Bản án 58/2023/DS-PT — Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

NỘI DUNG VỤ ÁN:

- Tại đơn khởi kiện đề ngày 07/01/2022 đồng nguyên đơn ông Huỳnh Văn T, bà Trịnh Phương T1 và trong quá trình tố tụng nguyên đơn ông Huỳnh Văn T, bà Trịnh Phương T1 trình bày: Ngày 09/4/2021, ông T, bà T1 thỏa thuận nhận chuyển nhượng toàn bộ diện tích đất của bà Trương Thị A với giá 95.000.000 đồng/công x hơn 14 công tầm cấy = 1.350.000.000 đồng. Do trước đó năm 2019 bà A cầm cố diện tích đất nêu trên cho ông T, bà T1 với giá 500.000.000 đồng. Khi đến hết thời hạn cố đất, bà A không có tiền chuộc lại đất và bà A không có tiền trả nợ Ngân hàng N– chi nhánh huyện Vĩnh L – phòng giao dịch Vĩnh H nên bà A đồng ý chuyển nhượng hết phần đất trên cho ông T, bà T1.

Khi thỏa thuận chuyển nhượng đất xong, ông T, bà T1 với bà A có lập biên bản giao nhận tiền ngày 09/4/2021 tại Ngân hàng N phòng giao dịch Vĩnh H. Khi đó bà A đồng ý chuyển nhượng hết thửa đất (bao gồm cả phần đất đang tranh chấp) cho ông T, bà A, với số tiền là 1.350.000.000 đồng. Sau đó, hai bên thỏa thuận đối trừ số tiền cố đất bà A nợ ông T, bà T1 500.000.000 đồng, số tiền còn lại ông T đã chuyển khoản cho bà A số tiền 800.000.000 đồng, còn 50.000.000 đồng tiền mặt ông T, bà T1 giao ngay cho bà A tại Ngân hàng có sự chứng kiến của ông ông Lâm Tấn H – Cán bộ Ngân hàng N. Trong các thửa đất nêu trên, hiện ông T, bà T1 đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được 03 thửa gồm 711, 713, 714 tờ bản đồ số 8 với tổng diện tích là 15.589m2 (tương đương 12 công tầm cấy), trong khi bà A thỏa thuận chuyển nhượng cho ông T, bà T1 hơn 14 công tầm cấy, hiện bà A giao đất còn thiếu khoảng 02 công tầm cấy (thửa đất giáp ranh). Do đó, ông T, bà T1 khởi kiện yêu cầu Tòa án giải quyết buộc bà A trả lại diện tích đất đang tranh chấp theo đo đạc thực tế là 2.465,4m2. T hợp bà A không trả lại diện tích đất nêu trên thì ông T, bà T1 yêu cầu bà A trả lại giá trị diện tích đất đang tranh chấp theo giá chuyển nhượng năm 2021 là 74.404 đồng/m2. Ngoài ra, ông T, bà T1 yêu cầu bà A giao trả lại diện tích đất 131,8m2 mà bà A đã đắp bờ ruộng lấn qua phần đất của ông T, bà T1 nhận chuyển nhượng của bà A nêu trên.

Bị đơn Trương Thị A trình bày: Bà A thừa nhận ngày 09/4/2021 có ký hợp đồng chuyển nhượng 03 thửa đất 711, 713, 714 tờ bản đồ số 8, diện tích 15.589m2, tọa lạc tại ấp Mỹ Phú Đ, xã Vĩnh H, huyện Vĩnh L, tỉnh Bạc Liêu cho ông T, bà T1 với giá 1.350.000.000 đồng, hiện bà A đã nhận đủ tiền chuyển nhượng đất và giao đủ diện tích đất thỏa thuận chuyển nhượng cho ông T, bà T1 sử dụng và đứng tên quyền sử dụng đất. Bà A không có chuyển nhượng thửa đất 712, tờ bản đồ số 08, diện tích khoảng 02 công tầm cấy cho ông T, bà T1 như lời trình bày của ông T, bà T1 nên bà A không đồng ý với yêu cầu khởi kiện của ông T, bà T1.

