Bản án 56/2026/DS-PT — Tranh chấp hợp đồng đặt cọc

NỘI DUNG VỤ ÁN:

Nguyên đơn ông Trịnh Công S trình bày:

Vào ngày 17/3/2023 tôi có đặt cọc cho bà Y Êban để mua 02 thửa đất sau đây: thửa đất số 1759, tờ bản đồ số 46, diện tích 757,5m2, địa chỉ thửa đất tại xã EK, thành phố BMT, tỉnh Đắk Lắk theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số CU 494827 do UBND thành phố BMT cấp ngày 06/10/2020 và thửa đất số 73C, tờ bản đồ số 10, diện tích 472m2, địa chỉ thửa đất tại xã EK, thành phố BMT, tỉnh Đắk Lắk, theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số BN 499684 do UBND thành phố BMT cấp ngày 21/3/2013; Giá chuyển nhượng là 1.500.000.000 đồng (Một tỷ năm trăm triệu đồng). Tôi đã đặt cọc cho bà Y Êban số tiền 500.000.000 đồng, thời hạn đặt cọc là 15 ngày. Tuy nhiên, đến thời hạn các bên ra công chứng nhưng bà Y Êban không thực hiện như đã thỏa thuận trong hợp đồng, không chịu ra công chứng, không thực hiện nghĩa vụ của các bên, vi phạm hợp đồng đặt cọc. Nay tôi khởi kiện yêu cầu bà Y Êban phải trả lại cho tôi số tiền 500.000.000 đồng (tiền đặt cọc) và tiền phạt cọc là 500.000.000đồng, tổng cộng là 1.000.000.000đồng (Một tỷ đồng).

Bị đơn bà Y Êban và đại diện theo ủy quyền của bà Y Êban là ông Nguyễn Thanh T trình bày:

Bà Y Êban xác định không quen biết gì với ông Trịnh Công S, vào ngày 17/3/2023, bà Y Êban không ký hợp đồng đặt cọc để bán cho ông Sơn thửa đất số 1759, tờ bản đồ số 46, diện tích 575m² theo Giấy CNQSD đất số CH 28594 và thửa đất số 73C, tờ bản đồ số 10, diện tích 472m² theo Giấy CNQSD đất số CH 04061 địa chỉ 02 thửa đất tại xã EK, thành phố BMT, tỉnh Đắk Lắk; trị giá chuyển nhượng là 1.500.000.00 đồng và đặt cọc trước 500.000.000 đồng. Bà Y Êban công nhận chữ ký và dấu vân tay trong hợp đồng đặt cọc ngày 17/3/2023 là của bà Y Êban. Với lý do năm 2020, bà Y Êban có thuê ông Nguyễn Hữu T, địa chỉ tại Thôn 3, xã EK, thành phố BMT, tỉnh Đắk Lắk đi tách thửa đất, làm giúp cho bà Y Êban 10 Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nên bà Y Êban có vay của bà Lê Thị K là mẹ của ông T số tiền 600.000.000 đồng để trả tiền công cho ông T.

Đến năm 2021, ông T có yêu cầu bà Y Êban ký tên, lăn tay trên nhiều tờ giấy A4 nhưng chưa điền nội dung, mục đích để cho ông T tự điền nội dung, làm Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho bà Y Êban. Vì ông T là con rể của bà K, bà K là vợ của ông Phan Văn T làm chủ tịch UBND xã EK, thành phố BMT, tỉnh Đắk Lắk nên bà Y Êban tin tưởng, ký tên, lăn tay trên nhiều tờ giấy A4 rồi giao cho ông T. Sau khi ông T làm được 10 Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Ngày 22/02/2021 bà K có yêu cầu bà Y Êban ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số CY 277529 cho ông T đứng tên vào ngày 22/02/2021, ký giấy vay tiền của bà K số tiền 735.000.000 đồng vào ngày 20/5/2021, ký hợp đồng vay ông T số tiền 600.000.000 đồng vào ngày 28/06/2021, bà K còn giữ thêm 02 Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của bà Y Ê ban là để đảm bảo cho khoản tiền gốc và tiền lãi cho bà K. Bà K khởi kiện bà Y Êban ra Tòa án đòi số tiền 735.000.000 đồng, còn ông T khởi kiện bà Y Êban ra Tòa án đòi 600.000.000 đồng.

