Bản án 56/2019/DS-PT — Tranh chấp về kết quả bán đấu giá tài sản, thanh toán phí tổn đăng ký mua tài sản bán đấu giá theo quy định của pháp luật về thi hành án dân sự

NHÂN DANH

NƯỚC CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM

TÒA ÁN NHÂN DÂN TỈNH BÌNH PHƯỚC

- Thành phần Hội đồng xét xử phúc thẩm gồm có:

Thẩm phán - Chủ tọa phiên tòa: Bà ê ng nh

Các Thẩm phán:

Ông Nguyễn Văn Khương

Ông Nguyễn Văn Thư

- Thư ký phiên tòa: Bà B i Th Duy n - Thư ký Tòa án nhân dân tỉnh Bình Phước.

- Đại diện Viện Kiểm sát nhân dân tỉnh Bình Phước: Ông Tr nh Duy Trung - Kiểm sát viên tham gia phiên toà.

Trong ngày 21 tháng 5 năm 2019 t i trụ sở Tòa án nhân dân tỉnh Bình Phước xét xử phúc thẩm công khai vụ án thụ lý số: 51/2019/TLPT-DS ngày 05 tháng 3 năm 2019 về “Yêu cầu hủy Hợp đồng bán đấu giá tài sản; Hợp đồng mua bán tài sản bán đấu giá và kết quả bán đấu giá tài sản; Bồi thường thiệt hại; Hủy Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; trả lại quyền sử dụng đất”.

Do bản án dân sự sơ thẩm số 25/2018/DS –ST ngày 15 tháng 11 năm 2018 của Toà án nhân dân huyện P b kháng cáo.

Theo Quy t đ nh đưa vụ án ra xét xử phúc thẩm số: 65/2019/QĐPT-DS ngày 27 tháng 3 năm 2019 và Quy t đ nh hoãn phiên tòa số 33/2019/QĐPT-DS ngày 11 tháng 4 năm 2019 giữa các đương sự:

*Nguyên đơn: Bà Nguyễn Th Thu D , sinh năm 1966 (có mặt)

Đ a chỉ: Khu phố P, phường P, th xã P, tỉnh Bình Phước.

Người bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của của nguyên đơn:

Ông Nguyễn Tấn T – uật sư, Văn phòng luật sư oa Sen - Đoàn luật sư Thành phố Chí Minh (có mặt).

Đ a chỉ: Số 18 Phan Bội Châu, phường 14, quận B, thành phố

Chí Minh.

*Bị đơn: Ngân hàng thương m i Cổ phần K

Đ a chỉ: 191 Bà Triệu, phường , quận , thành phố à Nội.

Người đ i diện theo pháp luật: Ông

ng A– Chủ t ch ội đ ng quản tr .

Người đ i diện theo ủy quyền: Ông Trần Nhật Q– Giám đốc xử lý nợ. (Theo Văn bản ủy quyền số 1493/QĐ- ĐQT ngày 19/10/2016). Ông Quang ủy quyền l i cho ông Mai Văn Đ– Chuyên viên xử lý nợ. (Theo Văn bản ủy quyền số 0011/2018/UQ-TCB ngày 03/01/2018) (có mặt). Đ a chỉ: Tầng 15, số 9-11 T, phường B, quận 1, thành phố Chí Minh.

*Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan:

1. Công ty trách nhiệm hữu h n đấu giá C Đ a chỉ: 1034 T, phường 12, quận 3, TP Chí Minh Người đ i diện theo pháp luật: Ông Nguyễn Phước M– Tổng giám đốc. Người đ i diện theo ủy quyền: Ông Nguyễn Văn , sinh năm 1955 (Theo Văn bản ủy quyền ngày 09/4/2019) (vắng). Đ a chỉ: 1034 T, phường 12, quận 3, TP Chí Minh

2. Ông Đoàn Văn B, sinh năm 1977 (có mặt)

3. Bà Phan Th Th, sinh năm 1980 (có mặt) C ng đ a chỉ: Thôn Đ, xã P, huyện P, tỉnh Bình Phước.

4. Ông Võ Văn K, sinh năm 1959 (có mặt)

5. Ông Võ Minh P, sinh năm 1993 (có mặt) C ng đ a chỉ: Khu phố P, phường P, th xã P, tỉnh Bình Phước.

6. Văn phòng đăng ký đất đai tỉnh Bình Phước Người đ i diện theo pháp luật: Ông Võ Duy H– Giám đốc Người đ i diện theo ủy quyền: Ông Nguyễn Ngọc T– Giám đốc chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai huyện P(Theo Văn bản ủy quyền số 02/GUQ-VPĐKĐĐ ngày 05/4/2018) (có đơn vắng mặt).

7.Văn phòng công chứng Đ (nay là Văn phòng công chứng oàng Mai K) (có đơn xin vắng mặt). Người đ i diện theo pháp luật: Bà oàng Th Mai K, chức vụ: Trưởng Văn phòng (có đơn vắng mặt). Đ a chỉ: Số 20, Quốc lộ 14, khu phố Phú Cường, phường Tân Phú, thành phố Đ ng Xoài, tỉnh Bình Phước.

4. Người kháng cáo: B đơn Ngân hàng TMCP K. Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan ông Đoàn Văn B, bà Phan Th T.

