Bản án 569/2026/DS-PT — Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

NHÂN DANH

NƯỚC CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM

TÒA PHÚC THẨM TÒA ÁN NHÂN DÂN TỐI CAO

TẠI THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

- Thành phần Hội đồng xét xử phúc thẩm gồm có:

Thẩm phán – Chủ tọa phiên tòa: Ông Phạm Công Mười

Các Thẩm phán:

Ông Chung Văn Kết

Ông Cao Văn Tám

- Thư ký phiên tòa: Ông Trần Văn Nơi - Thư ký Tòa Phúc thẩm Tòa án nhân dân tối cao tại Thành phố Hồ Chí Minh.

- Đại diện Viện Công tố và kiểm sát xét xử phúc thẩm tại Thành phố Hồ Chí Minh tham gia phiên tòa: Ông Lê Tấn C - Kiểm sát viên.

Ngày 16 tháng 6 năm 2026, tại trụ sở Tòa Phúc thẩm Tòa án nhân dân tối cao tại Thành phố Hồ Chí Minh, xét xử phúc thẩm công khai vụ án dân sự thụ lý số 54/2026/TLPT-DS ngày 20 tháng 01 năm 2026 về việc “Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, hủy Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của Ủy ban nhân dân, hủy cập nhật biến động trên giấy chứng nhận, tuyên bố Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất bị vô hiệu và công nhận quyền sử dụng đất”.

Do Bản án dân sự sơ thẩm số 297/2025/DS-ST ngày 06 tháng 6 năm 2025 của Tòa án nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh bị kháng cáo.

Theo Quyết định đưa vụ án ra xét xử phúc thẩm số 1521/2026/QĐPT-DS ngày 06 tháng 4 năm 2026, giữa các đương sự:

- Nguyên đơn: Bà Bùi Thị N, sinh năm 1956. Địa chỉ: 9 đường Q, Phường H, quận G, Thành phố Hồ Chí Minh (nay là phường T, Thành phố Hồ Chí Minh) – Vắng mặt.

- Bị đơn: Ông Nguyễn Hồng T, sinh năm 1938. Địa chỉ: I đường T, Phường A, Quận E, Thành phố Hồ Chí Minh (nay là phường C, Thành phố Hồ Chí Minh) – Vắng mặt.

Người đại diện theo ủy quyền của bị đơn: Bà Nguyễn Thị Thúy H, Sinh năm 1970 (Đại diện theo Giấy ủy quyền ngày 16/01/2019). Địa chỉ: S đường A, phường A, quận B, Thành phố Hồ Chí Minh (nay là phường G, Thành phố Hồ Chí Minh) – Có mặt.

Những người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan:

1. Bà Nguyễn Thị Thúy H, sinh năm 1970. Địa chỉ: S đường A, phường A, quận B, Thành phố Hồ Chí Minh (nay là phường G, Thành phố Hồ Chí Minh) – Có mặt.

2. Ông Nguyễn Văn Minh N1, sinh năm 1958. Địa chỉ: A Chung cư V, số B đường T, Phường B, Quận A, Thành phố Hồ Chí Minh (nay là phường S, Thành phố Hồ Chí Minh). Địa chỉ liên hệ: Số B N, xã P, Thành phố Hồ Chí Minh – Có mặt.

Người đại diện theo ủy quyền: Ông Nguyễn Thế T1. Địa chỉ: E N, Phường I, quận G, Thành phố Hồ Chí Minh (nay là phường T, Thành phố Hồ Chí Minh) – Vắng mặt.

(Theo Văn bản ủy quyền ngày 03/8/2023).

3. Bà Trịnh Thị B, sinh năm 1936. Địa chỉ: A đường N, Phường B, Quận E, Thành phố Hồ Chí Minh (nay là phường C, Thành phố Hồ Chí Minh) – Vắng mặt.

4. Bà Lưu Thị T2, sinh năm 1947 (vắng mặt). Địa chỉ: I đường T, Phường A, Quận E, Thành phố Hồ Chí Minh (nay là phường C, Thành phố Hồ Chí Minh) – Vắng mặt.

Người đại diện hợp pháp theo ủy quyền của bà T2: Bà Nguyễn Thị Thúy H, sinh năm 1970 – Có mặt.

(Hợp đồng ủy quyền lập ngày 14/02/2020)

5. Văn phòng C2, Thành phố Hồ Chí Minh. Địa chỉ trụ sở: 13 đường H đường T, Phường E, Quận H, Thành phố Hồ Chí Minh (nay là phường C, Thành phố Hồ Chí Minh).

