Bản án 548/2022/DS-ST — Tranh chấp hợp đồng đặt cọc

NỘI DUNG VỤ ÁN:

Tại đơn khởi kiện ngày 19/01/2021, đơn khởi kiện sửa đổi bổ sung ngày 26/3/2021 nguyên đơn bà Lê Thị H trình bày:

Ngày 11/8/2020 bà Lê Thị H và bà Đào Thị L ký Hợp đồng mua bán nhà đất và đặt cọc thỏa thuận chuyển nhượng phần đất diện tích 300 m2 thuộc thửa 526, tờ bản đồ số 47 và tài sản gắn liền với đất; phần đất diện tích 76,5 m2 thuộc thửa 512, tờ bản đồ số 47; phần đất diện tích 51,2 m2 thuộc thửa 1090, tờ bản đồ số 10 cùng toạ lạc tại xã P, huyện B, Thành phố Hồ Chí Minh với giá chuyển nhượng là 7.900.000.000 (Bảy tỷ chín trăm triệu) đồng. Các phần đất này đã được Ủy ban nhân dân huyện B, Thành phố Hồ Chí Minh cấp giấy chứng quyền sử dụng đất số A0 474610 cấp ngày 04/3/2009, giấy chứng quyền sử dụng đất số AH 002000 cấp ngày 12/10/2006 và giấy chứng quyền sử dụng đất số V 280670 cấp ngày 19/6/2003 cấp cho bà Đào Thị L. Đôi bên thỏa thuận, bà H đặt cọc cho bà L số tiền 500.000.000 đồng (năm trăm triệu đồng) và trong thời hạn 30 ngày sau khi giấy hồng xong ra công chứng sang tên. Số tiền còn lại 7.400.000.000 đồng bà H sẽ thanh toán cho bà Đào Thị L sau khi công chứng. Nếu bà L không thực hiện đúng hợp đồng thì bà Đào Thị L sẽ đền bù cho bà H gấp 03 lần số tiền cọc đã cọc, nếu bà H thay đổi ý định không mua sẽ mất đặt cọc. Bà Đào Thị L phải tạo điều kiện cho bà H làm giấy tờ không bị trở ngại về pháp lý vì phần đất thuộc thửa 526, tờ bản đồ số 47 bà L đang thế chấp tại Ngân hàng TMCP C và công trình xây dựng trên thửa đất này chưa được chứng nhận quyền sở hữu nhà ở; phần đất thuộc thửa 512, tờ bản đồ số 47 đã hết thời hạn sử dụng đất cần gia hạn thời hạn sử dụng đất.

Ngay sau khi ký thỏa thuận đặt cọc thì bà H đã giao cho bà L số tiền cọc là 500.000.000 đồng (năm trăm triệu đồng) và sau đó bà L có hỏi mượn thêm bà 30.000.000 đồng nên bà H có đưa thêm tiền cọc cho bà L là 30.000.000 đồng, số tiền đưa thêm đôi bên không làm giấy biên nhận.

Theo hợp đồng thì thỏa thuận 30 ngày thì ra công chứng nhưng giữa bà H và bà L có thỏa thuận miệng với nhau là 100 ngày mới ra công chứng để bà L hoàn tất các thủ tục pháp lý đối với các phần đất chuyển nhượng.

Tuy nhiên, sau đó bà H nhiều lần liên hệ bà L để yêu cầu ký hợp đồng công chứng và giao số tiền còn lại nhưng không thực hiện được việc công chứng do giấy chứng nhận của bà L vẫn đang còn đang thế chấp ngân hàng, một phần thì đất hết hạn sử dụng chưa gia hạn và phần đất thì có nhà xây dựng nhưng chưa hoàn công. Do đó, bà H khởi kiện yêu cầu hủy hợp đồng mua bán nhà đất và đặt cọc ngày 11/8/2020 ký giữa bà Lê Thị H và bà Đào Thị L. Buộc bà Đào Thị L trả cho bà Lê Thị H số tiền đặt cọc là 530.000.000 (Năm trăm ba mươi triệu) đồng và phải bồi thường số tiền 1.060.000 (Một tỷ không trăm sáu mươi triệu) đồng. Tổng cộng 1.590.000.000 (Một tỷ năm trăm chín mươi triệu) đồng ngay khi bản án có hiệu lực pháp luật.

