Bản án 564/2022/DSPT — Tranh chấp hợp đồng đặt cọc

NỘI DUNG VỤ ÁN:

Trong đơn khởi kiện ngày 06 tháng 09 năm 2019 và bản tự khai ngày 28/10/2019, trong quá trình giải quyết vụ án, nguyên đơn trình bày:

Ngày 08/5/2019, ông Phan Văn T – nguyên đơn và ông Nguyễn Đức Q – bị đơn có ký hợp đồng đặt cọc để chuyển nhượng toàn bộ thửa số 313, tờ bản đồ số 17, tọa lạc tại xã B, huyện H, theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số CI 839709 cấp ngày 28/12/2017, giá chuyển nhượng 16.800.000.000 đồng. Để đảm bảo cho việc chuyển nhượng, nguyên đơn đặt cọc cho bị đơn số tiền 500.000.000 đồng, hợp đồng đặt cọc có thỏa thuận trong vòng 70 ngày kể từ ngày ký hợp đồng đặt cọc các bên sẽ ra công chứng ký hợp đồng chuyển nhượng. Tiếp đó ngày 09/5/2019, các bên thỏa thuận sẽ đặt cọc thêm 500.000.000 đồng nữa, số tiền này sẽ góp với số tiền lần trước và làm hợp đồng đặt cọc mới tại Văn phòng Công chứng V. Trong hợp đồng mới này các bên vẫn thỏa thuận giá chuyển nhượng là 16.800.000.000 đồng, trong vòng 60 ngày kể từ ngày ký hợp đồng đặt cọc, các bên sẽ tiến hành việc giao kết hợp đồng chuyển nhượng tại phòng công chứng.

Khi đến thời hạn ký hợp đồng chuyển nhượng, bị đơn không ra phòng công chứng để ký, nguyên đơn có gọi điện đề nghị bị đơn ra ký hợp đồng nhưng bị đơn không nghe điện thoại và không đến phòng công chứng. Sau đó, nguyên đơn có đến nhà làm việc với bị đơn, thì bị đơn yêu cầu tăng giá bán lên 4.000.000 đồng/m2; như vậy, giá chuyển nhượng lên đến 20 tỷ đồng nên nguyên đơn không đồng ý đề nghị này của bị đơn.

Hợp đồng chuyển nhượng không ký kết được là do lỗi của bị đơn, nay nguyên đơn yêu cầu hủy hợp đồng đặt cọc giữa hai bên vào ngày 09/5/2019 và yêu cầu bị đơn phải trả lại cho nguyên đơn 1.000.000.000 đồng và bồi thường do vi phạm hợp đồng 1.000.000.000 đồng, tổng cộng 2.000.000.000 đồng. Nguyên đơn rút yêu cầu bị đơn trả chi phí xây dựng là 200.000.000 đồng. Tại phiên tòa sơ thẩm, nguyên đơn rút lại yêu cầu buộc bị đơn bồi thường do vi phạm hợp đồng 1.000.000.000 đồng, chỉ yêu cầu bị đơn trả lại số tiền đặt cọc là 1.000.000.000 đồng.

Tại bản tự khai ngày 28/10/2019, ngày 25/03/2020, ngày 08/12/2020, và trong quá trình giải quyết vụ án, bị đơn trình bày:

Bị đơn và nguyên đơn có ký hợp đồng đặt cọc hai lần vào ngày 08/5/2019 và 09/5/2019 nội dung như nguyên đơn trình bày. Bị đơn đã nhận 1.000.000.000 đồng đặt cọc của nguyên đơn. Trong thời hạn 60 ngày, nguyên đơn phải giao đủ số tiền còn lại cho bị đơn là 15.800.000.000 đồng; sau khi nguyên đơn trả đủ số tiền trên thì bị đơn sẽ làm thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho nguyên đơn theo quy định.

Tuy nhiên đến thời hạn thanh toán số tiền còn lại thì nguyên đơn không thanh toán cho bị đơn như đã thỏa thuận trong hợp đồng, phía bị đơn có gọi điện cho nguyên đơn để làm thủ tục mua bán và đề nghị thanh toán số tiền còn lại nhưng không liên lạc được. Do nguyên đơn không thực hiện việc thanh toán tiền cho bị đơn đúng như thỏa thuận trong hợp đồng đặt cọc dẫn đến việc sang nhượng đất giữa các bên không thành. Do đó, phía bị đơn không đồng ý yêu cầu của nguyên đơn vì nguyên đơn là người vi phạm hợp đồng.

