Bản án 54/2025/DS-ST — Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

NỘI DUNG VỤ ÁN:

Tại đơn kh i kiện đ ngày 24/3/2023, và l i khai tại Tòa án, nguyên đơn anh Thái Quốc N trình bày: V o ng y 06/8/2014 (âm lịch), anh Nguy n Văn Ú v chị Nguy n Thị D thỏa thuận chuyển nhượng cho anh phần đất diện tích 4,5 công tầm cấy với tổng số tiền l 148.500.000 đồng (giá 33.000.000 đồng/công), tại thời điểm chuyển nhượng vợ chồng anh Ú có nói giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đang thế chấp Ngân hàng Thương mại Cổ phần K1, anh vẫn đồng ý chuyển nhượng, thỏa thuận anh trả trước 100.000.000 đồng, phần còn lại 48.500.000 đồng đợi đến ng y 22/12/2014 (âm lịch) vợ chồng anh Ú trả xong tiền Ngân h ng lấy giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đem về l m thủ tục chuyển tên cho anh xong thì sẽ trả đủ số tiền còn lại. Việc thỏa thuận chuyển nhượng đất được thực hiện tại nh ông Nguy n Văn K (mượn chỗ để thỏa thuận), hai bên có l m giấy tay l Tờ bán đất ng y 06/8/2014 do ông Trương Trung G viết dùm, hai bên cùng ký tên, có 03 người ở gần l ông Nguy n Văn K, ông Trương Trung G và bà Thái Thị P (giáp ranh đất) chứng kiến việc chuyển nhượng v ký tên v o giấy tay. Sau khi l m giấy xong thì anh trực tiếp giao tiền cho vợ chồng anh Ú, chị D nhận số tiền 100.000.000 đồng có ông K, ông G, bà P, vợ anh là Hồ Út C chứng kiến. Đến sáng ngày 07/8/2014 anh và anh Ú cùng mang giấy đến cho trưởng ấp Lý Văn Đ ký xác nhận. Khoảng 02 ngày sau, anh và anh Ú, chị D cùng đi đo đất v giao đất cho anh, lúc đó cha anh là Thái Việt H ở cùng ấp với anh đi cùng. Sau khi đo đạc thì phần đất l 05 công tầm cấy, nhiều hơn diện tích chuyển nhượng l 0,5 công tầm cấy nên vợ chồng anh Ú giao to n bộ phần đất cho anh, phần 0,5 công dư n y thì vợ chồng anh Ú đồng ý cho anh mượn canh tác, khi n o anh Ú cần thì lấy lại.

Đến ng y 28/9/2014 âm lịch, vợ chồng anh Ú thỏa thuận chuyển nhượng cho anh phần đất 0,5 công tầm cấy còn lại với giá 16.500.000 đồng. Thỏa thuận chuyển nhượng tại nh anh Ú, có l m giấy tay l Giấy chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 28/9/2014 âm lịch, giấy do anh rể l anh Lê Văn T viết dùm, hai bên cùng ký tên vào giấy tay, anh T ký chứng kiến, không có địa phương xác nhận. Sau khi ký giấy xong thì vợ anh l người trực tiếp giao tiền cho anh Ú nhận đủ số tiền 16.500.000 đồng. Sau khi trả tiền xong thì anh đo đạc lại to n bộ phần đất giao cho anh đủ diện tích 05 công tầm cấy.