Hiện nay, bà K và ông T chưa lấy được nhà và đất của bà Y Êban, dẫn đến việc thù oán cá nhân nên bà K và ông T cấu kết với nhau giao các tờ giấy A4 mà bà Y Êban ký tên, lăn tay năm 2021 cho ông Sơn điền nội dung thành hợp đồng đặt cọc ngày 17/3/2023, có chữ ký và dấu vân tay của bà Y Êban ký hợp đồng đặt cọc, bán cho ông Sơn 02 thửa đất.

Hiện nay, Bà Y Êban và ông Đ Bkrông đang đứng tên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số CH 28594 và 02 Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thế chấp để vay tiền tại Ngân hàng, dẫn đến việc ông Sơn lập hợp đồng đặt cọc mua 02 thửa đất trên làm ảnh hưởng đến quyền và lợi ích của ông Đ Bkrông và Ngân hàng, vi phạm điều cấm, hợp đồng sẽ mặc nhiên bị vô hiệu theo Điều 133 Bộ luật dân sự 2015. Ông Sơn cho rằng quá thời hạn đặt cọc 15 ngày mà bà Y Êban không ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nhưng ông Sơn không yêu cầu bà Y Êban ký hợp đồng chuyển nhượng đất cho ông Sơn mà để qua 01 năm mới khởi kiện bà Y Êban ra Tòa án. Ông Sơn không có bằng chứng giao 500.000.000 đồng cho bà Y Êban, không có bằng chứng bà Y Êban vi phạm hợp đồng đặt cọc. Căn cứ theo Điều 2 hợp đồng đặt cọc ngày 17/3/2023 do ông Sơn lập, cho thấy thời hạn đặt cọc là 15 ngày, có nghĩa kể từ ngày 17/3/2023 đến ngày 02/4/2015, ông Sơn phải đặt cọc cho bà Y Êban số tiền 500.000.000 đồng nhưng ông Sơn không có biên nhận giao 500.000.000 đồng tiền cọc cho bà Y Êban vào ngày tháng năm nào là mâu thuẫn với Điều 4 hợp đồng. Hơn nữa hợp đồng đặt cọc, không có xác định thời hạn bà Y Êban phải ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và bàn giao đất cho ông Sơn ngay khi ký kết hợp đồng. Thửa đất số 1759 có nhà ở của gia đình bà Y Êban đang sinh sống, trị giá khoản 5 tỷ đồng và Thửa đất số 472 có nhà ở của cha mẹ bà Y Êban đang sinh sống, trị giá khoảng 2 tỷ đồng. Bà Y Êban Là người có trình độ học vấn cao (Trình độ đại học) có đủ nhận thức, để không chuyển nhượng 02 thửa đất trên cho ông Sơn với giá 1.500.000.000 đồng. Hơn nữa, ngày 17/3/2023, bà Y Êban không còn sử dụng giấy chứng minh nhân dân mà ông Sơn tự thu thập thông tin để lập hợp đồng đặt cọc, nhằm mục đích chiếm đoạt tài sản của bà Y Êban.

Từ những lẽ trên, có đủ căn cứ chứng minh, bà K và ông T có hành vi cấu kết với nhau giao các tờ giấy A4 có chữ ký, có dấu vân tay của bà Y Êban năm 2021 đưa cho ông Sơn lập ra hợp đồng đặt cọc ngày 17/3/2023, nhằm mục đích chiếm đoạt tài sản của bà Y Êban 01 tỷ đồng, hợp đồng đặt cọc ngày 17/3/2023 che giấu một giao dịch khác nên vô hiệu theo Điều 124 Bộ luật dân sự 2015. Nay, ông Trịnh Công S khởi kiện yêu cầu bà Y Êban phải trả lại cho cho ông Sơn số tiền cọc 500.000.000đồng và tiền phạt cọc là 500.000.000 đồng, tổng cộng là 1.000.000.000 đồng (Một tỷ đồng) thì bà Y Êban không đồng ý, đề nghị Tòa án xem xét bác toàn bộ yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn ông Trịnh Công S.

