Bản án 563/2025/DS-ST — Tranh chấp hợp đồng đặt cọc

NỘI DUNG VỤ ÁN :

Theo đơn khởi kiện ngày 06/01/2025, bản tự khai ngày 17/3/2025, ông Võ Phi L - Đại diện theo ủy quyền của nguyên đơn, trình bày:

Ông Võ Văn K (gọi tắt là nguyên đơn) được biết bà Nguyễn Thị P (gọi tắt là bị đơn ) là chủ thửa đất số 107, tờ bản đồ số 14, có tổng diện tích 10.474,8m², tọa lạc tại xã TTT, huyện C, Thành phố Hồ Chí Minh. Bà P được Ủy ban nhân dân huyện C chấp thuận chủ trương đầu tư hạ tầng xây dựng khu dân cư theo Công văn số 4907/UBND-QLĐT ngày 26/4/2018 và Công văn số 5157/UBND-TNMT 04/5/2018, theo đó bà P là chủ đầu tư của dự án Tân Quy Town được xây dựng trên thửa đất 107 này. Ông K biết được thông tin này là trong quá trình bà Trần Thị Bảo K1 (vợ ông K) tư vấn hợp đồng bảo hiểm cho bà Nguyễn Thị Lan Ph và ông Võ Minh L (con gái và con rể bà P), bà Lan Ph giới thiệu có lô đất dự án ở huyện C có thể đầu tư.

Do tin tưởng bà Lan Ph giới thiệu nên tôi có tìm hiểu và đến ngày 08/7/2020, tôi ký Hợp đồng đặt cọc bảo đảm việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở số HĐ: A04/TQT-TTT/HĐĐC (sau đây gọi tắt là Hợp đồng) với bà P. Theo hợp đồng, tôi đặt cọc nền đất số 104 Tân Quy Town, có diện tích 118,11m² với giá chuyển nhượng là 1.948.815.000 đồng (Một tỷ chín trăm bốn mươi tám triệu tám trăm mười lăm nghìn đồng).

Sau khi ký Hợp đồng, tôi đã chuyển khoản cho bà P 02 (hai) lần với tổng số tiền là: 1.100.000.000 đồng (Một tỷ một trăm triệu đồng).

Sau đó, do nhận thấy dự án của bà P chậm tiến độ trong quá trình triển khai, nên ngày 10/10/2022, giữa tôi và bà P đã thỏa thuận thanh lý Hợp đồng bằng việc ký Biên bản làm việc. Theo đó, bà P sẽ trả lại cho tôi toàn bộ số tiền đặt cọc là 1.100.000.000 đồng (Một tỷ một trăm triệu đồng), cộng với tiền lãi hỗ trợ là 176.000.000 đồng (Một trăm bảy mươi sáu triệu đồng) hạn cuối thanh toán là 09/12/2022. Tổng cộng bà P sẽ trả cho tôi là 1.276.000.000 đồng (Một tỷ hai trăm bảy mươi sáu triệu đồng).

Bà P đã trả cho tôi với 05 (năm) lần chuyển tiền với tổng số tiền là: 420.000.000 đồng (Bốn trăm hai mươi triệu đồng).

Tính đến ngày 15/09/2024 (lần gần nhất trả tiền), bà P còn nợ tôi số tiền: 1.276.000.000-420.000.000 = 856.000.000 đồng (Tám trăm năm mươi sáu triệu đồng).

Tôi đã nhiều lần liên hệ làm việc với bà P để yêu cầu bà P thanh toán phần còn lại cho tôi vì theo thỏa thuận thì bà P đã trễ hạn từ rất lâu. Nhưng bà P cố tình trốn tránh, cố tình kéo dài thời gian nhằm chiếm dụng tiền của tôi.