Người đại diện theo ủy quyền: Ông Võ Bình V. Địa chỉ: A đường H đường T, Phường E, Quận H, Thành phố Hồ Chí Minh (nay là phường C, Thành phố Hồ Chí Minh) – Vắng mặt,

(Giấy ủy quyền ngày 04/9/2020)

6. Ủy ban nhân dân quận G, Thành phố Hồ Chí Minh.

Người kế thừa quyền và nghĩa vụ tố tụng: Ủy ban nhân dân phường T. Địa chỉ: Số E, Q, phường T, Thành phố Hồ Chí Minh – Vắng mặt.

7. Văn phòng Đăng ký đất đai Thành phố H.

Người đại diện hợp pháp theo ủy quyền: Bà Trần Thị Kim T3, sinh năm 1981. Địa chỉ: C đường Q, Phường A, quận G, Thành phố Hồ Chí Minh (nay là phường G, Thành phố Hồ Chí Minh) – Vắng mặt.

Đại diện theo Giấy ủy quyền lập ngày 30/7/2018.

Người kháng cáo: ông Nguyễn Văn Minh N1 là người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan.

NỘI DUNG:

1. Theo đơn khởi kiện, lời trình bày của nguyên đơn bà Bùi Thị N, cùng các tài liệu chứng cứ trong hồ sơ thể hiện:

Bà N trước đây có nhận chuyển nhượng từ ông Nguyễn Văn Minh N1 phần đất có diện tích 80 m2 thuộc Phường A, quận G, Thành phố Hồ Chí Minh. Nguồn gốc thửa đất này trước đây thuộc Bằng khoán 318 do bà Trịnh Thị B đứng bộ, nay thuộc thửa số 04, T, Phường A, quận G, trước đây thuôc thửa 366, Tờ bản đồ số 2 theo Tài liệu 299/TTg. Tuy nhiên, khi thực hiện thủ tục hợp thức hóa phần đất nêu trên, bà N được Ủy ban nhân dân quận G thông báo rằng, phần đất này đã được Ủy ban nhân dân quận G cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số W354669 Số vào sổ cấp GCN: 00294/2BQSDĐ/253/UB/GV-04 ngày 10/8/2004 cho ông Nguyễn Hồng T. Bà N cho rằng, việc Ủy ban nhân dân quận G cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đối với phần đất nêu trên cho ông T là không đúng, nên khởi kiện yêu cầu Tòa án công nhận việc mua bán giữa bà với ông N1 và hủy Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nêu trên.

Quá trình giải quyết vụ án, do bà N và ông N1 tự thương lượng thỏa thuận được nên bà N không còn tranh chấp nữa và đề nghị Tòa án đình chỉ yêu cầu khởi kiện của bà theo quy định pháp luật. Bà N vắng suốt quá trình tố tụng.

2. Theo Đơn yêu cầu độc lập, các bản khai, các biên bản hòa giải, cũng như lời khai tại phiên tòa, người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan ông Nguyễn Văn Minh N1 trình bày:

Về nguồn gốc đất: Vào thời điểm năm 1995, ông N1 có nhận chuyển nhượng từ bà Trịnh Thị B phần đất có diện tích 6.200m2 thuộc Bằng khoán 318, Phường A, quận G, Thành phố Hồ Chí Minh theo Giấy mua bán tay ngày 24/4/1995. Sau khi nhận chuyển nhượng, ông N1 tự phân nhỏ thành nhiều lô và bán nền đất lại cho một số người. Đối với nền đất đang tranh chấp mà Ủy ban đã cấp cho ông T nằm trong số đất mà ông mua của bà B, nhưng ông N1 chưa bán cho ai. Sau khoảng thời gian hơn 10 năm đi chấp hành án tù về, năm 2016 ông về dọn dẹp lô đất trên, xây một căn nhà nhỏ, chi phí khoảng 300.000.000 đồng. Sau đó ông mới biết được là lô đất này đã được Ủy ban nhân dân quận G cấp cho ông Nguyễn Hồng T và căn nhà cũng đã bị Ủy ban nhân dân quận G buộc tháo dỡ.Trong quá trình Tòa án quận G thụ lý vụ án, ông T lại tiếp tục tặng cho con gái là bà Nguyễn Thị Thúy H. Ông N1 cho rằng thửa đất này thuộc quyền sử dụng của ông, ông không bán cho ông T nhưng Ủy ban nhân dân quận G lại cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng thửa đất trên cho ông T là không đúng, từ đó dẫn đến ông T tiếp tục làm thủ tục tặng cho bà H là hoàn toàn trái pháp luật. Do đó, ông N1 có yêu cầu độc lập đề nghị Tòa án hủy nội dung cập nhật đăng bộ quyền sử dụng đất ngày 08/3/2018 tên bà Nguyễn Thị Thúy H trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số W354669 (Số vào sổ cấp GCN: 00294/2BQSDĐ/253/UB/GV-04) do Ủy ban nhân dân quận G cấp ngày 10/8/2004; tuyên Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất số công chứng 000544 ký ngày 15/01/2018 tại Văn phòng C2, Thành phố Hồ Chí Minh giữa ông T và bà H là vô hiệu; hủy Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số W354669 (Số vào sổ cấp GCN: 00294/2BQSDĐ/253/UB/GV-04) do Ủy ban nhân dân quận G cấp ngày 10/8/2004 cấp cho ông Nguyễn Hồng T; công nhận quyền sử dụng đối với thửa số 04, Tờ bản đồ 53, Phường A, quận G (theo tài liệu đo 2001) thuộc thửa đất số 366, Tờ bản đồ số 2 (theo Tài liệu 299/TTg) cho ông Nguyễn Văn Minh N1.