Nay bị đơn đồng ý hủy hợp đồng đặt cọc giữa hai bên ngày 09/5/2019 nhưng bị đơn không đồng ý yêu cầu của nguyên đơn về việc yêu cầu bị đơn trả số tiền 1.000.000.000 đồng.

Tại bản tự khai ngày 08/12/2020, bà Nguyễn Thị T1 (vợ ông T) – người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan trình bày:

Việc chuyển nhượng phần đất tranh chấp là tiền riêng của nguyên đơn, bà không liên quan gì đến vụ án này, mọi việc để nguyên đơn tự quyết định; do đó, bà không có yêu cầu gì.

Tại bản tự khai ngày 04/3/2022, bà Đinh Thị Thu T (vợ của ông Q) – người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan trình bày:

Bà là vợ của ông Q, toàn bộ phần đất thuộc thửa số 313, tờ bản đồ số 17, tọa lạc tại xã B, huyện H, theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số CI 839709 cấp ngày 28/12/2017 là tài sản riên của ông Q, ông Q được tặng cho riêng nên không liên quan gì đến bà, bà không tranh chấp. Mọi việc tranh chấp trong vụ án này để ông Q toàn quyền quyết định, bà không có ý kiến và yêu cầu gì trong vụ án này, bà xin được vắng mặt trong suốt quá trình làm việc của Tòa án.

Tại Bản án dân sự sơ thẩm số 306/2022/DS-ST ngày 24 tháng 5 năm 2022 của Tòa án nhân dân huyện H đã quyết định:

1/ Chấp nhận yêu cầu của nguyên đơn ông Phan văn T:

- Buộc ông Nguyễn Đức Q trả lại cho ông Phan Văn T số tiền cọc 1.000.000.000 (một tỷ) đồng.

- Hủy hợp đồng đặt cọc ngày 09/5/2019 giữa ông Nguyễn Đức Q và ông Phan Văn T.

2/ Đình chỉ yêu cầu của nguyên đơn buộc bị đơn trả chi phí xây dựng con đường 200.000.000 đồng và tiền phạt cọc 1.000.000.000 đồng.

Kể từ ngày bản án có hiệu lực pháp luật hoặc kể từ ngày có đơn yêu cầu thi hành án của người được thi hành án đối với khoản tiền nêu trên cho đến khi thi hành án xong tất cả các khoản tiền, hàng tháng bên phải thi hành án còn phải chịu khoản tiền lãi của số tiền còn phải thi hành án theo mức lãi suất quy định tại Điều 357 Bộ luật Dân sự năm 2015.

Ngoài ra, bản án sơ thẩm còn tuyên về án phí, nghĩa vụ thi hành án và quyền kháng cáo của các đương sự.

Sau khi xét xử sơ thẩm, bị đơn có đơn kháng cáo toàn bộ bản án sơ thẩm.

Tại phiên tòa phúc thẩm: Nguyên đơn giữ nguyên yêu cầu khởi kiện, người kháng cáo giữ nguyên yêu cầu kháng cáo, các đương sự không thỏa thuận với nhau về việc giải quyết vụ án.

Nguyên đơn – ông Phan Văn T trình bày: Bị đơn là người có lỗi dẫn đến việc không ký kết được hợp đồng chuyển nhượng thửa đất số 313, tờ bản đồ số 17, tọa lạc tại xã B, huyện H. Bản án sơ thẩm buộc bị đơn trả cho nguyên đơn số tiền đặt cọc 1.000.000.000 đồng là phù hợp với thực tế khách quan và đúng theo quy định của pháp luật; do đó, đề nghị Hội đồng xét xử phúc thẩm giữ nguyên bản án sơ thẩm.

