Bản án 56/2023/DS-PT: Tranh chấp hợp đồng đặt cọc

Tóm tắt 30 giây — tóm lược tự động từ nội dung bản án, chỉ mang tính tham khảo

Tranh chấp gì? Tranh chấp hợp đồng đặt cọc — án dân sự — "THÁI HUY"
Tòa quyết gì? Không chấp nhận toàn bộ nội dung kháng cáo của nguyên đơn là anh Nguyễn Vũ Thái.
Căn cứ chính? Điều 117 Bộ luật Dân sự; Điều 118 Bộ luật Dân sự; Điều 119 Bộ luật Dân sự

TOÀ ÁN NHÂN DÂN
THÀNH PHỐ HẢI PHÒNG

CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM

Độc lập - Tự do - Hạnh phúc

Bản án số: 56/2023/DS-PT
Ngày 17-8-2023
V/v tranh chấp hợp đồng đặt cọc

NHÂN DANH

NƯỚC CỘNG HOÀ XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM

TOÀ ÁN NHÂN DÂN THÀNH PHỐ HẢI PHÒNG

- Với thành phần Hội đồng xét xử phúc thẩm gồm có:

Thẩm phán - Chủ toạ phiên toà: Bà Bùi Thị Thu Hằng

Các Thẩm phán: Ông Lê Anh Sơn và bà Nguyễn Minh Thu

- Thư ký phiên toà: Ông Phạm Văn Đức – Thư ký Toà án nhân dân thành phố Hải Phòng.

- Đại diện Viện Kiểm sát nhân dân thành phố Hải Phòng tham gia phiên tòa: Ông Nguyễn Hoàng Hải - Kiểm sát viên.

Ngày 17 tháng 8 năm 2023, tại trụ sở Toà án nhân dân thành phố Hải Phòng, xét xử phúc thẩm công khai vụ án thụ lý số 32/2023/TLPT-DS ngày 20 tháng 6 năm 2023 về việc tranh chấp hợp đồng đặt cọc;

Do Bản án dân sự sơ thẩm số 03/2023/DS-ST ngày 26 tháng 4 năm 2023 của Tòa án nhân dân quận Hải An, thành phố Hải Phòng bị kháng cáo.

Theo Quyết định đưa vụ án ra xét xử phúc thẩm số 38/2023/QĐ-PT ngày 30 tháng 6 năm 2023, Quyết định hoãn phiên tòa số 63/QĐ-PT ngày 17 tháng 7 năm 2023 và Thông báo thay đổi thời gian mở phiên tòa số 45/TB-TA ngày 24 tháng 7 năm 2023 giữa các đương sự:

- Nguyên đơn: Anh Nguyễn Vũ Thái; nơi cư trú: Lô GH80+81 Hồ Đá, phường Sở Dầu, quận Hồng Bàng, Hải Phòng; vắng mặt;

Đại diện hợp pháp của nguyên đơn: Bà Trần Thị Kim Dung; địa chỉ: Số 8A33, tập thể Công nhân xi măng, phường Lam Sơn, quận Lê Chân, Hải Phòng (đại diện theo ủy quyền, Hợp đồng ủy quyền ngày 07 tháng 10 năm 2022); có mặt;

Người bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của nguyên đơn: Ông Nguyễn Hùng Cường – Luật sư Văn phòng Luật sư Dung Trần và Cộng sự, thuộc Đoàn Luật sư thành phố Hải Phòng; vắng mặt;

- Bị đơn: Anh Đặng Quốc Huy và chị Lương Thị Minh Thu; cùng cư trú: Số 32, ngõ 2, chợ Hàng, phường Đông Hải, quận Lê Chân, Hải Phòng; vắng mặt;

Đại diện hợp pháp của anh Huy: Chị Lương Thị Minh Thu; địa chỉ: Số 32, ngõ 2, chợ Hàng, phường Đông Hải, quận Lê Chân, Hải Phòng (đại diện theo ủy quyền, Giấy ủy quyền ngày 05/8/2022); vắng mặt;

Người bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của bị đơn: Bà Lê Thị Yến và bà Trần Thị Thanh Hương – Luật sư của Văn phòng luật sư Thịnh An, thuộc Đoàn Luật sư thành phố Hải Phòng; có mặt.