Tôi được biết hiện tại bà Nguyễn Thị P có địa chỉ tạm trú tại 496/63/62 đường DQH, P.6, Quận GV (nay là phường A), Thành phố Hồ Chí Minh. Nay tôi làm đơn này để khởi kiện bà Nguyễn Thị P ra Tòa án nhân dân Khu vực 7, Thành phố Hồ Chí Minh (cũ là Tòa án nhân dân quận GV) để kinh đề nghị Quý Tòa giải quyết cho nội dung sau:

Buộc bà Nguyễn Thị P trả cho ông K số tiền 856.000.000 đồng (Tám trăm năm mươi sáu triệu đồng) còn lại theo Biên bản làm việc ngày 10/10/2022.

Bà Trần Thị Bảo K1 - Đại diện theo ủy quyền ông Võ Phi L trình bày tại bản tự khai ngày 17/3/2025, như sau:

Bà Trần Thị Bảo K1 và ông Võ Văn K là vợ chồng. Trong quá trình bà K1 tư vấn hợp đồng bảo hiểm cho bà Nguyễn Thị Lan Ph và ông Võ Minh L (con gái và con rể bà Nguyễn Thị P), bà Lan Ph giới thiệu có lô đất dự án ở huyện C có thể đầu tư.

Qua tìm hiểu, bà K1 và ông K được biết bà Nguyễn Thị P là chủ thửa đất số 107, tờ bản đồ số 14, có tổng diện tích 10.474,8m², tọa lạc tại xã TTT, huyện C, Thành phố Hồ Chí Minh. Bà P được Ủy ban nhân dân huyện C chấp thuận chủ trương đầu tư hạ tầng xây dựng khu dân cư theo Công văn số 4907/UBND-QLĐT ngày 26/4/2018 và Công văn số 5157/UBND-TNMT ngày 04/5/2018, theo đó bà P là chủ đầu tư của dự án Tân Quy Town được xây dựng trên thửa đất 107 này.

Do tin tưởng bà Lan Ph (là con gái của bà P – chủ dự án) giới thiệu nên đến ngày 08/7/2020, bà K1 đã để ông K ký Hợp đồng đặt cọc bảo đảm việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở số HĐ: A04/TQT-TTT/HĐĐC (sau đây gọi tắt là Hợp đồng) với bà P. Theo Hợp đồng, ông K đặt cọc nền đất số A04 Tân Quy Town, có diện tích 118,11m² với giá chuyển nhượng là 1.948.815.000 đồng (Một tỷ chín trăm bốn mươi tám triệu tám trăm mười lăm nghìn đồng).

Sau khi ký Hợp đồng, ông K đã chuyển khoản cho bà P 02 (hai) lần với tổng số tiền là: 1.100.000.000 đồng (Một tỷ một trăm triệu đồng) thông qua tài khoản ngân hàng Vietcombank số 01610016759xx đứng tên Trần Thị Bảo K1 tới tài khoản ngân hàng Agribank số 63002056340xx đứng tên bà Nguyễn Thị P.

Do dự án của bà P chậm tiến độ trong quá trình triển khai, nên ngày 10/10/2022, giữa ông K và bà P đã thỏa thuận thanh lý Hợp đồng bằng việc ký Biên bản làm việc. Theo biên bản, bà P sẽ trả lại cho ông K toàn bộ số tiền đã nhận là 1.100.000.000 đồng (Một tỷ một trăm triệu đồng), cộng với tiền lãi hỗ trợ là 176.000.000 đồng (Một trăm bảy mươi sáu triệu đồng) hạn cuối thanh toán là 09/12/2022. Tổng cộng bà P sẽ trả cho ông K là 1.276.000.000 đồng (Một tỷ hai trăm bảy mươi sáu triệu đồng).

