Bản án 57/2022/DS-ST — Tranh chấp hợp đồng đặt cọc

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:

Căn cứ các tài liệu, chứng cứ có trong hồ sơ vụ án đã được xem xét tại phiên toà và căn cứ vào kết quả tranh tụng tại phiên tòa, Tòa án nhận định:

Ngày 24/4/2021 ông Phạm Trung C và bà Vũ Thị D ủy quyền cho ông Phạm Văn CD ký hợp đồng đặt cọc để chuyển nhượng đất cho nguyên đơn thửa đất số 28, tờ bản đồ số 169 xã Hòa Hiệp (viết tắt: Thửa đất số 28), diện tích 6.675,5m2, thuộc GCNQSD đất số CO 258953 ngày 27/10/2020, được chỉnh lý sang tên cho ông C, bà D ngày 20/5/2021. Giá chuyển nhượng là 2.700.000.000 đồng, số tiền đặt cọc là 300.000.000 đồng; thỏa thuận ngày 04/6/2021 hai bên ra công chứng hợp đồng chuyển nhượng, đồng thời thỏa thuận về phạt cọc và mất cọc.

Ngày 30/5/2021 ông C, bà D thỏa thuận với nguyên đơn về việc hủy hợp đồng đặt cọc ngày 24/4/2021 ký lại hợp đồng đặt cọc mới do diện tích đất thực tế bị thiếu so với GCNQSD đất đã cấp và được nguyên đơn đồng ý. Hai bên thỏa thuận lại diện tích đất chuyển nhượng là 5.500m2, sau 20 ngày (tức ngày 20/6/2021) sẽ công chứng hợp đồng chuyển nhượng và bàn giao tài sản cho nhau; đồng thời thỏa thuận thêm: “Do diện tích trên sổ đỏ không đúng theo thực tế nên hai bên quyết định nếu đo đạc thực tế diện tích còn lại từ 5.500m2 trở lên thì không cần bên B tính bớt lại tiền theo số tiền thống nhất trong hợp đồng. Nếu quá trình đo đạc diện tích còn lại từ 4.000m2 đến 5.000m2 thì bên B phải trả lại tiền bằng số tiền diện tích đất do đo đạc lại. Số tiền được tính bằng tổng tiền chia diện tích đất và lấy ra số tiền theo m2 đất đã thỏa thuận”. Riêng số tờ, số thửa, số GCNQSD đất, giá chuyển nhượng, số tiền đặt cọc và phạt cọc và mất cọc không thay đổi.

Như vậy giao dịch đặt cọc giữa nguyên đơn với ông C và bà D được lập thành văn bản phù hợp quy định Điều 119 và Điều 328 BLDS; nội dung giao kết thể hiện rõ ý chí tự nguyện của các bên, giao dịch này không che giấu cho giao dịch nào khác nên có hiệu lực pháp luật.

Tại phiên tòa đại diện hợp pháp của nguyên đơn cho rằng: Ngày 17/6/2021 nguyên đơn đã mời công ty đo đạc Phước Thịnh đo đạc đối với thửa đất số 28, kết quả đo đạc diện tích đất còn 5.398,2m2, nguyên đơn đã thông báo kết quả đo đạc và đưa ra các phương án để thống nhất việc công chứng hợp đồng chuyển nhượng đối với thửa đất số 28 này như: Công chứng hợp đồng chuyển nhượng nhưng trừ đi diện tích đất thiếu hoặc hủy hợp đồng đặt cọc, trả lại tiền cọc đã nhận cho nguyên đơn, nguyên đơn tự nguyện chịu cho phí môi giới nếu có nhưng bị đơn không đồng ý.

Qúa trình tố tụng bị đơn cho rằng: Thửa đất số 28 vẫn đủ 5.500m2, không bị thiếu đất như thỏa thuận cọc ngày 30/5/2021 giữa hai bên; việc nguyên đơn tự ý yêu cầu đo đạc không có sự chứng kiến của bị đơn là không khách quan; quá thời hạn 20 ngày kể từ ngày 30/5/2021 nguyên đơn không ra ký công chứng hợp đồng chuyển nhượng là vi phạm thỏa thuận nên mất số tiền đã đặt cọc là 300.000.000 đồng.