Người kháng cáo: Anh Nguyễn Vũ Thái – nguyên đơn.

NỘI DUNG VỤ ÁN:

Tóm tắt nội dung vụ án, quyết định của Tòa án cấp sơ thẩm, nội dung kháng cáo:

* Theo đơn khởi kiện, đơn khởi kiện bổ sung, các bản tự khai và tại phiên tòa sơ thẩm, nguyên đơn trình bày:

Thông qua môi giới nhà đất, anh Thái có thỏa thuận với vợ chồng anh Đặng Quốc Huy và chị Lương Thị Minh Thu để nhận chuyển nhượng diện tích đất 322,2m2 tại thửa số 358, 360, tờ bản đồ số 14 thuộc tổ dân phố số 7, phường Nam Hải, quận Hải An, Hải Phòng (theo giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số CI503355 do UBND quận Hải An cấp ngày 05/5/2017 cho anh Đặng Quốc Huy và chị Lương Thị Minh Thu) với giá chuyển nhượng là 6.927.000.000 đồng.

Ngày 04/11/2021, hai bên thống nhất ký kết hợp đồng đặt cọc; anh Thái đặt cọc số tiền 500.000.000 đồng; số tiền còn lại sẽ được thanh toán vào ngày 16/12/2021. Hợp đồng đặt cọc thỏa thuận nếu vợ chồng chị Thu, anh Huy từ chối giao kết sẽ phải trả lại tiền đặt cọc và tiền phạt cọc; người chứng kiến là ông Nguyễn Văn Mười – môi giới nhà đất. Vào các ngày 04/11, 06/11 và 07/11/2021, anh Thái chuyển đủ số tiền đặt cọc 500.000.000 đồng qua tài khoản cho vợ chồng anh Huy, chị Thu.

Thông qua văn phòng công chứng, ngày 16/12/2021, anh Thái được biết mảnh đất trên đang có tranh chấp nên không thể ký kết hợp đồng mua bán được; sau đó, vợ chồng anh Huy, chị Thu đã trả lại đủ số tiền tiền đặt cọc 500.000.000 đồng cho anh Thái.

Theo nguyên đơn, anh Huy và chị Thu biết diện tích đất chuyển nhượng có tranh chấp với chủ sử dụng cũ là ông Nguyễn Văn Gươm và bà Chu Thị Vân Anh nhưng vẫn cố tình rao bán; khi tranh chấp giữa các bên căng thẳng, ông Gươm, bà Vân Anh có đơn khiếu nại lên cơ quan chức năng nên các giao dịch có liên quan không thể thực hiện được. Nguyên đơn cho rằng việc không thực hiện được giao dịch chuyển nhượng là do lỗi của bị đơn, đã cố tình lừa dối anh Thái để nhận đặt cọc. Vì vậy, anh Thái khởi kiện yêu cầu anh Huy, chị Thu có nghĩa vụ bồi thường số tiền phạt cọc 500.000.000 đồng và có trách nhiệm thanh toán ngay cho nguyên đơn.

* Trong quá trình giải quyết sơ thẩm, bị đơn có quan điểm:

Anh chị xác nhận về việc ký kết Hợp đồng đặt cọc số tiền 500.000.000 đồng vào ngày 04/11/2021. Sau đó anh chị đã nhận đủ tiền đặt cọc từ anh Thái. Tuy nhiên, vì lý do khách quan, giao dịch chuyển nhượng không thực hiện được. Ngày 27/12/2021, anh Thái thông báo cho vợ chồng anh chị về việc chấm dứt hợp đồng mua bán; ngày 31/12/2022, chị Thu đã chuyển trả anh Thái đủ số tiền đặt cọc 500.000.000 đồng.

