Bản án 57/2026/DS-PT — Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

NỘI DUNG VỤ ÁN:

Theo hồ sơ án sơ thẩm:

1. Nguyên đơn bà Trần Thị T trình bày: Vào!ngày!20/12/2022,!bà!T!có! vay!của!bà!Nguyễn!Thị!Minh!N1!số!tiền!200.000.000!đồng.!Khi!cho!vay,!bà!N1! yêu!cầu!bà!T!phải!lập!hợp!đồng!ủy!quyền,!theo!đó!ủy!quyền!cho!bà!N1!được! toàn!quyền!định!đoạt!đối!với!thửa!đất!số!79b,!tờ!bản!đồ!số!12,!diện!tích!48,1m²,! tọa!lạc!tại!khu!phố!C,!phường!P,!thị!xã!L,!tỉnh!Bình!Thuận,!theo!Giấy!chứng! nhận!quyền!sử!dụng!đất!số!AK!644649!do!UBND!thị!xã!L!cấp!ngày!07/3/2008.! Hợp!đồng!ủy!quyền!này!được!lập!tại!Văn!phòng!C1.!Khi!ký!kết,!bà!N1!có!hứa! rằng!sau!khi!bà!T!hoàn!tất!nghĩa!vụ!trả!nợ,!bà!N1!sẽ!hoàn!trả!bản!chính!Giấy! chứng!nhận!quyền!sử!dụng!đất!nêu!trên.!Do!điều!kiện!kinh!tế!khó!khăn,!bà!T! chưa!thể!trả!đủ!số!tiền!vay!đúng!hạn!nên!có!xin!gia!hạn!thời!gian!trả!nợ!đến!ngày! 21/5/2024,!và!bà!N1!đã!đồng!ý.!Tuy!nhiên,!sau!đó,!bà!T!phát!hiện!bà!N1!đã!ủy! quyền!lại!cho!bà!Trần!Thị!P,!và!bà!P!tiếp!tục!ký!hợp!đồng!chuyển!nhượng!thửa! đất!nêu!trên!cho!bà!Nguyễn!Thị!N.!Hiện!nay,!Giấy!chứng!nhận!quyền!sử!dụng! đất!đã!được!sang!tên!cho!bà!N.

Nay!bà!T!yêu!cầu!Tòa!án!giải!quyết:

-!Hủy!bỏ!Hợp!đồng!chuyển!nhượng!quyền!sử!dụng!đất!giữa!bà!Trần!Thị!T! và!bà!Nguyễn!Thị!N!được!lập!ngày!21/12/2022,!đã!được!Văn!phòng!công!chứng! Nguyễn!Thanh!H1!công!chứng!theo!số!công!chứng!No-5080,!quyển!số!12/2022! TP/CC-SCC/HĐGD.

-!Buộc!bà!Nguyễn!Thị!N!có!trách!nhiệm!trả!lại!cho!bà!T!bản!chính!Giấy! chứng! nhận! quyền! sử! dụng! đất! số! AK! 644649! do! UBND! thị! xã! L! cấp! ngày! 07/3/2008.!

3!

