Bản án 54/DSPT — Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

NHÂN DANH

NƯỚC CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM

TÒA ÁN NHÂN DÂNTHÀNH PHỐ CẦN THƠ

-!Thành phần Hội đồng xét xử phúc thẩm gồm có:

Thẩm phán - Chủ tọa phiên tòa:!Ông!Trần!Tuấn!Quốc!

Các Thẩm phán:!1/-!Bà!Trương!Thị!Liên.!

!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!2/-!Bà!Hà!Thị!Phương!Thanh!

- Thư ký phiên tòa:!Bà!Đinh!Huỳnh!Thái!Ngọc!-!Thư!ký!Tòa!án!nhân!dân! thành!phố!Cần!Thơ.!

-!Đại diện Viện Kiểm sát nhân dânthành phố Cần Thơ tham gia phiên tòa:!Bà!Nguyễn!Thị!Thủy!-!Kiểm!sát!viên.!

Trong!ngày!30!tháng!3!năm!2021!tại!trụ!sở!Tòa!án!nhân!dân!thành!phố!Cần! Thơ!xét! xử! phúc! thẩm!công!khai!vụ!án!thụ! lý! số:!15/2021/TLPT-DS!ngày!25! tháng!01!năm!2021!về!“Tranh chấp hợp đồng đặt cọc”.

Do!bản!án!dân!sự!sơ!thẩm!số:!31/2020/DS-ST!ngày!26!tháng!11!năm!2020! của!Toà!án!nhân!dân!huyện!Phong!Điền!bị!kháng!cáo.!

Theo! Quyết! định! đưa! vụ! án! ra! xét! xử! phúc! thẩm! số:! 70/2021/QĐPT-DS! ngày!01!tháng!3!năm!2021!giữa!các!đương!sự:!

1.! Nguyên! đơn:! Ông! Cao Văn T.! sinh! năm:! 1979.! Địa! chỉ:! ấp! T,! xã! N,! huyện!P,!thành!phố!Cần!Thơ.!Có!mặt.!

Người!bảo!vệ!quyền!và!lợi!ích!hợp!pháp:!Luật!sư!Nguyễn Thị Kim Y,!Chi! nhánh!Công!ty!Luật!TNHH!Một!thành!viên!K!thuộc!Đoàn!Luật!sư!thành!phố!Cần! Thơ.!

2.!Bị!đơn:!Ông!Nguyễn Văn Đ.!sinh!năm:!1965.!Địa!chỉ:!ấp!T,!xã!T,!huyện! P,!thành!phố!Cần!Thơ.!Vắng!mặt.!

3.!Người!có!quyền!lợi,!nghĩa!vụ!liên!quan:!!

-!Bà!Trương Thị Hồng G.!sinh!năm:!1967.!

-!Anh!Nguyễn Văn V.!sinh!năm:!1986.!

-!Chị!Nguyễn Thị Thu Th.!sinh!năm:!1992.!

Ngụ!cùng!địa!chỉ!bị!đơn.!Tất!cả!cùng!ủy!quyền!tham!gia!tố!tụng!cho!bà!Võ! Thanh! I.! sinh! năm:! 1976.! Địa! chỉ:! đường! 8C2,! KDC! H,! phường! H,! quận! C,! thành!phố!Cần!Thơ!(văn bản ủy quyền ngày 12/12/2019).!Có!mặt.!

4.!Người!kháng!cáo:!Nguyên!đơn!ông!Cao!Văn!T.!

NỘI DUNG VỤ ÁN:!

*Nguyên đơn ông Cao Văn T trình bày:!

2!

!

Ngày!24/3/2018!ông!Nguyễn!Văn!Đ!có!chuyển!nhượng!cho!ông!100m2!đất! (ONT)!với!giá!185.000.000đ,!có!lập!Tờ!đặt!cọc!với!nội!dung:!ông!đặt!cọc!trước! 100.000.000đ,!phần!còn!lại!khi!ký!xong!giấy!tờ!công!chứng!sang!tên!sẽ!trả!đủ.! Hai!bên!cam!kết!sẽ!thực!hiện!đúng!như!tờ!đặt!cọc,!nếu!bên!bán!không!bán!sẽ!bồi! thường!gấp!đôi!số!tiền!đặt!cọc,!bên!mua!đổi!ý!không!mua!sẽ!mất!tiền!đặt!cọc.! Đến! ngày! 11/6/2018! ông! Đ! viết! cam! kết! xin! thời! gian! 02! tháng! là! ngày! 11/8/2018!sẽ!hoàn!tất!hồ!sơ!bán!nền!nhà!cho!ông.!Tuy!nhiên!đến!nay!ông!Đ!vẫn! không!thực!hiện,!nên!ông!khởi!kiện!yêu!cầu!ông!Đ!thực!hiện!hợp!đồng!giao!đất! hoặc!bồi!thường!tiền!cọc!gấp!đôi!như!cam!kết!là!200.000.000đ.!