Bị đơn không đồng ý với toàn bộ yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn vì việc không thực hiện được giao dịch chuyển nhượng là do nguyên nhân khách quan, không phải do lỗi của anh chị nên anh chị không có trách nhiệm bồi thường số tiền phạt cọc. Thời điểm các bên thỏa thuận và ký kết hợp đồng đặt cọc, diện tích đất chuyển nhượng thuộc quyền sở hữu hợp pháp của vợ chồng anh chị, không có bất kỳ tranh chấp gì. Anh chị không được biết về việc khiếu nại của ông Gươm và bà Vân Anh tại thời điểm các bên ký kết Hợp đồng đặt cọc. Thông tin về việc có tranh chấp do Văn phòng công chứng Nhân Hòa và anh Thái tự thông tin cho anh chị, bản thân anh chị đã rất hợp tác tìm cách giải quyết. Tuy nhiên, chưa hết thời hạn thỏa thuận trong biên bản xác nhận, anh Thái tự ý thông báo chấm dứt hợp đồng.

Quyết định của Tòa án cấp sơ thẩm: Tại Bản án dân sự sơ thẩm số 03/2023/DS-ST ngày 26 tháng 4 năm 2023 của Tòa án nhân dân quận Hải An, thành phố Hải Phòng đã căn cứ Khoản 3, Điều 26; điểm g, khoản 1, Điều 40; khoản 2 Điều 228; Điều 147 của Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015; các điều 117, 118, 119, 328, 422 của Bộ luật Dân sự năm 2015; Nghị quyết 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban thường vụ Quốc Hội.

Xử:

1. Không chấp nhận toàn bộ yêu cầu của anh Nguyễn Vũ Thái về việc buộc anh Đặng Quốc Huy và chị Lương Thị Minh Thu phải thanh toán số tiền phạt cọc 500.000.000 đồng (năm trăm triệu đồng) theo Hợp đồng đặt cọc ngày 04/11/2021.

2. Về án phí:

Nguyên đơn phải chịu toàn bộ án phí dân sự sơ thẩm theo quy định pháp luật: 24.000.000 đ (Hai mươi tư triệu đồng).

Nguyên đơn đã nộp số tiền tạm ứng án phí dân sự sơ thẩm 12.500.000 đ (Mười hai triệu năm trăm nghìn đồng) theo Biên lai thu tạm ứng án phí, lệ phí Tòa án số 0004690 ngày 11/3/2022 tại Chi cục thi hành án dân sự quận Hải An; nguyên đơn còn phải nộp 11.500.000 đ (Mười một triệu năm trăm nghìn đồng) án phí dân sự sơ thẩm theo quy định pháp luật.

Ngoài ra bản án còn tuyên quyền kháng cáo của các đương sự.

Nội dung kháng cáo: Ngày 08/5/2023, Tòa án nhân dân quận Hải An đã nhận được Đơn kháng cáo của nguyên đơn là anh Nguyễn Vũ Thái. Nội dung kháng cáo: Yêu cầu Tòa án cấp phúc thẩm chấp nhận toàn bộ yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn.

Tại phiên tòa phúc thẩm, nguyên đơn vẫn giữ nguyên toàn bộ yêu cầu kháng cáo.

Đại diện Viện Kiểm sát nhân dân thành phố Hải Phòng phát biểu ý kiến về việc tuân theo pháp luật trong quá trình giải quyết vụ án ở giai đoạn phúc thẩm và phát biểu ý kiến về kháng cáo

- Về việc tuân theo pháp luật tố tụng dân sự: Trong quá trình giải quyết vụ án theo thủ tục phúc thẩm, Hội đồng xét xử đã chấp hành đúng các quy định của Bộ luật Tố tụng dân sự. Những người tham gia tố tụng đã thực hiện đúng các quy định về quyền và nghĩa vụ của mình.

- Về việc kháng cáo của nguyên đơn:

+ Đại diện theo ủy quyền của nguyên đơn có mặt tại phiên tòa xét xử ngày 26/4/2023; ngày 08/5/2023, Tòa án nhân dân quận Hải An nhận được đơn kháng cáo của anh Nguyễn Vũ Thái. Thời hạn kháng cáo và quyền kháng cáo đảm bảo quy định tại các Điều 271, 272 và 273 Bộ luật Tố tụng dân sự.