Tại phiên tòa, ông Lê Tấn T là người đại diện hợp pháp của nguyên đơn giữ nguyên yêu cầu khởi kiện, cụ thể:

-

Yêu cầu hủy hợp đồng mua bán nhà đất và đặt cọc đối với phần đất diện tích 300 m2 thuộc thửa 526, tờ bản đồ số 47 và tài sản gắn liền với đất; phần đất diện tích 76,5 m2 thuộc thửa 512, tờ bản đồ số 47; phần đất diện tích 51,2 m2 thuộc thửa 1090, tờ bản đồ số 10 cùng toạ lạc tại xã P, huyện B, Thành phố Hồ Chí Minh vào ngày 11/8/2020 ký giữa bà Lê Thị H và bà Đào Thị L.

-

Yêu cầu bà L phải trả cho bà H số tiền 1.590.000.000 (Một tỷ năm trăm chín mươi triệu) đồng gồm 530.000.000 đồng tiền đặt cọc chuyển nhượng và 1.060.000.000 đồng tiền phạt cọc; yêu cầu bà Liên trả toàn bộ số tiền ngay khi bản án, quyết định của Tòa án có hiệu lực pháp luật.

Ngoài ra, bà H và ông T không có ý kiến, yêu cầu gì bổ sung.

Bị đơn bà Đào Thị L – có người đại diện hợp pháp là ông Trương Bình A, ông Cai Phước B trình bày:

Bà Đào Thị L được Ủy ban nhân dân huyện B cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với các phần đất toạ lạc tại xã P, huyện B, Thành phố Hồ Chí Minh gồm: phần đất diện tích 300 m2 thuộc thửa 526, tờ bản đồ số 47 theo Giấy chứng quyền sử dụng đất số A0 474610 cấp ngày 04/3/2009; phần đất diện tích 76,5 m2 thuộc thửa 512, tờ bản đồ số 47 theo Giấy chứng quyền sử dụng đất số AH 002000 cấp ngày 12/10/2006; phần đất diện tích 51,2 m2 thuộc thửa 1090, tờ bản đồ số 10 theo Giấy chứng quyền sử dụng đất số V 280670 cấp ngày 19/6/2003.

Ngày 11/8/2020, bà L và bà Lê Thị H ký Hợp đồng mua bán nhà đất và đặt cọc thỏa thuận chuyển nhượng bằng giấy tay đối với các phần đất nêu trên. Theo đó, hai bên thoả thuận, bà H đặt cọc cho bà L số tiền 500.000.000 đồng (năm trăm triệu đồng) và trong thời hạn 30 ngày ra công chứng sang tên. Số tiền còn lại 7.400.000.000 đồng bà H sẽ thanh toán cho bà Đào Thị L sau khi công chứng. Nếu bà L không thực hiện đúng hợp đồng thì bà Đào Thị L sẽ đền bù cho bà H gấp 03 lần số tiền cọc đã cọc, nếu bà H thay đổi ý định không mua sẽ mất đặt cọc. Bà L xác nhận đã nhận 500.000.000 đồng (năm trăm triệu đồng) tiền cọc. Sau đó bà L có kẹt tiền nên bà có đề nghị bà H cho mượn số 30.000.000 (ba mươi triệu) đồng.