5. Người kháng ngh : Viện trưởng Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Bình Phước.

NỘI DUNG VỤ ÁN:

Nguyên đơn bà Nguyễn Thị Thu D trình bày:

Năm 2004, vợ ch ng bà nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất có diện tích 17.424m2 t i thôn P, xã P, huyện P (nay là thôn Đ, xã P, huyện P, tỉnh Bình Phước) của vợ ch ng ông Trương Đ và bà Trần Th T , trên đất có khoảng 400 cây điều tr ng khoảng năm 2000, 2001. Đất có tứ cận: Phía Đông giáp đường ĐT 749, phía Tây giáp bưng, phía Nam giáp đất Ông Đoàn Văn B, phía Bắc giáp đất ông Cao Văn T . Sau khi nhận chuyển nhượng, vợ ch ng bà được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số Y 272760 do Ủy ban nhân dân huyện Phước ong (cũ) cấp ngày 13/01/2004 đứng tên hộ bà Nguyễn Th Thu D .

Năm 2012, gia đình bà D làm một ngôi nhà tôn có diện tích 60m2, khung sắt, nền xi măng, mái lợp tôn để cho công nhân do vợ ch ng bà D thuê ở trông coi tr ng điều. Ngoài ra, gia đình bà D còn làm hàng rào lưới B40 có chiều dài khoảng 100m, chiều cao 1,8m giáp đất Ông Đoàn Văn B.

Do có quen bi t với giám đốc Công ty cổ phần XNK T nên ngày 02/6/2011, bà D th chấp mảnh đất trên cho Ngân hàng thương m i Cổ phần K – chi nhánh Bình Dương (sau đây vi t tắt là Ngân hàng TMCP K ) để bảo lãnh số tiền vay 2.174.941.600 đ ng ( ai tỷ một trăm bảy mươi tư triệu chín trăm bốn mươi mốt nghìn sáu trăm đ ng). Do Công ty XNK Thanh Sơn không thực hiện nghĩa vụ trả nợ nên tháng 11/2013, Ngân hàng khởi kiện Công ty XNK Thanh Sơn ra Tòa án nhân dân th xã P, tỉnh Bình Phước yêu cầu Tòa án giải quy t buộc Công ty phải có nghĩa vụ trả nợ, bà D tham gia vụ án với tư cách là người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan. Trong quá trình Tòa án nhân dân th xã P giải quy t vụ án, bà đã nhiều lần đề ngh Ngân hàng cho bà được chuộc l i tài sản là quyền sử dụng đất bà đã th chấp cho Ngân hàng bằng với số tiền bà bảo lãnh cho Công ty Thanh Sơn vay là 2.174.941.000 đ ng. Ngoài ra, bà không có bất kỳ thỏa thuận nào khác liên quan đ n quyền sử dụng đất trên.

Ngày 15/12/2015, bà đ n đất để dọn dẹp, thu ho ch điều thì b Ông Đoàn Văn B đuổi ra ngoài. úc này bà mới bi t mảnh đất bà th chấp cho ngân hàng đã b ngân hàng bán đấu giá ngày 23/11/2015, Ông Đoàn Văn B đã mua được tài sản của bà thông qua đấu giá. Bà được bi t Ngân hàng đã giả m o chữ ký của bà để làm thủ tục xóa th chấp t i Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai huyện P .

Việc Ngân hàng TMCP K bán đấu giá tài sản là quyền sử dụng đất gia đình bà đang th chấp t i Ngân hàng trong khi Tòa án đang giải quy t vụ án có rất nhiều khuất tất: Trong quá trình giải quy t t i Tòa án, bà đã nhiều lần đề ngh với đ i diện ngân hàng được chuộc l i tài sản bằng với số tiền Công ty cổ phần xuất nhập khẩu T vay là 2.174.941.000 đ ng nhưng ngân hàng l i bán đấu giá tài sản của gia đình bà chỉ với giá 1.793.000.000 đ ng, thấp hơn giá mà tôi thỏa thuận trả cho Ngân hàng. Sau khi bán đấu giá xong l i giả m o chữ ký của bà trong đơn xin xóa th chấp tài sản để chuyển tên cho Ông Đoàn Văn B. Do đó, Ngân hàng TMCP K bán tài sản của gia đình bà thông qua đấu giá là trái pháp luật nên bà đề ngh Tòa án giải quy t hủy ợp đ ng mua bán tài sản giữa Ngân hàng TMCP K – chi nhánh Bình Dương với Công ty trách nhiệm hữu h n đấu giá C (sau đây vi t tắt là Công ty TN Đấu giá C ); ủy k t quả bán đấu giá giữa Công ty TN Đấu giá C với Ông Đoàn Văn B; ủy Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cấp cho Ông Đoàn Văn B; Buộc Ông Đoàn Văn B và Bà Phan Th Th trả l i quyền sử dụng đất đã mua thông qua đấu giá cho gia đình bà; Buộc Ngân hàng TMCP K phải b i thường cho gia đình bà thiệt h i số tiền bán điều từ các năm 2015, 2016, 2017; giá tr 400 cây điều; giá tr ngôi nhà tôn và hàng rào đã b vợ ch ng ông B, bà Th chặt và tháo dỡ ước tính khoảng 400.000.000 đ ng.