+ Về nội dung kháng cáo: Căn cứ khoản 1 Điều 308 đề nghị Hội đồng xét xử bác toàn bộ yêu cầu kháng cáo do không có căn cứ; giữ nguyên bản án sơ thẩm.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:

Sau khi xem xét các tài liệu, chứng cứ có trong hồ sơ đã được xem xét tại phiên tòa; kết quả tranh tụng tại phiên tòa; yêu cầu kháng cáo của nguyên đơn; ý kiến của đại diện Viện Kiểm sát nhân dân thành phố Hải Phòng tham gia phiên tòa, Hội đồng xét xử nhận định:

- Về tố tụng:

Về quan hệ pháp luật và thẩm quyền giải quyết vụ án: Tòa án cấp sơ thẩm đã xác định quan hệ tranh chấp, thẩm quyền giải quyết theo đúng quy định tại khoản 3 Điều 26; điểm g khoản 1 Điều 40 Bộ luật Tố tụng dân sự.

Thời hạn kháng cáo: Đại diện theo ủy quyền của nguyên đơn có mặt tại phiên tòa xét xử ngày 26/4/2023; ngày 08/5/2023, Tòa án nhân dân quận Hải An nhận được đơn kháng cáo của anh Nguyễn Vũ Thái. Như vậy, việc kháng cáo của nguyên đơn thực hiện đúng theo quy định tại các Điều 271, 272 và 273 của Bộ luật Tố tụng dân sự về quyền kháng cáo, đơn và thời hạn kháng cáo.

- Xét yêu cầu khởi kiện, yêu cầu kháng cáo của nguyên đơn:

Về việc ký kết và thực hiện giao dịch đặt cọc:

Các bên đều thống nhất xác nhận giao dịch đặt cọc được xác lập và ký kết ngày 04/11/2021 trên cơ sở hoàn toàn tự nguyện, các bên tham gia giao kết hợp đồng có đầy đủ năng lực, hành vi dân sự; tại thời điểm ký kết, đối tượng chuyển nhượng là quyền sử dụng đất đối với diện tích 322,2m2 tại thửa số 358, 360, tờ bản đồ số 14 thuộc tổ dân phố số 7, phường Nam Hải, quận Hải An, Hải Phòng đã được UBND quận Hải An cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số CI503355 ngày 05/5/2017 cho chị Lương Thị Minh Thu và anh Đặng Quốc Huy. Hình thức và nội dung thỏa thuận trong hợp đồng đặt cọc không trái đạo đức xã hội; phù hợp với quy định pháp luật dân sự.

Nguyên đơn, bị đơn đều xác nhận, anh Thái đã chuyển số tiền đặt cọc 500.000.000 đồng cho vợ chồng anh Huy, chị Thu vào các ngày 04/11, 06/11 và 07/11/2021. Các bên thống nhất số tiền còn lại sẽ được thanh toán và hai bên hoàn tất thủ tục chuyển nhượng không quá ngày 16/12/2021 tại văn phòng công chứng. Đến ngày 15/12/2021, Văn phòng công chứng Nhân Hòa thông báo không thực hiện được giao dịch chuyển nhượng do diện tích đất trên đang có tranh chấp. Cùng ngày, anh Huy và anh Thái ký biên bản xác nhận sẽ cùng làm việc để giải quyết khiếu kiện và tiếp tục thực hiện việc chuyển nhượng. Thời hạn đến ngày 16/01/2022 nếu bên bán chưa xử lý xong tranh chấp trên thì bên mua hủy hợp đồng mua bán và thực hiện các quyền, nghĩa vụ đã ký trong hợp đồng đặt cọc ngày 04/11/2021. Tuy nhiên, ngày 27/12/2021, anh Thái đơn phương thông báo về việc chấm dứt hợp đồng mua bán gửi vợ chồng anh Huy, chị Thu và yêu cầu vợ chồng anh chị trả lại số tiền đặt cọc 500.000.000 đồng, bồi hoàn 500.000.000 đồng theo thỏa thuận đã ký ngày 04/11/2021. Ngày 31/12/2022, chị Thu đã chuyển trả anh Thái số tiền đặt cọc 500.000.000 đồng.