*!Bị đơn ông Nguyễn Văn Đ:!Vắng!mặt!suốt!quá!trình!giải!quyết!vụ!án.!

* Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan bà Trương Thị Hồng G, anh Nguyễn Văn V, chị Nguyễn Thị Thu Th trình bày:

Gia!đình!bà!được!cấp!nền!tái!định!cư!diện!tích!100m2,!thửa!2876!tại!ấp!T,! xã!N!theo!giấy!chứng!nhận!quyền!sử!dụng!đất!số!CH04222!ngày!15/8/2017!cho! hộ!ông!Nguyễn!Văn!Đ.!Ngày!24/3/2018!chồng!bà!là!ông!Đ!lén!bán!nền!tái!định! cư!cho!ông!T!với!giá!185.000.000đ,!đã!nhận!tiền!cọc!100.000.000đ.!Sau!đó!bà! và!các!con!biết!sự!việc!nên!không!đồng!ý!việc!chuyển!nhượng!này.!Nay!bà!yêu! cầu!ông!T!dở!nhà!trả!lại!đất!và!giấy!chứng!nhận!quyền!sử!dụng!đất.!

Vụ việc hòa giải không thành nên Tòa án nhân dân huyện Phong Điền đưa ra xét xử; tại Bản án sơ thẩm số: 31/2020/DS-ST ngày 26/11/2020 đã tuyên:

Chấp nhận một phần yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn.

Chấp nhận yêu cầu độc lập của người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan Trương Thị Hồng G.

Buộc ông Nguyễn Văn Đ có nghĩa vụ trả cho ông Cao Văn T số tiền 150.000.000 đồng (Một trăm năm mươi triệu đồng).

Ông Cao Văn T có nghĩa vụ di dời nhà giao trả phần đất diện tích 100m2, thửa 2876, tờ bản đồ số 07 cho các thành viên hộ ông Đ gồm ông Nguyễn Văn Đ, bà Trương Thị Hồng G, bà Nguyễn Thị Thu Th, ông Nguyễn Văn V. Đất tọa lạc tại ấp T, xã N, huyện P, thành phố Cần Thơ (kèm Bản trích đo địa chính số 36/TTKTTNMT ngày 18/7/2019 của Trung tâm Kỹ thuật Tài nguyên và Môi trường thành phố Cần Thơ).

Ông Cao Văn T có nghĩa vụ trả cho ông Nguyễn Văn Đ bản chính giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số CH04222 ngày 15/8/2017 của UBND huyện Phong Điền, thành phố Cần Thơ cấp cho hộ ông Nguyễn Văn Đ.

Ngoài ra bản án còn tuyên về lãi chậm thực hiện nghĩa vụ, chi phí thẩm định định giá tài sản, án phí sơ thẩm và quyền kháng cáo của đương sự.

Ngày!10/12/2020!nguyên!đơn!kháng!cáo!yêu!cầu!cấp!phúc!thẩm!chấp!nhận! theo!hợp!đồng!đặt!cọc!buộc!bị!đơn!bồi!thường!số!tiền!200.000.000đ!cho!ông.!!

Tại!phiên!tòa!phúc!thẩm,!người!kháng!cáo!xác!định!vẫn!giữ!yêu!cầu!kháng! cáo.!Người!liên!quan!vẫn!giữ!ý!kiến!như!đã!trình!bày!tại!phiên!tòa!sơ!thẩm.!

Luật!sư!bảo!vệ!quyền!lợi!cho!nguyên!đơn!đề!nghị!cấp!phúc!thẩm!chấp!nhận! yêu!cầu!kháng!cáo!của!nguyên!đơn,!buộc!ông!Đ!bồi!thường!gấp!đôi!theo!hợp! đồng!đặt!cọc! mới! phù!hợp,! nhưng!không!viện! dẫn!văn!bản! nào!quy! định! giải! quyết!như!thế!là!phù!hợp.!!

3!

!