Về hiện trang thì diện tích đất hiện nay không có thay đổi vẫn thể hiện đúng như giấy chứng nhận.

Về yêu cầu khởi kiện của bà N: Ông N1 xác định giữa ông và bà N đã thương lượng xong nên bà N có đơn xin rút yêu cầu khởi kiện và cũng không đến Tòa án nữa. Ông đồng ý Tòa án đình chỉ yêu cầu khởi kiện của bà N.

3.Bị đơn: Theo nội dung các bản khai, biên bản hòa giải, cũng như lời khai tại phiên tòa, bị đơn ông Nguyễn Hồng T, người đại diện theo ủy quyền của ông là bà Nguyễn Thị Thúy H trình bày:

Thửa đất đang tranh chấp có nguồn gốc là do ông T mua của bà Trịnh Thị B vào năm 1995, khi mua thì hai bên có lập giấy mua bán tay có Ủy ban nhân dân Phường A, quận G xác nhận. Bà B là người giao đất cho ông T vào năm 1995, hai bên không có lập biên bản giao đất, nhưng có chỉ ranh, có cắm mốc sơ sài. Do thời điểm đó còn thưa người ở nên khi nhận đất ông T chưa sử dụng, đến năm 2004 ông T được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số W354669 (Số vào sổ cấp GCN: 00294/2BQSDĐ/253/UB/GV-04) do Ủy ban nhân dân quận G cấp ngày 10/8/2004 thì mới xây hàng rào bảo vệ đất. Toàn bộ hồ sơ bản chính trong đó có giấy mua bán tay với bà B thì gia đình đã nộp cho Ủy ban nhân dân quận K làm thủ tục xin cấp giấy chủ quyền và không còn giữ bản sao nào. Việc ông N1 cho rằng đất bà B giao để cấp cho ông T là thửa khác nhưng ông T được Ủy ban nhân dân quận G cấp là thửa đất thuộc quyền sử dụng của ông N1 thì ông T không đồng ý, bà H khẳng định thửa đất ông T được cấp chủ quyền là thửa đất trước đây mua của bà B và giờ ông T đã tặng cho bà H.

Thời điểm phiên tòa trước đây vào ngày 17/3/2020, bà H là người đại diện theo ủy quyền của bị đơn có khai rằng phần đất tranh chấp trong vụ án là thửa đất số 360 trước đây ông T mua của ông N1 bằng giấy tay vào năm 1995 nhưng do sau khi bán xong ông N1 lại bán lại thửa đất này cho người khác nên mới đổi lại thửa đất của bà B cho ông T. Ông T có ra Ủy ban nhân dân phường ký giấy tờ mua bán và toàn bộ giấy tờ này đều nộp cho Ủy ban để xin cấp chủ quyền. Còn giấy mua bán tay với ông N1 thì đã làm thất lạc.

