Bản án 545/2026/DS-PT — Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

NỘI DUNG VỤ ÁN:

Trong đơn khởi kiện ngày 25 tháng 12 năm 2024, quá trình giải quyết vụ án và tại phiên tòa sơ thẩm, nguyên đơn ông Đinh Công D, bà Phan Ngọc Y và người đại diện của các nguyên đơn bà Huỳnh Thị Mỹ Q trình bày:

Ông D, bà Y là chủ sử dụng thửa đất số 2344, tờ bản đồ số 6, diện tích 200 m2 (thửa mới số 738, tờ bản đồ số 14, diện tích 153,7 m2), tọa lạc tại khu phố L, phường L, thị xã H (nay là phường L), tỉnh Tây Ninh theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số S964426; số vào sổ cấp GCN: 03872QSDĐ/2089/XN-UB do Ủy ban nhân dân huyện H, tỉnh Tây Ninh cấp ngày 16/7/2001. Trên đất có 01 căn nhà cấp 4 xây dựng năm 2003, vợ chồng ông D, bà Y sinh sống trên đất từ năm 1999 cho đến nay.

Vào ngày 06/5/2024, do cần tiền nên vợ chồng ông D, bà Y thỏa thuận vay của ông Lâm Quốc T số tiền 350.000.000 đồng, thỏa thuận tiền lãi là 7.000.000 đồng/tháng. Để làm tin, ông T yêu cầu ông D, bà Y ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và hợp đồng thuê nhà đất tại Văn phòng C cùng ngày 06/5/2024. Tuy nhiên, khi vợ chồng ông D liên hệ trả tiền vay cho ông T để hủy hai hợp đồng nêu trên thì ông T tránh né, không đồng ý cho vợ chồng ông D, bà Y trả tiền vay. Qua tìm hiểu, ông D, bà Y biết được sau khi ký hợp đồng chuyển nhượng, ông T đã tiến hành sang tên và được Văn phòng đăng ký đất đai tỉnh T - Chi nhánh thị xã H cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số: DO 930943, số vào sổ cấp GCN: CN10334 đối với thửa đất nêu trên. Đến ngày 23/5/2024, ông T mang thế chấp cho Ngân hàng TMCP K theo Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất số công chứng 003152 quyển số 05/2024 TP/CC-SCC/HĐGD ngày 23/5/2024 tại Văn phòng C1.

Vì vậy, ông D, bà Y khởi kiện yêu cầu Tòa án tuyên bố Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, Hợp đồng thuê nhà đất ngày 06/5/2024 giữa ông D, bà Y với ông T; Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất ngày 23/5/2024 giữa ông T với Ngân hàng TMCP K; đối với thửa đất số 738, tờ bản đồ số 14, diện tích 153,7 m2, và căn nhà trên đất tọa lạc tại khu phố L, phường L, thị xã H (nay là phường L), tỉnh Tây Ninh vô hiệu. Ông D, bà Y trả lại cho ông T số tiền vay 350.000.000 đồng và tiền lãi theo quy định pháp luật. Thống nhất tài sản nhà đất của vợ chồng ông D, bà Y theo giá thẩm định của Ngân hàng là 1.771.000.000 đồng.

Bị đơn ông Lâm Quốc T đã được Tòa án triệu tập hợp lệ mà vẫn cố tình vắng mặt, không thể hiện lời trình bày trong quá trình Tòa án giải quyết vụ án.

Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan Ngân hàng Thương mại cổ phần K do người đại diện theo uỷ quyền ông Vương Hải L trình bày:

Ông T có vay của Ngân hàng TMCP K số tiền 1.200.000.000 đồng, theo Hợp đồng tín dụng từng lần số 133/24/HĐTD/2701-14690 ngày 23/5/2024 và Đề nghị giải ngân kiêm Khế ước nhận nợ số 131CV01241150001/KUNN ngày 24/5/2024; giải ngân ngày: 24/5/2024; mục đích vay bổ sung vốn mua bán mì; thời hạn vay: 12 tháng, kể từ ngày tiếp theo của ngày giải ngân đầu tiên (từ ngày 25/5/2024 đến ngày 24/5/2025); lãi suất cho vay 6.6%/năm cố định trong 03 tháng đầu tiên. Phương thức điều chỉnh lãi suất: Kể từ tháng thứ 4 tính từ ngày giải ngân theo từng khế ước nhận nợ, lãi suất vay được điều chỉnh 03 tháng một lần và được điều chỉnh bằng lãi suất cơ sở ngắn hạn (Lãi suất cơ sở kỳ hạn 12 tháng) theo quy định của bên A tại thời điểm giải ngân cộng (+) 2.9%/năm và không được thấp hơn lãi suất vay tối thiểu hiện hành của biểu lãi suất cho vay tại thời điểm giải ngân (cùng loại hình và phương thức cho vay); lãi suất nợ quá hạn: 150% lãi suất vay tại thời điểm chuyển nợ quá hạn; lãi suất lãi chậm trả: 10%/năm; kỳ hạn trả lãi vay: ngày 22 hàng tháng. Ngày trả lãi đầu tiền: 24/5/2024; tiền lãi phải trả bằng (=) Dư nợ vay thực tế nhân (x) lãi suất vay (%/năm) nhân (x) số ngày vay thực tế chia (:) 365. Trong đó, nếu số ngày vay thực tế chưa đủ 01 ngày thì được tính đủ 01 ngày; kỳ hạn trả nợ gốc: Nợ gốc trả vào ngày kết thúc thời hạn vay.

Tài sản đảm bảo thực hiện cho khoản vay của ông T tại Ngân hàng TMCP K là thửa đất số 738, tờ bản đồ số 14, diện tích 153,7 m2; mục đích sử dụng: đất ở tại đô thị; thời hạn sử dụng lâu dài; địa chỉ: Khu phố L, phường L, thị xã H (nay là phường L), tỉnh Tây Ninh theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất số phát hành DO930943, số vào sổ cấp GCN: VP1034 do Văn phòng Đăng ký đất đai Hòa Thành tỉnh T cấp ngày 13/5/2024 cho ông T đứng tên. Tài sản đảm bảo nêu trên được thế chấp tại Ngân hàng TMCP K theo Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất số: 133/24/HĐTC-BĐS/2701-14690 ngày 23/5/2024, được công chứng tại Phòng C2, tỉnh Tây Ninh, số công chứng 003152, quyển số 05/2024TP/CC-SCC/HĐGD ngày 23/5/2024.

Trong quá trình thực hiện hợp đồng vay, ông T đã vi phạm nghĩa vụ thanh toán tại Ngân hàng TMCP K, đồng thời ông T đã vi phạm thỏa thuận theo Hợp đồng thế chấp tại Ngân hàng TMCP K, không thực hiện nghĩa vụ trả nợ đúng như hợp đồng đã ký kết. Hiện ông T còn đang là bị đơn trong vụ án dân sự đã được Tòa án nhân dân thị xã Hòa Thành (nay là Tòa án nhân dân Khu vực 10 - Tây Ninh) thụ lý liên quan đến tài sản bảo đảm đang được thế chấp tại Ngân hàng TMCP K.

Do đó, Ngân hàng TMCP K khởi kiện độc lập yêu cầu Tòa án giải quyết buộc ông T thanh toán cho Ngân hàng TMCP K tổng số tiền nợ gốc, lãi tạm tính đến ngày 29/9/2025 là 1.303.761.934 đồng, gồm: Nợ gốc 1.200.000.000 đồng, nợ lãi trong hạn: 24.867.946 đồng, nợ lãi quá hạn 78.272.877 đồng, lãi phạt chậm trả 621.111 đồng; và tiền lãi, tiền phạt phát sinh theo hợp đồng tín dụng đã ký kết cho đến khi thanh toán hết nợ cho Ngân hàng TMCP K.

