Bản án 556/2026/DS-PT — Tranh chấp hợp đồng ủy quyền

NỘI DUNG VỤ ÁN:

[1] Theo ơ k ởi ki á ì ố i Tò á , ê ơ i i i ê ơ ì : Ngày 02/01/2023 vợ chồng ông Đường Thượng B và bà Vũ Thị H c ký Hợp đồng đ t c c v i bà Trần Thị T để đảm bảo thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng diện tích đất 6.300m2 m t phần trong tổng diện tích hơn 16.312,9m2 thu c thửa số 19, tờ bản đồ số 103, t a lạc tại xã T, huyện , t nh Bà Rịa - Vũng Tàu đ ng tên ông B). Sau khi ký Hợp đồng đ t c c thì ông B bà H tiến hành tách thửa đối v i phần diện tích đất đã nh n c c.Theo Hợp đồng đ t c c các bên c th a thu n về thời hạn đ t c c là đến ngày 05/9/2023 s tiến hành ký hợp đồng công ch ng để chuyển nhượng diện tích đất trên, nếu đến thời điểm ngày 05/9/2023 mà v n chưa thực hiện tách thửa xong để công ch ng chuyển nhượng thì các bên thống nhất s gia hạn lại thời hạn đ t c c cho đến khi nào việc tách thửa hoàn thành và diện tích đất trên đủ điều kiện tiến hành thủ tục công ch ng chuyển nhượng. Đến ngày 04/01/2024, diện tích đất mà ông B bà H cam kết chuyển nhượng cho bà T đã được tách thửa xong, cụ thể thành thửa 97, tờ bản đồ 103, c diện tích 6.374,6m2 , t a lạc tại xã T, huyện , t nh Bà Rịa - Vũng Tàu Giấy ch ng nh n quyền sử dụng đất số DN 898413 do Văn phòng đăng ký đất đai t nh B cấp ngày 04/01/2024 cho ông B). Sau khi được cấp Giấy ch ng nh n quyền sử dụng đất, ông B bà H đã liên hệ v i bà T để tiến hành thủ tục ký hợp đồng chuyển nhượng theo quy định của pháp lu t. Bà T đồng ý và h n ngày 12/01/2024 ra Văn phòng C2 để ký hợp đồng chuyển nhượng. Khi đến Văn phòng C2, bà T n i v i ông B bà H r ng bà T mua đất để bán lại, nên để tránh đánh thuế hai lần, bà T đề nghị ông B bà H không cần ký hợp đồng chuyển nhượng, ch cần ký Hợp đồng ủy quyền và sau khi ký Hợp đồng ủy quyền xong, giao sổ thì bà T thanh toán đủ số tiền còn lại. Vì tin tưởng bà T nên ông B bà H đã ký Hợp đồng ủy quyền cho bà T v i n i dung: Bên B Trần Thị T được toàn quyền thay m t bên A vợ chồng ông B bà H sử dụng, liên hệ cơ quan nhà nư c, tổ ch c, cá nhân c thẩm quyền để làm thủ tục đo v , trích lục hồ sơ vị trí, tách thửa, hợp thửa, chuyển mục đích sử dụng đất, gia hạn thời gian sử dụng đất; ch nh lý biến đ ng, điều ch nh số liệu theo hồ sơ địa chính hiện hành, ch ranh, c m mốc, n p các khoản thuế, phí, lệ phí; thực hiện thủ tục đăng ký, x a đăng ký thế chấp; được l p và ký hợp đồng chuyển nhượng, t ng cho, đ t c c, g p vốn, cho thuê, thế chấp, thế chấp cho bên th ba, xin cấp đổi giấy ch ng nh n quyền sử dụng đất, nh n tiền đền bù h trợ khi nhà nư c c quyết định thu hồi đất, đối v i toàn b quyền sử dụng đất thửa 97 tờ bản đồ 103, c diện tích 6.374,6m2 , t a lạc tại địa ch ấp S, xã T, huyện , t nh Bà Rịa - Vũng Tàu. Sau khi ký xong, ông B bà H yêu cầu bà T thanh toán số tiền còn lại để ông B bà H giao Giấy ch ng nh n quyền sử dụng đất và đưa bà T xuống thực địa bàn giao đất nhưng bà T n i là để khi nào bà T bán được đất cho người khác, nh n được tiền bà T m i thanh toán số tiền còn lại cho ông B bà H. Do v y ông B bà H v n chưa giao đất cho bà T và Giấy ch ng nh n quyền sử dụng đất ông B bà H v n đang giữ. Ông B bà H đã nhiều lần liên hệ v i bà T để hủy Hợp đồng ủy quyền và tiến hành ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất như các bên cam kết tại th a thu n đ t c c ngày 02/01/2023 nhưng bà T từ chối thực hiện. Ông B bà H nh n thấy đang bị bà T lừa dối ký hợp đồng giả tạo là Hợp đồng ủy quyền v i mục đích nh m che dấu giao dịch th t mà các bên đã thống nhất th a thu n là giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Nay ông B bà H khởi kiện bà T yêu cầu tuyên vô hiệu Hợp đồng ủy quyền ngày 12/01/2024 giữa ông B, bà H v i bà T tại Văn phòng C3 Đối v i yêu cầu phản tố của bà T thì ông B bà H c ý kiến như sau: Quá trình hai bên thực hiện hợp đồng thì ông B bà H đã thực hiện việc tách thửa, chuyển mục đích sử dụng đất ở và hiện nay ông B bà H đã mở m t con đường đất 5m ngang x 150m dài giáp ranh v i vị trí phần diện tích đất cam kết chuyển nhượng cho bà T để làm lối đi chung theo như th a thu n của các bên tại các Hợp đồng đ t c c. Vì v y, ông B bà H đề nghị phía bà T nghiêm túc thực hiện việc nh n chuyển nhượng đối v i diện tích 6.300m2 thu c m t phần thửa 19, tờ bản đồ số 103 t a lạc tại xã T, huyện , t nh Bà Rịa - Vũng Tàu đã được ông B bà H tách thành thửa 97 tờ bản đồ 103, c diện tích 6.374,6m2 t a lạc tại xã T, huyện , t nh Bà Rịa - Vũng Tàu nay là xã B, Thành phố Hồ Chí Minh , theo Giấy ch ng nh n quyền sử dụng đất số DN 898413 do Văn phòng đăng ký đất đai t nh B cấp ngày 04/01/2024. Nếu bà T không thực hiện thì phải mất tiền c c, ông B bà H không đồng ý v i yêu cầu phản tố của bà T. [2] Q á ì m i ố , ơ ì : Vào ngày 22/12/2021 ông Nguyễn Tấn N1, ông Lê B2, bà Võ Thị B1 đồng ý để cho bà Trần Thị T đ ng ra đại diện giao dịch ký Hợp đồng đ t c c nh n chuyển nhượng diện tích đất 6.300m2 thu c m t phần thửa đất số 19, tờ bản đồ số 103, t a lạc tại xã T, huyện , t nh Bà Rịa - Vũng Tàu nay là xã B, Thành phố Hồ Chí Minh v i giá chuyển nhượng 4.200.000.000 đồng. Bà T c đ t c c số tiền 1.600.000.000 đồng, trong đ c th a thu n mở con đường 05m từ trư c cho t i sau, thời gian công ch ng là ngày 22/3/2022. Thời điểm này ông B bà H chưa tách thửa đất được. Hợp đồng này là do ông T3 bên môi gi i của ông B viết, bên bà T giữ bản chính, còn bản in sao ra do ông B giữ. Sau đ đến ngày 22/01/2022, ông B n i thiếu tiền làm Giấy ch ng nh n quyền sử dụng đất nên bà T đưa thêm số tiền 100.000.000 đồng, hai bên c l p tiếp m t Hợp đồng đ t c c ngày 22/01/2022 ghi tên người mua là ông Lê B2, v i n i dung th a thu n giữa các bên giống như n i dung th a thu n tại Hợp đồng đ t c c ngày 22/12/2021. Đến ngày 19/3/2022 ông B v n chưa làm được Giấy ch ng nh n quyền sử dụng đất nên bà T m i th a thu n cho ông B khi nào làm được Giấy ch ng nh n quyền sử dụng đất thì bên bà T m i giao tiền tiếp, thời hạn cuối cùng là ngày 22/12/2022. Hợp đồng này bên bà T giữ bản chính, còn bản in sao ra do ông B giữ. Đến ngày 22/12/2022 ông B v n không tách thửa được, việc làm con đường cũng chưa được thực hiện, bà T muốn rút lại tiền c c nhưng ông B không chấp nh n, nên bà T m i l p tiếp m t Hợp đồng đ t c c ngày 02/01/2023, gia hạn thời gian công ch ng đến ngày 05/9/2023. Hợp đồng này thì ban đầu ông N1 ghi là “chưa c sổ thì gia hạn lại”, photo cho ông B m t bản, sau đ ông N1 thấy ghi thiếu nên ông N1 m i ghi “0” vào ch “chưa c sổ thì gia hạn lại”, ông N1 muốn ghi bổ sung vào bản đưa cho ông B nhưng ông B n i bản chính bên bà T giữ m i quan tr ng và không đồng ý cho ông N1 ghi bổ sung vào bản đưa cho ông B. Đến ngày 05/9/2023 ông B v n chưa tách thửa, ông B cũng không trả tiền c c cho bà T và c n i là s p ra Giấy ch ng nh n quyền sử dụng đất rồi nên bà T m i chờ. Khi c Giấy ch ng nh n quyền sử dụng đất ông B báo cho bà T v n chưa c con đường đi 05m, bà T trả lời là không c đường v n đồng ý mua nhưng phải giảm số tiền xuống nhưng ông B không đồng ý. Bà T đành phải làm Hợp đồng ủy quyền để giữ thửa đất này, mục đích để thương lượng tiếp số tiền còn phải trả