Người kháng cáo – ông Nguyễn Đức Q trình bày: Ông kháng cáo toàn bộ bản án sơ thẩm, đề nghị sửa Bản án dân sự sơ thẩm số 306/2022/DS-ST ngày 24 tháng 5 năm 2022 của Tòa án nhân dân huyện H theo hướng không chấp nhận toàn bộ yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn. Ông không đồng ý hủy hợp đồng đặt cọc, đề nghị công nhận hợp đồng và xác định lỗi hoàn toàn của nguyên đơn nên nguyên đơn phải chịu mất tiền cọc. Nếu hủy hợp đồng và chấp nhận yêu cầu của nguyên đơn, ông yêu cầu giải quyết số tiền ông đã chi trả cho môi giới là 300.000.000 đồng, cấn trừ vào tiền cọc phải hoàn cho nguyên đơn. Ông hoàn toàn không có lỗi dẫn đến việc không thực hiện hợp đồng chuyển nhượng, ông vẫn thiện chí tiếp tục thực hiện cam kết trong hợp đồng đặt cọc ngày 09/5/2019. Tuy nhiên, Hội đồng xét xử sơ thẩm đã không khách quan khi đánh giá chứng cứ, không ghi nhận ý kiến, xem xét tính đúng đắn trong các lời khai của ông và sự bất hợp lý trong lời khai của nguyên đơn gây ảnh hưởng quyền lợi của ông.

Đại diện Viện kiểm sát nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh phát biểu ý kiến:

- Về tố tụng: Trong suốt quá trình giải quyết vụ án và tại phiên tòa, Thẩm phán, Hội đồng xét xử phúc thẩm và các đương sự đã thực hiện thủ tục, trình tự theo đúng quy định của pháp luật.

- Về nội dung kháng cáo: Đề nghị Hội đồng xét xử không chấp nhận toàn bộ yêu cầu kháng cáo của bị đơn, giữ nguyên Bản án dân sự sơ thẩm số 306/2022/DS-ST ngày 24 tháng 5 năm 2022 của Tòa án nhân dân huyện H, Thành phố Hồ Chí Minh.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:

Sau khi nghiên cứu các tài liệu có trong hồ sơ vụ án được thẩm tra tại phiên tòa và căn cứ vào kết quả tranh luận tại phiên tòa, Hội đồng xét xử nhận định:

Về việc vắng mặt của đương sự: Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan - bà Đinh Thị Thu T và bà Nguyễn Thị T1 có đơn xin xét xử vắng mặt nên căn cứ Khoản 2 Điều 296 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015, Hội đồng xét xử tiến hành xét xử vắng mặt các đương sự nêu trên.

Về áp dụng pháp luật nội dung: Hợp đồng đặt cọc được ký kết năm 2019 do đó cần áp dụng luật đang có hiệu lực hiện hành là Bộ luật dân sự năm 2015 để giải quyết vụ án.

Theo các chứng cứ, tài liệu có trong hồ sơ vụ án và sự thừa nhận của các bên đương sự thì bị đơn là người có quyền sử dụng hợp pháp đối với thửa đất số 313, tờ bản đồ số 17 tọa lạc tại xã B, huyện H theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất số CI839709 do Sở Tài Nguyên và Môi trường Thành phố Hồ Chí Minh cấp ngày 28/12/2017 cho ông Nguyễn Đức Q. Ngày 09/5/2019, hai bên đã tự nguyện ký Hợp đồng đặt cọc để chuyển nhượng toàn bộ thửa đất nêu trên. Hợp đồng đặt cọc được công chứng tại Văn phòng công chứng V số công chứng 005094 với nội dung chính: Nguyên đơn đặt cọc cho bị đơn số tiền 1.000.000.000 tỷ đồng để nhận chuyển nhượng thửa đất số 313, tờ bản đồ số 17 tọa lạc tại xã B, huyện H với giá chuyển nhượng là 16.800.000.000 đồng. Trong thời hạn 60 ngày kể từ ngày hợp đồng đặt cọc được công chứng, hai bên phải thực hiện việc giao kết hợp đồng chuyển nhượng toàn bộ quyền sử dụng đất tại Tổ chức hành nghề công chứng. Nhận thấy, nội dung và hình thức Hợp đồng đặt cọc tuân thủ theo quy định của pháp luật, việc ký kết hợp đồng hoàn toàn dựa trên tinh thần tự nguyện của hai bên. Nguyên đơn đã giao 1.000.000.000 đồng tiền đặt cọc cho bị đơn.