* Đại diện bị đơn Ngân hàng TMCP K trình bày:

Ngày 18/5/2011, Ngân hàng TMCP K và Công ty cổ phần xuất nhập khẩu T ký ợp đ ng cung cấp h n mức tín dụng số 107809/ Đ MTD/TEC COMBANK-BD với giá tr h n mức được cấp là 30.000.000.000 đ ng.

Để đảm bảo cho một phần h n mức tín dụng nêu trên, hộ bà Nguyễn Th Thu D đã ký ợp đ ng th chấp tài sản của bên thứ ba số 10947/ ĐTC-BĐS/TCB-BD ngày 02/6/2011, tài sản th chấp là quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với diện tích đất 17.424m2 t i thôn Đ ng Ti n, xã Phước Tân, huyện P theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số 727/CN do UBND huyện Phước ong, tỉnh Bình Phước cấp. ợp đ ng th chấp được công chứng t i Phòng công chứng số 1 tỉnh Bình Phước và đăng ký giao d ch bảo đảm t i UBND huyện Phước ong, tỉnh Bình Phước ngày 02/6/2011.

Do Công ty cổ phần XNK T vi ph m nghĩa vụ trả nợ nên ngày 25/3/2015, Ngân hàng TMCP K đã nộp đơn khởi kiện Công ty Thanh Sơn ra Tòa án nhân dân th xã P, yêu cầu Công ty Thanh Sơn thực hiện nghĩa vụ theo hợp đ ng tín dụng. Trong quá trình Tòa án nhân dân th xã P đang giải quy t vụ án, để thu h i nợ, Ngân hàng TMCP K đã ký hợp đ ng với Công ty TN Đấu giá C bán đấu giá tài sản là mảnh đất có diện tích 17.424m2 của hộ bà D đang th chấp t i Ngân hàng. Ngày 23/11/2015, Ông Đoàn Văn B đã mua được tài sản trên thông qua bán đấu giá do Công ty TN Đấu giá C thực hiện với giá 1.793.000.000 đ ng, sau đó ông Bđã thực hiện thủ tục sang tên theo quy đ nh pháp luật. Số tiền bán đấu giá sau khi trừ đi các chi phí, Ngân hàng TMCP K đã thu nợ vào nghĩa vụ của Công ty Thanh Sơn theo hợp đ ng tín dụng.

Ngân hàng TMCP K không đ ng ý với yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn vì ợp đ ng th chấp tài sản của bên thứ ba số 10947 ngày 02/6/2011 đã được công chứng t i Phòng công chứng số 1 tỉnh Bình Phước và đăng ký giao d ch bảo đảm t i Ủy ban nhân dân th xã Phước ong. Do đó, n u Công ty Thanh Sơn không trả được nợ theo hợp đ ng tín dụng thì hộ bà D phải thực hiện nghĩa vụ của bên th chấp theo quy đ nh của pháp luật. Đối với quá trình bán đấu giá tài sản: Ngân hàng TMCP K đã ủy quyền cho Công ty TN Đấu giá C bán đấu giá tài sản bảo đảm, Công ty C đã thực hiện việc bán đấu giá tài sản trên đúng quy đ nh pháp luật. Do đó, việc bà D khởi kiện Ngân hàng TMCP K bán đấu giá sai thủ tục là không đúng đối tượng khởi kiện trong vụ án này.

* Đại diện người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan Công ty trách nhiệm hữu hạn đấu giá C trình bày:

Ngày 12/10/2015, Công ty trách nhiệm hữu h n đấu giá C (vi t tắt là Công ty TN Đấu giá C ) ký ợp đ ng bán đấu giá tài sản số HCM104/15/ ĐĐG-C với Ngân hàng TMCP K về việc bán tài sản là quyền sử dụng đất hợp pháp đối với thửa đất số PT, diện tích 17.424m2 tọa l c t i thôn Phước Tân, xã Phước Tín, huyện Phước ong, tỉnh Bình Phước theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số Y 272760 do Ủy ban nhân dân huyện Phước ong, tỉnh Bình Phước cấp ngày 13/01/2004, giá đề ngh do Ngân hàng TMCP K là 1.788.000.000 đ ng.

Ngày 13/10/2015, Công ty TN Đấu giá C ra Thông báo bán đấu giá tài sản số CM104/15/TBĐG-C thông báo k ho ch bán đấu giá tài sản trên. Trong quá trình thực hiện việc bán đấu giá tài sản, Công ty TN Đấu giá C đã thực hiện đầy đủ các bước theo trình tự được quy đ nh t i Ngh đ nh số 17/2010/NĐ-CP ngày 04/3/2010 về bán đấu giá tài sản, Thông tư số 23/2010/TT-BTP ngày 06/12/2010 hướng dẫn Ngh đ nh số 17/2010/NĐ-CP: Niêm y t thông báo trên báo giấy 02 kỳ, niêm y t t i UBND xã Phước Tín là đ a phương nơi có tài sản; niêm y t t i nơi tài sản tọa l c; nơi tổ chức bán đấu giá đúng quy đ nh pháp luật.