và làm con đường theo như th a thu n. Đối v i yêu cầu khởi kiện của ông B bà H thì bà T ch đồng ý hủy Hợp đồng ủy quyền khi ông B bà H trả đủ tiền mà bà T đã đưa cho ông B, bà H. Bà T giữ nguyên yêu cầu phản tố: - Bu c ông B bà H phải mở con đường đi chung chiều ngang 05 mét, chiều dài hết đất nh n chuyển nhượng khoảng 150 mét theo đúng th a thu n. Con đường này phải thể hiện trong bản đồ địa chính bà T m i đồng ý mua vì bà T mua để tách thửa tiếp chuyển nhượng, kinh doanh. Nếu ông B bà H thực hiện được thì bà T đồng ý ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp lu t. - Trường hợp ông B bà H không thể mở con đường đi chung trong bản đồ địa chính n i trên thì yêu cầu hủy các Hợp đồng đ t c c ngày 22/12/2021; Hợp đồng đ t c c ngày 22/01/2022; Hợp đồng đ t c c ngày 02/01/2023; Đồng thời yêu cầu ông B bà H phải trả lại cho bà T số tiền đ t c c 1.700.000.000 đồng. Đối v i n i dung Kết lu n giám định số 200/KL-KTHS-TL ngày 06/01/2025 của Phòng Kỹ thu t hình sự công an t nh B thì bà T c ý kiến như sau: Giấy giao k o được viết sau khi bà T đưa thêm cho ông B bà H số tiền 1.000.000.000 đồng vào ngày 27/12/2021 trư c đ đã đưa 600 triệu đồng tiền c c vào ngày 22/12/2021 , bà T xác định Giấy giao k o này n i dung là do bà B1 viết vào ngày 27/12/2021 nhưng ghi ngày 22/12/2021 cho kh p v i Hợp đồng đ t c c ngày 22/12/2021. Giấy này được viết 01 bản do bà T giữ và bên ông B c chụp lại. Sau khi các bên ký tên lăn tay xong thì bà T m i yêu cầu phải viết thêm dòng “Con đường này phải thể hiện trên bản đồ địa chính. C xác nh n chính quyền các cấp” vào trư c sự ch ng kiến của các bên. Về Kết lu n giám định bà T không c ý kiến gì, đề nghị Tòa án tiếp tục giải quyết theo quy định của pháp lu t. [3] Q á ì m i ố , i i iê là ông N ễ T N1, Võ T 1, ông Lê B2 ố ì : Các ông bà thống nhất v i lời trình bày và yêu cầu phản tố của bà T. Các ông bà không tranh chấp, yêu cầu gì trong vụ án. [4] N i i iê Vă ò C2 ì : Vào ngày 27/3/2024, Văn phòng C2 c tiếp nh n hồ sơ yêu cầu công ch ng Hợp đồng ủy quyền của khách hàng, cụ thể: Bên ủy quyền là ông Đường Thượng B, sinh năm 1975 và vợ là Vũ Thị H, sinh năm 1984; cư trú tại ấp S, xã T, huyện , t nh Bà Rịa - Vũng Tàu nay ấp S, xã B, Thành phố Hồ Chí Minh và bên nh n ủy quyền là bà Trần Thị T, sinh năm 1985; cư trú tại ấp P, xã P, huyện L, t nh Bà Rịa - Vũng Tàu nay là ấp P, xã L, Thành phố Hồ Chí Minh). Hai bên giao kết Hợp đồng ủy quyền v i các n i dung như sau: Ông B bà H ủy quyền cho bà T thay m t bên ủy quyền sử dụng, liên hệ v i cơ quan nhà nư c, tổ ch c, cá nhân c thẩm quyền để làm thủ tục đo v , trích lục sơ đồ vị trí, tách thửa, hợp thửa, chuyển mục đích sử dụng đất, gia hạn thời gian sử dụng đất, ch nh lý biến đ ng điều ch nh số liệu theo sơ đồ địa chính hiện hành, ch ranh, c m mốc, n p các khoản thuế, phí, lệ phí; thực hiện thủ tục đăng ký, x a đăng ký thế chấp; được l p và ký hợp đồng chuyển nhượng, t ng cho, đ t c c, g p vốn, cho thuê, thế chấp, thế chấp cho bên th ba, xin cấp đổi Giấy ch ng nh n quyền sử dụng đất, nh n tiền đền bù h trợ khi nhà nư c c quyết định thu hồi đất đối v i toàn b quyền sử dụng đất thửa 97 tờ bản đồ 103, c diện tích 6.374,6m2 , t a lạc tại xã T, huyện , t nh Bà Rịa - Vũng Tàu nay là xã B, Thành phố Hồ Chí Minh theo Giấy ch ng nh n quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản g n liền v i đất số DN 898413 do Sở Tài nguyên và Môi trường t nh B cấp ngày 04/01/2024. Sau khi tiếp nh n, công ch ng viên Văn phòng C2 đã thực hiện biện pháp nghiệp vụ, trao đổi v i khách hàng và nh