Sau đó, Bà P đã trả cho ông K với 05 (năm) lần chuyển tiền với tổng số tiền là: 420.000.000 đồng (Bốn trăm hai mươi triệu đồng). Tính đến lần thanh toán gần nhất ngày 15/09/2024, số tiền bà Nguyễn Thị P phải thanh toán theo Biên bản làm việc ngày 10/10/2022: Tổng số tiền phải trả: 1.276.000.000 đồng. Số tiền đã thanh toán: 420.000.000 đồng. Số tiền còn nợ: 856.000.000 đồng.

Ông K đã nhiều lần liên hệ yêu cầu bà P thanh toán phần còn lại, do hạn chót theo thỏa thuận là ngày 09/12/2022. Tuy nhiên, bà P cố tình trì hoãn và không thực hiện nghĩa vụ thanh toán.

Do đó ông K đã khởi kiện bà Nguyễn Thị P ra Tòa án nhân dân Quận GV (nay là Tòa Khu vực 7 - Thành phố Hồ Chí Minh) với yêu cầu: Buộc bà Nguyễn Thị P trả cho ông K số tiền 856.000.000 đồng (Tám trăm năm mươi sáu triệu đồng) còn lại theo Biên bản làm việc ngày 10/10/2022.

Vì số tiền đặt cọc để chuyển nhượng quyền sử dụng đất là tài sản chung của vợ chồng nên bà K1 thống nhất với yêu cầu khởi kiện của ông K đối với bà Nguyễn Thị P. Vì vậy, bà K1 không có yêu cầu riêng nào khác trong vụ án này. Kính đề nghị Quý Tòa giải quyết theo quy định pháp luật.

Tòa án đã tống đạt hợp lệ và triệu tập bà Nguyễn Thị P đến Tòa án để lấy lời khai nhưng bà P không đến. Tòa án tiến hành xác minh nơi cư trú của bà P tại địa chỉ số 496/63/62 DQH, phường A (cũ là P.6, quận GV), Thành phố Hồ Chí Minh, được biết: “Bà Nguyễn Thị P có đăng ký tạm trú và hiện cư trú tại số 496/63/62 DQH, phường A (cũ là P.6, quận GV), Thành phố Hồ Chí Minh.

Tòa án đã tiến hành mở phiên họp kiểm tra việc giao nộp công khai chứng cứ và hòa giải nhưng bà P không đến, vì vậy Tòa án không tiến hành hòa giải được. Tòa án đã tống đạt các văn bản tố tụng của Tòa án cho bà P hợp lệ theo quy định pháp luật vì vậy Tòa án đưa vụ kiện ra xét xử theo pháp luật quy định.

Tại phiên tòa,

Người đại diện hợp pháp của nguyên đơn là ông L có đơn xin vắng mặt tuy nhiên ông L vẫn giữ yêu cầu:

Buộc bà Nguyễn Thị P trà cho ông K số tiền 856.000.000 đồng (Tám trăm năm mươi sáu triệu đồng) còn lại theo Biên bản làm việc ngày 10/10/2022.

Bà Nguyễn Thị P là bị đơn vắng mặt tại phiên tòa mặc dù đã được Tòa án triệu tập hợp lệ đến lần thứ hai.

Người đại diện theo ủy quyền của người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan là ông L có đơn xin vắng mặt, tuy nhiên ông L vẫn thống nhất với yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn và không có yêu cầu gì khác.

* Đại diện Viện kiểm sát nhân dân khu vực 7, Thành phố Hồ Chí Minh phát biểu ý kiến giải quyết vụ án:

Việc tuân theo pháp luật tố tụng của Thẩm phán và Hội đồng xét xử:

- Việc tuân theo pháp luật tố tụng của Thẩm phán: Qua kiểm sát việc giải quyết vụ án từ khi thụ lý đến trước khi xét xử thấy rằng Thẩm phán đã thực hiện đúng và đầy đủ nội dung quy định tại Điều 48 Bộ luật tố tụng dân sự năm 2015. Trong quá trình giải quyết vụ án về thẩm quyền thụ lý vụ án, quan hệ pháp luật tranh chấp, xác định tư cách pháp lý và mối quan hệ giữa những người tham gia tố tụng, đã tiến hành mở phiên họp kiểm tra việc giao nộp công khai chứng cứ và hòa giải. Đúng thời hạn gửi hồ sơ cho Viện kiểm sát nghiên cứu, cấp, tống đạt các văn bản tố tụng cho Viện kiểm sát và những người tham gia tố tụng.