Trường hợp ông T không thực hiện nghĩa vụ trả nợ hoặc trả không đủ số nợ thì Ngân hàng TMCP K yêu cầu Tòa án chấp nhận yêu cầu xử lý tài sản thế chấp và tuyên phát mãi tài sản thế chấp bảo đảm nghĩa vụ trả nợ theo Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất số: 133/24/HĐTC-BĐS/2701-14690 ngày 23/5/2024 để ưu tiên thanh toán nợ cho Ngân hàng TMCP K.

Vụ án được Tòa án cấp sơ thẩm tiến hành mở phiên họp kiểm tra việc giao nộp, tiếp cận công khai chứng cứ và đưa vụ án ra xét xử do đương sự không yêu cầu hòa giải và do bị đơn vắng mặt.

Tại Bản án dân sự sơ thẩm số 459/2025/DS-ST ngày 29 tháng 9 năm 2025 của Tòa án nhân dân khu vực 10 – Tây Ninh đã căn cứ các Điều 117, 122, 124, 131, 407, 463, 466, 468 của Bộ luật Dân sự năm 2015; Điều 91, 95 của Luật các Tổ chức tín dụng năm 2010 (được sửa đổi, bổ sung năm 2017); Nghị quyết số 01/2019/NQ-HĐTP ngày 11 tháng 01 năm 2019 của Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao; Nghị quyết số: 326/2016/UBTVQH14 ngày 30 tháng 12 năm 2016 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án.

Tuyên xử:

1. Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn ông Đinh Công D và bà Phan Ngọc Y đối với bị đơn ông Lâm Quốc T.

Tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 06 tháng 5 năm 2024, số công chứng: 2507, quyển số 05/2024 TP/CC-SCC/HĐGD tại Văn phòng C, tỉnh Tây Ninh giữa ông Đinh Công D, bà Phan Ngọc Y với ông Lâm Quốc T; đối với thửa đất số 738, tờ bản đồ số 14, diện tích 153,7 m2, tọa lạc tại khu phố L, phường L, thị xã H (nay là phường L), tỉnh Tây Ninh vô hiệu do giả tạo.

Tuyên bố hợp đồng thuê nhà đất ngày 06 tháng 5 năm 2024 giữa ông Đinh Công D, bà Phan Ngọc Y với ông Lâm Quốc T; đối với thửa đất số 738, tờ bản đồ số 14, diện tích 153,7 m2 và căn nhà trên đất tọa lạc tại khu phố L, phường L, thị xã H (nay là phường L), tỉnh Tây Ninh vô hiệu do giả tạo.

Tuyên bố hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất số: 133/24/HĐTC-BĐS/2701-14690 ngày 23-5-2024, số công chứng 003152, quyển số 05/2024TP/CC– SCC/HĐGD tại Văn phòng C1, tỉnh Tây Ninh giữa Ngân hàng Thương mại Cổ phần K với ông Lâm Quốc T; đối với thửa đất số 738, tờ bản đồ số 14, diện tích 153,7 m2, tọa lạc tại khu phố L, phường L, thị xã H (nay là phường L), tỉnh Tây Ninh vô hiệu.

2. Ông Đinh Công D và bà Phan Ngọc Y được quyền sử dụng đất tại thửa số 2344, tờ bản đồ số 6, diện tích 200 m2 đất (thửa mới số 738, tờ bản đồ số 14, diện tích 153,7 m2), tọa lạc tại khu phố L, phường L, thị xã H (nay là phường L), tỉnh Tây Ninh; có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số: S964426; số vào sổ cấp GCN: 03872QSDĐ/2089/XN-UB do Ủy ban nhân dân huyện H, tỉnh Tây Ninh cấp ngày 16-7-2001 cho hộ ông (bà) Đinh Công D (cập nhật đính chính thông tin người sử dụng đất ngày 14/3/2024: ông Đinh Công D và bà Phan Ngọc Y).

(Kèm theo Bản trích lục bản đồ địa chính số: 2189/SĐ-TL/P ngày 07/5/2024 của Văn phòng đăng ký đất đai tỉnh T - Chi nhánh H).