n thấy việc giao kết không vi phạm pháp lu t và không trái đạo đ c xã h i, đồng thời tiến hành soạn thảo hợp đồng, các bên đ c lại hợp đồng, đồng thời công ch ng viên đã giải thích cho bên ủy quyền và bên nh n ủy quyền biết về h u quả pháp lý của Hợp đồng ủy quyền, sau đ các bên nhất trí toàn b n i dung trong hợp đồng và đã ký vào từng trang của hợp đồng trư c m t công ch ng viên. Việc hai bên thực hiện giao kết như trên là hoàn toàn tự nguyện, tại thời điểm công ch ng các bên c hành vi dân sự theo quy định của pháp lu t, việc giao kết không vi phạm pháp lu t, không trái đạo đ c xã h i. T i á â sự sơ ẩm số 102/2025/DS-ST 26 á 9 ăm 2025 Tò á â â K ự X, T ố H C Mi , ã ê xử: 1. Chấp nh n yêu cầu khởi kiện của ông Đường Thượng B, bà Vũ Thị H về việc “Tranh chấp hợp đồng ủy quyền”. Tuyên Hợp đồng ủy quyền ngày 12/01/2024 giữa ông Đường Thượng B, bà Vũ Thị H v i bà Trần Thị T tại Văn phòng C2 là vô hiệu. 2. Chấp nh n yêu cầu phản tố của bà Trần Thị T về việc “Tranh chấp hợp đồng đ t c c”. - Hủy b các Hợp đồng đ t c c ngày 22/12/2021, Hợp đồng đ t c c ngày 22/01/2022, Hợp đồng đ t c c ngày 02/01/2023 giữa ông Đường Thượng B, bà Vũ Thị H v i bà Trần Thị T về việc th a thu n chuyển nhượng diện tích đất 6.300m2 thu c m t phần thửa đất số 19, tờ bản đồ số 103, t a lạc tại địa ch ấp S, xã T, huyện , t nh Bà Rịa - Vũng Tàu nay ấp S, xã B, Thành phố Hồ Chí Minh). - Bu c ông Đường Thượng B, bà Vũ Thị H c ngh a vụ hoàn trả cho bà Trần Thị T tổng số tiền đã đ t c c là 1.700.000.000đ M t t bảy trăm triệu đồng . Ngoài ra, bản án sơ thẩm còn tuyên về án phí, ngh a vụ ch m thi hành án và quyền kháng cáo theo lu t định. Ngày 07-10-2025, nguyên đơn ông Đường Thượng B và bà Vũ Thị H kháng cáo bản án sơ thẩm, yêu cầu cấp phúc thẩm sửa bản án sơ thẩm theo hư ng chấp nh n toàn b yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn về việc bu c bà T tiếp tục thực hiện việc nh n chuyển nhượng đối v i diện tích đất mà các bên đã th a thu n đ t c c để nh n chuyển nhượng. T i ú ẩm: Nguyên đơn giữ nguyên yêu cầu khởi kiện và xác định yêu cầu kháng cáo là yêu cầu Tòa án cấp phúc thẩm sửa bản án sơ thẩm theo hư ng chấp nh n yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn và không chấp nh n yêu cầu phản tố của bị đơn. Bị đơn giữ nguyên yêu cầu phản tố. Các đương sự không th a thu n được v i nhau về việc giải quyết vụ án. Q iểm i i Vi kiểm sá â â T ố H C Mi T i iê ò : - Về tố tụng: Đơn kháng cáo của nguyên đơn n p trong thời hạn lu t định. Những người tiến hành tố tụng đã thực hiện đúng và đầy đủ trình tự, thủ tục tố tụng theo quy định. Những người tham gia tố tụng đã thực hiện đúng quyền và ngh a vụ tố tụng. - Về n i dung: Đề nghị H i đồng xét xử căn c Khoản 1 Điều 308 B lu t Tố tụng dân sự, giữ nguyên bản án sơ thẩm.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:

Căn c vào tài liệu, ch ng c đã được xem xét tại phiên tòa, trên cơ sở kết quả tranh tụng tại phiên tòa, H i đồng xét xử nh n định: [1] Về tố tụng: [1.1] Đơn kháng cáo của nguyên đơn ông Đường Thượng B và bà Vũ Thị H n p trong thời hạn lu t định nên được chấp nh n xem xét theo thủ tục phúc thẩm. [1.2] Đương sự v ng m t ho c đã ủy quyền tham gia tố tụng ho c c đơn đề nghị xét xử v ng m t. Do v y H i đồng xét xử v ng m t các đương sự theo quy định tại Điều 296 B lu t Tố tụng dân sự. [1.3] Căn c vào tài liệu ch ng c trong hồ sơ vụ án thể hiện c sự tham gia của các ông bà Trần Thị T, Nguyễn Tấn N1, Võ Thị B1, Lê B2 trong giao dịch đ t c c nh n chuyển nhượng đất v i của ông Đường Thượng B và bà Vũ Thị H. Các