Ngoài ra, theo hợp đồng thì bà L và bà H thỏa thuận là 30 ngày sau khi đặt cọc thì ký hợp đồng công chứng, tuy nhiên đôi bên có thoả thuận miệng thời hạn ra công chứng là 100 ngày kể từ ngày ký kết hợp đồng đặt cọc trên. Sau đó, vào tháng 11 năm 2020 bà L và bà H có tới Văn phòng công chứng để lập Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nêu trên nhưng không thành do trước đó hai bà có thỏa thuận là sau khi ký đặt cọc thì bà H hỗ trợ bà L giải chấp ngân hàng và gia hạn quyền sử dụng đất nhưng bà H không thực hiện nên bà L không có tiền để giải chấp hồ sơ. Tháng 12 năm 2020 bà L có hẹn bà H ra văn phòng công chứng để ký hợp đồng nhưng bà H không tới. Sau đó, bà có nhiều lần liên hệ bà H để cùng ra văn phòng công chứng hoàn tất thủ tục chuyển nhượng nhưng bà H không đồng ý và nhiều lần tránh né. Nhận thấy đã quá thời hạn thỏa thuận tại Hợp đồng mua bán nhà đất và đặt cọc nên ngày 19/01/2021 bà L có làm đơn đề nghị gửi Ủy ban nhân dân xã P, huyện B, Thành phố Hồ Chí Minh để yêu cầu xã tiến hành hòa giải giữa bà và bà H nhưng bà H không đến. Do đó lỗi cho việc không ký kết được hợp đồng là của bà H nên bà H phải mất tiền đặt cọc. Hiện các thửa đất này bà L đã chuyển nhượng cho người khác.

Đối với các yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn thì bị đơn có ý kiến như sau:

- Thống nhất hủy hợp đồng mua bán nhà đất và đặt cọc ngày 11/8/2020 giữa bà L và bà H đối với các thửa 526, 512 tờ bản đồ số 47 và thửa 1090 tờ bản đồ số 10 tọa lạc tại xã P, huyện B, Thành phố Hồ Chí Minh.

- Bà L không đồng ý trả lại bà H tiền cọc 500.000.000 đồng đã nhận và không đồng ý bồi thường do đây là lỗi của bà H.

- Đối với số tiền 30.000.000 đồng mà bà L mượn của bà H thì bà L đồng ý trả theo yêu cầu của bà H.

Ông A và ông B có yêu cầu triệu tập Ngân hàng thương mại cổ phần C, ông Phạm Chí T, ông Lê Tấn H, ông Lại Văn H tham gia tố tụng với tư cách là người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan.

Ngoài ra, ông A, ông B và bà L không có ý kiến và yêu cầu gì khác.

Tại phiên tòa, Đại diện Viện kiểm sát nhân dân huyện B phát biểu ý kiến về việc tuân theo pháp luật tố tụng của Thẩm phán, Hội đồng xét xử, Thư ký phiên tòa và của người tham gia tố tụng trong quá trình giải quyết vụ án kể từ khi thụ lý cho đến trước thời điểm Hội đồng xét xử nghị án và phát biểu ý kiến về việc giải quyết vụ án như sau:

Căn cứ Công văn số 3092/UBND ngày 29/4/2022 của Ủy ban nhân dân xã P về việc phúc đáp công văn số 447/TAHBC ngày 11 tháng 3 năm 2022 của Tòa án nhân dân huyện B; giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số AO474610 thửa đất số 526 tờ bản đồ số 47 tọa lạc tại xã P, huyện B,Thành phố Hồ Chí Minh thì thời điểm ngày 11/8/2020 (thời điểm 2 bên ký hợp đồng đặt cọc) tài sản này đang thế chấp tại Ngân hàng Thương mại cổ phần C địa chỉ 201-203 X, phường Y, quận Z, Thành phố Hồ Chí Minh theo hồ sơ số 001646.TC. Đền ngày 28/01/2021, tài sản này thế chấp tại ngân hàng TMCP Quốc Tế. Ngày 15/2/2022, cập nhập chuyển nhượng cho ông Phạm Chí T; giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số H01216: thửa đất số 512, tờ bản đồ số 47, tọa lạc tại xã P, huyện B,Thành phố Hồ Chí Minh; loại đất là đất trồng cây hàng năm và thời hạn sử dụng đất đến ngày 16/6/2015. Ngày 13/4/2022, đã chuyển quyền sử dụng đất cho ông Phạm Chí T; giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số V280670 thửa đất số 1090, tờ bản đồ số 10, tọa lạc tại xã P, huyện B,Thành phố Hồ Chí Minh; Ngày 27/01/2021 đã thế chấp bằng quyền sử dụng đất tại ngân hàng TMCP Quốc Tế. Ngày 15/2/2022, cập nhập chuyển nhượng cho ông Phạm Chí T.