Về yêu cầu thanh toán tiền phạt cọc:

Nguyên đơn cho rằng việc không thực hiện được giao dịch chuyển nhượng là do lỗi của bị đơn, mặc dù biết diện tích đất đang tranh chấp nhưng vẫn cố tình lừa dối để nhận đặt cọc. Quá trình giải quyết, nguyên đơn vẫn giữ nguyên toàn bộ yêu cầu khởi kiện nhưng không cung cấp được tài liệu, chứng cứ chứng minh bị đơn đã biết về việc tranh chấp diện tích đất trên theo đơn khiếu nại của ông Gươm, bà Vân Anh trước ngày các bên ký hợp đồng đặt cọc là 04/11/2021.

Tại thời điểm môi giới, khi hai bên ký kết hợp đồng đặt cọc, diện tích đất chuyển nhượng đã được cấp giấy chứng nhận mang tên anh Huy, chị Thu và không có bất kỳ tranh chấp gì. Các bên đã được xem đầy đủ giấy tờ chứng minh quyền sở hữu cũng như khảo sát thực tế diện tích đất; bản thân ông Thái không có ý kiến gì và đồng ý ký kết hợp đồng đặt cọc để nhận chuyển nhượng diện tích đất trên.

Ngày 04/11/2021, hai bên ký kết Hợp đồng đặt cọc; ngày 15/12/2021, thông qua Văn phòng công chứng Nhân Hòa, các bên được biết thông tin về việc không thực hiện được giao dịch chuyển nhượng do diện tích đất trên đang có tranh chấp, thực tế, anh Huy và chị Thu chưa nhận được văn bản thông báo chính thức nào của cơ quan chức năng. Đến ngày 26/01/2022, anh Huy, chị Thu được mời làm việc tại Văn phòng đăng ký đất đai chi nhánh quận Hải An để giải quyết đơn thư khiếu kiện tranh chấp diện tích đất trên của vợ chồng ông Gươm, bà Vân Anh. thực tế, anh Huy và chị Thu chưa nhận được văn bản thông báo chính thức nào của cơ quan chức năng. Ngày 10/01/2022, Tòa án nhân dân thành phố Hải Phòng tiếp nhận đơn khởi kiện tranh chấp đất đai và yêu cầu hủy giấy chứng nhận quyền sử dụng đất giữa ông Nguyễn Văn Gươm, bà Chu Thị Vân Anh đối với ông Đặng Quốc Huy và bà Lương Thị Minh Thu. Xác minh tại UBND phường Nam Hải thể hiện: Thời điểm từ năm 2021 trở về trước, địa phương không tiếp nhận đơn từ kiến nghị của các bên tranh chấp; không tiến hành thủ tục hòa giải nào tại địa phương liên quan đến tranh chấp đất đai giữa hai hộ gia đình ông Gươm, bà Vân Anh và ông Huy, bà Thu. Như vậy, không có căn cứ để xác định trước ngày ký kết hợp đồng đặt cọc, anh Huy, chị Thu đã được biết thông tin diện tích đất có tranh chấp, không thể chuyển nhượng được nhưng vẫn cố tình lừa dối nguyên đơn để nhận đặt cọc.