Ngày 17/11/2015, Công ty TN Đấu giá C ti p nhận 02 đơn đăng ký tham gia đấu giá của ông Nguyễn Anh Vũ và Ông Đoàn Văn B. Cả hai nộp h sơ đầy đủ đúng theo quy đ nh của pháp luật.

Ngày 23/11/2015, Công ty TN Đấu giá C tổ chức bán đấu giá tài sản trên với sự tham gia của các bên: Đ i diện Ngân hàng TMCP K, đ i diện Văn phòng công chứng, 02 người tham gia đấu giá tài sản. Toàn bộ diễn bi n phiên đấu giá được lập thành biên bản, các bên tham gia c ng ký vào biên bản.

Ngày 22/12/2015, Công ty TN Đấu giá C và Ngân hàng TMCP K đã ti n hành thủ tục thanh lý hợp đ ng bán đấu giá tài sản.

Công ty C cam k t đã thực hiện việc bán đấu giá tài sản là quyền sử dụng hợp pháp đối với thửa đất số PT, tổng diện tích 17.424m2 tọa l c t i thôn Phước Tân, xã Phước Tín, huyện Phước ong, tỉnh Bình Phước theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số 727/CN do Ủy ban nhân dân huyện Phước ong, tỉnh Bình Phước cấp ngày 13/01/2004 đúng theo quy đ nh pháp luật. N u có sai sót, công ty sẽ ch u trách nhiệm trước pháp luật.

*Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan Ông Đoàn Văn B và Bà Phan Thị Th cùng trình bày:

Ông bà và bà D có quen bi t với nhau vì mảnh đất của bà D giáp ranh với đất nhà ông bà. Do vợ ch ng ông bà có nhu cầu muốn mua đất nông nghiệp để sản xuất nên khi thấy có tấm bảng thông báo bán đất đóng trên cây điều của gia đình bà D , vợ ch ng bà đã liên l c theo số điện tho i trên bảng thì được bi t mảnh đất cần bán đấu giá. Do đó, vợ ch ng ông bà đã mua thông qua Công ty TN Đấu giá C . Ông bà đã làm đúng thủ tục theo yêu cầu của Công ty: Đặt cọc 178.000.000 đ ng trước, sau đó khoảng 01 tháng sau tham gia phiên bán đấu giá tài sản trên tổ chức t i Thành phố

Chí Minh. Vợ ch ng ông bà đã mua được tài sản trên với giá gần 1,8 tỷ đ ng, diện tích đất 17.424m2. Sau khi mua được tài sản, vợ ch ng ông bà có làm hợp đ ng có công chứng và được xác nhận vào trang 4 Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đứng tên hộ bà Nguyễn Th Thu D. Trước khi nhận mua đất thông qua Công ty TN Đấu giá C, vợ ch ng bà bi t mảnh đất này bà D đã rao bán từ mấy năm trước nhưng bà D đưa ra giá quá cao nên không ai mua.

Sau khi nhận đất thông qua bán đấu giá khoảng 01 tháng, ông bà đã th chấp mảnh đất trên và gộp cả mảnh đất của ông bà trước đây cho Ngân hàng TMCP S – chi nhánh th xã Phước ong để vay số tiền 3,5 tỷ đ ng.

iện tr ng đất khi ông bà mua là đất tr ng điều khoảng hơn chục năm tuổi, không bi t số lượng cây bao nhiêu nhưng gia đình bà D bỏ không vườn điều mấy năm không chăm sóc nên điều ch t nhiều, cỏ mọc khắp vườn. Sau khi mua được đất, khoảng 2,3 tháng sau, vợ ch ng ông bà phá h t vườn điều và làm sân phơi điều, xây nhà xưởng trên đất. Nay ông bà đã trả tiền Ngân hàng TMCP Sđối với số tiền vay th chấp quyền sử dụng đất trên, Ngân hàng đã trả l i GCNQSDĐ cho ông bà.

N u trong trường hợp hợp đ ng mua bán tài sản đấu giá b hủy thì ông bà yêu cầu Ngân hàng TMCP K phải b i thường cho ông bà giá tr mảnh đất theo giá th trường t i thời điểm hiện nay và tiền làm sân, xây nhà xưởng.

* Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan Ông Võ Văn K trình bày:

Ngày 02/6/2011, gia đình ông th chấp mảnh đất có diện tích 17.424m2 t i thôn Đ ng Ti n, xã Phước Tân, huyện P , đất được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số 727/CN do UBND huyện P (cũ) cấp ngày 13/01/2004 để bảo lãnh tiền vay cho Công ty cổ phần XNK T t i Ngân hàng TMCP K – chi nhánh Bình Dương. Do Công ty Thanh Sơn không thực hiện nghĩa vụ trả nợ nên tháng 11/2013, Ngân hàng TMCP K đã khởi kiện Công ty đ n Tòa án nhân dân th xã P, vợ ch ng ông tham gia vụ án với tư cách là người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan. Trong khi Tòa án đang giải quy t thì Ngân hàng đã bán tài sản là quyền sử dụng đất trên của gia đình ông cho Ông Đoàn Văn B mà không có sự đ ng ý của ông.