Tại phiên tòa sơ thẩm bà Y Êban trình bày: Tôi công nhận chữ ký và dấu vân tay trong hợp đồng đặt cọc ngày 17/3/2023 (trang 2, trang 3) là của tôi nhưng tôi xác định không đặt cọc để chuyển nhượng đất cho ông Sơn như ông Sơn khởi kiện.

Người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan ông Đ Bkrông trình bày:

Tôi là chồng của bà Y Êban (có đăng ký kết hôn vào năm 2007), tôi xác định tôi không có quen biết gì với ông Trịnh Công S. Nguồn gốc thửa đất số 73C, tờ bản đồ số 10, diện tích 472m2, địa chỉ xã EK, thành phố BMT, tỉnh Đắk Lắk là do bà L Êban (mẹ vợ) cho năm 2009 để chúng tôi xây nhà ở, còn thửa đất số 1759, tờ bản đồ số 46, diện tích 757,5m2, địa chỉ thửa đất xã EK, thành phố BMT, tỉnh Đắk Lắk vợ chồng tôi mua từ năm 2013. Tôi chưa bao giờ nghe vợ tôi nói bán đất cho ông Sơn, đối với yêu cầu khởi kiện của ông Sơn thì tôi không đồng ý.

Người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan bà L Êban trình bày:

Tôi là mẹ của bà Y Êban, thửa đất số 73C, tờ bản đồ số 10, diện tích 472m2; địa chỉ thửa đất xã EK, thành phố BMT, tỉnh Đắk Lắk là của tôi. Tôi đã xây nhà và ở trên đất đã 15 năm. Khoảng năm 2013 tôi đã cho bà Y Êban mượn đất để thế chấp ngân hàng với hình thức tặng cho nhưng gia đình tôi vẫn ở trên đất cho đến nay. Tôi không nghe bà Y Êban nói với tôi là bán đất cho ông Sơn. Hiện nay bà Y Êban đã sang lại bìa đỏ cho tôi nên không có ý kiến gì khác.

Tại bản án sơ thẩm số 63/2025/DS-ST ngày 28/8/2025 của Tòa án nhân khu vực 1- tỉnh Đắk Lắk đã quyết định:

- Áp dụng Điều 116; Điều 117; Điều 118; Điều 328 BLDS năm 2015;

- Căn cứ Nghị quyết 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án.

Tuyên xử:

1. Chấp nhận một phần yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn ông Trịnh Công S.

Buộc bà Y Êban phải trả lại cho ông Trịnh Công S số tiền cọc là 500.000.000 đồng (Năm trăm triệu đồng).

2. Không chấp nhận một phần yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn ông Trịnh Công S, về việc buộc bà Y Êban trả số tiền phạt cọc 500.000.000 đồng (Năm trăm triệu đồng).

Kể từ ngày có đơn yêu cầu thi hành án của người được thi hành án cho đến khi

thi hành án xong tất cả các khoản tiền, hàng tháng bên phải thi hành án còn phải chịu khoản tiền lãi của số tiền còn phải thi hành án theo mức lãi suất quy định tại Điều 357, khoản 2 Điều 468 Bộ luật dân sự năm 2015.

Ngoài ra, Tòa án cấp sơ thẩm còn tuyên về chi phí tố tụng, án phí và quyền kháng cáo cho các đương sự theo quy định của pháp luật.

Ngày 07/9/2025, người đại diện theo ủy quyền của bị đơn là ông Nguyễn Thanh T có đơn kháng cáo với nội dung: Đề nghị cấp phúc thẩm bác toàn bộ đơn khởi kiện của nguyên đơn.

Tại phiên tòa phúc thẩm người đại diện theo ủy quyền của bị đơn và bị đơn vẫn giữ nguyên nội dung đơn kháng cáo.