Ông Đinh Công D, bà Phan Ngọc Y có quyền liên hệ với cơ quan Nhà nước có thẩm quyền để làm thủ tục đăng ký quyền sử dụng đất phù hợp với quyết định của bản án theo quy định pháp luật.

3. Buộc ông Đinh Công D, bà Phan Ngọc Y có nghĩa vụ liên đới trả cho ông Lâm Quốc T số tiền 447.744.000 (bốn trăm bốn mươi bảy triệu bảy trăm bốn mươi bốn nghìn) đồng; bao gồm: Nợ gốc 350.000.000 (ba trăm năm mươi triệu) đồng và tiền lãi 97.744.000 (chín mươi bảy triệu bảy trăm bốn mươi bốn nghìn) đồng.

Kể từ ngày tiếp theo của ngày xét xử sơ thẩm cho đến khi thi hành án xong, bên phải thi hành án còn phải chịu khoản tiền lãi của số tiền còn phải thi hành án theo mức lãi suất quy định tại Điều 357, Điều 468 Bộ luật Dân sự năm 2015.

4. Chấp nhận một phần yêu cầu độc lập của Ngân hàng Thương mại Cổ phần K đối với ông Lâm Quốc T về “Tranh chấp hợp đồng tín dụng”.

Buộc ông Lâm Quốc T có nghĩa vụ thanh toán cho Ngân hàng Thương mại Cổ phần K số tiền nợ tính đến ngày 29-9-2025 là 1.303.761.934 (một tỷ ba trăm lẻ ba triệu bảy trăm sáu mươi mốt nghìn chín trăm ba mươi bốn) đồng; bao gồm: Nợ gốc 1.200.000.000 đồng, nợ lãi trong hạn: 24.867.946 đồng, nợ lãi quá hạn 78.272.877 đồng, lãi phạt chậm trả 621.111 đồng.

Kể từ ngày tiếp theo của ngày xét xử sơ thẩm cho đến khi thi hành án xong tất cả các khoản tiền, hàng tháng bên phải thi hành án còn phải chịu khoản tiền lãi của số tiền còn phải thi hành án theo mức lãi suất thỏa thuận quy định trong Hợp đồng tín dụng đã ký kết cho đến khi thanh toán tất nợ. Trường hợp trong hợp đồng tín dụng, các bên có thỏa thuận về việc điều chỉnh lại lãi suất cho vay theo từng thời kỳ của Ngân hàng cho vay thì lãi suất mà khách hàng vay phải tiếp tục thanh toán cho Ngân hàng cho vay theo quyết định của Tòa án cũng sẽ được điều chỉnh cho phù hợp với sự điều chỉnh lãi suất của Ngân hàng cho vay.

5. Về án phí dân sự sơ thẩm:

Ông Đinh Công D, bà Phan Ngọc Y thuộc trường hợp miễn án phí.

Ông Lâm Quốc T phải chịu 51.712.858 (năm mươi mốt triệu bảy trăm mười hai nghìn tám trăm năm mươi tám) đồng.

Ngân hàng Thương mại Cổ phần K phải chịu 300.000 (ba trăm nghìn) đồng; khấu trừ vào số tiền tạm ứng án phí dân sự sơ thẩm đã nộp là 24.777.000 (hai mươi bốn triệu bảy trăm bảy mươi bảy nghìn) đồng theo biên lai số 0001083 ngày 17-7-2025 của Thi hành án dân sự tỉnh Tây Ninh; hoàn trả cho Ngân hàng Thương mại Cổ phần K 24.477.000 (hai mươi bốn triệu bốn trăm bảy mươi bảy nghìn) đồng.

6. Chi phí tố tụng khác: Ông Lâm Quốc T có nghĩa vụ trả lại cho Ngân hàng Thương mại Cổ phần K chi phí xem xét, thẩm định tại chỗ là 3.000.000 (ba triệu) đồng.

Ngoài ra bản án sơ thẩm còn tuyên về quyền và nghĩa vụ thi hành án, quyền kháng cáo của các đương sự.

