Bản án 55/2024/DS-PT — Tranh chấp hợp đồng thuê tài sản

NỘI DUNG VỤ ÁN:

Nguyên đơn bà Lâm Thị Tuyết Nh trình bày:

Ngày 20/02/2022, bà nhận chuyển nhượng sạp QC 27 của bà Cao Thị Th tại Trung tâm thương mại B với giá 300.000.000 (ba trăm triệu) đồng, để bà cho thuê lại và bà Nh đã trả đủ số tiền 300.000.000 đồng cho bà Th vào ngày 20/02/2022. Hai bên đã lập “Hợp đồng đặt cọc” ngày 20/02/2022 (do bà hay đi mua bán đất nên có sẵn mẫu Hợp đồng đặt cọc). Mục đích hai bên làm hợp đồng chỉ để xác nhận bà Th đã nhận đủ số tiền 300.000.000 đồng còn về bản chất đây là hợp đồng chuyển nhượng sạp QC 27. Sau khi thanh toán tiền xong thì bà Th giao lại cho bà Giấy chứng nhận đăng ký hộ kinh doanh cá thể của bà Th, 03 hóa đơn đóng thuế của sạp, ngoài ra không có giấy tờ nào khác nữa. Bà Nh chưa nhận sạp, hiện sạp đang bỏ không. Ngày 18/3/2022, bà Nh và bà Th cùng nhau lên UBND xã B để làm thủ tục sang nhượng sạp thì được biết sạp không được phép sang nhượng nên bà Nh yêu cầu bà Th phải chịu trách nhiệm làm sao để sang tên được cho bà nếu không bà Th phải trả lại tiền. Bà Th hẹn khoảng 1-2 năm nữa mới có tiền trả nên bà khởi kiện yêu cầu Tòa án giải quyết hủy hợp đồng chuyển nhượng sạp QC 27 được viết dưới hình thức hợp đồng đặt cọc ngày 20/02/2022. Buộc bà Th phải trả lại cho bà Nh số tiền 300.000.000 đồng cho bà.

Bị đơn bà Cao Thị Th trình bày:

Năm 2004, bà và ông Nguyễn Hùng Th (hộ ông Nguyễn Hùng Th ) có đăng ký với Trung tâm thương mại B 01 sạp bán hàng nằm trong Trung tâm thương mại B là sạp số 27, diện tích 8m2 (2m x 4m) tại khu vực quầy bán thịt heo để kinh doanh thịt heo. Để được sử dụng sạp, vợ chồng bà phải đăng ký và nộp thuế hằng năm với Ban quản lý Trung tâm thương mại B chứ không được giao quyền sử dụng đất, quyền sở hữu đối với sạp đã đăng ký vì sạp do Trung tâm thương mại B xây dựng, thuộc quyền quản lý của Ban quản lý trung tâm thương mại B. Khi vợ chồng bà đăng ký sử dụng sạp thì phía trung tâm không quy định thời hạn sử dụng mà quy định nếu có thay đổi người đăng ký sử dụng sạp hàng thì người sử dụng mới phải liên hệ với Ban quản lý trung tâm thương mại để tiến hành đăng ký lại. Sau khi được cơ quan nhà nước cấp giấy đăng ký kinh doanh theo quy định pháp luật, vợ chồng bà đã thực hiện việc buôn bán thịt heo tại đây. Trong quá trình sử dụng vợ chồng bà thực hiện đầy đủ mọi nghĩa vụ đối với Ban quản lý, chưa từng có vi phạm gì.

Năm 2009, bà và ông Th ly hôn. Ông Th giao lại quyền kinh doanh sạp hàng cho bà, bà đã thực hiện việc đăng ký kinh doanh và được Ban quản lý Trung tâm thương mại B đồng ý, bà đã được cấp Giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh đứng tên bà (Cao Thị Th) để tiếp tục việc kinh doanh thịt heo.

