công ty Đông Hải. Ông D được quyền sở hữu 75,4m2 đất nằm trong diện tích bị thu hồi, bồi thường dự án xây cầu Rạch Miễu 2 nên có quyền yêu cầu nhận tiền hỗ trợ, bồi thường theo quy định.

Ghi nhận việc ông D đồng ý hoàn phần giá trị phần nhà của bà D diện tích 1,1m2 trên đất theo quy định. Do ông D rút yêu cầu đối với chị Nguyễn Thị Thùy T1, Nguyễn Thị Phương T2 nên xem