Đến ng y 22/12/2014 âm lịch, anh có đến gặp vợ chồng anh Ú để yêu cầu l m thủ tục chuyển tên cho anh như đã thỏa thuận thì anh Ú nói chưa l m được nên anh về. Sau Tết khoảng tháng 01/2015 âm lịch, anh Ú đến gặp anh để yêu cầu trả số tiền còn lại nhưng anh chỉ trả cho anh Ú số tiền 10.000.000 đồng, sau đó khoảng v i ng y anh Ú tiếp tục đến lấy thêm số tiền 10.000.000 đồng, anh trực tiếp trả cho anh Ú nhận. Đến khoảng tháng 02/2015 thì anh Ú đem giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (bản chính) đến nh đưa cho anh, anh v anh Ú mới cùng đem giấy đến Ủy ban nhân dân thị trấn P để l m thủ tục chuyển tên thì được cán bộ địa chính nói l chờ l m thủ tục chuyển tên từ cha anh Ú cho anh Ú rồi thì mới chuyển tên cho anh được, nên anh v anh Ú ra về. Qua ngày sau, thì anh Ú đến gặp anh để lấy tiếp số tiền 23.500.000 đồng, anh trực tiếp trả cho anh Ú nhận, còn lại số tiền 5.000.000 đồng để khi l m thủ tục sang tên sẽ lấy đóng thuế. Khoảng v i ng y sau thì cán bộ địa chính liên lạc với anh nói l đã l m thủ tục chuyển tên cho anh Ú xong rồi v anh Ú đã lấy giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Anh có đến gặp anh Ú thì anh Ú nói chưa l m được. Trong khoảng thời gian 04 – 05 năm sau, anh thường xuyên đến gặp anh Ú để yêu cầu l m thủ tục chuyển tên cho anh thì anh Ú cứ nói l chưa l m được. Sau đó, anh Ú đi khỏi địa phương nên anh không gặp được. Anh vẫn tiếp tục canh tác phần đất đến khoảng tháng 6/2021 thì Chi cục Thi h nh án dân sự huyện Phước Long có đến gặp anh thông báo cho anh l phần đất vợ chồng anh Ú chuyển nhượng cho anh đã thế chấp Ngân h ng Thương mại cổ phần K1 v hiện Ngân h ng đang yêu cầu xử lý t i sản thế chấp để thu hồi nợ. Anh vẫn đồng ý cho Ngân hàng xử lý t i sản thế chấp v yêu cầu khi bán đất phải trả lại số tiền đã chuyển nhượng đất cho anh l 165.000.000 đồng v tiền lãi, còn lại thì trả cho Ngân h ng. Nhưng sau đó, Chi cục Thi h nh án dân sự huyện Phước Long có thông báo cho anh biết l đã phát mãi phần đất khác của anh Ú đã đủ thanh toán nợ cho Ngân h ng cũng đã trả lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất phần đất cho anh Ú. Nhưng anh Ú lấy giấy chứng nhận quyền sử dụng đất bỏ đi, anh không gặp được cho đến nay anh Ú không có đưa lại cho anh l m thủ tục chuyển tên.

Số tiền nhận chuyển nhượng đất l của vợ chồng anh v chị Hồ Út C. Anh thống nhất với kết quả xem xét, thẩm định v định giá phần đất tranh chấp, không yêu cầu đo đạc v định giá lại phần đất tranh chấp. Anh cũng thống nhất với kết luận giám định ng y 03/10/2024, không yêu cầu giám định lại. Nay anh yêu cầu Tòa án công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được xác lập giữa anh với anh Nguy n Văn Ú, chị Nguy n Thị D ngày 06/8/2014 đối với phần đất diện tích 4,5 công tầm cấy v công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được xác lập giữa anh với anh Ú, chị D v o ng y 29/8/2014 đối với phần đất diện tích 0,5 công tầm cấy, tổng diện tích đo đạc thực tế l 6.085,6m2 thuộc thửa số 527, tờ bản đồ số 2, tọa lạc ấp P, thị trấn P, huyện P, tỉnh Bạc Liêu.

Bị đơn anh Nguy n Văn Ú và chị Nguy n Thị D đã được Tòa án triệu tập hợp lệ nhi u lần nhưng vắng mặt nên Tòa án không lấy được l i khai.

Ngư i có quy n lợi, nghĩa vụ liên quan chị Hồ Út C trình bày: Thống nhất với yêu cầu của anh Thái Quốc N, ngo i ra không có ý kiến hay yêu cầu gì thêm.

Đại diện Viện kiểm sát nhân dân huyện Phước Long, tỉnh Bạc Liêu phát biểu quan điểm:

- Về tố tụng: Từ khi thụ lý cho đến phiên tòa xét xử sơ thẩm, Tòa án đã thực hiện đúng quy định tại các Điều 26, 35, 68, 98, 99, 101, 102, 171, 173, 177, 179, 191, 195, 203, 205, 208, 209, 210, 211, 220 của Bộ luật Tố tụng dân sự. Tuy nhiên, Tòa án còn vi phạm Điều 104 Bộ luật Tố tụng dân sự. Nguyên đơn, người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan đã thực hiện đầy đủ quyền v nghĩa vụ tố tụng được quy định tại các Điều 70, 71, 73 của Bộ luật Tố tụng Dân sự. Riêng bị đơn anh Nguy n Văn Ú v chị Nguy n Thị D chưa thực hiện đúng theo quy định tại khoản 15, 16 Điều 70 của Bộ luật Tố tụng dân sự.