Tháng 02/2022, bà Nh muốn bà nhượng lại quyền được tiếp tục sử dụng, kinh doanh sạp hàng nêu trên cho bà Nh. Bà Th đã đưa toàn bộ giấy tờ đăng ký kinh doanh và các giấy tờ khác như biên lai đóng thuế cho bà Nh xem để chứng minh bà được quyền kinh doanh, sử dụng sạp hàng. Bà Nh đã xin phô tô các giấy tờ để đi kiểm tra, xác minh thông tin bà cung cấp. Sau khi kiểm tra, xác thực thông tin xong, bà và bà Nh thỏa thuận bà nhượng cho bà Nh quyền được tiếp tục kinh doanh, sử dụng sạp hàng. Việc thỏa thuận này có bản chất là thỏa thuận nhượng lại quyền được đăng ký với Ban quản lý trung tâm để sử dụng sạp hàng QC 27 chứ không phải thỏa thuận chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Vì ngay tại thời điểm bà Nh đề nghị với bà thì bà Nh biết rõ bà không được cấp và không có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với sạp hàng này, chỉ có quyền sử dụng sạp bằng hình thức đăng ký với ban quản lý trung tâm thương mại. Do đó trong hợp đồng nhượng quyền sử dụng sạp hàng (hay hợp đồng đặt cọc) do chính tay bà Nh viết có thể hiện rất rõ thông tin pháp lý về giấy tờ đất là “theo nhà nước cấp” tức là bà Nh biết rất rõ quyền sử dụng đất đối với sạp hàng này không phải của bà mà của Ban quản lý trung tâm thương mại B. Hai bên đã thỏa thuận thống nhất: Bà nhượng lại quyền được đăng ký và tiếp tục sử dụng sạp hàng cho bà Nh với giá 300.000.000 đồng. Bà Nh được quyền sử dụng sạp hàng để kinh doanh và có nghĩa vụ đăng ký với Ban quản lý Trung tâm thương mại B để thay đổi người sử dụng sạp và đăng ký kinh doanh đối với cơ quan nhà nước có thẩm quyền để thực hiện nghĩa vụ tài chính: thuế, phí…Sau khi thỏa thuận xong, bà Nh là người lập hợp đồng để làm căn cứ cho việc thỏa thuận nhượng quyền sử dụng sạp hàng. Hình thức hợp đồng là hợp đồng đặt cọc theo mẫu có sẵn của bà Nh nhưng bản chất của hợp đồng này là hợp đồng nhượng lại quyền đăng ký để sử dụng sạp hàng QC 27 tại Trung tâm thương mại B nên nội dung trong hợp đồng mới thể hiện bà Nh đã giao toàn bộ số tiền 300.000.000 đồng cho bà. Do đó Bà Th không đồng ý với yêu cầu khởi kiện của bà Nh.

Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan ông Phạm Văn Q trình bày:

Ngày 20/02/2022, vợ ông là bà Lâm Thị Tuyết Nh có ký kết hợp đồng đặt cọc với bà Cao Thị Th để nhận chuyển nhượng 01 sạp bán thịt heo ở chợ thuộc Trung tâm thương mại B. Số tiền đặt cọc cũng như giá chuyển nhượng là 300.000.000đ (Ba trăm triệu đồng). Bà Nh đã thanh toán đủ tiền cho bà Th và có làm hợp đồng đặt cọc có xác nhận của các bên. Mặc dù, hợp đồng đặt cọc không ghi rõ ngày ký kết hợp đồng chuyển nhượng và sang tên sạp nhưng trong thời gian qua bà Nh yêu cầu bà Th thực hiện thủ tục để tiếp tục ký kết hợp đồng sang tên thì bà Th từ chối. Việc ký kết hợp đồng do bà Nh thực hiện nhưng số tiền 300.000.000 đồng này là tài sản chung của hai vợ chồng nên ông đề nghị Tòa án hủy “Hợp đồng đặt cọc” lập ngày 20/02/2022, yêu cầu bà Th trả lại tiền cho vợ chồng ông.

Tại Bản án dân sự sơ thẩm số 26/2023/DS-ST ngày 11 tháng 9 năm 2023 của Tòa án nhân dân huyện P, tỉnh Bình Phước đã quyết định:

1. Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn bà Lâm Thị Tuyết Nh.

Tuyên bố Hợp đồng chuyển nhượng sạp QC - 27 được viết dưới hình thức Hợp đồng đặt cọc lập ngày 20/02/2022 giữa bà Lâm Thị Tuyết Nh và bà Cao Thị Th là vô hiệu.

Buộc bà Cao Thị Th phải trả lại cho bà Lâm Thị Tuyết Nh và ông Phạm Văn Q số tiền 300.000.000đ (Ba trăm triệu đồng).

Ngoài ra, Bản án sơ thẩm còn quyết định về án phí, nghĩa vụ thi hành án và quyền kháng cáo theo quy định.

Sau khi xét xử sơ thẩm, ngày 25/9/2023 bị đơn bà Cao Thị Thuý có đơn kháng cáo đối với Bản án dân sự sơ thẩm nêu trên của Tòa án nhân dân huyện P, đề nghị Tòa án nhân dân tỉnh Bình Phước sửa Bản án theo hướng không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn.