Theo nội dung biên bản xác nhận ngày 15/12/2021 giữa anh Huy và anh Thái, các bên sẽ cùng làm việc để giải quyết khiếu kiện và tiếp tục thực hiện việc chuyển nhượn; thời hạn đến ngày 16/01/2022. Chưa hết thời gian thỏa thuận để bị đơn có nghĩa vụ giải quyết tranh chấp, ngày 27/12/2021, nguyên đơn có thông báo đơn phương yêu cầu chấm dứt việc thực hiện giao dịch mua bán; nguyên đơn đã nhận lại đủ số tiền đặt cọc; việc không thực hiện được giao dịch chuyển nhượng không làm thiệt hại đến lợi ích của nguyên đơn. Suốt quá trình giải quyết vụ án, nguyên đơn cũng không cung cấp được tài liệu chứng minh thiệt hại xảy ra. Xét thấy chưa hết thời hạn gia hạn hợp đồng đặt cọc, bên bị đơn không từ chối việc nhận đặt cọc để chuyển nhượng thửa đất; thực tế chỉ có bên mua tự chấm dứt việc gia hạn hợp đồng. Do đó, không phát sinh nghĩa vụ đối với bên bán sau khi bên mua đơn phương chấm dứt việc thực hiện giao dịch mua bán.

Tại giai đoạn phúc thẩm, nguyên đơn vẫn giữ nguyên toàn bộ nội dung kháng cáo tuy nhiên không cung cấp bổ sung được tài liệu chứng cứ nào khác, chứng minh cho yêu cầu của mình. Do đó, nội dung kháng cáo của nguyên đơn không có căn cứ để chấp nhận.

Án phí dân sự sơ thẩm: Nguyên đơn phải chịu toàn bộ án phí dân sự sơ thẩm theo quy định pháp luật: 24.000.000 đ (Hai mươi tư triệu đồng). Nguyên đơn đã nộp số tiền tạm ứng án phí dân sự sơ thẩm 12.500.000 đ (Mười hai triệu năm trăm nghìn đồng) theo Biên lai thu tạm ứng án phí, lệ phí Tòa án số 0004690 ngày 11/3/2022 tại Chi cục thi hành án dân sự quận Hải An; nguyên đơn còn phải nộp 11.500.000 đ (Mười một triệu năm trăm nghìn đồng) án phí dân sự sơ thẩm theo quy định pháp luật.

Án phí dân sự phúc thẩm: Yêu cầu kháng cáo của nguyên đơn không được chấp nhận nên anh Nguyễn Vũ Thái phải chịu án phí dân sự phúc thẩm theo quy định.

Vì các lẽ trên,

QUYẾT ĐỊNH:

- Căn cứ Khoản 3, Điều 26; điểm g, khoản 1, Điều 40; khoản 2 Điều 228; Điều 147; khoản 1 Điều 308 của Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015;

- Các Điều 117, 118, 119, 328, 422 của Bộ luật Dân sự năm 2015;

- Căn cứ khoản 4 Điều 26 Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30 tháng 12 năm 2016 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án,

Không chấp nhận toàn bộ nội dung kháng cáo của nguyên đơn là anh Nguyễn Vũ Thái.

Giữ nguyên Bản án dân sự sơ thẩm số 03/2023/DS-ST ngày 26 tháng 4 năm 2022 của Tòa án nhân dân quận Hải An, thành phố Hải Phòng về việc “Tranh chấp Hợp đồng đặt cọc”.

Xử:

2. Về án phí dân sự sơ thẩm:

Nguyên đơn phải chịu toàn bộ án phí dân sự sơ thẩm theo quy định pháp luật: 24.000.000 đ (Hai mươi bốn triệu đồng).

3. Về án phí dân sự phúc thẩm: Anh Nguyễn Vũ Thái phải chịu án phí dân sự phúc thẩm theo quy định là 300.000 đ (ba trăm nghìn đồng); được trừ vào tiền tạm ứng án phí dân sự phúc thẩm đã nộp tại Chi cục thi hành án dân sự quận Hải An theo Biên lai thu tạm ứng án phí, lệ phí Tòa án số 0004887 ngày 12/5/2023.

Trường hợp bản án, quyết định được thi hành theo quy định tại Điều 2 Luật thi hành án Dân sự thì người được thi hành, người phải thi hành án có quyền thỏa thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc bị cưỡng chế thi hành án theo quy định tại các Điều 6, 7 và 9 Luật thi hành án dân sự; thời hiệu thi hành án được thực hiện theo quy định tại Điều 30 Luật thi hành án dân sự.

Bản án phúc thẩm có hiệu lực pháp luật kể từ ngày tuyên án./.