- Việc tuân theo pháp luật của Hội đồng xét xử: Tại phiên tòa hôm nay Hội đồng xét xử đã thực hiện đúng các quy định của Bộ luật tố tụng dân sự 2015 về phiên tòa sơ thẩm.

Đại diện Viện kiểm sát đề nghị chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn

Đương sự phải chịu án phí dân sự theo quy định của pháp luật.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:

Sau khi nghiên cứu các tài liệu có trong hồ sơ vụ án được thẩm tra tại phiên tòa và căn cứ vào kết quả tranh luận tại phiên tòa, Hội đồng xét xử nhận định:

Ông Võ Văn K khởi kiện bà Nguyễn Thị P yêu cầu trả số tiền mà bà P còn thiếu là 856.000.000 đồng do ông K đã đặt cọc cho bà P để mua lô đất dự án tại huyện C. Tuy nhiên hợp đồng đặt cọc ông K và bà P đã ký ngày 08/7/2020 đã thanh lý hợp đồng ngày 08/6/2022 mặt khác bà P và ông K cùng nhau ký biên bản làm việc ngày 10/10/2022 xác định lại số tiền trả và tiền lãi. Do đó Hội đồng xét xử có cơ sở để xác định quan hệ tranh chấp của vụ án là “Kiện đòi lại tài sản.” quy định tại khoản 3 Điều 26, Bộ luật tố tụng dân sự năm 2015 sửa đổi bổ sung năm 2025.

Bà P có nơi tạm trú và hiện cư trú tại số 496/63/62 DQH, phường A (cũ là P.6, quận GV), Thành phố Hồ Chí Minh nên vụ án thuộc thẩm quyền của Tòa án nhân dân Khu vực 7, Thành phố Hồ Chí Minh được quy định tại điểm a khoản 1 Điều 35, điểm a, c khoản 1 Điều 39 Bộ luật tố tụng dân sự năm 2015 sửa đổi bổ sung năm 2025,

Ông Võ Phi L là đại diện theo ủy quyền của ông K và bà K1 trong vụ án đã được Tòa án triệu tập hợp lệ và có đơn xin vắng mặt tại phiên Tòa nên Hội đồng xét xử vẫn tiến hành xét xử vắng mặt nguyên đơn theo quy định tại khoản 2 Điều 227 và Điều 228 Bộ luật tố tụng dân sự năm 2015.

Bị đơn bà Nguyễn Thị P đã được triệu tập hợp lệ lần thứ hai nhưng vắng mặt không có lý do. Do đó Hội đồng xét xử căn cứ vào Điều 227 và Điều 228 Bộ luật Tố tụng dân sự xét xử vắng mặt các đương sự trên. [3 ] Về thời hiệu khởi kiện :

Nguyên đơn không yêu cầu Tòa án áp dụng thời hiệu khởi kiện tuy nhiên bị đơn vắng mặt. Căn cứ vào điểm b khoản 2 Điều 23 Nghị quyết 03/2012/NQ-HĐTP ngày 03/12/2012 của Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân Tối cao hướng dẫn thi hành một số quy định của Bộ luật tố tụng dân sự đã được sửa đổi thì không áp dụng thời hiệu đối với tranh chấp về đòi lại tài sản do người khác chiếm hữu, quản lý. Do đó việc nguyên đơn khởi kiện bị đơn tranh chấp về đòi lại tài sản không áp dụng thời hiệu khởi kiện.