Sau khi xét xử sơ thẩm, ngày 10/10/2025, người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan Ngân hàng TMCP K làm đơn kháng cáo không đồng ý với quyết định của bản án sơ thẩm, không đồng ý vô hiệu hợp đồng thế chấp số 133/24/HĐTC-BĐS/2701-14690 ngày 23/5/2024, đề nghị xử lý tài sản thế chấp để thu hồi nợ trong trường hợp ông Lâm Quốc T không thực hiện nghĩa vụ thanh toán nợ.

Tại phiên tòa phúc thẩm, các đương sự không thỏa thuận được với nhau, nguyên đơn ông Đinh Công D bà Phan Ngọc Y do ông Lê Phước Ý đại diện, không rút đơn khởi kiện, không đồng ý với yêu cầu kháng cáo của Ngân hàng TMCP K, đề nghị Hội đồng xét xử giữ nguyên bản án sơ thẩm, trình bày cho rằng, Ngân hàng thực hiện thủ tục thẩm định tài sản không có mặt của ông D và bà Y, ông D bà Y vẫn sử dụng tài sản của mình một cách hợp pháp, không biết việc ông T dùng tài sản nhà đất của mình thế chấp vay tiền. Đối với chữ ký của ông Đinh Thái T1 là con của ông D và bà Y trong biên bản khảo sát 02/5/2024 là do ông T có hành vi gian dối khi yêu cầu ông T1 ký tên vào biên bản với mục đích cho vay tiền, ông T1 không sống cùng với ông D và bà Y, không phải là chủ sở hữu tài sản.

Bị đơn ông Lâm Quốc T vắng mặt tại phiên tòa phúc thẩm.

Người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan Ngân hàng TMCP K không rút đơn kháng cáo, yêu cầu Tòa án cấp phúc thẩm sửa bản án sơ thẩm, bác yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn về vô hiệu hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất, trình bày cho rằng, phía Ngân hàng đã thực hiện đầy đủ trình tự, thủ tục nhận thế chấp nhà đất theo quy định pháp luật. Trước khi ký kết hợp đồng tín dụng và hợp đồng thế chấp, Ngân hàng đã tiến hành thẩm định tài sản, lập biên bản khảo sát hiện trạng ngày 02/5/2024, có sự tham gia của người liên quan đến tài sản. Kết quả thẩm định thể hiện tài sản có giấy chứng nhận hợp pháp, không có tranh chấp, đủ điều kiện để nhận thế chấp. Ngân hàng xác định tại thời điểm ký kết hợp đồng thế chấp ngày 23/5/2024, quyền sử dụng đất đã được cấp giấy chứng nhận đứng tên ông Lâm Quốc T; hợp đồng thế chấp được công chứng, đăng ký giao dịch bảo đảm thực hiện đúng quy định pháp luật. Trong quá trình thẩm định và nhận thế chấp, Ngân hàng không phát hiện có tranh chấp hoặc dấu hiệu bất thường liên quan đến tài sản. Ngân hàng cho rằng giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông D, bà Y với ông T đã hoàn tất về mặt pháp lý, nên ông T có đầy đủ quyền định đoạt tài sản để thế chấp. Việc Tòa án cấp sơ thẩm tuyên hợp đồng chuyển nhượng vô hiệu không làm ảnh hưởng đến quyền của Ngân hàng với tư cách là bên nhận thế chấp ngay tình. Ngân hàng là bên thứ ba ngay tình, đã nhận thế chấp dựa trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hợp pháp, không biết và không thể biết về việc giao dịch chuyển nhượng trước đó là giả tạo. Do đó, đề nghị Tòa án cấp phúc thẩm công nhận hợp đồng thế chấp có hiệu lực và cho phép xử lý tài sản bảo đảm để thu hồi nợ.