- Về nội dung: Đề nghị Hội đồng xét xử chấp nhận yêu cầu khởi kiện của anh Thái Quốc N, công nhận hiệu lực của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được xác lập giữa anh N, chị C với anh Ú, chị D vào ngày 06/8/2014 và ngày 28/9/2014 âm lịch đối với phần đất có diện tích 6.085,6m2 thuộc thửa đất số 527, tờ bản đồ số 2 tọa lạc ấp P, thị trấn P, huyện P, tỉnh Bạc Liêu. Anh N, chị C có quyền sử dụng phần đất có diện tích 6.085,6m2 thuộc thửa đất số 527, tờ bản đồ số 2. Anh N, chị C có quyền liên hệ Cơ quan nhà nước có thẩm quyền để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với phần đất có diện tích 6.085,6m2, thuộc thửa đất số 527, tờ bản đồ số 2 tọa lạc ấp P, thị trấn P, huyện P, tỉnh Bạc Liêu. Anh N, chị C phải có nghĩa vụ thanh toán tiếp cho anh Ú, chị D số tiền 48.500.000 đồng. Án phí, chi phí thẩm định, định giá bị đơn phải chịu theo quy định.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:

[1] Về thẩm quyền: Anh Thái Quốc N khởi kiện anh Nguy n Văn Ú v chị Nguy n Thị D yêu cầu công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nên quan hệ pháp luật l tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định tại khoản 3 Điều 26 Bộ luật Tố tụng dân sự. Khi khởi kiện anh Nguy n Văn Ú v chị Nguy n Thị D cư trú tại ấp P, thị trấn P, huyện P, tỉnh Bạc Liêu nên thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án nhân dân huyện Phước Long, tỉnh Bạc Liêu theo quy định tại điểm a khoản 1 Điều 35, điểm a khoản 1 Điều 39 Bộ luật Tố tụng dân sự.

Hướng Đông giáp phần đất của b Nguy n Thị Y có cạnh d i 47,2m;

Hướng Tây giáp phần đất của ông Nguy n Thanh H1 có cạnh d i 40,9m v giáp đất ông Mạc Phước B có cạnh d i 8,2m;

Hướng Nam giáp phần đất ông Nguy n Thanh H1 có cạnh d i 126,5m;

Hướng Bắc giáp phần đất ông Mạc Phước B có cạnh d i 99,5m + 9,3m + 12,8m.

Diện tích 6.085,6m2 thuộc thửa đất số 527, tờ bản đồ số 2. Hiện trạng phần đất do anh Thái Quốc N đang canh tác thả tôm.