ành vi của Ngân hàng TMCP K đã gây thiệt h i, làm ảnh hưởng đ n quyền và lợi ích hợp pháp của gia đình ông. Do đó, ông đề ngh Tòa án giải quy t: ủy ợp đ ng mua bán tài sản giữa Ngân hàng TMCP K – chi nhánh Bình Dương với Công ty TN Đấu giá C; ủy k t quả bán đấu giá giữa Công ty TN Đấu giá C và Ông Đoàn Văn B; ủy Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cấp cho Ông Đoàn Văn B; Trả l i quyền sử dụng đất mà Ngân hàng đã bán trái phép của gia đình ông; Buộc Ngân hàng TMCP K phải b i thường cho gia đình ông thiệt h i số tiền bán điều từ năm 2015 đ n nay, giá tr 400 cây điều và ngôi nhà tôn, hàng rào b vợ ch ng ông Bchặt và tháo dỡ theo giá mà ội đ ng đ nh giá đưa ra.

* Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan Ông Võ Minh P trình bày:

Ngày 02/6/2011, ông c ng với gia đình ký th chấp quyền sử dụng đất đối với thửa đất được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số 727/CN ngày 13/01/2004 của gia đình ông cho Ngân hàng TMCP K – chi nhánh Bình Dương để bảo lãnh khoản vay 2.174.941.600 đ ng cho Công ty cổ phần xuất nhập khẩu T. Quyền sử dụng đất này do bố mẹ ông (ông Kiệt, bà D ) mua, ông không có công sức đóng góp vào khối tài sản này. Do Công ty cổ phần XNK T không thực hiện nghĩa vụ trả nợ nên Ngân hàng TMCP K đã khởi kiện Công ty ra Tòa án nhân dân th xã P. Trong quá trình Tòa án nhân dân th xã P giải quy t vụ án, ông c ng với gia đình đề ngh ngân hàng t o điều kiện để gia đình ông lấy l i tài sản với giá ngân hàng cho Công ty cổ phần XNK T vay tiền. Nhưng đ n tháng 12/2015, ngân hàng đã bán tài sản của gia đình ông cho Ông Đoàn Văn B thông qua đấu giá.

ành vi của Ngân hàng TMCP K đã làm ảnh hưởng đ n quyền lợi và gây thiệt h i cho gia đình ông. Do đó, ông đề ngh Tòa án giải quy t buộc ngân hàng phải b i thường cho gia đình ông giá tr số cây điều b chặt phá, 03 năm vụ m a b thất thu, căn nhà cấp 4 và hàng rào b phá hủy. Ước tính tổng thiệt h i là 400.000.000 đ ng (Bốn trăm triệu đ ng) và ủy Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cấp cho Ông Đoàn Văn B.

* Đại diện theo ủy quyền của người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan Văn phòng đăng ký đất đai tỉnh Bình Phước trình bày:

Ngày 08/12/2015, Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai huyện P có ti p nhận h sơ xin xóa đăng ký th chấp quyền sử dụng đất. Thành phần h sơ bao g m: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (bản chính) mang tên hộ bà Nguyễn Th Thu D; Biên bản bàn giao tài sản của Công ty TN Đấu giá C cho Ông Đoàn Văn B; Thông báo giải chấp của Ngân hàng TMCP K; Đơn xin điều chỉnh đ a chỉ thửa đất của UBND xã P; Đơn yêu cầu xóa đăng ký th chấp có xác nhận của Ngân hàng TMCP K .

Trên cơ sở h sơ và các căn cứ pháp luật, Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai huyện Pđã ti n hành việc xóa th chấp theo đơn đúng quy đ nh pháp luật.

Vào ngày 18/12/2015, Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai huyện Pcó ti p nhận h sơ từ bộ phận một cửa của UBND xã P, huyện P chuyển lên về việc đề ngh cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của Ông Đoàn Văn B. Thành phần h sơ g m: Một Giấy giới thiệu ti p nhận h sơ của UBND xã P ngày 16/12/2015; ai biên lai nộp tiền vào tài khoản của Ông Đoàn Văn B cho Công ty TN Đấu giá C; Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (bản chính) mang tên hộ bà Nguyễn Th Thu D ; Một thông báo về việc xử lý tài sản để thu h i nợ của Ngân hàng TMCP K ; Một ợp đ ng th chấp tài sản của bên thứ ba của Ngân hàng TMCP K; Một Biên bản bán đấu giá tài sản của Công ty TNHH Đấu giá C; ợp đ ng mua bán tài sản đấu giá của Văn phòng công chứng Đ ng Xoài; Một Biên bản bàn giao tài sản của Công ty TN Đấu giá C; Một đơn đăng ký bi n động mẫu 09a/đk.

Căn cứ nội dung các giấy tờ trong h sơ thì Ông Đoàn Văn B có đầy đủ pháp lý để liên hệ các cơ quan chuyên môn ti n hành thực hiện việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai huyện Pđã căn cứ vào quy đ nh pháp luật để ti p nhận h sơ.

