Bản án 543/2026/DS-PT — Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

NỘI DUNG VỤ ÁN:

- Theo nội dung đơn khởi kiện ghi ngày 14/11/2023, lời trình bày tại các bản tự khai và và trong quá trình giải quyết tham gia tố tụng tại giai đoạn sơ thẩm của bà Lê Thị T thì:

Vợ chồng ông Phan Xuân H, bà Lê Thị Huyền T1 có nhận chuyển nhượng căn nhà của gia đình bà tại địa chỉ: số E, đường Đ, Phường X - Đ, tỉnh Lâm Đồng, giá trị chuyển nhượng là 4.020.000.000đ. Căn nhà này do bà Lê Thị Kim T3 đứng tên theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền số CM 306422 do Sở Tài nguyên và môi trường tỉnh L (nay là Sở Nông nghiệp và môi trường tỉnh L) cấp ngày 20/3/2018 đối với diện tích đất 163,95m2 thuộc thửa 131, tờ bản đồ số 56 (D93-II-A-d) tại 05/62, đường Đ, Phường X - Đ, tỉnh Lâm Đồng; các bên đã hoàn tất thủ tục chuyển nhượng theo quy định. Sau khi được bàn giao nhà, vì không giao đủ tiền nên vợ chồng ông H, bà T1 đã viết giấy mượn số tiền 500.000.000đ vào ngày 03/7/2019, hẹn thời hạn 03 tháng sẽ trả dứt điểm. Hiện nay căn nhà nói trên đã được sang tên cho vợ chồng ông H, bà T1.

Sau đó vì dịch Covid nên hai bên thỏa thuận vợ chồng ông H, bà T1 sẽ trả lãi cho bà để trả lãi cho ngân hàng đúng với lãi suất ngân hàng tương ứng với số tiền còn nợ là 500.000.000đ. Sau đó vợ chồng ông H, bà T1 chỉ trả cho bà đúng 02 lần tiền lãi, một lần chuyển khoản vào tài khoản của ông Trần Văn D (là chồng cũ của bà) ngày 18/02/2020 là 3.200.000đ và sau 02 tháng thì bà lên nhà bà T1 lấy tiền mặt, tổng cộng hai lần là 7.000.000đ, sau đó bị đơn không trả nữa. Bà đã nhiều lần đến yêu cầu vợ chồng ông H, bà T1 trả nợ nhưng không trả mà cứ hẹn nhiều lần. Đến ngày 20/4/2023 vợ chồng ông H, bà T1 đăng thông tin lên mạng để bán căn nhà nói trên với giá 13.000.000.000đ mà chưa trả dứt điểm tiền nợ cho bà. Như vậy, tính tới nay vợ chồng ông H, bà T1 vẫn còn nợ bà 500.000.000đ. Việc vợ chồng ông H, bà T1 không trả nợ đã gây cho bà nhiều khó khăn, thiệt hại vì không có tiền trả lãi ngân hàng.

Do vậy, nay bà có đơn khởi kiện yêu cầu Toà án giải quyết: Buộc vợ chồng ông Phan Xuân H, bà Lê Thị Huyền T1 trả số tiền còn thiếu (nợ gốc) là 500.000.000đ và lãi phát sinh theo lãi suất vay tín chấp ngân hàng kể từ tháng 01/2020 đến khi xét xử sơ thẩm, tạm tính là 347.496.000đ. Tại phiên tòa sơ thẩm, bà chỉ yêu cầu tính lãi với mức lãi suất là 10%/năm, trường hợp bị đơn có thiện chí trả tiền liền thì bà đồng ý giảm cho bị đơn 100.000.000đ tiền lãi.

- Theo lời trình bày của bà Lê Thị Huyền T1 thì: Ngày 01/7/2019 bà có viết giấy vay số tiền 500.000.000đ của bà T; bà và chồng là ông Phan Xuân H có ký và ghi rõ họ tên. Tuy nhiên, “Giấy mượn tiền” này do bà T yêu cầu bà viết nhưng thực tế thì các bên không có việc giao nhận tiền. Đây là hợp đồng giả cách liên quan đến việc mua bán nhà tại 0, đường Đ, Phường X - Đ của bà T; căn nhà này do bà Lê Thị Kim T3, em gái của bà T, đứng tên còn mọi giao dịch đều do bà T thực hiện. Bà thừa nhận số tiền 500.000.000đ mà vợ chồng bà giữ lại là liên quan đến việc mua nhà chứ thực tế nguyên đơn không giao tiền cho bà.