Ki m!sát!viên!phúc!th m!phát!bi u!ý!ki n:!V !th !t c!t !t ng,!đ ng!s !và! Tòa!án!đã!th c!hi n!đúng!quy!đ nh!c a!pháp!lu t!t !t ng!dân!s ;!V !n i!dung:! nguyên!đ n!kháng!cáo!nh ng!không!cung!c p!thêm!đ c!ch ng!c !gì!m i!so!v i! c p!s !th m,!nên!không!có!c !s !ch p!nh n.!Đ !ngh !bác!yêu!c u!kháng!cáo! c a!nguyên!đ n,!gi !nguyên!án!s !th m.!

Căn cứ vào tài liệu, chứng cứ đã được xem xét tại phiên tòa, kết quả tranh tụng tại phiên tòa.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN

*!Về!thủ!tục!tố!tụng:!

[1]!Nguyên!đơn!kh i!ki n!yêu!c u!b !đ n!ti p!t c!thực!hiện!việc!chuyển! nhượng! giao100m2! đất! hoặc! bồi! thường! tiền! cọc! gấp! đôi! như! cam! kết! là! 200.000.000đ.!Ng i!liên!quan!có! yêu!c u!đ c!l p!không!đ ng!ý! vi c!chuy n! nh ng!đ t,!yêu!c u!nguyên!đ n!ph i!tháo!d !nhà!tr !l i!đ t!và!gi y!CNQSDĐ.! Quan! hệ! pháp! luật! trong! vụ! án! này! được! xác! định! là! “Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất".!Bởi!lẽ,!đây!là!tranh!chấp!hợp!đồng!dân!sự! có!đặt!cọc.!Đặt!cọc!trong!trường!hợp!này!vừa!để!bảo!đảm!cho!việc!giao!kết!hợp! đồng,!vừa!để!bảo!đảm!cho!việc!thực!hiện!hợp!đồng!chuyển!nhượng!quyền!sử! dụng!đất!giữa!hai!bên.!Cấp!sơ!thẩm!xác!định!quan!hệ!pháp!luật!“Tranh!chấp!hợp! đồng!đặt!cọc”!là!chưa!chính!xác.!

Bị!đơn!đã!được!triệu!tập!hợp!lệ!đến!lần!thứ!hai!nhưng!vắng!mặt!không!lý! do.!Căn!cứ!khoản!3!Điều!296!Bộ!luật!tố!tụng!dân!sự,!phiên!tòa!phúc!thẩm!vẫn! tiến!hành!theo!quy!định.!

*!Về!nội!dung:!Sau!khi!xét!xử!sơ!thẩm,!nguyên!đơn!kháng!cáo!yêu!cầu!cấp! phúc!thẩm!buộc!bị!đơn!bồi!thường!gấp!đôi!tiền!cọc!cho!ông!theo!như!đã!thỏa!thuận.! Xét!kháng!cáo,!thấy!rằng:!!

[2]!Việc! nguyên!đơn! nhận!chuyển!nhượng!100m2! đất! của!bị!đơn!với! giá! 185.000.000đ,!đặt!cọc!số!tiền!100.000.000đ!và!hai!bên!có!lập!“Tờ đặt cọc ngày 24/3/2018”!là!có!thật,!người!liên!quan!phía!bị!đơn!cũng!đã!thừa!nhận!sự!kiện! này.!Do!đó,!căn!c !kho n!2!Đi u!92!B !lu t!t !t ng!dân!s ,!tình!ti t!này!đ c! công!nh n!là!s !th t.!

[3]!Trong!mối!quan!hệ!này,!người!sử!dụng!đất!chuyển!giao!đất!và!quyền!sử! dụng!đất!cho!người!được!chuyển!nhượng,!còn!người!được!chuyển!nhượng!trả! tiền!cho!người!chuyển!nhượng.!Đồng!thời!các!bên!phải!tuân!theo!các!quy!định! của!pháp!luật!về!hình!thức!và!nguyên!tắc!chuyển!nhượng!quyền!sử!dụng!đất.!

