Bản án 551/2025/DS-ST — Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

NỘI DUNG VỤ ÁN:

Theo Đơn khởi kiện đề ngày 20/7/2022, Đơn thay đổi yêu cầu khởi kiện đề ngày 05/5/2025 của nguyên đơn – ông Lê Tùng V và lời khai của nguyên đơn, người đại diện hợp pháp của nguyên đơn – ông Huỳnh Hoàng V1 thì: Năm 2002, ông Lê Tùng V đã mua 2000m2 đất thuộc thửa số K, tờ bản đồ số O, địa chỉ: Xã G, huyện C, Thành phố Hồ Chí Minh theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số 03467QSDĐ/Q3 do Uỷ ban nhân dân huyện C cấp ngày 18/01/2002. Đây là tài sản chung của ông V và vợ là bà Đoàn Thị Lệ H tạo lập trong thời kỳ hôn nhân. Ngày 06/11/2011 dương lịch (tức ngày 11/10/2011 âm lịch) ông V và bà Ngô Thị L thống nhất thỏa thuận ông V sẽ chuyển nhượng cho bà L quyền sử dụng đất đối với thửa đất nêu trên với đơn giá: 2.700.000đ/m2, tổng giá trị chuyển nhượng là 5.400.000.000đ. Để đảm bảo thực hiện giao dịch bà L đã đặt cọc cho ông V 500.000.000đ và ký Giấy nhận cọc đề ngày 11/10/2011 âm lịch (tức ngày 06/11/2011 dương lịch). Sau đó khoảng 05 ngày là ngày 11/11/2011 dương lịch (tức ngày 16/10/2011 âm lịch), để thực hiện việc chuyển nhượng, ông V và bà L tiếp tục thỏa thuận về tiến độ thực hiện việc chuyển nhượng cụ thể bà L sẽ thanh toán tiền chuyển nhượng đất cho ông V làm 04 đợt:

- Đợt 1 vào ngày 11/10/2011 âm lịch (tức ngày 06/11/2011 dương lịch): 500.000.000đ (đặt cọc);

- Đợt 2 vào ngày 16/10/2011 âm lịch (tức ngày 11/11/2011 dương lịch): 500.000.000đ;

- Đợt 3 vào ngày 16/11/2011 âm lịch (tức ngày 10/12/2011 dương lịch): 1.000.000.000đ.

- Đợt 4 vào ngày 20/12/2011 âm lịch (tức ngày 13/01/2012 dương lịch): 3.400.000.000đ. Sau khi ông V nhận đủ tiền thì sẽ ra phòng công chứng ký hợp đồng chuyển nhượng đất. Thỏa thuận này đã được hai bên ghi ở mặt sau của Giấy nhận cọc đề ngày 11/10/2011 âm lịch (tức ngày 06/11/2011 dương lịch) trong đó có nội dung phạt vi phạm là: “Bên mua đất chị NGÔ THỊ L cam kết đưa tiền theo đúng tiến độ đã thỏa thuận – nếu trễ hẹn sai hợp đồng thì sẽ mất tiền cọc (500.000.000đ, năm trăm triệu đồng) và tôi bên bán LÊ TÙNG V sẽ không giải quyết các khiếu nại về sau. Hợp đồng mua bán sẽ bị hủy bỏ.” Nội dung phạt vi phạm ghi “mất tiền đặt cọc (500.000.000đ, năm trăm triệu đồng)” vì số tiền phạt vi phạm mà hai bên thỏa thuận bằng số tiền đặt cọc nên gọi chung là tiền cọc cho dễ xác định số tiền và việc trừ vào tiền bà L đã đưa cho ông V. Ngoài Giấy nhận cọc và thỏa thuận chuyển nhượng đất này, hai bên không còn thỏa thuận nào khác nữa.

Do tin tưởng nên hai bên giao nhận tiền mặt không có biên nhận. Tuy nhiên, sau khi giao được 2.000.000.000đ - hoàn thành đợt thanh toán thứ 03 thì bà L không tiếp tục giao tiền như đã thỏa thuận, ông V liên tục đòi bà L tiếp tục giao tiền nhưng bà L thường xuyên tránh mặt, không giao tiền thêm cho ông V nữa. Cho đến nay, ông V không liên lạc được với bà L nữa. Hiện nay diện tích đất nêu trên vẫn do ông V quản lý, sử dụng chưa giao cho bà L, toàn bộ giấy tờ, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất do ông V đang giữ. Do đang còn giao dịch với bà L nên ông V không chuyển nhượng thửa đất này cho ai khác.

Ông V có cho bà H biết việc chuyển nhượng đất giữa Ông và bà L, bà H cũng đồng ý và thống nhất khi bà L giao đủ số tiền 5.400.000.000đ theo thỏa thuận thì vợ chồng Ông sẽ cùng ký hợp đồng chuyển nhượng có công chứng với bà L.