Kiểm sát viên Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Tây Ninh phát biểu ý kiến của Viện kiểm sát về việc chấp hành pháp luật trong giai đoạn xét xử phúc thẩm cho rằng: Toà án cấp phúc thẩm và các đương sự chấp hành đúng quy định của Bộ luật Tố tụng dân sự, kháng cáo của người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan Ngân hàng TMCP K trong thời hạn luật định, đủ điều kiện để xem xét theo trình tự phúc thẩm.

Xét yêu cầu kháng cáo của Ngân hàng TMCP K thấy rằng:

Ông D, bà Y khởi kiện yêu cầu tuyên vô hiệu hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, hợp đồng thuê nhà đất ngày 06/5/2024 giữa ông D, bà Y với ông T; Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất ngày 23/5/2024 giữa ông T với Ngân hàng K, đối với thửa đất số 738/153,7 m2, và căn nhà trên đất tọa lạc tại khu phố L, phường L, tỉnh Tây Ninh vô hiệu.

Xét hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, hợp đồng thuê nhà đất ngày 06/5/2024 giữa ông D, bà Y với ông T, thấy rằng: hợp đồng chuyển nhượng có giá 300.000.000 đồng không phù hợp với giá thực tế tại thời điểm chuyển nhượng năm 2024, theo thẩm định của Ngân hàng thì phần đất thửa 738/153,7 m2, và căn nhà trên đất thời điểm 5/2024 có giá 1.771.000.000 đồng. Các bên chuyển nhượng không có sự giao nhận tài sản, hiện nay vẫn do ông D, bà Y là người đang quản lý, sử dụng đất. Còn hợp đồng thuê nhà đất giữa các bên thể hiện thời hạn là 01 năm với giá 7.000.000 đồng/tháng, việc trả tiền thuê được thực hiện hàng tháng nhưng Điều 4 của hợp đồng thể hiện “Giá chuyển nhượng/đặc cọc tiền thuê nhà bên B thống nhất giao tiền cho bên A một lần số tiền 350.000.000 đồng” là nhiều hơn số tiền thuê nhà trong 01 năm và nhiều hơn số tiền chuyển nhượng trong hợp đồng. Do đó cấp sơ thẩm xác định hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, hợp đồng thuê nhà 6/5/2024 là giả tạo che giấu hợp đồng vay nên vô hiệu là có căn cứ, phù hợp quy định tại Điều 124 Bộ luật Dân sự.

Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 6/5/2024 giữa ông D, bà Y với ông T vô hiệu nên không làm phát sinh hiệu lực của hợp đồng, ông T không có quyền thế chấp quyền sử dụng đất để đảm bảo khoản vay do hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là giả tạo. Mặt khác, khi thẩm định tài sản thế chấp ngày 04/5/2024 ngân hàng K biết rõ thửa đất 738/153,7 m2 và tài sản trên đất vẫn do ông D, bà Y là chủ sử dụng (qua báo cáo tư vấn giá bất động sản và Chứng thư tư vấn giá thể hiện ông D, bà Y là chủ sử dụng); hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất giữa ngân hàng K và ông T chỉ mới được công chứng mà chưa đăng ký thế chấp theo đúng quy định tại Điều 188 Luật đất đai 2014, tại phiên toà Ngân hàng cung cấp đã được đăng ký thế chấp ngày 23/5/2024. Do đó Tòa án cấp sơ thẩm tuyên vô hiệu hợp đồng thế chấp là có căn cứ. Ngân hàng K kháng cáo đề nghị sửa Bản án sơ thẩm theo hướng công nhận hợp đồng thế chấp và được quyền yêu cầu phát mãi tài sản để thu hồi nợ là không có cơ sở chấp nhận. Bản án sơ thẩm chưa tuyên chấp nhận hay không chấp nhận yêu cầu này là thiếu sót.

Từ những phân tích trên, đề nghị Hội đồng xét xử không chấp nhận kháng cáo của ngân hàng TMCP K, căn cứ khoản 1 Điều 308 Bộ luật Tố tụng dân sự, giữ nguyên bản án dân sự sơ thẩm.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:

Vì các lẽ trên;

QUYẾT ĐỊNH:

Căn cứ khoản 1 Điều 308 Bộ luật Tố tụng dân sự.