Tuy! nhiên! theo! giấy! chứng! nhận! quyền! sử! dụng! đất! số! CH04222! ngày! 15/8/2017!thì!đất!này!cấp!cho!hộ!ông!Đ,!tức!là!tài!sản!thuộc!sở!hữu!chung!của! các!thành!viên!gia!đình.!Việc!ông!Đ!tự!ý!định!đoạt!chuyển!nhượng!tài!sản!thuộc! sở!hữu!chung!khi!không!có!ý!kiến!của!tất!cả!thành!viên!gia!đình!là!trái!pháp!luật,! không!lập!hợp!đồng!chuyển!nhượng!quyền!sử!dụng!đất!theo!quy!định!của!Điều! 117,!122,!123,!212,!501,!502!Bộ!luật!dân!sự!2015!và!Điều!167!Luật!đất!đai!2013! nên!giao!dịch!vô!hiệu!cả!nội!dung!lẫn!hình!thức.!Do!đó!cấp!sơ!thẩm!không!chấp! nhận! yêu!cầu!của!nguyên!đơn!tiếp!tục!thực!hiện!hợp!đồng!chuyển!nhượng!để! buộc!bị!đơn!giao!đất!là!có!căn!cứ.!

4!

!

[3]!Theo!quy!định!tại!điều!131!Bộ!luật!dân!sự!đối!với!việc!giải!quyết!hậu! quả!của!hợp!đồng!vô!hiệu.!Hội!đồng!xét!xử!nhận!thấy!thiệt!hại!do!việc!chuyển! nhượng!quyền!sử!dụng!đất!không!thành!có!lỗi!của!cả!hai!bên.!Bởi!lẽ!pháp!luật! buộc!các!bên!khi!tham!gia!vào!giao!dịch!này!phải!tuân!thủ!pháp!luật!một!cách! tuyệt!đối,!thế!nhưng!các!bên!đã!mặc!nhiên!bỏ!qua!những!thủ!tục!mà!pháp!luật! buộc!phải!chấp!hành.!Do!đó!cả!hai!bên!cùng!có!lỗi!làm!cho!hợp!đồng!chuyển! nhượng!quyền!sử!dụng!đất!bị!vô!hiệu,!nên!cấp!sơ!thẩm!buộc!phải!hoàn!trả!cho! nhau!những!gì!đã!nhận!là!đúng!quy!định!pháp!luật.!!

[4]!Lẽ!ra,!theo!quy!định!tại!điểm!d!mục!1!Phần!I!Nghị!quyết!01/2003/NQ-HĐTP!ngày!16/4/2003! của!Hội!đồng! thẩm!phán! Tòa!án!nhân!dân!tối! cao!thì:! “Trong các trường hợp được hướng dẫn tại các điểm a và c mục 1 này, nếu cả hai bên cùng có lỗi hoặc trong trường hợp có sự kiện bất khả kháng hoặc có trở ngại khách quan thì không phạt cọc”.!Đây!là!tr ng!h p!cả!hai!bên!cùng!có!lỗi! nên!không!phạt!cọc.!C p!s !th m!tuyên!bu c!b !đ n!ph i!ch u!ph t!c c!50%! bằng!50.000.000đ!là!không!phù!h p.!Tuy!nhiên,!do!b !đ n!không!kháng!cáo!nên! c p!phúc!th m!không!có!căn!c !đ !s a!án.!Như!vậy!là!đã!có!lợi!cho!nguyên! đơn,!nên!kháng!cáo!yêu!cầu!buộc!bị!đơn!bồi!thường!gấp!đôi!tiền!cọc!là!không!có! căn!cứ!nên!không!được!chấp!nhận.!!!!!

Các!phần!khác!không!có!kháng!cáo,!kháng!nghị!nên!không!xem!xét.!

[5]! Về! án! phí! phúc! thẩm:! Kháng! cáo! của! nguyên! đơn! không! được! chấp! nhận,!nên!phải!chịu!án!phí!theo!quy!định.!!

Vì!các!lẽ!trên;!

QUYẾT ĐỊNH:!

Căn cứ:!Khoản!3!Điều!26;!khoản!1!Điều!148;!khoản!3!Điều!296;!khoản!1! Điều!308!Bộ!luật!tố!tụng!dân!sự;!

Điều!117,!122,!123,!212,!501,!502!Bộ!luật!dân!sự!2005;!khoản!2!Điều!357! Bộ!luật!dân!sự!2015;!!!!!

Điều!167!Luật!đất!đai!2013;!

Khoản!1!Điều!29!Nghị!quyết!326/2016/UBTVQH14!ngày!30/12/2016!của! Ủy!ban!Thường!vụ!Quốc!hội.!

Tuyên xử:!Không!chấp!nhận!kháng!cáo!của!nguyên!đơn!ông!Cao!Văn!T;! Giữ!y!bản!án!sơ!thẩm.!