Tại phiên tòa phúc thẩm:

Người kháng cáo vẫn giữ nguyên yêu cầu kháng cáo.

Người khởi kiện vẫn giữ nguyên yêu cầu khởi kiện.

Quan điểm của đại diện Viện kiểm sát tại phiên tòa:

- Về tố tụng: Trong quá trình giải quyết vụ án kể từ thời điểm thụ lý giải quyết theo trình tự ph c thẩm và tại phiên tòa, Thẩm phán, Thư ký Tòa án, Hội đồng xét xử và các đương sự đã chấp hành đ ng quy định của Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015.

- Về nội dung: Đề nghị Hội đồng xét xử căn cứ vào khoản khoản 2 Điều

308 của BLTTDS chấp nhận một phần yêu cầu kháng cáo của bị đơn; Sửa một phần bản án dân sự sơ thẩm của Tòa án nhân dân huyện P về quan hệ pháp luật tranh chấp. Các nội dung khác giữ nguyên theo quyết định của bản án sơ thẩm.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:

Vì các lẽ trên:

QUYẾT ĐỊNH:

- Căn cứ vào khoản 1 Điều 308 của Bộ luật Tố tụng dân sự;

Không chấp nhận yêu cầu kháng cáo của bị đơn bà Cao Thị Th.

Giữ nguyên Bản án dân sự sơ thẩm số 26/2023/DS-ST ngày 11 tháng 9 năm 2023 của Tòa án nhân dân huyện P;

Căn cứ các điều 117, 123, 131 Bộ luật Dân sự năm 2015; Nghị Quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30 tháng 12 năm 2016 của Uỷ ban thường vụ Quốc hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Toà án.

1.Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn bà Lâm Thị Tuyết Nh.

Tuyên bố Hợp đồng thuê tài sản (Thuê lại quyền sử dụng, kinh doanh quầy sạp) được viết dưới hình thức “Hợp đồng đặt cọc” lập ngày 20/02/2022 giữa bà Lâm Thị Tuyết Nh và bà Cao Thị Th là vô hiệu.

Buộc bà Cao Thị Th phải trả lại cho bà Lâm Thị Tuyết Nh và ông Phạm Văn Q số tiền 300.000.000 (ba trăm triệu) đồng.

Kể từ ngày Bản án có hiệu lực pháp luật hoặc kể từ ngày có đơn yêu cầu thi hành án của người được thi hành án (đối với các khoản tiền phải trả cho người được thi hành án cho đến khi thi hành án xong tất cả các khoản tiền) nếu bên phải thi hành chậm thi hành thì bên phải thi hành còn phải chịu khoản tiền lãi của số tiền còn phải thi hành án theo mức lãi suất quy định tại khoản 2 Điều 468 Bộ luật Dân sự năm 2015.

2. Án phí dân sự sơ thẩm:

Nguyên đơn bà Lâm Thị Tuyết Nh không phải chịu. Trả lại bà Nh số tiền tạm ứng án phí 300.000 (ba trăm nghìn) đồng theo Biên lai thu tiền số 0015931 ngày 14/11/2022 của Chi cục Thi hành án dân sự huyện P, tỉnh Bình Phước.

Bà Cao Thị Th phải chịu số tiền án phí dân sự sơ thẩm là 300.000 (ba trăm nghìn) đồng.

3. Án phí dân sự ph c thẩm: Bị đơn Bà Th phải chịu 300.000 (ba trăm nghìn) đồng, được khấu trừ vào số tiền tạm ứng án phí bà Th đã nộp theo Biên lai thu tạm ứng án phí, lệ phí Tòa án số 0016393 ngày 18/10/2023 của Chi cục Thi hành án dân sự huyện P, tỉnh Bình Phước.

Trong trường hợp Bản án được thi hành theo Điều 2 Luật Thi hành án dân sự thì người được thi hành án, người phải thi hành án dân sự có quyền thỏa thuận thi hành án; quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc bị cưỡng chế thi hành án theo quy định tại các điều 6, 7 và 9 Luật Thi hành án dân sự; thời hiệu thi hành án được thực hiện theo quy định tại Điều 30 Luật Thi hành án dân sự.

4. Các quyết định khác của Bản án sơ thẩm không có kháng cáo, kháng nghị đã có hiệu lực pháp luật.

Bản án ph c thẩm có hiệu lực pháp luật kể từ ngày tuyên án./.