Căn cứ theo thỏa thuận trong hợp đồng đặt cọc và thỏa thuận chuyển nhượng đất, ông V khởi kiện yêu cầu tòa án giải quyết:

- Tuyên hủy giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã ký ngày 11/11/2011 (tức ngày 16/10/2011 âm lịch) giữa ông V và bà L theo nội dung thỏa thuận tại mặt sau Giấy nhận cọc ngày 06/11/2011 dương lịch (tức ngày 11/10/2011 âm lịch)

- Yêu cầu bà L phải chịu phạt do vi phạm hợp đồng về nghĩa vụ thanh toán theo thỏa thuận giữa hai bên tại mặt sau Giấy nhận cọc ngày 06/11/2011 dương lịch (tức ngày 11/10/2011 âm lịch) là: 500.000.000đ, trừ vào số tiền ông V đã nhận của bà L.

Ông V sẽ trả lại cho bà L số tiền đã nhận sau khi trừ tiền phạt vi phạm là:1.500.000.000đ.

Bị đơn – bà Ngô Thị L đã được Tòa án đã tống đạt hợp lệ các văn bản tố tụng và triệu tập hợp lệ nhưng vắng mặt không có lý do, không có văn bản trình bày ý kiến.

Theo trình bày của người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan – bà Đoàn Thị Lệ H thì: Bà và ông Lê Tùng V là vợ chồng, có đăng ký kết hôn năm 1989 theo Giấy chứng nhận kết hôn số 179/1989 do Ủy ban nhân dân phường R, quận A cấp ngày 14/12/1989. Năm 2002, ông V đã mua 2000m2 thuộc thửa số K, tờ bản đồ số O, địa chỉ: Xã G, huyện C, Thành phố Hồ Chí Minh theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số 03467QSDĐ/Q3 do Uỷ ban nhân dân huyện C cấp ngày 18/01/2002. Diện tích đất nêu trên là tài sản chung của vợ chồng Bà và ông V nhưng do thời điểm đó Bà đi làm ăn xa nên Bà để ông V một mình làm thủ tục đăng ký quyền sử dụng đất và đứng tên. Ngày 06/11/2011 (tức ngày 11/10/2011 âm lịch), ông V có thỏa thuận chuyển nhượng diện tích đất nêu trên cho bà Ngô Thị L, tổng giá trị đất là 5.400.000.000đ, ông V đã nhận tiền đặt cọc của bà L 500.000.000đ. Sau đó, ông V và bà L tiếp tục thỏa thuận về thời gian, phương thức giao nhận tiền thành 04 đợt. Ông V có cho Bà biết việc chuyển nhượng đất với bà L và Bà đồng ý chuyển nhượng. Sau khi nhận đủ 5.400.000.000đ thì Bà và ông V, bà L sẽ ra phòng công chứng để ký hợp đồng chuyển nhượng đất, còn nếu bà L trễ hạn sẽ mất tiền cọc và hợp đồng mua bán đất sẽ bị hủy bỏ. Ông V đã nhận tổng cộng của bà L cả lần đặt cọc và 03 đợt thanh toán là 2.000.000.000đ. Sau đó bà L không tiếp tục giao tiền như đã thỏa thuận, ông V liên tục đòi bà L tiếp tục giao tiền nhưng bà L thường xuyên tránh mặt, không giao thêm tiền cho ông V nữa. Đến nay ông V không liên lạc được với bà L nữa. Do bà L vi phạm nghĩa vụ thanh toán như đã thỏa thuận nên Bà thống nhất với yêu cầu khởi kiện của ông V. Bà đề nghị Tòa án xét xử vắng mặt Bà. Theo kết quả xác minh của Công an xã G, huyện C, Thành phố Hồ Chí Minh tại Công văn số 91/TAHBC ngày 11/01/2023 của Tòa án nhân dân huyện Bình Chánh, Thành phố Hồ Chí Minh thì bà Ngô Thị L cư trú tại địa chỉ Ấp E, xã G, huyện C, Thành phố Hồ Chí Minh. Theo Biên bản xem xét thẩm định tại chỗ tài sản đang tranh chấp ngày 29/11/2023 thì hiện