ông bà T, N1, B1, B2 khai cùng g p tiền chung để đ t c c nh n chuyển nhượng đất. Tòa án cấp sơ thẩm đã đưa các ông bà N1, B1, B2 vào tham gia tố tụng v i tư cách là người c quyền lợi ngh a vụ liên quan nhưng không đưa chồng bà T là ông Nguyễn Văn T1, vợ ông N1 là bà Nguyễn Thị N2, vợ ông B2 là bà Võ Thị C và chồng bà B1 là ông Nguyễn Văn T2 vào tham gia tố tụng là c thiếu s t. Tòa án cấp phúc thẩm đã triệu t p và lấy ý kiến của các ông bà T1, N2, C, T2 thì các ông bà thống nhất v i ý kiến của bà T, ông N1, ông B2 và bà B1, không tranh chấp yêu cầu gì trong vụ án, tuy nhiên vấn đề này Tòa án cấp sơ thẩm cần rút kinh nghiệm. [2] ét yêu cầu kháng cáo của nguyên đơn: [2.1] Đối v i yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn ông Đường Thượng B và bà Vũ Thị H: Theo Hợp đồng ủy quyền ngày 12-01-2024 được ký kết giữa ông Đường Thượng B bà Vũ Thị H bên A và bà Trần Thị T bên B trong đ c n i dung: ê m ê sử , iê i ơ , á â ẩm ể m , sơ , á ử , ử , ể m sử , i i i sử , i , i số i sơ i , , m mố , á k , , ; ự i ă k , x ă k ; k ể , , , ố , ê, , ê , xi i i sử , i k i i , ối i sử ử số: 97, 103. ử i D, S, xã T, X, R Vũ T i sử sở ở i s i i số DN 898413 Sở i ê Môi 04/01/2024 (BL 05- TA). Ông B bà H cho r ng giữa ông B bà H và bà T đã ký các Hợp đồng đ t c c vào các ngày 22-12-2021; 22-01-2022; 02-01-2023 đã cung cấp bản chính Hợp đồng đ t c c ngày 02-01-2023 và cung cấp bản sao các Hợp đồng đ t c c ngày 22- 12-2021 và ngày 22-01-2022 tại phiên tòa phúc thẩm là để đảm bảo cho việc nh n chuyển nhượng quyền sử dụng diện tích đất 6.300m2 m t phần trong tổng diện tích hơn 16.312,9m2 thu c thửa số 19, tờ bản đồ số 103, t a lạc tại xã T, huyện , t nh Bà Rịa - Vũng Tàu sau khi tách thửa là diện tích 6.374,6m2 thu c thửa 97, tờ bản đồ 103, t a lạc tại xã T, huyện , t nh Bà Rịa - Vũng Tàu, theo Giấy ch ng nh n quyền sử dụng đất số DN 898413 do Văn phòng đăng ký đất đai t nh B cấp ngày 04-01-2024 cho ông B sau đây g i t t là thửa 97 . Ngày 12-01-2024, ông B bà H liên hệ v i bà T và cùng h n nhau đến Văn phòng C2 để ký hợp đồng chuyển nhượng thửa 97. Khi đến Văn phòng C2, bà T n i v i ông B bà H r ng bà T mua đất mục đích là để bán lại, nên để tránh đánh thuế hai lần, bà T đề nghị ông B bà H không cần ký hợp đồng chuyển nhượng mà ch cần ký Hợp đồng ủy quyền. Bà T cũng cam kết sau khi ký Hợp đồng ủy quyền xong, được giao Giấy ch ng nh n quyền sử dụng đất thì bà T thanh toán đủ số tiền còn lại cho ông B bà H. Vì tin tưởng bà T nên ông B bà H đã ký Hợp đồng ủy quyền ngày 12-01-2024 cho bà T. Về phía bà T cũng thừa nh n việc ông B bà H và phía bà T (bà T cùng ông B2, ông N1 và bà B1 g p tiền chung, tham gia ký các Hợp đồng đ t c c nêu trên để đảm bảo nh n chuyển nhượng thửa 97. Ông T1 cùng vợ chồng ông N1- bà N2, vợ chồng ông T2 – bà B1 và vợ chồng ông B2- bà C đồng ý v i lời trình bày và yêu cầu phản tố của bà T mà không tranh chấp yêu cầu gì trong vụ án. Phía bà T cho r ng thời điểm ký các Hợp đồng đ t c c thì đất chưa được tách thửa. Khi tách được thửa đất thì ông B thông báo cho bà T r ng v n chưa thực hiện được việc hình thành con đường đi 05m theo th a thu n. Bà T trả lời nếu chưa hình thành con đường theo th a thu n thì v n đồng ý mua nhưng phải giảm giá thửa đất xuống nhưng ông B không đồng ý. Do v y bà T đành phải cùng ông B bà H l p Hợp đồng ủy quyền ngày 12-01-2024 để tạm thời giữ thửa đất lại không cho ông B chuyển nhượng cho người khác và hai bên tiếp tục thương lượng việc hình thành con đường cũng như số tiền phía bà T còn phải trả cho ông B bà H. Như v