1/-!Chấp!nhận!một!phần!yêu!cầu!khởi!kiện!của!nguyên!đơn.!

2/-!Chấp!nhận!yêu!cầu!độc!lập!của!người!có!quyền!lợi,!nghĩa!vụ!liên!quan.!

3/-!Tuyên!bố!giao!dịch!chuyển!nhượng!quyền!sử!dụng!đất!theo!“Tờ đặt cọc ngày 24/3/2018”!giữa!ông!Cao!Văn!T!với!ông!Nguyễn!Văn!Đ!vô!hiệu.!

-! Buộc! ông! Nguyễn! Văn! Đ! có! nghĩa! vụ! trả! cho! ông! Cao! Văn! T! số! tiền! 150.000.000!đồng.!Kể!từ!ngày!có!đơn!yêu!cầu!thi!hành!án!của!người!được!thi! hành!án!cho!đến!khi!thi!hành!xong,!bên!phải!thi!hành!án!còn!phải!chịu!khoản! tiền!lãi!của!số!tiền!còn!phải!thi!hành!án!theo!mức!lãi!suất!quy!định!tại!khoản!2! Điều!468!của!Bộ!luật!dân!sự.!

-!Ông!Cao!Văn!T!có!nghĩa!vụ!di!dời!nhà!giao!trả!phần!đất!diện!tích!100m2,! thửa!2876,!tờ!bản!đồ!số!07,!tọa!lạc!tại!ấp!T,!xã!N,!huyện!P,!thành!phố!Cần!Thơ! và!bản!chính!giấy!chứng!nhận!quyền!sử!dụng!đất!số!CH04222!ngày!15/8/2017!

5!

! cho!các!thành!viên!hộ!ông!Đ!gồm!ông!Nguyễn!Văn!Đ,!bà!Trương!Thị!Hồng!G,! anh! Nguyễn! Văn! V,! chị! Nguyễn! Thị! Thu! Th! (kèm! Bản! trích! đo! địa! chính!số! 36/TTKTTNMT! ngày! 18/7/2019! của! Trung! tâm! Kỹ! thuật! Tài! nguyên! và! Môi! trường!thành!phố!Cần!Thơ).!

4/-!Về!chi!phí!thẩm!định,!dịnh!giá!và!án!phí:!

+!Chi!phí!thẩm!định,!định!giá:!3.000.000đ!nguyên!đơn!chịu,!đã!nộp!xong.!

+!Án!phí!sơ!thẩm:!bị!đơn!chịu!7.500.000đ;!

Bà!G!được!nhận!lại!300.000đ!tiền!tạm!ứng!án!phí!theo!biên!lai!số!001466! ngày!02/12/2019!tại!Chi!cục!Thi!hành!án!dân!sự!huyện!Phong!Điền.!

Nguyên!đơn! chịu!2.800.000đ,!được!khấu!trừ! 5.000.000đ!tiền!tạm!ứng!án! phí! theo! biên! lai! số! 005357! ngày! 08/4/2019! tại! Chi! cục! Thi! hành! án! dân! sự! huyện!Phong!Điền,!nguyên!đơn!được!nhận!lại!2.200.000đ.!

+Án!phí!phúc!thẩm:!nguyên!đơn!chịu!300.000đ;!chuyển!số!tiền!đã!nộp!tạm! ứng!án!phí!theo!Biên!lai!số!017810!ngày!10/12/2020!thành!án!phí;!đã!nộp!xong.!

Bản!án!phúc!thẩm!có!hiệu!lực!pháp!luật!kể!từ!ngày!tuyên!án.!

Tr ng!h p!b n!án,!quy t!đ nh!đ c!thi!hành!theo!quy!đ nh!t i!Đi u!2! c a!Lu t!Thi!hành!án!dân!s !thì!ng i!đ c!thi!hành!án!dân!s ,!ng i!ph i!thi! hành!án!dân!s !có!quy n!th a!thu n!thi!hành!án,!quy n!yêu!c u!thi!hành!án,!t ! nguy n!thi!hành!án!ho c!b !c ng!ch !thi!hành!án!theo!quy!đ nh!t i!các!Đi u! 6,!7,!7a,!7b!và!9!c a!Lu t!Thi!hành!án!dân!s ;!th i!hi u!thi!hành!án!đ c!th c! hi n!theo!quy!đ nh!t i!Đi u!30!c a!Lu t!Thi!hành!án!dân!s .!

!

TM. HỘI ĐỒNG XÉT XỬ PHÚC THẨM