trạng phần đất tranh chấp thuộc thửa số K, tờ bản đồ số O, địa chỉ: Xã G, huyện C, Thành phố Hồ Chí Minh theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số 03467QSDĐ/Q3 do Uỷ ban nhân dân huyện ccấp ngày 18/01/2002 là đất trống, trên đất không có công trình xây dựng, không có ai cư trú. Tại phiên tòa sơ thẩm: Người đại diện hợp pháp của nguyên đơn – ông Huỳnh Hoàng V1 trình bày: Việc chuyển nhượng đất với bà Ngô Thị L ông Lê Tùng V đều cho bà Đoàn Thị Lệ H biết và bà H cũng đồng ý. Hai bên thống nhất sau khi bà L giao đủ số tiền 5.400.000.000đ thì cùng nhau ra phòng công chứng ký hợp đồng chuyển nhượng nhưng bà L đã không thực hiện đúng theo thỏa thuận nên ông V, bà H không thể tiếp tục thực hiện hợp đồng. Hiện diện tích đất là đối tượng của hợp đồng thuộc thửa số K, tờ bản đồ số O, địa chỉ: Xã G, huyện C, Thành phố Hồ Chí Minh là đất trống, trên đất không có công trình xây dựng, không có ai cư trú và đang do ông V, bà H quản lý, sử dụng, lưu giữ giấy tờ chứng nhận quyền sử dụng. Ông V không biết bà L có chuyển nhượng lại hay giao dịch gì đối với quyền sử dụng diện tích đất nêu trên hay không. Người bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của nguyên đơn – ông Võ Quang Đ trình bày: Nguyên đơn – ông Lê Tùng V yêu cầu hủy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ký ngày 11/11/2011 (tức ngày 16/10/2011 âm lịch) giữa ông V và bà Ngô Thị L và phạt vi phạm hợp đồng là có cơ sở, căn cứ pháp lý, phù hợp với quy định của pháp luật. Bởi lẽ, Giấy nhận cọc ngày 06/11/2011 dương lịch (tức ngày 11/10/2011 âm lịch) có bổ sung một số thỏa thuận vào ngày 11/11/2011 (tức ngày 16/10/2011 âm lịch) chính là hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, đã đáp ứng đúng quy định theo khoản 2 Điều 398 của Bộ luật Dân sự năm 2015. Ông V ký giấy nhận cọc bán đất cho bà L với số tiền cọc là 500.000.000đ và thỏa thuận đến ngày 11/11/2011 (tức ngày 16/10/2011 âm lịch) bên mua là bà L sẽ phải giao đủ số tiền chuyển nhượng còn lại. Tuy nhiên, đến ngày 11/11/2011 (tức ngày 16/10/2011 âm lịch), bà L đã không thực hiện được nên sau đó hai bên đã tiến hành thỏa thuận việc thực hiện chuyển nhượng đất, giao hẹn đến ngày 13/01/2012 (tức ngày 20/12/2011 âm lịch), bà L sẽ giao đủ tiền và hai bên ra phòng công chứng lập hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Trong nội dung thỏa thuận mới này đã ghi rõ nếu bà L sai hợp đồng thì sẽ bị mất tiền đặt cọc 500.000.000đ. Thực tế, bà L đã vi phạm nghĩa vụ thanh toán, không tiếp tục thực hiện hợp đồng chuyển nhượng đất nữa nên ông V yêu cầu bà L bị phạt vi phạm hợp đồng như thỏa thuận là 500.000.000đ là phù hợp với quy định tại khoản 1 Điều 351; Điều 418 Bộ luật Dân sự năm 2015. Do đó, đề nghị Hội đồng xét xử chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn, tuyên hủy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông V và bà L, buộc bà L bị phạt vi phạm hợp đồng là 500.000.000đ.