y, ông B bà H và bà T đều xác định mục đích của các bên ký Hợp đồng ủy quyền ngày 12-01-2024 là hợp đồng giả tạo để che giấu cho giao dịch khác, cụ thể là giao dịch th a thu n để nh n chuyển nhượng thửa 97. Tòa án cấp sơ thẩm chấp nh n yêu cầu khởi kiện của ông B bà H về việc tuyên vô hiệu đối v i Hợp đồng ủy quyền ngày 12-01-2024 là c căn c . Các bên xác định chưa c việc giao nh n cho nhau giấy tờ về thửa đất và cũng không ai tranh chấp các vấn đề khác liên quan Hợp đồng ủy quyền, nên không phát sinh h u quả của giao dịch vô hiệu. [2.2] ét yêu cầu phản tố của bị đơn: [2.2.1] Tại phiên tòa phúc thẩm ông B cùng người đại diện của ông B bà H xác định: Liên quan đến giao dịch đ t c c chuyển nhượng thửa 97 giữa các bên c các Hợp đồng đ t c c ngày 22-12-2021; Hợp đồng đ t c c ngày 22-01-2022 và Hợp đồng đ t c c ngày 02-01-2023; Hợp đồng ủy quyền ngày 12-01-2024 và Giấy giao k o đề ngày 22-12-2021 (BL 113-TA). Về phía bà T xác định lời trình bày này của nguyên đơn là đúng, tuy nhiên đối v i Hợp đồng đ t c c ngày 02-01-2023 mà ông B bà H cung cấp so v i Hợp đồng đ t c c ngày 02-01-2023 phía bà T cung cấp c sự khác biệt về việc th a thu n được gia hạn hay không gia hạn lại. Cụ thể tại Điều 3 của Hợp đồng phía bà T cung cấp c ghi T i : ( ), kể ừ 02/01/2023 i , 5/9/2023, s ì 0 i i”; còn Hợp đồng do ông B bà H cung cấp lại ghi “T i : ( ), kể ừ 02/01/2023 i , 5/9/2023, s ì i i”. Phía bà T cung cấp cho Tòa án Hợp đồng đ t c c ngày 22-12-2021 (BL 99-TA ; Hợp đồng đ t c c ngày 22-01-2022 (BL 100 - TA ; Hợp đồng đ t c c ngày 02-01-2023 (BL 98-TA và Giấy giao k o ngày 22-12-2021 (BL 113-TA). Thấy r ng các Hợp đồng đ t c c nêu trên đảm bảo đúng quy định pháp lu t về hình th c, còn về n i dung được ghi nh n trong các hợp đồng trên đều do các đương sự tự nguyện th a thu n, không trái pháp lu t và đạo đ c xã h i. Do v y, đây là các hợp đồng hợp pháp, làm phát sinh quyền và ngh a vụ của các bên tham gia giao kết hợp đồng. [2.2.2] Theo ông B bà H thì sau khi các bên gia hạn nhiều lần b ng các Hợp đồng đ t c c ngày 22-12-2021 và Hợp đồng đ t c c ngày 22-01-2022 thì giữa hai bên ký Hợp đồng đ t c c ngày 02-01-2023, theo đ tại Điều 3 các bên th a thu n “T i : ( ), kể ừ 02/01/2023 i , 5/9/2023, s ì i i”, ngh a là thời hạn cuối cùng để thực hiện xong việc tách thửa để công ch ng cho bà T là ngày 05-9-2023, hết thời hạn này mà v n chưa hoàn thành việc tách thửa thì các bên th a thu n gia hạn tiếp. Về phía bà T xác nh n Hợp đồng đ t c c ngày 02-01-2023 được các bên xác l p sau khi gia hạn nhiều lần b ng Hợp đồng đ t c c ngày 22-12-2021 và Hợp đồng đ t c c ngày 22-01-2022 như ông B bà H trình bày, tuy nhiên ông B bà H và phía bà T th a thu n là hết thời hạn ngày 05-9-2023 mà không thực hiện được việc tách thửa thì không được gia hạn nữa nên tại Hợp đồng đ t c c mà phía bà T cung cấp m i ghi “T i : ( ), kể ừ 02/01/2023 i , 5/9/2023, s ì 0 i i.”. Thấy r ng lời trình bày của ông B bà H và phía bà T về việc c th a thu n gia hạn hay không gia hạn sau ngày 05-9-2023 không được bên còn lại thừa nh n và cũng không ai đưa ra được ch ng c ch ng minh. Tuy nhiên ngày 12-01-2024 các bên lại cùng nhau ký Hợp đồng ủy quyền v i n i dung đã nêu tại mục [2.1] đã c cơ sở để xác định phía bà T v n đồng ý tiếp tục cho gia hạn thời hạn. [2.2.3] Như phân tích tại mục [2.1] về lời trình bày của ông B bà H và bà T về mục đích ký Hợp đồng ủy quyền ngày 12-01-2024 là khác nhau, tuy nhiên lời trình bày của các bên không được bên kia thừa nh n và cũng không ai đưa ra được ch ng c ch ng minh cho lời trình