2. Bị đơn bà Nguyễn Thị N có yêu cầu phản tố trình bày: Ngày! 21/12/2022,! thông! qua! người! môi! giới,! bà! Nguyễn! Thị! N! có! nhận! chuyển! nhượng!của!bà!Trần!Thị!T!(Thông!qua!người!đại!diện!theo!ủy!quyền!là!bà!Trần! Thị!P)!quyền!sử!dụng!thửa!đất!số!79B,!tờ!bản!đồ!số!12,!diện!tích!48,1m²,!loại!đất! trồng!cây!hàng!năm,!tọa!lạc!tại!khu!phố!C,!phường!P,!thị!xã!L,!tỉnh!Bình!Thuận,! theo!Giấy!chứng!nhận!quyền!sử!dụng!đất,!quyền!sở!hữu!nhà!ở!và!tài!sản!khác! gắn!liền!với!đất!số!AK!644649!do!UBND!thị!xã!L!cấp!ngày!07/3/2008,!cập!nhật! biến!động!ngày!13/10/2022.!Giá!chuyển!nhượng!là!1.000.000.000!đồng!(Một!tỷ! đồng).!Hợp!đồng!chuyển!nhượng!được!Văn!phòng!công!chứng!Nguyễn!Thanh! H1,! tỉnh! Bình! Thuận! chứng! nhận! vào! ngày! 21/12/2022,! theo! số! công! chứng! 5080.! Sau! khi! ký! hợp! đồng,! bà! N! đã! thanh! toán! cho! bà! Trần! Thị! P! số! tiền! 675.500.000! đồng! (Sáu! trăm! bảy! mươi! lăm! triệu! năm! trăm! nghìn! đồng)! bằng! hình!thức!chuyển!khoản,!phần!còn!lại!324.500.000!đồng!(Ba!trăm!hai!mươi!bốn! triệu!năm!trăm!nghìn!đồng)!bà!thanh!toán!bằng!tiền!mặt.!Bà!P!cùng!người!môi! giới!đã!trực!tiếp!dẫn!bà!N!đến!hiện!trạng!đất!để!bàn!giao!thực!địa.!Đến!ngày! 12/10/2023,!bà!N!đã!được!Chi!nhánh!Văn!phòng!đăng!ký!đất!đai!thị!xã!L!cập! nhật!biến!động!và!sang!tên!bà!trên!giấy!chứng!nhận!quyền!sử!dụng!đất.!Sau!đó,! bà!tiến!hành!thủ!tục!đo!đạc!để!cấp!đổi!giấy!chứng!nhận!mới,!thì!phát!sinh!việc! gia!đình!bà!Trần!Thị!T!đến!ngăn!cản,!tranh!chấp!quyền!sử!dụng!đất.!Do!thời! điểm!đó!bà!N!phải!đi!nước!ngoài,!nên!chưa!kịp!thực!hiện!các!thủ!tục!pháp!lý!để! giải!quyết!tranh!chấp!với!bà!T.!Nay,!bà!N!xác!định!việc!nhận!chuyển!nhượng! của!mình!là!hoàn!toàn!hợp!pháp,!nên!bà!không!đồng!ý!với!yêu!cầu!khởi!kiện!của! nguyên! đơn! và! yêu! cầu! phản! tố! đề! nghị! Tòa! án! xác! định! Hợp! đồng! chuyển! nhượng!quyền!sử!dụng!đất!số!No-5080!được!công!chứng!tại!Văn!phòng!C1!ngày! 21/12/2022!có!hiệu!lực.!

3. Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan bà Chiêm Xái N2 trình bày:! Tháng!10/2022,!bà!N2!có!thuê!của!bà!Trần!Thị!Tuyết!T1!đất!số!79B,!tờ!bản!đồ! số!12,!diện!tích!48,1m²,!tại!khu!phố!C,!phường!P,!thị!xã!L,!tỉnh!Bình!Thuận!(Nay! là!khu!phố!C,!phường!P,!tỉnh!Lâm!Đồng),!có!trong!Giấy!chứng!nhận!quyền!sử! dụng! đất! số! AK! 644649! do! UBND! thị! xã! L! cấp! ngày! 07/3/2008.! Giá! thuê! 800.000!đồng/tháng,!thời!gian!thuê!là!05!năm.!Hàng!tháng,!bà!N2!đều!giao!đủ! tiền!thuê!đất!cho!bà!T.!Bà!N2!thuê!thửa!đất!trên!để!buôn!bán!(Bò!lá!lốt),!thời! gian!bán!từ!14!giờ!đến!khi!hết!hàng.!Hiện!nay,!bà!N2!được!biết!thửa!đất!đang! thuê!đang!bị!tranh!chấp.!Từ!ngày!thuê!đất!đến!nay,!chỉ!có!bà!T!(Chủ!sử!dụng! đất)!liên!lạc!với!bà!N2!để!lấy!tiền!thuê!đất,!ngoài!ra!bà!N2!không!biết!ai!khác.! Đồng!thời,!từ!trước!đến!nay,!cũng!không!có!ai!đến!tranh!chấp!hay!yêu!cầu!bà!N2! trả!lại!đất.!

4. Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan ông Nguyễn Văn S trình bày: Vào!tháng!12/2022,!bà!P!có!liên!hệ!với!ông!S!nói!rằng!bà!có!nhu!cầu!bán!một! thửa!đất!ở!khu!phố!C,!phường!P,!thị!xã!L!(cũ)!với!giá!1.100.000.000!đồng.!Sau!

4!