Xét lập luận của các bên thấy rằng: Ngày 24/4/2021 bị đơn ủy quyền cho ông Phạm Văn CD ký thỏa thuận nhận cọc để chuyển nhượng cho nguyên đơn diện tích đất 6.675,5m2; ngày 30/5/2021 hai bên thống nhất ký lại thỏa thuận đặt cọc mới với nội dung: “Diện tích trên sổ đỏ không đúng theo thực tế nên hai bên quyết định, nếu đo đạc thực tế diện tích còn lại từ 5.500m2 trở lên thì không cần bên B (bị đơn) bớt lại tiền theo số tiền thống nhất trong hợp đồng. Nếu quá trình đo đạc diện tích còn lại từ 4.000m2 đến 5.000m2 thì bên B phải trả lại tiền bằng số tiền diện tích đất bị mất do đo đạc lại; số tiền được tính...theo m2...”. Như đã nhận định ở mục [1.3] và mục [2.1], lập luận của bị đơn không có cơ sở chấp nhận, bởi lẽ: Thứ nhất, bị đơn thừa nhận diện tích đất không đủ 6.675,5m2 nhưng không tiến hành đo đạc để thống nhất việc chuyển nhượng đất cho nhau; thứ hai, thỏa thuận giữa hai bên không thể hiện nguyên đơn, bị đơn hay cả hai bên phải cùng yêu cầu cơ quan chuyên môn đo đạc, nhưng khi nguyên đơn mời tổ chức có chuyên môn đo đạc bị đơn lại cho rằng không chứng kiến nên không khách quan là thiếu thiện chí trong thực hiện cam kết; thứ ba, bị đơn đề nghị Tòa án yêu cầu cơ quan chuyên môn đo đạc nhưng khi Tòa án thông báo đo đạc bị đơn cũng không tham gia là cố ý không thực hiện quyền và nghĩa vụ với nguyên đơn; thứ tư, qua đo đạc thực tế thửa đất 28 diện tích chỉ còn 5.368,9m2, bị đơn cho rằng diện tích thửa đất 28 vẫn đủ 5.500m2 nhưng không cung cấp được tài liệu, chứng cứ chứng minh là không phù hợp với thực tế.

HĐXX xét thấy lỗi dẫn đến hai bên không thể thực hiện được việc chuyển nhượng đất cho nhau là do lỗi của cả hai bên, bởi lẽ: Thứ nhất, hai bên thống nhất diện tích đất không đúng theo giấy chứng nhận, có thỏa thuận về việc đo đạc lại đất nhưng không thể hiện rõ cơ quan, tổ chức đo đạc và ai là người có nghĩa vụ yêu cầu đo đạc, đo đạc vào thời gian cụ thể nào, chi phí đo đạc do ai chịu; thứ hai, hai bên thỏa thuận về trường hợp diện tích đất sau khi đo đạc từ 5.500m2 trở lên và trường hợp diện tích đất từ 4.000m2 đến 5.000m2, nhưng chưa thỏa thuận về trường hợp diện tích đất từ đủ 5.000m2 đến 5.500m2 thì giá chuyển nhượng được giữ nguyên hay trả lại, nếu trả lại thì trả lại bao nhiêu; thứ ba, sau khi đo đạc lại đất thì chỉnh lý biến động xong mới công chứng hay công chứng xong mới chỉnh lý biến động, ai có nghĩa vụ thực hiện việc chỉnh lý biến động; thứ tư, hai bên có thỏa thuận về thời điểm ra công chứng nhưng không nêu rõ công chứng tại tổ chức hành nghề công chứng nào là không rõ ràng.