Căn cứ vào tài liệu tòa án thu thập được xác định cả 03 tài sản mà các bên thỏa thuận chuyển nhượng nêu trên, bà Đào Thị L hiện đã chuyển nhượng toàn bộ sang cho ông Phạm Chí T (ông T đã được nhà nước cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với cả 03 tài sản này- như đã nêu trên). Do đó, đối tượng của hợp đồng mua bán nhà đất và đặt cọc ngày 11/8/2020 ký giữa bà Lê Thị H và Đào Thị L đến thời điểm xét xử đã không còn. Nên có cơ sở chấp nhận yêu cầu hủy hợp đồng của bà Lê Thị H.

Tại phiên tòa bà H vẫn giữ yêu cầu khởi kiện và xác định đã đặt cọc cho bà L số tiền cọc là 530.000.000 đồng nhưng tại phần biên nhận trong hợp đồng đặt cọc cũng xác định số tiền cọc là 500.000.000 đồng. Bà H không có tài liệu chứng minh số tiền 30.000.000 đồng đã giao bà L là tiền đặt cọc thực hiện hợp đồng. Tuy nhiên, bà L xác định chỉ nhận của bà H số tiền cọc là 500.000.000 đồng và số tiền 30.000.000 đồng tiền bà đã mượn của nguyên đơn để thanh toán tiền lãi ngân hàng. Bà L xác định sẽ hoàn trả cho bà H số tiền 30.000.000 đồng đã mượn ngay khi bản án có hiệu lực pháp luật. Từ đó có cơ sở xác định số tiền 500.000.000 đồng bà H giao bà L là tiền cọc để đảm bảo thực hiện hợp đồng mua bán nhà đất các thửa: Thửa đất số 526, 512, tờ bản đồ số 47 và Thửa đất số 1090, tờ bản đồ số 10, tọa lạc tại xã P, huyện B, Thành phố Hồ Chí Minh.

Tại thời điểm ký kết hợp đồng đặt cọc, bà L đã thông báo cho bà H tình trạng pháp lý của các bất động sản đang giao dịch. Cả hai thỏa thuận có 100 ngày kể từ ngày ký hợp đồng 11/8/2020 cả hai sẽ phối hợp cùng nhau để hoàn thiện pháp lý đối với các bất động sản này. Nhưng theo tài liệu tòa án thu thập thể hiện đến hết thời gian thỏa thuận mà cả hai bên bà L, bà H đều không có động thái thực hiện các thủ tục pháp lý như giải ngân các tài sản đang thế chấp tại ngân hàng, gia hạn quyền sử dụng đất, làm thủ tục hoàn công căn nhà. Nên việc ký kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại Văn phòng công chứng là không thể thực hiện được theo quy định pháp luật về đất đai, pháp luật công chứng. Do đó, cả hai cùng có lỗi dẫn đến việc hợp đồng không thực hiện được. Hơn nữa, vào các ngày 15/2/2022 và ngày 13/4/2022, bà Liên đã chuyển nhượng toàn bộ các bất động sản trên sang cho ông Phạm Chí T (ông T đã được nhà nước công nhận quyền sử dụng đất).