bày của mình. Theo sự thừa nh n của ông B bà H và bà T tại phiên tòa phúc thẩm thì từ sau khi ký Hợp đồng ủy quyền ngày 12-01-2024 thì giữa các bên không hề c th a thu n cụ thể về thời hạn cuối cùng phải thực hiện việc công ch ng chuyển nhượng để ràng bu c quyền và ngh a vụ giữa các bên trong giao dịch. Th a thu n như trên giữa ông B bà H và bà T là không thể thực hiện được, c l i của cả hai bên. [2.2.4] Căn c vào các Hợp đồng đ t c c nêu trên đều c th a thu n bên A (ông B bà H phải b ra con đường đi chung là 05m từ trư c cho t i sau. Tại Giấy giao k o cũng c th a thu n để ra 5m ngang làm đường đi chung. Theo kết quả đo đạc hiện trạng của Tòa án cấp sơ thẩm tại sơ đồ vị trí do Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai huyện C2 l p ngày 14-8-2025 (BL 166-TA thì các đương sự xác định bản v đã thể hiện đúng vị trí con đường mà các bên đã th a thu n diện tích 895,3m2 c t từ thửa 96 của ông B). Tuy nhiên theo ông B bà H thì con đường mà ý chí các bên th a thu n là con đường được mở từ việc ông B bà H b ra m t phần diện tích đất của thửa 96 tiếp giáp thửa 97, còn phía bà T thì cho r ng con đường các bên th a thu n phải được c p nh t trên bản đồ địa chính. ét lời trình bày của các bên về việc th a thu n con đường là tự mở hay phải c p nh t bản đồ địa chính không được bên còn lại thừa nh n và không ai đưa ra ch ng c ch ng minh. Tuy nhiên, theo sơ đồ vị trí đo đạc thì thửa 97 sau khi tách c m t tiền tiếp giáp v i đường nhựa do nhà nư c quản lý, con đường th a thu n giữa ông B bà H và phía bà T là c p hông tiếp giáp thửa 96 của ông B chạy d c hết đất. Do v y việc các bên th a thu n con đường nếu để làm lối đi lưu thông là không cần thiết. Tại phiên tòa phúc thẩm phía bà T thừa nh n m c dù thửa đất đã c m t tiếp giáp đường do nhà nư c quản lý nhưng chiều ngang m t tiền tiếp giáp nh , chính vì v y các bên th a thu n mở con đường vị trí c p hông mục đích là để phía bà T phân lô tách thửa chuyển nhượng lại. Thấy r ng việc mở đường nh m để phân lô tách thửa phải đáp ng các điều kiện cần thiết theo quy định của pháp lu t m i thực hiện được, không phụ thu c vào ý chí của cá nhân đương sự và thực tế là cho đến nay v n chưa thực hiện được như ý chí mong muốn của phía bà T. Theo phân tích tại mục [2.2.3] và [2.2.4] thì hợp đồng không thể thực hiện c l i của cả hai bên. Bà T yêu cầu hủy các Hợp đồng đ t c c và Giấy giao k o là c cơ sở. Tòa án cấp sơ thẩm chấp nh n yêu cầu phản tố của bà T là phù hợp. H u quả của việc hủy b hợp đồng là các bên hoàn trả cho nhau những gì đã nh n, cụ thể ông B bà H phải trả lại cho bà T số tiền đ t c c 1.700.000.000 đồng. Như nh n định bên trên thì cả hai bên đều c l i làm cho hợp đồng không thể thực hiện được và các đương sự không yêu cầu bên còn lại bồi thường thiệt hại nên không xem xét. Từ phân tích, nh n định trên, H i đồng xét xử thống nhất không chấp nh n kháng cáo của ông B bà H, giữ nguyên bản án sơ thẩm. [3] Chi phí tố tụng tại Tòa án cấp sơ thẩm: Ông B bà H và bà T m i bên chịu ½. [4] Về án phí dân sự sơ thẩm: Bà T phải chịu án phí không c giá ngạch do yêu cầu khởi kiện của ông B bà H được chấp nh n. Ông B, bà H phải chịu án phí không giá ngạch do yêu cầu phản tố của bà T được chấp nh n và còn chịu án phí c giá ngạch trên số tiền c ngh a vụ trả cho bà T. [5] Về án phí dân sự phúc thẩm: Kháng cáo không được chấp nh n nên ông B bà H phải chịu. Vì các lẽ trên,

QUYẾT ĐỊNH:

Căn c vào Khoản 1 Điều 308 B lu t Tố tụng dân sự, không chấp nh n yêu cầu kháng cáo của nguyên đơn ông Đường Thượng B và bà Vũ Thị H, giữ nguyên bản án dân sự sơ thẩm số 102/2025/DS- ST ngày 26-9-2025 của Tòa án nhân khu vực X, Thành phố Hồ Chí Minh, như sau: Căn c các Điều 26, 38, 39, 296 và 313 B lu t Tố tụng dân sự; Căn c Điều 124; Các Điều 328, 423, 427 B lu t Dân sự; Căn c Điều 26, Điều 29 Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 của Ủy ban Thường vụ Quốc h i ngày 30 tháng 12 năm 2016 quy định về m c thu, miễn, giảm, thu, n p, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án. Tuyên xử: 1. Chấp nh n yêu cầu khởi kiện của ông Đường Thượng B, bà Vũ Thị H về việc “Tranh chấp hợp đồng ủy quyền”. Tuyên Hợp đồng ủy quyền giữa ông Đường Thượng B bà Vũ Thị H v i bà Trần Thị T được Văn phòng C2 công ch ng số 244 quyển số 01/2024 TP/CCSCC/HĐGD ngày 12-01-2024 là vô hiệu. 2. Chấp nh n yêu cầu phản tố của bà Trần Thị T về việc “Tranh chấp hợp đồng đ t c c”. - Hủy b các Hợp đồng đ t c c: Hợp đồng đ t c c ngày 22-12-2021 giữa ông Đường Thượng B bà Vũ Thị H và bà Trần Thị T. Hợp đồng đ t c c ngày 22-01-2022 giữa ông Đường Thượng B bà Vũ Thị H và ông Lê Bổn . Hợp đồng đ t c c ngày 02-01-2023 giữa ông Đường Thượng B bà Vũ Thị H và bà Trần Thị T. - Hủy b Giấy giao k o đề ngày 22-12-2021 giữa ông Đường Thượng B bà Vũ Thị H v i bà Trần Thị T. - Bu c ông Đường Thượng B bà Vũ Thị H c ngh a vụ hoàn trả cho bà Trần Thị T tổng số tiền đã đ t c c là 1.700.000.000 m t t bảy trăm triệu đồng. 3. Chi phí tố tụng tại Tòa án cấp sơ thẩm là 11.813.359 mười m t triệu tám trăm mười ba nghìn ba trăm năm mươi chín đồng, ông Đường Thượng B bà Vũ Thị H và bà Trần Thị T m i bên chịu số tiền nêu trên. Do ông Đường Thượng B bà Vũ Thị H đã n p tạm ng toàn b chi phí trên nên bà Trần Thị T c ngh a vụ hoàn trả cho ông Đường Thượng B bà Vũ Thị H số tiền 5.906.679 năm triệu chín trăm l sáu nghìn sáu trăm bảy mươi chín đồng. Kể ừ ơ ê ầ i á i i á k i i á x k i ê , á ê i i á ò i k i ãi m ãi s i k 2 i 468 â sự ơ i số i i i m i á . 4. Về án phí dân sự sơ thẩm: - Bà Trần Thị T phải chịu 300.000 ba trăm nghìn đồng, khấu trừ vào số tiền 31.500.000 ba mươi mốt triệu năm trăm nghìn đồng tạm ng án phí đã n p theo biên lai thu tiền số 0003661 ngày 20-9-2024 tại Chi cục Thi hành án dân sự huyện L, t nh Bà Rịa – Vũng Tàu nay là Phòng Thi hành án dân sự khu vực X, Thành phố Hồ Chí Minh , nên bà Trần Thị T được hoàn trả số tiền 31.200.000 ba mươi mốt triệu hai trăm nghìn đồng. - Ông Đường Thượng B bà Vũ Thị H phải chịu 300.000 ba trăm nghìn đồng án phí không c giá ngạch và 63.000.000 sáu mươi ba triệu đồng án phí c giá ngạch, khấu trừ vào số tiền 300.000 ba trăm nghìn đồng tạm ng án phí đã n p theo biên lai thu tiền số 0004355 ngày 27-02-2024 tại Chi cục Thi hành án dân sự huyện L), nên ông Đường Thượng B bà Vũ Thị H còn phải n p tiếp 63.000.000 sáu mươi ba triệu đồng. 5. Án phí dân sự phúc thẩm: Ông Đường Thượng B và bà Vũ Thị H phải chịu 300.000 ba trăm nghìn đồng, khấu trừ vào số tiền tạm ng án phí 300.000 ba trăm nghìn đồng đã n p theo biên lai thu tiền số 0023734 ngày 07-10-2025 tại Thi hành án dân sự Thành phố Hồ Chí Minh, nên đã n p xong. Trường hợp bản án, quyết định được thi hành theo quy định tại Điều 2 Lu t Thi hành án dân sự thì người được thi hành án dân sự, người phải thi hành án dân sự c quyền th a thu n thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án ho c bị cưỡng chế thi hành án theo quy định tại các Điều 6, 7, 7a, 7b và 9 Lu t thi hành án dân sự; thời hiệu thi hành án được thực hiện theo quy định tại Điều 30 Lu t thi hành án dân sự. 6. Bản án c hiệu lực pháp lu t kể từ ngày tuyên án ngày 25-3-2026).