Khi bà A đắp bờ ruộng ngăn phần đất còn lại của bà A với phần đất đã chuyển nhượng cho ông T, bà T1 do không xác định được ranh bờ cũ nên bà A đắp bờ ruộng lấn qua phần đất đã chuyển nhượng cho ông T, bà T1 diện tích 131,8m2 nên bà A đồng ý phá bỏ bờ ruộng hiện trạng để giao thêm cho ông T, bà T1 diện tích đất 131,8m2.

Từ nội dung nêu trên, tại Bản án dân sự sơ thẩm số: 89/2022/DS-ST ngày 09 tháng 9 năm 2022 của Tòa án nhân dân huyện Vĩnh L, tỉnh Bạc Liêu đã tuyên xử:

1. Ghi nhận sự tự nguyện của bà Trương Thị A về việc đắp lại bờ ruộng và giao trả lại cho ông Huỳnh Văn T, bà Trịnh Phương T1 diện tích đất theo đo đạc thực tế là 131,8m2. Buộc bà Trương Thị A có nghĩa vụ đắp lại bờ ruộng và giao trả lại cho ông Huỳnh Văn T, bà Trịnh Phương T1 diện tích đất theo đo đạc thực tế là 131,8m2, tuyên tứ cạnh kèm theo.

2. Không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của ông Huỳnh Văn T, bà Trịnh Phương T1 đối với bà Trương Thị A về việc yêu cầu bà Trương Thị A giao trả diện tích đất theo đo đạc thực tế là 2.333,6m2 tại thửa 712, tờ bản đồ số 08 cũ, tọa lạc ấp Mỹ Phú Đ, xã Vĩnh H, huyện Vĩnh L, tỉnh Bạc Liêu.

Ngoài ra, Bản án sơ thẩm còn tuyên về án phí, chi phí thẩm định và quyền kháng cáo của các đương sự theo quy định của pháp luật.

Ngày 22/9/2022, đồng nguyên đơn là ông Huỳnh Văn T và bà Trịnh Phương T1 kháng cáo một phần bản án, yêu cầu cấp phúc thẩm chấp nhận toàn bộ yêu cầu khởi kiện của ông T, bà T1, sửa một phần Bản án dân sự sơ thẩm số: 89/2022/DS-ST ngày 09 tháng 9 năm 2022 của Tòa án nhân dân huyện Vĩnh L, tỉnh Bạc Liêu, cụ thể:

Buộc bà A phải thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo đúng thoả thuận tại biên bản giao nhận tiền ngày 9/4/2021. Theo đó, bà A phải giao trả phần đất ruộng có diện tích 2.333,6 m2 thuộc thửa số 712, tờ bản đồ 08 (cũ) toạ lạc tại ấp Mỹ Phú Đ, xã Vĩnh Hưng, huyện Vĩnh L, tỉnh Bạc Liêu. T hợp bà A không đồng ý giao trả đất thì phải trả giá trị đất tương đương số tiền 173.629.000 đồng.

Ngoài ra, ông T, bà T1 không đồng ý chịu toàn bộ chi phí xem xét, thẩm định và định giá với số tiền là 10.910.568 đồng.

Tại phiên tòa phúc thẩm:

Nguyên đơn ông T giữ nguyên yêu cầu khởi kiện và nội dung kháng cáo.

Bị đơn bà A giữ nguyên lời khai tại tòa án cấp sơ thẩm, thống nhất với nội dung quyết định của bản án Dân sự sơ thẩm số 89/2022/DS-ST ngày 09 tháng 9 năm 2022 của Tòa án nhân dân huyện Vĩnh L, không có ý kiến khác.