Các bên thống nhất hủy hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất và nhà ngày 11/8/2020 nên đề nghị Tòa án ghi nhận; buộc bà L hoàn trả cho bà H số tiền cọc đã nhận là 500.000.000 đồng; Không chấp nhận yêu cầu của bà H về việc buộc bà L phải trả tiền phạt cọc gấp 02 lần là 1.060.000.000 đồng; Không chấp nhận ý kiến của bà L về việc không trả lại tiền cọc cho bà H; Ghi nhận việc bà L đồng ý trả cho bà Hương số tiền 30.000.000 đồng đã mượn để trả lãi ngân hàng ngay khi bản án có hiệu lực pháp luật.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:

Sau khi nghiên cứu các tài liệu có trong hồ sơ vụ án đã được thẩm tra tại phiên tòa và căn cứ vào kết quả tranh tụng tại phiên tòa, Hội đồng xét xử nhận định:

Vì các lẽ trên,

QUYẾT ĐỊNH:

Căn cứ vào khoản 3 Điều 26, điểm a khoản 1 Điều 35, khoản 1 Điều 36, điểm c khoản 1 Điều 147 và Điều 273 Bộ luật tố tụng dân sự năm 2015;

Căn cứ vào Điều 131, khoản 1 Điều 328, Điều 357, Điều 407, khoản 1 Điều 408, Điều 463 và 468 Bộ luật Dân sự năm 2015;

Căn cứ vào Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án;

Tuyên xử:

1.

Chấp nhận một phần yêu cầu khởi kiện của Lê Thị H đối với bà Đào Thị L;

2.

Hủy hợp đồng mua bán nhà và đặt cọc lập ngày 11/8/2020 giữa bà Đào Thị L và bà Lê Thị H đối với phần đất thửa 526 tờ bản đồ số 47; thửa 512 tờ bản đồ số 47 và thửa 1090 tờ bản đồ số 10 cùng toạ lạc tại xã P, huyện B, Thành phố Hồ Chí Minh do vô hiệu.

2.1. Buộc bà Đào Thị L có trách nhiệm hoàn trả cho bà Lê Thị H số tiền 530.000.000 đồng (năm trăm ba mươi triệu đồng).

Kể từ khi bà H có đơn yêu cầu thi hành án, trường hợp bà L chậm thực hiện nghĩa vụ trả tiền theo án tuyên thì bà L phải trả thêm lãi đối với số tiền chậm trả tương ứng với thời gian chậm trả theo quy định tại Điều 357, Điều 468 Bộ luật dân sự năm 2015.

Thực hiện tại Chi cục Thi hành án dân sự có thẩm quyền.

2.2. Không chấp nhận yêu cầu của bà Lê Thị H về việc yêu cầu bà Đào Thị L bồi thường cọc với số tiền 1.060.000.000 đồng (một tỷ không trăm sáu mươi triệu đồng).

3.

Về án phí:

3.1. Bà Lê Thị H chịu 43.800.000 đồng (bốn mươi ba triệu tám trăm ngàn đồng) án phí dân sự sơ thẩm, được cấn trừ vào số tiền 36.000.000 đồng (ba mươi sáu triệu đồng) mà bà H đã nộp theo biên lai thu số AA/2021/0040206 ngày 18/11/2021 của Chi cục thi hành án dân sự huyện B, Thành phố Hồ Chí Minh. Bà H còn phải nộp thêm số tiền chênh lệch là 7.800.000 đồng (bảy triệu tám trăm ngàn đồng).

3.2. Bà Đào Thị L chịu 25.500.000 đồng (hai mươi lăm triệu năm trăm đồng) án phí dân sự sơ thẩm.

4.

Về quyền kháng cáo: Các đương sự có quyền kháng cáo trong thời hạn 15 ngày kể từ ngày tuyên án.

5.

Bản án này được thi hành theo quy định tại Điều 2 Luật Thi hành án dân sự thì người được thi hành án dân sự, người phải thi hành án dân sự có quyền thoả thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc bị cưỡng chế thi hành án theo quy định tại các Điều 6, 7, 7a, 7b và 9 Luật Thi hành án dân sự năm 2008 (đã được sủa đổi bổ sung năm 2014); thời hiệu thi hành án được thực hiện theo quy định tại Điều 30 Luật Thi hành án dân sự năm 2008 (đã được sủa đổi bổ sung năm 2014).