Về yêu cầu của ông K buộc bà Nguyễn Thị P phải trả số tiền mà bà P còn thiếu là 856.000.000 đồng, Hội đồng xét xử xét thấy:

- Căn cứ vào biên bản làm việc ngày 10/10/2022 (bản chính) bị đơn thừa nhận cam kết chuyển trả toàn bộ số tiền đặt cọc và và hỗ trọ tiền lãi cho nguyên đơn tổng cộng là 1.276.000.000 đồng (Một tỷ hai trăm bảy mươi sáu triệu đồng)

- Căn cứ vào sao kê tài khoản của ngân hàng Ngoại thương Việt Nam chi nhánh Kỳ Đồng – Phòng giao dịch Lê Văn Sỹ ngày 24/10/2024 thì bị đơn đã chuyển vào tài khoản của bà Trần Thị Bảo K1 (vợ ông K) 05 (năm) lần chuyển tiền với tổng số tiền là: 420.000.000 đồng (Bốn trăm hai mươi triệu đồng). Tính đến ngày 15/9/2024, bị đơn còn thiếu nguyên đơn số tiền 856.000.000 đồng

Tòa án đã tống đạt hợp lệ cho bị đơn đến Tòa án để lấy lời khai và hòa giải về việc giao nhận tiền nhưng bị đơn vắng mặt chứng tỏ bị đơn đã từ bỏ quyền của mình và thừa nhận số tiền nợ nguyên đơn .

Sau khi nhận số tiền trên của nguyên đơn, bị đơn không thực hiện trả lại số tiền trên cho nguyên đơn theo như đã ký kết gây thiệt hại cho nguyên đơn. Căn cứ vào Điều 164 và Điều 166 Bộ luật dân sự năm 2015 thì chủ sỡ hữu có quyền yêu cầu người chiếm hữu phải trả lại tài sản đó vì vậy yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn là có căn cứ phù hợp với quy định của pháp luật do đó Hội đồng xét xử chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn buộc bị đơn phải có nghĩa vụ trả cho nguyên đơn số tiền 856.000.000 đồng (Tám trăm năm mươi sáu triệu đồng)

Xét việc nguyên đơn yêu cầu trả số tiền trên làm một lần ngay sau khi bản án có hiệu lực pháp luật, Hội đồng xét xử nhận thấy số tiền trên bị đơn đã sử dụng của nguyên đơn đã lâu đến nay chưa trả là gây thiệt hại rất nhiều cho nguyên đơn. Hội đồng xét xử chấp nhận yêu cầu của nguyên đơn, buộc bị đơn phải thanh toán số tiền 856.000.000 đồng (Tám trăm năm mươi sáu triệu đồng) một lần ngay sau khi bản án có hiệu lực pháp luật.

Đối với người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan bà Trần Thị Bảo K1 bà xác định trong bản tự khai ngày 17/3/2025 là số tiền đặt cọc để chuyển nhượng quyền sử dụng đất là tài sản chung của vợ chồng nên bà K1 thống nhất với yêu cầu khởi kiện của ông K đối với bà Nguyễn Thị P và bà K1 không có yêu cầu riêng nào khác trong vụ án này đề nghị Tòa giải quyết theo quy định pháp luật và bà K1 cũng không có yêu cầu gì đối với nguyên đơn và bị đơn do đó Hội đồng xét xử không đặt ra xem xét.

5.Về án phí:

Căn cứ Điều 147 Bộ luật tố tụng dân sự quy định về nghĩa vụ nộp án phí và Điều 27 Nghị quyết 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 về án phí, lệ phí Tòa án;

Nguyên đơn yêu cầu khởi kiện và yêu cầu này của nguyên đơn được chấp nhận do đó Bị đơn phải chịu án phí tương đương với phần yêu cầu của nguyên đơn đối với bị đơn được Tòa án chấp nhận là 856.000.000 đồng. Do đó bị đơn phải chịu án phí là 37.680.000 (Ba mươi bảy triệu sáu trăm tám mươi ngàn đồng).