Hiện nay vợ chồng bà xác nhận còn nợ lại tiền mua nhà của bà T là 500.000.000đ. Tuy nhiên, bà không đồng ý trả lại cho bà T số tiền này vì theo biên bản giao kết bà T3, bà T phải thực hiện việc hoàn công căn nhà có diện tích 480m2 vào Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho vợ chồng bà. Hiện nay thủ tục chuyển nhượng đã hoàn thành và đã sang tên vợ chồng bà trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhưng chưa hoàn công về việc ghi nhận tài sản trên đất nên bà không đồng ý trả lại cho bà T số tiền 500.000.000đ theo giấy mượn tiền nêu trên.

Ngoài ra, bà có yêu cầu phản tố đề nghị Tòa án giải quyết: hủy “Giấy mượn tiền” ngày 01/7/2019 vì thực tế đây không phải là tiền vay mà là tiền chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất giữa vợ chồng bà với bà Lê Thị Kim T3.

Nay, bà T đồng ý trừ tiền lãi là 7.000.000đ và giảm thêm 100.000.000đ tiền lãi thì bà không đồng ý vì vợ chồng bà không vay tiền của bà T. Đối với số tiền 500.000.000đ tiền nợ chuyển nhượng thì đề nghị chia đôi; mỗi bên chịu ½ để hoàn công nhà trên đất; do vậy vợ chồng bà đồng ý trả cho nguyên đơn 250.000.000đ còn lại.

Tòa án tiến hành hòa giải nhưng không thành.

Tại Bản án số 57/2026/DS - ST ngày ngày 05/6/2026; Tòa án nhân dân khu vực 1 - Lâm Đồng đã xử:

1. Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn bà Lê Thị T về việc “Tranh chấp hợp đồng Dân sự vay tài sản” với đối với bị đơn vợ chồng ông Phan Xuân H, bà Lê Thị Huyền T1.

Buộc bị đơn phải có nghĩa vụ trả cho nguyên đơn số tiền 938.236.999đ (trong đó nợ gốc là 500.000.000đ và nợ lãi phát sinh 438.236.999đ).

2. Không chấp nhận yêu cầu phản tố của bị đơn vợ chồng ông Phan Xuân H, bà Lê Thị Huyền T1 về việc yêu cầu hủy giấy mượn tiền ngày 01/7/2019.

Ngoài ra, Bản án còn tuyên về chi phí tố tụng, án phí, quyền kháng cáo và trách nhiệm thi hành án của các đương sự.

Ngày 17/6/2026 bà Lê Thị Huyền T1 kháng cáo đối với Bản án sơ thẩm, đề nghị Toà án cấp phúc thẩm sửa Bản án sơ thẩm theo hướng không chấp nhận toàn bộ yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn. Chấp nhận yêu cầu phản tố của bị đơn về việc tuyên hủy giấy mượn tiền ngày 01/7/2026 giữa vợ chồng bà và bà T.

Tại phiên tòa,

Chị Nguyễn Thị Cẩm V, anh Nguyễn Thành V2, người đại diện theo uỷ quyền của bà Lê Thị Huyền T1, vẫn giữ nguyên kháng cáo.

Bà Lê Thị T không đồng ý với kháng cáo của bị đơn, đề nghị giữ nguyên Bản án sơ thẩm.

Đại diện Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Lâm Đồng phát biểu về việc tuân theo pháp luật trong quá trình giải quyết vụ án của Thẩm phán, Hội đồng xét xử và các đương sự tại giai đoạn phúc thẩm cũng như phiên tòa hôm nay: đã chấp hành đúng quy định của Bộ luật Tố tụng Dân sự. Về nội dung: đề nghị không chấp nhận kháng cáo của bị đơn, giữ nguyên Bản án sơ thẩm.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:

Ngày 22/5/2019 bà T3 và ông H ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, được Văn phòng C2 chứng nhận số 5261, quyển số 04/TP/CC-SCC/HĐGD ngày 22/5/2019. Cùng ngày 22/5/2019 bà T3 và ông H lập hợp đồng hủy bỏ hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất (có tài sản gắn liền với đất) được Văn phòng C2 chứng nhận số 5270, quyển số 04/TP/CC-SCC/HĐGD ngày 22/5/2019, sau đó bà T3 và ông H lập hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất và được Văn phòng C2 chứng nhận số công chứng 5271, quyển số 04/TP/CC-SCC/HĐGD ngày 22/5/2019, giá trị chuyển nhượng tại hợp đồng chuyển nhượng là 1.000.000.000đ, tuy nhiên hai bên thừa nhận giá trị thực tế chuyển nhượng là 4.020.000.000đ. Đồng thời, hiện nay vợ chồng ông H, bà T1 chỉ còn nợ lại số tiền 500.000.000đ.