Theo lời khai của nguyên đơn tại các bản tự khai, biên bản hòa giải, biên bản đối chất và tại phiên tòa sơ thẩm: Ngày 09/7/2022, nguyên đơn có đến Văn phòng công chứng V từ sáng đến chiều để chờ bị đơn ra công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nhưng bị đơn không đến, đầu giờ chiều ông có đến gặp bị đơn, bị đơn nói tiền nhiều quá không đi một mình được nên kêu ông về để hôm khác ký nhưng sau đó bị đơn không liên lạc với ông. Sau đó, bị đơn đề nghị chuyển nhượng với giá 20 tỷ tương đương 4.000.000 đồng/m2, ông không đồng ý nên xảy ra tranh chấp. Nguyên đơn không cung cấp được tài liệu chứng cứ chứng minh nguyên đơn có đến Văn phòng công chứng V vào ngày 09/7/2019.

Bị đơn - Ông Nguyễn Đức Q cho rằng: Vào đầu giờ chiều ngày 09/7/2019, bị đơn có ra Văn phòng công chứng V chờ nguyên đơn để ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nhưng chờ đến 17 giờ cùng ngày nguyên đơn không đến nên ông đi về. Bị đơn không đề nghị chuyển nhượng đất với giá 20 tỷ như nguyên đơn nói. Bị đơn không cung cấp được tài liệu chứng cứ chứng minh bị đơn có đến Văn phòng công chứng V vào ngày 09/7/2019.

Lời khai của nguyên đơn và bị đơn có sự mâu thuẫn với nhau về việc có hay không việc các bên đến Văn phòng công chứng V để công chứng hợp đồng chuyển nhượng. Trong hợp đồng đặt cọc không quy định cụ thể thời gian tiến hành ký công chứng và giao tiền, chỉ ghi chung là trong thời hạn 60 ngày cả hai bên phải thực hiện việc giao kết hợp đồng chuyển nhượng tại Tổ chức hành nghề công chứng. Theo sự thừa nhận của các bên thì có thỏa thuận miệng về việc hai bên sẽ đến Văn phòng công chứng V để công chứng hợp đồng chuyển nhượng vào ngày 09/7/2019. Tuy nhiên, cả nguyên đơn và bị đơn đều không chứng minh được lỗi của bên kia dẫn đến việc không ký kết được hợp đồng chuyển nhượng, không có chứng cứ chứng minh việc bản thân đã đến Văn phòng công chứng V vào ngày 09/7/2019.

Theo quy định tại Khoản 2 Điều 328 Bộ luật Dân sự quy định: “…Nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng dân sự thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng dân sự thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác”.

Do không xác định được ai là người có lỗi dẫn đến việc không ký kết được hợp đồng chuyển nhượng, ngoài ra các bên không đồng ý tiếp tục thực hiện hợp đồng đặt cọc nên Hội đồng xét xử sơ thẩm hủy hợp đồng đặt cọc là phù hợp với quy định của pháp luật. Hợp đồng đặt cọc giữa bị đơn và nguyên đơn bị hủy nên không có hiệu lực kể từ thời điểm ký kết, các bên không phải tiếp tục thực hiện cam kết ký hợp đồng chuyển nhượng.

Điều 427 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định: “Khi hợp đồng bị hủy bỏ, các bên phải hoàn trả cho nhau những gì đã nhận sau khi trừ chi phí hợp lý trong thực hiện hợp đồng và chi phí bảo quản, phát triển tài sản”.

Do không xác định được lỗi của bên nào nên không có cơ sở để xem xét việc mất cọc như ý kiến của bị đơn. Hội đồng xét xử sơ thẩm chấp nhận yêu cầu của nguyên đơn về việc buộc bị đơn phải trả cho nguyên đơn số tiền đặt cọc 1.000.000.000 đồng là phù hợp với Điều 427 Bộ luật Dân sự năm 2015.

Quá trình giải quyết vụ án và tại phiên tòa sơ thẩm, nguyên đơn rút yêu cầu buộc bị đơn trả chi phí xây dựng con đường 200.000.000 đồng và tiền phạt cọc 1 tỷ đồng nên Hội đồng xét xử sơ thẩm đình chỉ giải quyết yêu cầu nêu trên là phù hợp với tinh thần của điểm c Khoản 1 Điều 217 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015. Cấp sơ thẩm chấp nhận yêu cầu của nguyên đơn buộc bị đơn trả lại số tiền cọc 1.000.000.000 đồng và hủy hợp đồng đặt cọc ngày 09/5/2019 giữa bị đơn và nguyên đơn là đúng theo quy định của pháp luật. Kháng cáo của bị đơn về việc sửa bản án sơ thẩm theo hướng không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn là không có căn cứ.