Đại diện Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Bạc Liêu phát biểu ý kiến:

Về thủ tục tố tụng: Thông qua kiểm sát việc giải quyết vụ án từ khi thụ lý vụ án đến trước khi Hội đồng xét xử vào phòng nghị án, Thẩm phán, Hội đồng xét xử, Thư ký và các đương sự chấp hành đúng quy định của Bộ luật Tố tụng dân sự.

Về nội dung: Đề nghị Hội đồng xét xử áp dụng khoản 1 Điều 308 của Bộ luật Tố tụng dân sự, không chấp nhận kháng cáo của ông T, giữ nguyên Bản án sơ thẩm số: 89/2022/DS-ST ngày 09 tháng 9 năm 2022 của Tòa án nhân dân huyện Vĩnh L, tỉnh Bạc Liêu.

Bà Trịnh Phương T1 đã được triệu tập hợp lệ 02 lần nhưng vẫn vắng mặt nên đề nghị Hội đồng xét xử xử đình chỉ xét xử phúc thẩm đối với phần kháng cáo của bà Trịnh Phương T1 theo quy định tại khoản 3 Điều 296 Bộ luật tố tụng dân sự.

Bà

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:

Sau khi nghiên cứu toàn bộ các tài liệu, chứng cứ có lưu trong hồ sơ vụ án đã được thẩm tra tại phiên tòa, nghe ý kiến tranh luận của các đương sự và ý kiến phát biểu của đại diện Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Bạc Liêu, sau khi thảo luận, nghị án, Hội đồng xét xử nhận định:

[1] Về tố tụng: Đơn kháng cáo của ông T, bà T1 trong thời hạn luật định. Căn cứ vào Điều 273 và Điều 276 của Bộ luật Tố tụng dân sự, được chấp nhận xét xử theo thủ tục phúc thẩm.

Bà Trịnh Phương T1 đã được triệu tập hợp lệ 02 lần nhưng vẫn vắng mặt nên Hội đồng xét xử xử đình chỉ xét xử phúc thẩm đối với phần kháng cáo của bà Trịnh Phương T1 theo quy định tại khoản 3 Điều 296 Bộ luật tố tụng dân sự.

Quá trình giải quyết vụ án các đương sự đều thống nhất xác định ngày 09/4/2021 bà Trương Thị A ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng diện tích 15.589m2 đất trồng lúa tại các thửa 711, 713, 714 tờ bản đồ số 08 cho ông Huỳnh Văn T và bà Trịnh Phương T1 tại Văn phòng Công chứng Nguyễn Thị Minh Lý với giá 500.000.000 đồng (giá thực tế chuyển nhượng là 1.350.000.000 đồng). Trong hợp đồng không thể hiện bà A chuyển nhượng thửa đất 712 nêu trên cho ông T, bà T1.

Tại Biên bản giao nhận tiền ngày 09/4/2021 bà A đã đồng ý chuyển nhượng hết diện tích đất ngoài các giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số BX 932719, BX 932720, BX 932721 “Kể cả phần đất dư nằm ngoài 03 bản đồ trên). Tóm lại là giao toàn bộ hiện trạng đất nông nghiệp mà ông T đang canh tác” cho ông T, bà T1 nhưng không nêu rõ diện tích đất dư là bao nhiêu, vị trí đất như thế nào. Theo Giấy chuyển nhượng quyền sử dụng đất có thời hạn (cố đất) ngày 01/11/2019 thể hiện bà A chỉ cầm cố cho ông T diện tích đất 12.000m2 với giá 500.000.000 đồng, không phải diện tích 14 công tầm cấy đất trồng lúa như ông T, bà T1 xác định. Như vậy, “toàn bộ hiện trạng đất nông nghiệp mà ông T đang canh tác” không bao gồm phần đất tranh chấp 2.333,6m2 tại thửa 712 tờ bản đồ số 08 cũ mà bà A đang quản lý, sử dụng chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Từ đó, cấp sơ thẩm xác định diện tích đất tranh chấp 2.333,6m2 không phải là diện tích đất dư ngoài 03 giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mà bà A đã chuyển nhượng cho ông T, bà T1 ngày 09/4/2021, không chấp nhận yêu cầu khởi kiện này của đồng nguyên đơn là có căn cứ.