đó,!ông!S!đã!liên!hệ!với!bà!N!và!báo!giá,!nhưng!bà!N!không!đồng!ý.!Bà!N!trả!giá! thửa!đất!xuống!1.000.000.000!đồng.!Tiếp!đó,!ông!S!bàn!bạc!lại!với!bà!P!để!giảm! giá!xuống!1.000.000.000!đồng!thì!bà!N!đồng!ý!mua.!Sau!khi!thống!nhất!giá,!vào! ngày!21/12/2022,!bà! P!và!bà!N!cùng! ông! S!xuống!Văn!phòng! C1! để! lập!hợp! đồng!chuyển!nhượng!quyền!sử!dụng!đất.!Khi!lập!hợp!đồng!chuyển!nhượng,!bà! N! có! thắc!mắc!vì! sao!không!phải!chủ!đất! ký,!nhưng!công!chứng!viên!đã!giải! thích!rằng!hợp!đồng!ủy!quyền!của!bà!P!là!hợp!đồng!ủy!quyền!toàn!quyền,!nên! hoàn!toàn!có!thể!ký!hợp!đồng!chuyển!nhượng!với!bà!N.!Sau!khi!ký!hợp!đồng! chuyển!nhượng!quyền!sử!dụng!đất,!bà!N!đã!chuyển!khoản!cho!bà!P!số!tiền!sáu! trăm!mấy!chục!triệu!đồng!(Ông!S!không!nhớ!cụ!thể).!Do!bà!N!không!đủ!tiền!để! chuyển!khoản,!nên!bà!N,!bà!P!và!ông!S!về!nhà!bà!N!để!bà!N!lấy!tiền!mặt!thanh! toán!số!tiền!còn!lại!cho!bà!P.!Sau!khi!bàn!giao!tiền!xong,!mọi!người!cùng!nhau! xuống!đất!để!bàn!giao!thửa!đất.!Khi!bàn!giao,!thửa!đất!là!đất!trống,!không!có!ai! ở.

Tại!Bản!án!dân!sự!sơ!thẩm!số!32/2025/DS-ST!ngày!11!tháng!8!năm!2025! của!Tòa!án!nhân!dân!khu!vực!15!–!Lâm!Đồng,!quyết!định:

[1]!Căn!cứ!khoản!3!Điều!26;!Điểm!a!khoản!1!Điều!35;!Khoản!1!Điều!39;! Điều!91;!Khoản!2!Điều! 92;!Điều! 102;! Khoản!1!Điều!147;! Điều!157;!Điểm!b! khoản!2!Điều!227;!Khoản!3!Điều!228;!Điều!271;!Điều!273!của!Bộ!luật!Tố!tụng! dân!sự;

Căn!cứ!Điều!117;!Điều!500;!Điều!501;!Điều!502!của!Bộ!luật!Dân!sự;!

Căn!cứ!điểm!a!khoản!3!Điều!27;!Điểm!a!khoản!1!Điều!45!của!Luật!Đất!đai! năm!2024.!

Căn! cứ! vào! khoản! 3,! khoản! 5! Điều! 26! của! Nghị! Quyết! số! 326/2016/UBTVQH14!ngày!30/12/2016!của!Ủy!ban!Thường!vụ!Quốc!hội!quy! định!về!mức!thu,!miễn,!giảm,!thu,!nộp,!quản!lý!và!sử!dụng!án!phí!và!lệ!phí!Tòa! án.!

[2]!Tuyên!xử:!

[2.1]!Không!chấp!nhận!yêu!cầu!khởi!kiện!của!nguyên!đơn!bà!Trần!Thị!T!về! việc!yêu!cầu!hủy!Hợp!đồng!chuyển!nhượng!quyền!sử!dụng!đất!giữa!bà!Trần!Thị! T!và!bà!Nguyễn!Thị!N!được!lập!ngày!21/12/2022,!đã!được!Văn!phòng!C1!công! chứng!theo!số!công!chứng!No-5080,!quyển!số!12/2022!TP/CC-SCC/HĐGD!và! yêu!cầu!trả!lại!cho!bà!T!bản!chính!Giấy!chứng!nhận!quyền!sử!dụng!đất!số!AK! 644649!do!UBND!thị!xã!L!cấp!ngày!07/3/2008.!