Ngày 19/6/2019 vợ chồng ông H, bà T1 đã được đăng ký biến động trên trang 4 của Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật. Đồng thời, nguyên đơn đã bàn giao nhà và quyền sử dụng đất cho bị đơn quản lý, sử dụng từ khi nhận chuyển nhượng cho đến nay. Như vậy việc thoả thuận chuyển nhượng đã được các bên thừa nhận và thực hiện đúng quy định của pháp luật. Đồng thời, các bên không tranh chấp về các hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nói trên; chỉ tranh chấp số tiền 500.000.000đ còn thiếu và sau đó chuyển thành khoản tiền vay nên cần căn cứ vào các tài liệu, chứng cứ có trong hồ sơ vụ án để làm căn cứ giải quyết vụ án theo quy định của pháp luật.

Quá trình giải quyết vụ án, bà T cho rằng sau khi hoàn tất thủ tục chuyển nhượng do vợ chồng ông H, bà T1 gặp khó khăn nên hai bên thống nhất chuyển số tiền 500.000.000đ còn thiếu thành tiền vay; do bị đơn vi phạm nghĩa vụ thanh toán nên nguyên đơn đã yêu cầu vợ chồng ông H, bà T1 trả lại số tiền nói trên và tiền lãi theo quy định. Vợ chồng ông H, bà T1 cho rằng do không có việc giao nhận tiền trong thực tế, đây là hợp đồng giả cách liên quan đến việc mua bán nhà nói trên nên không đồng ý trả vì để trừ vào tiền hoàn công.

Xét thấy, việc các bên thoả thuận mua bán nhà, chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã được hoàn tất, bên nhận chuyển nhượng cho rằng không có nợ vay và số tiền này dùng để hoàn công căn nhà trên đất, tuy nhiên sau khi các bên có lập giấy thỏa thuận vấn đề này vào ngày 20/9/2018 thì đến ngày 03/7/2019 vợ chồng ông H, bà T1 lại viết lại giấy vay số tiền mua bán nhà còn thiếu với bà T và thỏa thuận thời gian đối với số tiền này là 03 tháng kể từ ngày ký giấy nợ; sau đó bị đơn có trả cho nguyên đơn hai lần tiền lãi, điều này thể hiện việc thỏa thuận bên mua giữ lại số tiền 500.000.000đ để làm thủ tục hoàn công đã chấm dứt từ ngày hai bên viết “Giấy mượn tiền”; bị đơn cho rằng việc ký vào “Giấy mượn tiền” này là do nguyên đơn năn nỉ viết để chứng minh cho chủ nợ của bà T nhưng không xuất trình được chứng cứ chứng minh, trong khi đó bà T cũng không thừa nhận. Do đó Toà án cấp sơ thẩm buộc vợ chồng ông H, bà T1 phải có trách nhiệm trả lại cho bà T số tiền 500.000.000đ là có căn cứ, đúng quy định của pháp luật.

Tại “Giấy mượn tiền” ngày 03/7/2019 (BL 131) các bên không thoả thuận lãi suất, nguyên đơn yêu cầu tính lãi suất với mức 10%/năm; cấp sơ thẩm căn cứ vào khoản 4 Điều 466, khoản 2 Điều 468 của Bộ luật Dân sự năm 2015 và khoản 1 Nghị quyết 01/2019/NQ-HĐTP ngày 11/01/2019 của Hội đồng Thẩm phán Toà án nhân dân tối cao để buộc bị đơn trả tiền lãi cho nguyên đơn là có căn cứ.

Tuy nhiên, việc tính toán của cấp sơ thẩm có sự nhầm lẫn nên cần tính lại tiền lãi như sau: từ ngày 04/10/2019 -> ngày 05/6/2026 (ngày xét xử sơ thẩm): 500.000.000đ x 10%/năm x 06 năm 08 tháng 01 ngày = 333.472.200đ (làm tròn).

Do sửa án nên bà Lê Thị Huyền T1 không phải chịu án phí Dân sự phúc thẩm; tuy nhiên vợ chồng H, bà T1 phải chịu án phí Dân sự sơ thẩm tương ứng với số tiền phải trả cho bà T theo quy định của pháp luật.

Do yêu cầu khởi kiện được chấp nhận nên bà T không phải chịu án phí Dân sự sơ thẩm.