Sau khi kiểm tra nội dung thành phần h sơ đầy đủ và ph hợp với các văn bản quy đ nh có liên quan, Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai huyện Pđã ti n hành việc đăng ký và cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho Ông Đoàn Văn B ngày 18/12/2015 theo đúng quy đ nh của pháp luật. Đ ng thời, t i thời điểm và trước khi ti p nhận và giải quy t h sơ đăng ký bi n động cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất của Ông Đoàn Văn B, Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai huyện Pkhông nhận được bất kỳ đơn thư khi u n i hoặc công văn phối hợp ngăn chặn của cá nhân, tổ chức nào có nội dung liên quan đ n việc giải quy t h sơ cấp Giấy chứng nhận trúng đấu giá của ông Bé.

Ngay khi bản án của Tòa án có hiệu lực pháp luật thì Chi nhánh sẽ làm căn cứ thực hiện các quy trình, thủ tục liên quan đất đai (n u có) đúng quy đ nh pháp luật.

*Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan đại diện Văn phòng công chứng Bùi Văn Ng trình bày:

Qua kiểm tra h sơ lưu và đối chi u với quy đ nh pháp luật, Phòng công chứng B i Văn Ng nhận thấy: ợp đ ng mua bán tài sản bán đấu giá số CM 104/15/ ĐMBTS-CL ngày 23/11/2005, số công chứng 1058 quyển số 02/TP/CC-SCC/ ĐĐG được công chứng ngày 24/11/2015 là có cơ sở pháp lý và tuân thủ đúng trình tự, quy đ nh của pháp luật về thẩm quyền, trình tự, thủ tục công chứng. Văn phòng công chứng Đ (nay là văn phòng công chứng B i Văn Ng ) thấy Công ty TN Đấu giá C có quyền bán đấu giá tài sản là quyền sử dụng đất có diện tích 17.424m2 do UBND huyện P cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sô Y 272760 ngày 13/01/2004 cho hộ bà Nguyễn Th Thu D trên cơ sở ợp đ ng bán đấu giá tài sản số CM104/15/ ĐĐG-CL ngày 12/10/2015 giữa Ngân hàng TMCP K thương Việt Nam với Công ty TN Đấu giá C. Sau khi Công ty TN Đấu giá C ti n hành bán đấu giá thì Ông Đoàn Văn B đã mua trúng đấu giá. Văn phòng công chứng Đ(nay là Văn phòng công chứng Bùi Văn Ng ) đã ti n hành công chứng ợp đ ng mua bán tài sản bán đấu giá giữa đơn v tổ chức bán đấu giá là Công ty TN Đấu giá C và người mua được tài sản bán đấu giá Đoàn Văn Bé sau khi kiểm tra thủ tục và các điều kiện công chứng đúng quy đ nh pháp luật về công chứng. Do đó, Văn phòng công chứng Đ(nay là Văn phòng công chứng B i Văn Ng ) đã ti n hành công chứng hợp đ ng mua bán tài sản bán đấu giá trên là đúng quy đ nh của pháp luật.

*Người làm chứng ông Cao Văn T trình bày:

Mi ng rẫy của gia đình ông giáp rẫy của gia đình bà D do gia đình ông sử dụng từ năm 1970 đ n nay.

Xung quanh khu vực rẫy của gia đình bà D và rẫy của gia đình ông chỉ có ông tên là Thành. Do đó, việc Công ty TN Đấu giá C thực hiện niêm y t và thông báo công khai tài sản bán đấu giá của bà D , t i mục người chứng ki n ký tên Nguyễn Văn T là sai vì ông không chứng ki n việc niêm y t của Công ty, chữ ký và họ tên “Nguyễn Văn Thành” trong Biên bản xác nhận ngày 23/10/2015 không phải là chữ ký và họ tên của ông. Ông khẳng đ nh Công ty TN Đấu giá C đã giả m o chữ ký của ông trong biên bản xác nhận.

Trước khi vợ ch ng ông Bquản lý và sử dụng đất thì đất rẫy của gia đình bà D chỉ toàn cây điều khoảng 15 – 17 năm tuổi. Gia đình bà D mướn công nhân đ n trông coi vườn điều và bỏ phân cho cây điều đầy đủ, số lượng cây điều khoảng 400 đ n 500 cây. Ngu n gốc mi ng rẫy của gia đình bà D do trước đây bà D nhận chuyển nhượng l i của ông Thành Đ , trên đất có sẵn cây điều do gia đình ông Thành Đ tr ng, gia đình bà D ti p tục khai thác, sử dụng cây điều chứ không tr ng thêm và cũng không phá bỏ bớt cây điều đi.

Trước khi sử dụng đất của gia đình bà D , vợ ch ng ông Bcó vườn sát rẫy của bà D . Sau này ông thấy gia đình bà D đã làm hàng rào bằng kẽm gai sát ranh với đất của vợ ch ng ông Bé, chiều dài từ đường xuống tận suối khoảng 250m.

Ngoài ra, gia đình bà D còn làm 01 ngôi nhà vách tôn, mái tôn, diện tích sử dụng nhà bao nhiêu mét ông không bi t để cho công nhân ở trông coi vườn điều. Gia đình bà D làm ngôi nhà này sau khi nhận chuyển nhượng đất. Sau này ngôi nhà này b dỡ, ông không bi t ai dỡ nhưng nền nhà hiện vẫn còn.