Không chấp nhận yêu cầu kháng cáo của người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan Ngân hàng TMCP K

Chỉnh sửa Bản án dân sự sơ thẩm số 459/2025/DS-ST ngày 29 tháng 9 năm 2025 của Tòa án nhân dân khu vực 10 – Tây Ninh về cách tuyên án.

Căn cứ các Điều 26, 37, 39, 147, 148 của Bộ luật Tố tụng dân sự; Điều 117, 122, 124, 131, 407, 463, 466, 468 của Bộ luật Dân sự năm 2015; Điều 91, 95 của Luật các Tổ chức tín dụng năm 2010 (được sửa đổi, bổ sung năm 2017); Nghị quyết số 01/2019/NQ-HĐTP ngày 11 tháng 01 năm 2019 của Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao; các Điều 26, 29 Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30 tháng 12 năm 2016 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án.

Tuyên xử:

1. Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn ông Đinh Công D và bà Phan Ngọc Y đối với bị đơn ông Lâm Quốc T.

Tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 06 tháng 5 năm 2024, số công chứng 2507, quyển số 05/2024 TP/CC-SCC/HĐGD tại Văn phòng C, tỉnh Tây Ninh giữa ông Đinh Công D, bà Phan Ngọc Y với ông Lâm Quốc T; đối với thửa đất số 738, tờ bản đồ số 14, diện tích 153,7 m2, tọa lạc tại khu phố L, phường L, thị xã H (nay là phường L), tỉnh Tây Ninh vô hiệu.

Tuyên bố hợp đồng thuê nhà đất ngày 06 tháng 5 năm 2024 giữa ông Đinh Công D, bà Phan Ngọc Y với ông Lâm Quốc T; đối với thửa đất số 738, tờ bản đồ số 14, diện tích 153,7 m2 và căn nhà trên đất tọa lạc tại khu phố L, phường L, thị xã H (nay là phường L), tỉnh Tây Ninh vô hiệu do giả tạo.

Tuyên bố Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất số 133/24/HĐTC-BĐS/2701-14690 ngày 23/5/2024, số công chứng 003152, quyển số 05/2024TP/CC– SCC/HĐGD tại Văn phòng C1, tỉnh Tây Ninh giữa Ngân hàng Thương mại Cổ phần K với ông Lâm Quốc T; đối với thửa đất số 738, tờ bản đồ số 14, diện tích 153,7 m2, tọa lạc tại khu phố L, phường L, thị xã H (nay là phường L), tỉnh Tây Ninh vô hiệu.

2. Ông Đinh Công D và bà Phan Ngọc Y được quyền sử dụng đất tại thửa số 2344, tờ bản đồ số 6, diện tích 200 m2 đất (thửa mới số 738, tờ bản đồ số 14, diện tích 153,7 m2), tọa lạc tại khu phố L, phường L, thị xã H (nay là phường L), tỉnh Tây Ninh; có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số S964426; số vào sổ cấp GCN 03872QSDĐ/2089/XN-UB do Ủy ban nhân dân huyện H, tỉnh Tây Ninh cấp ngày 16/7/2001 cho hộ ông (bà) Đinh Công D (cập nhật đính chính thông tin người sử dụng đất ngày 14/3/2024: ông Đinh Công D và bà Phan Ngọc Y).

(Kèm theo Bản trích lục bản đồ địa chính số: 2189/SĐ-TL/P ngày 07-5-2024 của Văn phòng đăng ký đất đai tỉnh T - Chi nhánh H).

Ông Đinh Công D, bà Phan Ngọc Y có quyền liên hệ với cơ quan Nhà nước có thẩm quyền để làm thủ tục đăng ký quyền sử dụng đất phù hợp với quyết định của bản án theo quy định pháp luật.

3. Buộc ông Đinh Công D, bà Phan Ngọc Y có nghĩa vụ liên đới trả cho ông Lâm Quốc T số tiền 447.744.000 đồng; bao gồm: Nợ gốc 350.000.000 đồng và tiền lãi 97.744.000 đồng.