Đại diện Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Đắk Lắk phát biểu quan điểm:

Về tố tụng: Trong quá trình thụ lý giải quyết vụ án, Thẩm phán, Hội đồng xét

xử, Thư ký Tòa án và các đương sự đã chấp hành đúng quy định của Bộ luật tố tụng dân sự.

Về nội dung: Qua phân tích đánh giá các tài liệu, chứng cứ có trong hồ sơ vụ

án, Đại diện Viện kiểm sát đề nghị Hội đồng xét xử căn cứ khoản 1 Điều 308 Bộ luật tố tụng dân sự – Không chấp nhận kháng cáo của người đại diện theo ủy quyền của bị đơn là ông Nguyễn Thanh T; Giữ nguyên bản án dân sự sơ thẩm số: 63/2025/ DS-ST ngày 28/8/2025 của Tòa án nhân khu vực 1- tỉnh Đắk Lắk.

Căn cứ vào các tài liệu có trong hồ sơ vụ án đã được thẩm tra tại phiên tòa, căn cứ vào kết quả tranh luận tại phiên tòa trên cơ sở xem xét đầy đủ các tài liệu, chứng cứ lời trình bày của các đương sự và ý kiến của Kiểm sát viên.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:

Quá trình giải quyết vụ án và đến tại phiên tòa hôm nay bà Y Êban cũng không có tài liệu, chứng cứ nào chứng minh cho yêu cầu kháng cáo của mình. Trong khi đó tại Điều 4 của Hợp đồng đặt cọc các bên thỏa thuận: Bên A(ông Sơn) có nghĩa vụ: Giao số tiền cọc cho bên B theo đúng thỏa thuận “ngay khi” ký hợp đồng đặt cọc. Hơn nữa, trong hợp đồng đặt cọc không có điều khoản nào quy định hợp đồng đặt cọc có hiệu lực khi bên B (bà Y Êban) nhận đủ tiền cọc và trong thời hạn 15 ngày ông Sơn phải đặt cọc.

Vì các lẽ trên;

QUYẾT ĐỊNH:

[1] Căn cứ khoản 1 Điều 308 Bộ luật tố tụng dân sự năm 2015;

Không chấp nhận kháng cáo của người đại diện theo ủy quyền của bị đơn ông Nguyễn Thanh T. Giữ nguyên bản án dân sự sơ thẩm số 63/2025/ DS-ST ngày 28/8/2025 của Tòa án nhân khu vực 1- tỉnh Đắk Lắk.

[2] Điều luật áp dụng:

Áp dụng Điều 116; Điều 117; Điều 118; Điều 328 Bộ luật Dân sự năm 2015;

Áp dụng Nghị quyết 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án.

Tuyên xử:

Chấp nhận một phần yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn ông Trịnh Công S. Buộc bà Y Êban phải trả lại cho ông Trịnh Công S số tiền cọc là 500.000.000 đồng (Năm trăm triệu đồng).

Không chấp nhận một phần yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn ông Trịnh Công S, về việc buộc bà Y Êban trả số tiền phạt cọc 500.000.000 đồng (Năm trăm triệu đồng).

Kể từ ngày có đơn yêu cầu thi hành án của người được thi hành án cho đến khi thi hành án xong tất cả các khoản tiền, hàng tháng bên phải thi hành án còn phải chịu khoản tiền lãi của số tiền còn phải thi hành án theo mức lãi suất quy định tại Điều 357, khoản 2 Điều 468 Bộ luật dân sự năm 2015.

[3] Về án phí dân sự phúc thẩm: Bà Y Êban phải chịu 300.000đ án phí dân sự phúc thẩm phúc thẩm. Được khấu trừ 300.000đ tạm ứng án phí Bà Y Êban đã nộp theo biên lai số 0000757 ngày 12/9/2025 tại Thi hành án dân sự tỉnh Đắk Lắk.

[4] Các quyết định khác của bản án sơ thẩm không có kháng cáo, không bị kháng cáo, kháng nghị đã có hiệu lực pháp luật kể từ ngày hết thời hạn kháng cáo, kháng nghị.

Bản án phúc thẩm có hiệu lực pháp luật kể từ ngày tuyên án.