Tại phiên tòa phúc thẩm, bị đơn yêu cầu giải quyết số tiền môi giới 300.000.000 đồng, xét thấy, tiền môi giới là số tiền bị đơn – bên bán tài sản tự nguyện chi trả cho người môi giới khi việc mua bán tài sản hoàn thành nhưng yêu cầu này chưa được thụ lý ở cấp sơ thẩm nên cấp phúc thẩm không có cơ sở xem xét.

Với các lý lẽ trên, Hội đồng xét xử phúc thẩm không chấp nhận kháng cáo của bị đơn, giữ nguyên bản án dân sự sơ thẩm số 306/2022/DS-ST ngày 24 tháng 5 năm 2022 của Tòa án nhân dân huyện H, Thành phố Hồ chí Minh.

Vì các lẽ trên,

- Căn cứ vào khoản 1 Điều 308 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015;

- Căn cứ vào Điều 328, khoản 2 Điều 427 Bộ luật Dân sự năm 2015;

- Căn cứ vào Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30-12-2016 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án;

- Căn cứ Luật Thi hành án dân sự năm 2008 và Luật Sửa đổi, bổ sung một số điều của luật thi hành án dân sự năm 2014.

QUYẾT ĐỊNH:

1. Không chấp nhận yêu cầu kháng cáo của ông Nguyễn Đức Q, giữ nguyên Bản án dân sự sơ thẩm số 306/2022/DS-ST ngày 24 tháng 5 năm 2022 của Tòa án nhân dân huyện H:

1.1. Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn ông Phan Văn T:

- Buộc ông Nguyễn Đức Q trả lại cho ông Phan Văn T số tiền cọc 1.000.000.000 (một tỷ) đồng.

- Hủy hợp đồng đặt cọc ngày 09/5/2019 giữa ông Nguyễn Đức Q và ông Phan Văn T.

1.2. Đình chỉ yêu cầu của ông Phan Văn T buộc ông Nguyễn Đức Q trả chi phí xây dựng con đường 200.000.000 (hai trăm triệu) đồng và tiền phạt cọc 1.000.000.000 (một tỷ) đồng.

Kể từ ngày ông Phan Văn T có đơn yêu cầu thi hành án, ông Nguyễn Đức Q chưa thi hành số tiền nêu trên thì hàng tháng ông Q phải trả lãi đối với số tiền chậm trả tương ứng với thời gian chậm trả, lãi suất phát sinh do chậm thanh toán số tiền nêu trên theo quy định tại khoản 2 Điều 468 Bộ luật dân sự năm 2015.

2. Về án phí:

2.1. Án phí dân sự sơ thẩm:

- Ông Nguyễn Đức Q chịu 42.000.000 (bốn mươi hai triệu) đồng. Nộp tại Chi cục Thi hành án dân sự có thẩm quyền.

- Hoàn lại cho ông Phan Văn T số tiền 38.000.000 (ba mươi tám triệu) đồng, theo biên lai thu số 0008534 ngày 27/9/2019 của Chi cục Thi hành án dân sự huyện H.

2.2. Án phí dân sự phúc thẩm:

Ông Nguyễn Đức Q phải chịu án phí phúc thẩm là 300.000 đồng (ba trăm nghìn đồng) được trừ vào tiền tạm ứng án phí đã nộp 300.000 đồng (ba trăm nghìn đồng) theo Biên lai thu tạm ứng án phí, lệ phí Tòa án số 0039565 ngày 03/6/2022 của Chi cục Thi hành án dân sự huyện H, Thành phố Hồ Chí Minh. Ông Q đã nộp đủ án phí phúc thẩm.

Bản án phúc thẩm có hiệu lực pháp luật kể từ ngày tuyên án.

Trường hợp bản án, quyết định được thi hành theo quy định tại Điều 2 Luật thi hành án dân sự, người phải thi hành án dân sự có quyền thỏa thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc bị cưỡng chế thi hành án theo quy định tại các Điều 6,7 và 9 Luật thi hành án dân sự; thời hiệu thi hành án được thực hiện theo quy định tại Điều 30 Luật thi hành án dân sự.