[2.2]!Chấp!nhận!yêu!cầu!phản!tố!của!bị!đơn:!Xác!định!Hợp!đồng!chuyển! nhượng!quyền!sử!dụng!đất!giữa!bà!Trần!Thị!T!và!bà!Nguyễn!Thị!N!được!lập! ngày!21/12/2022,!đã!được!Văn!phòng!C1!công!chứng!theo!số!công!chứng!No-5080,!quyển!số!12/2022!TP/CC-SCC/HĐGD!có!hiệu!lực!pháp!luật.!

5!

Ngoài!ra!bản!án!còn!tuyên!về!án!phí,!chi!phí!tố!tụng,!quyền!và!nghĩa!vụ!thi! hành!án,!quyền!kháng!cáo!của!các!đương!sự.!

Ngày!22/8/2025,!Tòa!án!nhân!dân!khu!vực!15!-!Lâm!Đồng!nhận!được!đơn! kháng!cáo!của!nguyên!đơn!yêu!cầu!sửa!bản!án!sơ!thẩm!theo!hướng!chấp!nhận! yêu!cầu!khởi!kiện!của!nguyên!đơn,!không!chấp!nhận!yêu!cầu!phản!tố!của!bị!đơn.!

Tại!phiên!tòa!phúc!thẩm:!

-!Nguyên!đơn!giữ!nguyên!yêu!cầu!khởi!kiện;!yêu!cầu!kháng!cáo.!Xác!định! Hợp!đồng!ủy!quyền!giữa!bà!T!và!bà!Nguyễn!Thị!Minh!N1!là!giả!tạo,!nhằm!che! dấu!Hợp!đồng!vay!tài!sản!do!bà!T!và!bà!N1!có!ký!hợp!đồng!cầm!cố!tài!sản!ngày! 20/12/2022.!Do!đó!Hợp!đồng!chuyển!nhượng!quyền!sử!dụng!đất!cũng!bị!vô!hiệu! cần!phải!hủy.!Yêu!cầu!phản!tố!của!bị!đơn!là!không!có!căn!cứ.!

- Bị!đơn!giữ!nguyên!yêu!cầu!phản!tố,!không!đồng!ý!kháng!cáo!của!nguyên! đơn!đề!nghị!giữ!nguyên!bản!án!dân!sự!sơ!thẩm.!

- Người!có!quyền!lợi,!nghĩa!vụ!liên!quan!ông!Nguyễn!Văn!S!không!đồng!ý! với!yêu!cầu!khởi!kiện!và!yêu!cầu!kháng!cáo!của!nguyên!đơn.!Đề!nghị!Tòa!án!giữ! nguyên!bản!án!dân!sự!sơ!thẩm.!

-!Đại!diện!Viện!kiểm!sát!nhân!dân!tỉnh!Lâm!Đồng!phát!biểu!ý!kiến:!

+!Về!thủ!tục!tố!tụng:!Người!tham!gia!tố!tụng,!người!tiến!hành!tố!tụng!đã! thực!hiện!đúng!quy!định!của!Bộ!luật!Tố!tụng!dân!sự!tại!Tòa!án!cấp!phúc!thẩm.!

+!Về!nội!dung!vụ!án:!Tòa!án!cấp!sơ!thẩm!không!chấp!nhận!yêu!cầu!khởi! kiện!của!nguyên!đơn,!chấp!nhận!yêu!cầu!phản!tố!của!bị!đơn!là!hoàn!toàn!có!căn! cứ!pháp!luật.!Tại!phiên!tòa!phúc!thẩm,!người!kháng!cáo!không!cung!cấp!chứng! cứ!gì!mới!nên!không!có!căn!cứ!chấp!nhận!kháng!cáo,!đề!nghị!giữ!nguyên!bản!án! dân!sự!sơ!thẩm.!

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:

Sau!khi!xem!xét!nội!dung!đơn!kháng!cáo!của!đương!sự;!Các!tài!liệu,!chứng! cứ!có!trong!hồ!sơ!vụ!án!đã!được!thẩm!tra!tại!phiên!tòa;!Căn!cứ!vào!kết!quả!tranh! tụng! tại! phiên! tòa,! nghe! kiểm! sát! viên! phát! biểu! ý! kiến.! Hội! đồng! xét! xử! (HĐXX)!nhận!định!như!sau:!

6!

thụ!lý!và!giải!quyết!tranh!chấp!giữa!các!đương!sự!là!đúng!thẩm!quyền!tại!khoản! 3!Điều!26,!khoản!1!Điều!35!và!khoản!1!Điều!39!của!Bộ!luật!Tố!tụng!dân!sự.!