Hoàn lại tiền tạm ứng án phí cho ông Võ Văn K số tiền 18.840.000 đồng (Mười tám triệu tám trăm bốn mươi ngàn đồng) tiền tạm nộp án phí theo biên lai thu tạm ứng án phí số 0057297 ngày 17/02/2025 của Chi cục thi hành án dân sự quận GV (nay là Phòng Thi hành án dân sự Khu vực 7 – Thi hành án dân sự Thành phố Hồ Chí Minh) .

Hội đồng xét xử thống nhất với đề nghị của đại diện Viện kiểm sát nhân dân Khu vực 7, Thành phố Hồ Chí Minh, chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn .

Vì các lẽ trên,

QUYẾT ĐỊNH:

- Căn cứ Điều 5, khoản 2 Điều 26, điểm a khoản 1 Điều 35, điểm a khoản 1 Điều 39; Điều 147; Điều 220; Điều 227, Điều 228, Điều 235, Điều 244; Điều 271, Điều 273, Điều 278; Điều 280 Bộ luật tố tụng dân sự năm 2015 sửa đổi bổ sung năm 2025;

- Căn cứ Điều 164 và Điều 166 Bộ luật dân sự năm 2015;

- Căn cứ Khoản 2 điều 468 Bộ luật dân sự năm 2015;

- Căn cứ Luật Thi hành án dân sự năm 2008 sửa đổi bổ sung năm 2010;

- Căn cứ Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban thường vụ Quốc Hội quy định về án phí, lệ phí Tòa án.

- Căn cứ vào điểm b khoản 2 Điều 23 Nghị quyết 03/2012/NQ-HĐTP ngày 03/12/2012 của Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân Tối cao hướng dẫn thi hành một số quy định của Bộ luật tố tụng dân sự

Tuyên xử:

1. Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn.

- Buộc bà Nguyễn Thị P phải trả cho ông Võ Văn K số tiền 856.000.000 đồng (Tám trăm năm mươi sáu triệu đồng), một lần ngay sau khi bản án có hiệu lực pháp luật.

Kể từ ngày ông K có đơn yêu cầu thi hành án nếu bà P không trả số tiền trên thì hàng tháng bà P phải chịu thêm phần tiền lãi đối với số tiền chậm thực hiện nghĩa vụ theo quy định tại khoản 2 Điều 468 Bộ luật Dân sự năm 2015.

Việc giao nhận tiền được thực hiện tại Thi hành án dân sự có thẩm quyền.

2. Án phí dân sự sơ thẩm:

- Bà Nguyễn Thị P phải chịu án phí dân sự sơ thẩm là 37.680.000 (Ba mươi bảy triệu sáu trăm tám mươi ngàn đồng).

- Hoàn lại tiền tạm ứng án phí cho ông Võ Văn K số tiền 18.840.000 đồng (Mười tám triệu tám trăm tám bốn mươi nghìn đồng) tiền tạm nộp án phí theo biên lai thu tạm ứng án phí số 0057297 ngày 17/02/2025 của Chi cục thi hành án dân sự quận GV (nay là phòng thi hành án dân sự khu vực 7, Thi hành án dân sự Thành phố Hồ Chí Minh).

3.Trường hợp bản án, quyết định được thi hành theo quy định tại Điều 2 Luật thi hành án dân sự thì người được thi hành án dân sự, người phải thi hành án dân sự có quyền thỏa thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc bị cưỡng chế thi hành án theo quy định tại các Điều 6; 7 và 9 Luật thi hành án dân sự; thời hiệu thi hành án được thực hiện theo quy định tại điều 30 Luật thi hành án dân sự.

4. Về quyền kháng cáo và thời hạn kháng cáo: Các đương sự vắng mặt được quyền kháng cáo trong hạn 15 ngày kể từ ngày nhận bản án hoặc từ ngày bản án được niêm yết tại địa phương.