*Người làm chứng bà Trần Thị T trình bày:

Năm 2004, vợ ch ng bà (ch ng bà là ông Trương Đ ) chuyển nhượng cho vợ ch ng bà D mảnh đất rẫy có diện tích hơn 1,7ha, trên đất có khoảng 400 cây điều tr ng từ năm 1986. Sau khi nhận chuyển nhượng, bà D có làm một ngôi nhà tôn (bà không bi t diện tích nhà cụ thể) để công nhân ở trông coi vườn điều và làm hàng rào lưới B40 phía giáp đất nhà vợ ch ng ông Bé, bà Thủy, chiều dài hàng rào khoảng hơn 200m. Từ khi nhận chuyển nhượng đ n khi Ngân hàng bán đất của bà D , bà D vẫn thuê công nhân làm vườn điều, vẫn chăm sóc bón phân cho vườn điều theo đ nh kỳ, hàng năm vẫn thu ho ch điều nhưng bà Thành không rõ sản lượng điều bao nhiêu. Số lượng cây điều trên đất từ khi vợ ch ng bà D nhận chuyển nhượng đ n khi vợ ch ng ông B, bà Th chặt đi vẫn không thay đổi vì vợ ch ng bà D không chặt đi cũng không tr ng thêm.

Tại Bản án dân sự sơ thẩm số 25/2018/DS-ST ngày 15/11/2018 của Tòa án nhân dân huyện P , tỉnh Bình Phước quyết định:

1. Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn bà Nguyễn Th Thu D .

1.1.Tuyên bố ợp đ ng bán đấu giá tài sản số CM104/15/ ĐĐG-CL ngày 12/10/2015 giữa Ngân hàng TMCP K và Công ty trách nhiệm hữu h n đấu giá C vô hiệu.

+Tuyên bố ợp đ ng mua bán tài sản bán đấu giá số CM104/15/ ĐMBTS-C ngày 23/11/2015 được Văn phòng công chứng Đ(nay là Văn phòng công chứng B i Văn Ng ) chứng nhận số 1058 ngày 24/11/2015 giữa Đơn v tổ chức bán đấu giá Công ty trách nhiệm hữu h n đấu giá C và cá nhân mua được tài sản bán đấu giá Ông Đoàn Văn B vô hiệu. ủy k t quả bán đấu giá tài sản ngày 23/11/2015 do Công ty trách nhiệm hữu h n đấu giá C thực hiện đối với tài sản bán đấu giá là quyền sử dụng đất có diện tích 17.424m2 t i thôn Đ ng Ti n, xã Phước Tân, huyện P và người trúng đấu giá là Ông Đoàn Văn B.

1.2. Buộc Ông Đoàn Văn B và Bà Phan Th Th giao l i quyền sử dụng đất có diện tích 17.424m2 t i thôn Đ, xã P, huyện P, tỉnh Bình Phước và các tài sản gắn liền với đất theo k t quả thẩm đ nh t i chỗ ngày 24/5/2018 g m: Hàng rào g ch có chiều ngang 63m, chiều dài 70m; 01 nhà xưởng diện tích 210m2 (chiều ngang 07m, chiều dài 30m); 01 nhà t m diện tích 80m2 (chiều ngang 04m, chiều dài 20m) nằm sát hàng rào phía Tây, khung sắt, mái lợp tôn, nền xi măng và phần hàng rào phía Tây chiều dài 15m xây g ch, tường tô còn l i tường xây g ch cao 1,2m không tô, phía trên giăng lưới B40, chiều dài h t đất cho bà Nguyễn Th Thu D và Ông Võ Văn K t m quản lý, sử dụng. Các tài sản gắn liền với đất trên sẽ được giải quy t khi các bên yêu cầu giải quy t ợp đ ng th chấp tài sản của bên thứ ba số 10947/ ĐTC-BĐS/TCB-BD ngày 02/6/2011 giữa bên nhận th chấp Ngân hàng TMCP K và bên th chấp hộ bà Nguyễn Th Thu D .

Buộc Ông Đoàn Văn B và Bà Phan Th Th giao l i GCNQSDĐ số Y 272760 do UBND huyện Phước ong, tỉnh Bình Phước cấp cho hộ bà Nguyễn Th Thu D ngày 13/01/2004, được Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai huyện P , tỉnh Bình Phước cấp cho Ông Đoàn Văn B ngày 18/12/2015 t i trang 4 cho Ngân hàng TMCP K quản lý.

Buộc Ngân hàng TMCP K hoàn trả l i cho ông Bvà bà Th số tiền 1.793.000.000đ (Một tỷ bảy trăm chín mươi ba triệu đ ng).

1.3. Buộc Ngân hàng TMCP K phải b i thường thiệt h i cho bà Nguyễn Th Thu D và Ông Võ Văn K số tiền 302.479.007đ (Ba trăm lẻ hai triệu bốn trăm bảy mươi chín nghìn không trăm lẻ bảy đ ng)

Đối với trách nhiệm liên đới b i thường thiệt h i cho Ông Đoàn Văn B và Bà Phan Th Th của Ngân hàng TMCP K và Công ty trách nhiệm hữu h n đấu giá C sẽ được giải quy t bằng một vụ án khác khi có yêu cầu theo quy đ nh của pháp luật.