Điều 410 BLDS quy định “Trong hợp đồng song vụ, khi các bên đã thỏa thuận thời hạn thực hiện nghĩa vụ thì mỗi bên phải thực hiện nghĩa vụ của mình khi đến hạn... Trường hợp các bên không thỏa thuận bên nào thực hiện nghĩa vụ trước thì các bên phải đồng thời thực hiện nghĩa vụ đối với nhau; nếu nghĩa vụ không thể thực hiện đồng thời thì nghĩa vụ nào khi thực hiện mất nhiều thời gian hơn thì nghĩa vụ đó phải được thực hiện trước”. Rõ ràng hợp đồng đặt cọc giữa hai bên là hợp đồng song vụ nên quyền của bên này sẽ tương ứng với nghĩa vụ của bên kia và ngược lại và việc thực hiện việc đo đạc, chỉnh lý biến động về đất mất nhiều thời gian hơn nhưng đến ngày 17/6/2021 (tức trước ngày thỏa thuận ra công chứng 03 ngày) chỉ có nguyên đơn thực hiện việc đo đạc; khi khởi kiện nguyên đơn yêu cầu bị đơn tiếp tục thực hiện hợp đồng nhưng bị đơn cũng không đồng ý. Bị đơn cho rằng nguyên đơn tự ý đo đạc nên không khách quan, chứng tỏ bị đơn đã được nguyên đơn thông báo về kết quả đo đạc và đưa ra các phương án để thực hiện giao kết nhưng bị đơn không hợp tác; lập luận của nguyên đơn phù hợp với kết quả đo đạc và lời thừa nhận của bị đơn nên được chấp nhận. Căn cứ Điều 424 BLDS, HĐXX có đủ căn cứ chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn về việc hủy hợp đồng đặt cọc giữa hai bên.

Nguyên đơn và các đương sự khác trong vụ án không phải chịu án phí dân sự sơ thẩm. Hoàn trả cho nguyên đơn số tiền tạm ứng án phí dân sự sơ thẩm đã nộp.

Vì các lẽ trên:

QUYẾT ĐỊNH:

Căn cứ vào:

Khoản 3 Điều 26, điểm a khoản 1 Điều 35, điểm c khoản 1 Điều 39, khoản 1 Điều 147, khoản 2 Điều 227 Bộ luật tố tụng dân sự;

Điều 328, 117, 119, 401, 410, 424, 427 và Điều 468 Bộ luật dân sự.

Khoản 2 Điều 26 và điểm d tiểu mục 1.3 mục 1 phần II Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Uy ban thường vụ Quốc hội;

Tuyên xử:

1. Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của ông Trần Văn A và ông Lê Thanh B về việc “Tranh chấp hợp đồng đặt cọc” với ông Phạm Trung C và bà Vũ Thị D;

1.1. Hủy hợp đồng đặt cọc ngày 30/5/2021 giữa ông Trần Văn A, ông Lê Thanh B và ông Phạm Trung C, bà Vũ Thị D;

1.1. Buộc ông Phạm Trung C và bà Vũ Thị D phải hoàn trả cho ông Trần Văn A và ông Lê Thanh B số tiền 300.000.000đ (Ba trăm triệu đồng).

Kể từ ngày có đơn yêu cầu thi hành án của người được thi hành án cho đến khi thi hành xong tất cả các khoản tiền, hàng tháng bên phải thi hành án còn phải trả cho bên được thi hành án khoản tiền lãi của số tiền còn phải thi hành án theo mức lãi suất quy định tại khoản 2 Điều 468 Bộ luật dân sự (10%) tương ứng với thời gian chưa thi thành án.

2. Về án phí:

Buộc ông Phạm Trung C và bà Vũ Thị D phải chịu 300.000đ (Ba trăm nghìn đồng) án phí dân sự sơ thẩm.

Ông Trần Văn A, ông Lê Thanh B và ông Phạm Văn CD không phải chịu án phí dân sự sơ thẩm. Hoàn trả cho ông A số tiền 300.000đ (Ba trăm nghìn đồng) đã nộp theo biên lai thu tiền tạm ứng án phí, lệ phí Tòa án số 0010652 ngày 02/12/2021 của Chi cục Thi hành án dân sự huyện Xuyên Mộc.

3.Về quyền kháng cáo: Đương sự có mặt tại phiên tòa có quyền kháng cáo và VKSND cùng cấp có quyền kháng nghị bản án thời hạn 15 ngày; VKSND cấp trên trực tiếp có quyền kháng nghị bản án trong thời hạn 30 ngày kể từ ngày tuyên án (ngày 03/8/2022); đương sự không có mặt tại phiên tòa thì thời hạn kháng cáo 15 ngày tính từ ngày nhận được bản án hoặc bản án được niêm yết.

4. Về thi hành án: Trường hợp bản án, quyết định được thi hành theo quy định tại Điều 2 Luật Thi hành án dân sự thì người được thi hành án dân sự, người phải thi hành án dân sự có quyền thoả thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc bị cưỡng chế thi hành án theo quy định tại các Điều 6, 7, 7a, 7b và 9 Luật Thi hành án dân sự, thời hiệu thi hành án được thực hiện theo quy định Điều 30 Luật Thi hành án dân sự.