Vì các lẽ trên,

QUYẾT ĐỊNH:

- Căn cứ khoản 2 Điều 308 Bộ luật Tố tụng Dân sự;

- Căn cứ các Điều 280, 357, 463, 468 và Điều 688 Bộ luật Dân sự năm 2015;

- Căn cứ khoản 2 Điều 26, khoản 2 Điều 29 Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án.

Chấp nhận một phần kháng cáo của bà Lê Thị Huyền T1; sửa một phần Bản án Dân sự sơ thẩm số 57/2026/DS-ST ngày 05/6/2026 của Tòa án nhân dân khu vực 1 – Lâm Đồng.

Tuyên xử:

1. Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của bà Lê Thị T về việc: “Tranh chấp hợp đồng Dân sự vay tài sản, tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất” đối với vợ chồng ông Phan Xuân H, bà Lê Thị Huyền T1.

2. Buộc vợ chồng ông Phan Xuân H, bà Lê Thị Huyền T1 có trách nhiệm trả cho bà Lê Thị T số tiền 833.472.200đ (tám trăm ba mươi ba triệu bốn trăm bảy mươi hai nghìn hai trăm đồng), trong đó tiền gốc là 500.000.000đ (năm trăm triệu đồng), tiền lãi là 333.472.200đ (ba trăm ba mươi ba triệu bốn trăm bảy mươi hai nghìn hai trăm đồng).

3. Không chấp nhận yêu cầu phản tố của bà Lê Thị Huyền T1 về việc yêu cầu hủy “Giấy mượn tiền” ngày 03/7/2019.

4. Về chi phí tố tụng: vợ chồng ông Phan Xuân H, bà Lê Thị Huyền T1 phải chịu 896.600đ chi phí xem xét, thẩm định tại chỗ; vợ chồng ông H, bà T1 có trách nhiệm trả lại cho bà Lê Thị T số tiền 896.600đ (tám trăm chín mươi sáu nghìn sáu trăm đồng).

5. Về án phí:

- Án phí sơ thẩm:

Vợ chồng ông Phan Xuân H, bà Lê Thị Huyền T1 phải chịu 37.338.900đ án phí Dân sự sơ thẩm; được trừ vào số tiền 300.000đ tạm ứng án phí Dân sự sơ thẩm đã nộp theo Biên lai thu tạm ứng án phí, lệ phí Tòa án số 0001005 ngày 23/7/2024 của Chi cục Thi hành án Dân sự thành phố Đà Lạt, tỉnh Lâm Đồng (nay là Phòng Thi hành án Dân sự khu vực 1 – Lâm Đồng) và 300.000đ tạm ứng án phí Dân sự phúc thẩm đã nộp theo Biên lai thu tạm ứng án phí, lệ phí Tòa án số 0011682 ngày 22/6/2026 của Thi hành án Dân sự tỉnh Lâm Đồng. Vợ chồng ông Phan Xuân H, bà Lê Thị Huyền T1 còn phải nộp 36.738.900đ án phí còn thiếu.

Bà Lê Thị T không phải chịu án phí Dân sự sơ thẩm; bà T được nhận lại số tiền 18.712.440đ tạm ứng án phí Dân sự sơ thẩm đã nộp theo Biên lai thu tạm ứng án phí, lệ phí Tòa án số 0000084 ngày 22/11/2023 của Chi cục Thi hành án Dân sự thành phố Đà Lạt, tỉnh Lâm Đồng (nay là Phòng Thi hành án Dân sự khu vực 1 – Lâm Đồng).

- Án phí phúc thẩm:

Bà Lê Thị Huyền T1 không phải chịu án phí Dân sự phúc thẩm.

6. Về nghĩa vụ thi hành án:

Kể từ ngày Bản án có hiệu lực pháp luật hoặc kể từ ngày có đơn yêu cầu thi hành án của người được thi hành án (đối với các khoản tiền phải trả cho người được thi hành án) cho đến khi thi hành án xong, bên phải thi hành án còn phải chịu khoản tiền lãi của số tiền còn phải thi hành án theo mức lãi suất quy định tại Điều 357, Điều 468 của Bộ luật Dân sự năm 2015.

Trường hợp Bản án được thi hành theo quy định tại Điều 2 Luật Thi hành án Dân sự năm 2025 thì người được thi hành án dân sự, người phải thi hành án dân sự có quyền thỏa thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc bị cưỡng chế thi hành án theo các quy định tại các Điều 6, 7, 8, 36 và Điều 72 Luật Thi hành án Dân sự năm 2025, thời hiệu thi hành án được thực hiện theo quy định tại khoản 2 Điều 34 Luật Thi hành án Dân sự năm 2025.

Bản án phúc thẩm có hiệu lực pháp luật kể từ ngày tuyên án./.