Đối với chi phí xem xét, thẩm định tại chỗ và định giá tài sản là 10.910.568 đồng. Theo quy định khoản 1 Điều 157, khoản 1 Điều 165 của Bộ luật Tố tụng dân sự thì đương sự phải chịu chi phí xem xét, thẩm định tại chỗ và định giá tài sản khi yêu cầu của họ không được Tòa án chấp nhận. Vì vậy, ông T, bà T1 phải chịu toàn bộ số tiền 10.910.568 đồng là có căn cứ, đúng quy định pháp luật.

Sau khi tiến hành đo đạc định giá tài sản tranh chấp thì tại biên bản hoà giải ngày 07/7/2022, biên bản phiên toà ngày 09/9/2022 phát sinh thêm yêu cầu khởi kiện mới ông T, bà T1 yêu cầu bà A giao trả lại diện tích đất 131,8m2 (thuộc thửa 711 mà ông T, bà T1 đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất). Việc phát sinh yêu cầu khởi kiện bổ sung sau khi đã mở phiên họp công khai chứng cứ, nguyên đơn không có yêu cầu khởi kiện đối với tranh chấp này, Toà án cấp sơ thẩm cũng không thụ lý yêu cầu khởi kiện nêu trên nhưng lại tuyên án “Ghi nhận sự tự nguyện của bà Trương Thị A về việc đắp lại bờ ruộng và giao trả lại cho ông Huỳnh Văn T, bà Trịnh Phương T1 diện tích đất theo đo đạc thực tế là 131,8m2. Buộc bà Trương Thị A có nghĩa vụ đắp lại bờ ruộng và giao trả lại cho ông Huỳnh Văn T, bà Trịnh Phương T1 diện tích đất theo đo đạc thực tế là 131,8m2, đất có vị trí, số đo như sau: Hướng Đông giáp đất ông Trịnh Văn M có số đo 4,62m; hướng Tây giáp đất của ông Huỳnh Văn T có số đo 4,76m; hướng Nam giáp đất ông Huỳnh Văn T có số đo 28,73m; hướng Bắc giáp đất tranh chấp do bà Trương Thị A đang quản lý, sử dụng có số đo 28,29m” là vượt quá yêu cầu khởi kiện, vi phạm nghiêm trọng thủ tục tố tụng theo quy định tại Điều 5, Điều 308 Bộ luật tố tụng dân sự mà cấp phúc thẩm không khắc phục được. Do đó, cần huỷ 01 phần bản án sơ thẩm và đình chỉ giải quyết 01 phần yêu cầu khởi kiện của ông Huỳnh Văn T và bà Trịnh Phương T1 đối với diện tích 131,8m2 đất tọa lạc ấp Mỹ Phú Đ, xã Vĩnh H, huyện Vĩnh L, tỉnh Bạc Liêu.

Ông T, bà T1 có quyền khởi kiện trong vụ án khác đối với diện tích 131,8m2 nêu trên.

Vì các lẽ trên,

QUYẾT ĐỊNH:

Căn cứ khoản 3 Điều 296 Bộ luật Tố tụng dân sự.

Đình chỉ xét xử phúc thẩm đối với yêu cầu kháng cáo của bà Trịnh Phương T1.

Căn cứ khoản 4 Điều 308 Bộ luật Tố tụng dân sự.