7!

Vì!các!lẽ!trên;!

QUYẾT ĐỊNH:

1. Căn cứ: Khoản!1!Điều!308,!Điều!313!của!Bộ!luật!Tố!tụng!dân!sự.!

Tuyên!xử:!Không!chấp!nhận!kháng!cáo!của!nguyên!đơn!bà!Trần!Thị!Tuyết! .! Giữ! nguyên! Bản! án! dân! sự! sơ! thẩm! số! 32/2025/DS-ST! ngày! 11/8/2025! của! Tòa!án!nhân!dân!khu!vực!15!-!Lâm!Đồng,!tỉnh!Lâm!Đồng.!

2. Căn cứ:

-!Điều!147,!Điều!148,!Điều!296!Bộ!luật!Tố!tụng!Dân!sự;!!

-!Căn!cứ!Điều!117,!Điều!130,!Điều!500,!Điều!501,!Điều!502!của!Bộ!luật! Dân!sự!năm!2015;!

-!Điều!167,!Điều!203!Luật!Đất!đai!năm!2013;!

-!Khoản!2!Điều!29!Nghị!quyết!số!326/2016/UBTVQH14!ngày!30/12/2016! của!Ủy!ban!thường!vụ!Quốc!hội.!

3. Tuyên xử:!

3.1.!Không!chấp!nhận!yêu!cầu!khởi!kiện!của!nguyên!đơn!bà!Trần!Thị!T!về! việc!yêu!cầu!hủy!Hợp!đồng!chuyển!nhượng!quyền!sử!dụng!đất!giữa!bà!Trần!Thị! T!và!bà!Nguyễn!Thị!N!được!lập!ngày!21/12/2022,!đã!được!Văn!phòng!C1!công! chứng!theo!số!công!chứng!No-5080,!quyển!số!12/2022!TP/CC-SCC/HĐGD!và!

8!

yêu!cầu!trả!lại!cho!bà!T!bản!chính!Giấy!chứng!nhận!quyền!sử!dụng!đất!số!AK! 644649!do!UBND!thị!xã!L!cấp!ngày!07/3/2008.!

3.2.!Chấp!nhận!yêu!cầu!phản!tố!của!bị!đơn:!Xác!định!Hợp!đồng! chuyển! nhượng!quyền!sử!dụng!đất!giữa!bà!Trần!Thị!T!và!bà!Nguyễn!Thị!N!được!lập! ngày!21/12/2022,!đã!được!Văn!phòng!C1!công!chứng!theo!số!công!chứng!No-5080,!quyển!số!12/2022!TP/CC-SCC/HĐGD!có!hiệu!lực!pháp!luật.!

3.3.!Về!án!phí!dân!sự!sơ!thẩm:!Buộc!bà!Trần!Thị!T!phải!nộp!300.000!đồng! (Ba!trăm!nghìn!đồng)!án!phí!dân!sự!sơ!thẩm!nhưng!được!khấu!trừ!vào!số!tiền! tạm!ứng!án!phí!đã!nộp!là!300.000!đồng!tại!biên!lai!thu!tiền!số!0011868!ngày! 16/10/2024!do!Chi!cục!Thi!hành!án!dân!sự!thị!xã!La!Gi!thu!(Bà!T!đã!nộp!đủ).!

3.4.!Về!chi!phí!tố!tụng:!Bà!T!phải!tự!chịu!2.000.000!đồng!(Hai!triệu!đồng)! chi!phí!xem!xét,!thẩm!định!tại!chỗ.!(Bà!T!đã!nộp!đủ).!

4. Về án phí dân sự phúc thẩm:!Bà!T!phải!chịu!300.000!đồng!án!phí!dân! sự!phúc!thẩm.!Số!tiền!tạm!ứng!án!phí!theo!Biên!lai!thu!tạm!ứng!án!phí,!lệ!phí! Tòa!án!số!0002865!ngày!03/9/2025!của!Phòng!Thi!hành!án!dân!sự!khu!vực!15!–! Lâm!Đồng,!tỉnh!Lâm!Đồng!được!chuyển!thành!án!phí.!

5.! Bản! án! phúc! thẩm! có! hiệu! lực! pháp! luật! kể! từ! ngày! tuyên! án! (Ngày! 26/01/2026).!