Về vấn đề này, bà H cho rằng, do ông T quá già yếu, thời gian đã lâu, quá trình chuyển nhượng kéo dài, thủ tục phức tạp nên ông T không thể nhớ chính xác và lời khai khó thể trùng khớp khi toàn bộ hồ sơ giấy tờ đã nộp cho chính quyền vào thời điểm cấp giấy. Bà H không đồng ý việc Tòa án sử dụng lời khai đơn phương trước đây của bà để làm căn cứ chấp nhận yêu cầu khởi kiện của ông N1. Mà chứng cứ phải căn cứ phải trên các tài liệu, giấy tờ có giá trị pháp lý được pháp luật công nhận. Chính vì vậy, cả hai bản án sơ thẩm và phúc thẩm mà Tòa án đã xét xử trước đây đều đã bị Tòa án nhân dân Tối cao hủy toàn bộ. Nay vụ án đã thụ lý giải quyết lại nên bà đề nghị Tòa án bác bỏ không công nhận những lời khai chưa phù hợp trước đây và để tránh sai sót, vi phạm khi xét xử. Bà H yêu cầu Tòa án phải xem xét đánh giá toàn diện, khách quan các tài liệu chứng cứ có trong hồ sơ để giải quyết. Đồng thời yêu cầu ông N1 là người khởi kiện phải có nghĩa vụ chứng minh mới đúng quy định pháp luật.

Nay bà H xác định Ủy ban nhân dân quận G cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số W354669 (Số vào sổ cấp GCN: 00294/2BQSDĐ/253/UB/GV-04) ngày 10/8/2004 cho ông Nguyễn Hồng T là dựa trên cơ sở công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa các bên giao dịch là hoàn toàn đúng pháp luật. Thủ tục hành chính này rất phức tạp khó khăn, không phải cấp giấy đại trà theo chủ trương chung. Đòi hỏi nhiều loại giấy tờ hợp pháp, hợp lệ, chứ không phải như lời ông N1 trình bày là việc chuyển nhượng rất đơn giản theo hình thức chủ đất cứ ra phường ký tên hợp thức hóa hàng loạt lô đất, đăng ký tại Ủy ban phường sang tên cho người mua và được cấp giấy ngay, điều này hoàn toàn không đúng chủ trương của Nhà nước và cũng không đúng quy định pháp luật. Bà H đề nghị ông N1, bà B cùng phải đến Tòa trình bày cụ thể, đối chất rõ ràng, kết hợp các giấy tờ pháp lý của Nhà nước để giải quyết quyền lợi mỗi bên thỏa đáng, hợp lý và công bằng.

- Ủy ban nhân dân quận G đã cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho ông T là đúng quy định nên bị đơn không đồng ý các yêu cầu của ông Nguyễn Văn Minh N1.

- Bị đơn đồng ý việc rút đơn khởi kiện của bà N, việc vắng mặt của bà N đề nghị Tòa án đình chỉ theo quy định.

Tại bản án dân sự số 297/2025/DS-ST ngày 06 tháng 6 năm 2025 của Tòa án nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh, quyết định:

“…1. Đình chỉ yêu cầu khởi kiện của bà Bùi Thị N.

2. Không chấp nhận toàn bộ yêu cầu khởi kiện của ông Nguyễn Văn Minh N1 về: “Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất; yêu cầu công nhận quyền sử dụng đất, hủy Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; tuyên bố hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất là vô hiệu, hủy cập nhật biến động trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất”…

Ngoài ra, bản án sơ thẩm còn quyết định về án phí, nghĩa vụ thi hành án và quyền kháng cáo vụ án theo quy định của pháp luật.

* Sau khi xét xử sơ thẩm:

Ngày 13/6/2025, Tòa án nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh nhận được đơn kháng cáo của ông Nguyễn Văn Minh N1 là người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan, ông N1 kháng cáo toàn bộ Bản án dân sự sơ thẩm số 297/2025/DSST ngày 06/6/2025 của Tòa án nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh.

* Tại phiên tòa phúc thẩm, ông Nguyễn Văn Minh N1 là người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan vẫn giữ nguyên yêu cầu kháng cáo.

Kiểm sát viên tham gia phiên tòa phát biểu ý kiến của Viện Công tố và kiểm sát xét xử phúc thẩm tại Thành phố Hồ Chí Minh về việc tuân theo pháp luật trong quá trình giải quyết vụ án ở giai đoạn phúc thẩm:

Thẩm phán - Chủ tọa phiên tòa và Hội đồng xét xử đã thực hiện đúng theo quy định của Bộ luật Tố tụng dân sự, các đương sự tham gia tố tụng chấp hành đúng quyền và nghĩa vụ theo quy định của Bộ luật Tố tụng dân sự.

Nội dung: Căn cứ các chứng cứ, tài liệu đã thu thập cho thấy Tòa án cấp sơ thẩm không chấp nhận yêu cầu độc lập của ông N1 là có căn cứ. Đề nghị Hội đồng xét xử không chấp nhận yêu cầu kháng cáo của ông N1, giữ nguyên bản án sơ thẩm.