Kể từ ngày bản án có hiệu lực pháp luật và các đương sự có đơn yêu cầu thi hành án, n u Ngân hàng TMCP K chưa thực hiện nghĩa vụ thanh toán tiền như trên thì còn phải ch u lãi suất quy đ nh t i khoản 2 Điều 468 Bộ luật dân sự năm 2015 tương ứng với số tiền và thời gian chưa thi hành án.

1.4. Ki n ngh Văn phòng đăng ký đất đai huyện P , tỉnh Bình Phước hủy nội dung ghi t i trang 4 Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số Y 272760 ngày 13/01/2004 do Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai huyện Pghi “Chuyển QSD đất toàn bộ diện tích cho Ông Đoàn Văn B, sinh năm: 1977, CMND số: xxxxxxxx; thường trú t i: Thôn Đ, xã P, huyện P, tỉnh Bình Phước theo ợp đ ng mua bán tài sản trúng đấu giá số: 1058, quyển số 02/2015-TP/CC-SCC/ ĐGD được Văn phòng công chứng Đchứng thực ngày 24/11/2015”.

2. Đình chỉ yêu cầu khởi kiện bổ sung của nguyên đơn về việc đề ngh hủy một phần ợp đ ng tín dụng h n mức số D1601900280 ký lần đầu ngày 19/01/2016; Thỏa thuận sửa đổi bổ sung hợp đ ng tín dụng số 01/ D1601900280 ngày 24/12/2016 và Thỏa thuận sửa đổi bổ sung ợp đ ng tín dụng số 02/ D1601900280 ngày 02/12/2017 giữa Ngân hàng TMCP S và Ông Đoàn Văn B, Bà Phan Th Th do liên quan đ n quyền sử dụng đất có diện tích 17.424m2 ông B, bà Th th chấp cho Ngân hàng TMCP S – Chi nhánh Bình Phước – Phòng giao d ch Phước ong để bảo đảm tiền vay.

Đình chỉ một phần yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn về việc yêu cầu b đơn b i thường giá tr ngôi nhà tôn.

3. Không chấp nhận áp dụng biện pháp khẩn cấp t m thời “Cấm chuyển d ch quyền về tài sản đối với tài sản đang tranh chấp” đối với mảnh đất có diện tích 17.424m2 tọa l c t i Thôn Đ, xã P, huyện P, tỉnh Bình Phước.

4. Ki n ngh Công an huyện P , tỉnh Bình Phước ti p tục điều tra làm rõ hành vi giả m o giấy tờ, tài liệu của Công ty TNN Đấu giá C .

Ngoài ra, bản án còn tuyên về phần chi phí tố tụng, án phí, nghĩa vụ thi hành án, quyền kháng cáo của các đương sự theo luật đ nh.

Ngày 26/11/2018 người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan ông Đoàn Văn B, bà Phan Th T có đơn kháng cáo yêu cầu Tòa án cấp phúc thẩm không chấp nhận yêu cầu của nguyên đơn buộc ông bà phải giao l i quyền sử dụng đất có diện tích 17.424m2 t i thôn Đ ng Ti n, xã Phước Tân, huyện Phú Riềng, tỉnh Bình Phước và các tài sản gắn liền với đất g m: àng rào g ch có chiều ngang 63m, chiều dài 70m; 01 nhà xưởng diện tích 210m2 (chiều ngang 07m, chiều dài 30m); 01 nhà t m diện tích 80m2; Không chấp nhận yêu cầu hủy GCNQSDĐ (chỉnh lý trang 4) của nguyên đơn.

Ngày 28/11/2018 Ngân hàng TMCP K có đơn kháng cáo yêu cầu Tòa án cấp phúc thẩm giải quy t bác toàn bộ nội dung yêu cầu khởi kiện của bà Nguyễn Th Thu D .

Ngày 17/12/2018 Viện trưởng Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Bình Phước kháng ngh đối với bản án số 25/2018/DS-ST ngày 15/11/2018 của Tòa án nhân dân huyện Phú Riềng, tỉnh Bình Phước theo hướng sửa bản án sơ thẩm về giải quy t hậu quả của ợp đ ng mua bán tài sản bán đấu giá giữa Công ty TN đấu giá Cửu ong và ông Đoàn Văn Bé; ti n hành đ nh giá thửa đất diện tích 17.424m2 t i thôn Phước Tân, xã Phước Tín, huyện Phước ong, tỉnh Bình Phước và tài sản trên thửa đất này.

T i phiên tòa phúc thẩm: B đơn vẫn giữ nguyên yêu cầu kháng cáo.

Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan ông B, bà Thvẫn giữ nguyên yêu cầu kháng cáo;

Đ i diện Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Bình Phước vẫn giữ nguyên yêu cầu kháng ngh .

Quan điểm của đ i diện Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Bình Phước:

Về việc tuân theo pháp luật của Thẩm phán, Thư ký và ội đ ng xét xử: Kể từ ngày thụ lý vụ án và t i phiên tòa Thẩm phán, Thư ký và ội đ ng xét xử tuân thủ đúng các quy đ nh của Bộ luật tố tụng dân sự.

Về nội dung giải quy t vụ án: Đề ngh ội đ ng xét xử áp dụng khoản 3 Điều 308, Điều 310 Bộ luật tố tụng dân sự năm 2015 hủy án sơ thẩm.