Kể từ ngày tiếp theo của ngày xét xử sơ thẩm cho đến khi thi hành án xong, bên phải thi hành án còn phải chịu khoản tiền lãi của số tiền còn phải thi hành án theo mức lãi suất quy định tại Điều 357, Điều 468 Bộ luật Dân sự năm 2015.

4. Chấp nhận một phần yêu cầu độc lập của Ngân hàng Thương mại Cổ phần K đối với ông Lâm Quốc T về “Tranh chấp hợp đồng tín dụng”.

Buộc ông Lâm Quốc T có nghĩa vụ thanh toán cho Ngân hàng Thương mại Cổ phần K số tiền nợ tính đến ngày 29/9/2025 là 1.303.761.934 (một tỷ ba trăm lẻ ba triệu bảy trăm sáu mươi mốt nghìn chín trăm ba mươi bốn) đồng; bao gồm: Nợ gốc 1.200.000.000 đồng, nợ lãi trong hạn 24.867.946 đồng, nợ lãi quá hạn 78.272.877 đồng, lãi phạt chậm trả 621.111 đồng.

Kể từ ngày tiếp theo của ngày xét xử sơ thẩm cho đến khi thi hành án xong tất cả các khoản tiền, hàng tháng bên phải thi hành án còn phải chịu khoản tiền lãi của số tiền còn phải thi hành án theo mức lãi suất thỏa thuận quy định trong Hợp đồng tín dụng đã ký kết cho đến khi thanh toán tất nợ. Trường hợp trong hợp đồng tín dụng, các bên có thỏa thuận về việc điều chỉnh lại lãi suất cho vay theo từng thời kỳ của Ngân hàng cho vay thì lãi suất mà khách hàng vay phải tiếp tục thanh toán cho Ngân hàng cho vay theo quyết định của Tòa án và phù hợp với sự điều chỉnh lãi suất của Ngân hàng.

5. Không chấp nhận yêu cầu của Ngân hàng Thương mại Cổ phần K yêu cầu xử lý tài sản thế chấp theo Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất số 133/24/HĐTC-BĐS/2701-14690 ngày 23/5/2024, số công chứng 003152, quyển số 05/2024TP/CC–SCC/HĐGD để thu hồi nợ.

6. Về án phí:

Miễn án phí cho ông Đinh Công D, bà Phan Ngọc Y.

Ông Lâm Quốc T phải chịu 51.712.858 đồng.

Ngân hàng Thương mại Cổ phần K phải chịu 300.000 đồng án phí dân sự sơ thẩm và 300.000 đồng án phí dân sự phúc thẩm nhưng được trừ vào số tiền tạm ứng án phí dân sự sơ thẩm đã nộp là 24.777.000 đồng theo biên lai số 0001083 ngày 17/7/2025 của Thi hành án dân sự tỉnh Tây Ninh và 300.000 đồng tạm ứng án phí đã nộp theo Biên lai số 0007102 ngày 13/10/2025 của Thi hành án dân sự tỉnh Tây Ninh. Hoàn trả cho Ngân hàng TMCP K 24.477.000 đồng.

7. Về chi phí tố tụng: ông Lâm Quốc T có nghĩa vụ trả lại cho Ngân hàng TMCP K chi phí xem xét, thẩm định tại chỗ là 3.000.000 đồng.

8. Về quyền và nghĩa vụ thi hành án: Trong trường hợp bản án được thi hành theo quy định tại Điều 2 Luật Thi hành án dân sự thì người được thi hành án dân sự, người phải thi hành án dân sự có quyền thỏa thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành hoặc bị cưỡng chế thi hành án theo quy định tại các Điều 6, 7 và 9 Luật Thi hành án dân sự; thời hiệu thi hành án được thực hiện theo quy định tại Điều 30 Luật Thi hành án dân sự.

9. Về hiệu lực của bản án: Bản án phúc thẩm có hiệu lực pháp luật kể từ ngày tuyên án.