Huỷ 01 phần Bản án dân sự sơ thẩm số: 89/2022/HS-ST ngày 09/9/2022 của Tòa án nhân dân huyện Vĩnh L, tỉnh Bạc Liêu và đình chỉ giải quyết 01 phần yêu cầu khởi kiện của ông Huỳnh Văn T và bà Trịnh Phương T1 đối với diện tích 131,8m2 đất tọa lạc ấp Mỹ Phú Đ, xã Vĩnh H, huyện Vĩnh L, tỉnh Bạc Liêu. có vị trí, số đo như sau:

Hướng Đông giáp đất ông Trịnh Văn M có số đo 4,62m;

Hướng Tây giáp đất của ông Huỳnh Văn T có số đo 4,76m;

Hướng Nam giáp đất ông Huỳnh Văn T có số đo 28,73m;

Hướng Bắc giáp đất tranh chấp do bà Trương Thị A đang quản lý, sử dụng có số đo 28,29m.

Ông T, bà T1 có quyền khởi kiện trong vụ án khác đối với diện tích 131,8m2 nêu trên.

Căn cứ khoản 1 Điều 308 Bộ luật Tố tụng dân sự.

Không chấp nhận yêu cầu kháng cáo của ông Huỳnh Văn T. Giữ nguyên một phần Bản án sơ thẩm số: 89/2022/DS-ST ngày 09 tháng 09 năm 2022 của Tòa án nhân dân huyện Vĩnh L, tỉnh Bạc Liêu.

Căn cứ vào khoản 9 Điều 26, điểm a khoản 1 Điều 35, điểm c khoản 1 Điều 39, Điều 148 Bộ luật Tố tụng dân sự;

Căn cứ các Điều 500, 501, 502, 503 Bộ luật Dân sự; các điều 179, 188, 203 Luật Đất đai; Nghị quyết 326/2016/UBTVQH14 ngày 30 tháng 12 năm 2016 của Ủy ban thường vụ Quốc hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án.

Tuyên xử:

1. Không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của ông Huỳnh Văn T, bà Trịnh Phương T1 đối với bà Trương Thị A về việc yêu cầu bà Trương Thị A giao trả diện tích đất theo đo đạc thực tế là 2.333,6m2 tại thửa 712, tờ bản đồ số 08 cũ, tọa lạc ấp Mỹ Phú Đ, xã Vĩnh H, huyện Vĩnh L, tỉnh Bạc Liêu.

2. Chi phí xem xét, thẩm định tại chỗ và định giá tài sản: Ông Huỳnh Văn T, bà Trịnh Phương T1 phải chịu 10.910.568 đồng, đã dự nộp xong.

3. Về án phí:

Án phí dân sự sơ thẩm: Buộc ông Huỳnh Văn T và bà Trịnh Phương T1 phải nộp 300.000 đồng; ông T, bà T1 đã nộp tiền tạm ứng án phí nộp 300.000 đồng theo Biên lai số 0000804 ngày 18/01/2022 của Chi cục Thi hành án dân sự huyện Vĩnh L, tỉnh Bạc Liêu, được chuyển thu án phí.

Án phí dân sự phúc thẩm: Buộc ông Huỳnh Văn T phải nộp 300.000 đồng; số tiền tạm ứng án phí 300.000 đồng bà Trịnh Phương T1 đã nộp được sung vào công quỹ Nhà nước. Ông T, bà T1 đã nộp tiền tạm ứng án phí 600.000 đồng theo biên lai số 0001162 ngày 22/9/2022 của Chi cục Thi hành án dân sự huyện Vĩnh L, tỉnh Bạc Liêu, được chuyển thu án phí và sung vào công quỹ Nhà nước.

4. Bản án được thi hành theo quy định tại Điều 2 của Luật Thi hành án dân sự thì người được thi hành án dân sự, người phải thi hành án dân sự có quyền thỏa thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc bị cưỡng chế thi hành án theo quy định tại các Điều 6, 7 và 9 của Luật Thi hành án dân sự; thời hiệu thi hành án được thực hiện theo quy định tại Điều 30 Luật Thi hành án dân sự.

Bản án phúc thẩm có hiệu lực pháp luật kể từ ngày tuyên án.