Bị đơn – bà Ngô Thị L vắng mặt tại phiên tòa.

Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan – bà Đoàn Thị Lệ H đề nghị Tòa án xét xử vắng mặt Bà.

Kiểm sát viên phát biểu:

Về tố tụng: Trong quá trình giải quyết vụ án, Thẩm phán và Hội đồng xét xử đã tuân thủ đúng các quy định của pháp luật về tố tụng dân sự. Trình tự thụ lý, việc giao nhận thông báo thụ lý vụ án, quyết định đưa vụ án ra xét xử cho Viện kiểm sát và đương sự đúng quy định tại Điều 195; Điều 196 của Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015. Thời hạn chuẩn bị xét xử chưa đảm bảo theo quy định tại Điều 203 của Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015. Nguyên đơn, người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan đã thực hiện đầy đủ các quyền và nghĩa vụ theo quy định tại Điều 70; Điều 71; Điều 73 của Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015; bị đơn không thực hiện đầy đủ các quyền và nghĩa vụ của mình theo quy định tại Điều 70; Điều 72 của Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015.

Về việc giải quyết vụ án: Đề nghị Hội đồng xét xử chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn. Đương sự chịu tiền án phí dân sự sơ thẩm theo quy định của pháp luật.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:

Sau khi nghiên cứu các tài liệu, chứng cứ có trong hồ sơ vụ án được thẩm tra tại phiên tòa, căn cứ kết quả tranh luận tại phiên tòa Hội đồng xét xử nhận định:

QUYẾT ĐỊNH:

- Căn cứ vào khoản 3 Điều 26; điểm a khoản 1 Điều 35; điểm a, c khoản 1 Điều 39; khoản 1 Điều 147; Điều 157; Điều 158; Điều 227; Điều 228; Điều 271 và khoản 1 Điều 273 của Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015;

- Căn cứ vào Điều 116; Điều 117; Điều 122; Điều 129; Điều 131; Điều 418; Điều 427; Điều 502 của Bộ luật Dân sự năm 2015;

- Căn cứ vào điểm b khoản 1 Điều 127 của Luật Đất đai năm 2005, đã được sửa đổi, bổ sung một số điều năm 2009;

- Căn cứ vào Nghị quyết số 01/2019/NQ-HĐTP ngày 11/01/2019 của Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao về hướng dẫn áp dụng một số quy định của pháp luật về lãi, lãi suất, phạt vi phạm;

- Căn cứ vào điểm đ khoản 1 Điều 12; Điều 26; Điều 27 Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30 tháng 12 năm 2016 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án.

- Căn cứ vào Luật Thi hành án dân sự năm 2008 đã được sửa đổi, bổ sung một số điều các năm 2014, 2018, 2020, 2022. Tuyên xử: 1. Chấp nhận toàn bộ yêu cầu khởi kiện của ông Lê Tùng V. 1.1. Hủy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông Lê Tùng V và bà Ngô Thị L đối với phần đất có diện tích 2000m2 đất thuộc thửa số K, tờ bản đồ số O, địa chỉ: Xã G, huyện C, Thành phố Hồ Chí Minh thể hiện tại “Giấy nhận cọc” đề ngày 11/10/2011 âm lịch (tức ngày 06/11/2011 dương lịch) và nội dung viết tay tại mặt sau của “Giấy nhận cọc”. 1.2. Ông Lê Tùng V, bà Đoàn Thị Lệ H được sở hữu số tiền 500.000.000đ (năm trăm triệu đồng) phạt vi phạm theo thỏa thuận trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. 1.3. Ông Lê Tùng V có trách nhiệm hoàn trả cho bà Ngô Thị L số tiền 1.500.000.000đ (một tỷ năm trăm triệu đồng). Kể từ ngày có đơn yêu cầu thi hành án của bà L cho đến khi thi hành án xong, ông V còn phải chịu khoản tiền lãi của số tiền còn phải thi hành án theo mức lãi suất quy định tại Điều 357, Điều 468 của Bộ luật Dân sự năm 2015. 2. Về chi phí tố tụng: Bà Ngô Thị L phải hoàn trả cho ông Lê Tùng V chi phí xem xét, thẩm định tại chỗ là 5.000.000đ (năm triệu đồng).

3. Về án phí dân sự sơ thẩm:

- Bà Ngô Thị L phải chịu án phí dân sự sơ thẩm đối với yêu cầu hủy hợp đồng là 300.000đ (ba trăm nghìn đồng) và án phí dân sự sơ thẩm đối với yêu cầu phạt vi phạm là 24.000.000đ (hai mươi bốn triệu đồng), tổng cộng là 24.300.000đ (hai mươi bốn triệu ba trăm nghìn đồng).

- Ông Lê Tùng V được miễn án phí dân sự sơ thẩm. Hoàn trả cho ông Lê Tùng V số tiền tạm ứng án phí dân sự sơ thẩm đã nộp là 57.000.000đ (năm mươi bảy triệu đồng) theo Biên lai thu tạm ứng án phí số AA/2021/0041566 ngày 15 tháng 8 năm 2022 của Chi cục Thi hành án dân sự huyện C, Thành phố Hồ Chí Minh.

Thi hành tại cơ quan thi hành án dân sự có thẩm quyền.

4. Trường hợp bản án, quyết định được thi hành theo quy định tại Điều 2 của Luật Thi hành án dân sự năm 2008 đã được sửa đổi, bổ sung một số điều các năm 2014, 2018, 2020, 2022 thì người được thi hành án dân sự, người phải thi hành án dân sự có quyền thỏa thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc bị cưỡng chế thi hành án theo qui định tại các Điều 6, 7, 7a và 9 của Luật Thi hành án dân sự năm 2008 đã được sửa đổi, bổ sung một số điều các năm 2014, 2018, 2020, 2022; thời hiệu thi hành án được thực hiện theo qui định tại của Điều 30 Luật Thi hành án dân sự năm 2008 đã được sửa đổi, bổ sung một số điều các năm 2014, 2018, 2020, 2022.

5. Các đương sự có quyền kháng cáo bản án. Thời hạn kháng cáo đối với đương sự có mặt tại phiên tòa là 15 ngày kể từ ngày tuyên án, đối với đương sự vắng mặt tại phiên tòa là 15 ngày kể từ ngày được giao bản án hoặc bản án được niêm yết theo quy định của pháp luật.