Mặc dù hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được lập giữa anh Thái Quốc N v chị Hồ Út C với anh Nguy n Văn Ú v chị Nguy n Thị D không được công chứng, chứng thực theo quy định, thời điểm chuyển nhượng quyền sử dụng đất đang thế chấp vay vốn Ngân h ng nhưng khi chuyển nhượng, anh Nguy n Văn Ú v chị Nguy n Thị D đã được Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất điều chỉnh chuyển quyền diện tích 6.085,6m2 thuộc thửa 527, tờ bản đồ số 02 cho anh Nguy n Văn Ú v chị Nguy n Thị D đứng tên v o ng y 10/8/2012 v hiện anh Ú v chị D đã được xóa thế chấp quyền sử dụng đất; anh Ú, chị D đang quản lý giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Tại công văn số 108/CV-CNVPĐKĐĐ ng y 17/02/2025 của Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai huyện P xác định thửa đất số 527, tờ bản đồ số 2, diện tích 6.085,6m2, đất nuôi trồng thủy sản hiện nay anh Nguy n Văn Ú v chị Nguy n Thị D vẫn còn đứng tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, t i sản chưa đăng ký biến động, từ ng y 12/01/2022 đến nay chưa có đăng ký thế chấp trên địa b n huyện P. Tuy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất của các bên không tuân thủ về hình thức được quy định tại khoản 1 Điều 502 Bộ luật Dân sự năm 2015 nhưng anh N v chị C đã trả cho anh Ú v chị D được 116.500.000 đồng v đang trực tiếp quản lý đất từ khi nhận chuyển nhượng đến nay l đã thực hiện hơn 2/3 nghĩa vụ theo quy định tại khoản 2 Điều 219 của Bộ luật Dân sự năm 2015 nên được pháp luật công nhận. Từ những phân tích trên, Hội đồng xét xử công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa anh Thái Quốc N v chị Hồ Út C với anh Nguy n Văn Ú v chị Nguy n Thị D theo “Tờ bán đất đề ng y 06/8/2014 v Giấy chuyển nhượng quyền sử dụng đất đề ng y 28/9/2014”, giao diện tích 6.085,6m2 thuộc thửa 527, tờ bản đồ số 02 cho anh Thái Quốc N v chị Hồ Út C tiếp tục quản lý, sử dụng; Anh Thái Quốc N v chị Hồ Út C có quyền đến cơ quan nh nước có thẩm quyền đăng ký kê khai để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với diện tích 6.085,6m2 thuộc thửa đất số 527, tờ bản đồ số 2 của anh Nguy n Văn Ú v chị Nguy n Thị D đứng tên do Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất điều chỉnh chuyển quyền v o ng y 10/8/2012.

Vì các lẽ trên,

QUYẾT ĐỊNH:

Căn cứ v o khoản 3 Điều 26, điểm a khoản 1 Điều 35, điểm a khoản 1 Điều 39, Điều 147, Điều 158, 161, khoản 2 Điều 227, khoản 1, 3 Điều 228 của Bộ luật Tố tụng dân sự; Điều 116, 117, Điều 129, Điều 500, 688 của Bộ luật Dân sự năm 2015, Điều 6, Điều 167 của Luật đất đai năm 2013; điểm a khoản 1 Điều 24, khoản 2 Điều 26 Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ng y 30 tháng 12 năm 2016 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội về mức thu, mi n, giảm, thu, nộp, quản lý v sử dụng án phí v lệ phí Tòa án; tuyên xử:

1. Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của anh Thái Quốc N đối với anh Nguy n Văn Ú v chị Nguy n Thị D về yêu cầu công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

2. Công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa anh Thái Quốc N v chị Hồ Út C với anh Nguy n Văn Ú v chị Nguy n Thị D theo “Tờ bán đất đề ng y 06/8/2014 v Giấy chuyển nhượng quyền sử dụng đất đề ng y 28/9/2014”.

3. Giao cho anh Thái Quốc N v chị Hồ Út C tiếp tục quản lý, sử dụng diện tích 6.085,6m2 thuộc thửa đất số 527, tờ bản đồ số 2 tọa lạc ấp P, thị trấn P, huyện P, tỉnh Bạc Liêu có vị trí, số đo như sau:

Hướng Đông giáp phần đất của b Nguy n Thị Y có cạnh d i 47,2m;

Hướng Tây giáp phần đất của ông Nguy n Thanh H1 có cạnh d i 40,9m v giáp đất ông Mạc Phước B có cạnh d i 8,2m;

Hướng Nam giáp phần đất ông Nguy n Thanh H1 có cạnh d i 126,5m;

Hướng Bắc giáp phần đất ông Mạc Phước B có cạnh d i 99,5m + 9,3m + 12,8m.

(Trích đo thửa đất tranh chấp là bộ phận không thể tách r i của bản án)

4. Anh Thái Quốc N v chị Hồ Út C có quyền đến cơ quan nh nước có thẩm quyền đăng ký kê khai để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với diện tích 6.085,6m2 thuộc thửa đất số 527, tờ bản đồ số 2 của anh Nguy n Văn Ú v chị Nguy n Thị D đứng tên do Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất điều chỉnh chuyển quyền v o ngày 10/8/2012.

5. Ghi nhận sự tự nguyện của anh Thái Quốc N v chị Hồ Út C về việc giao cho anh Nguy n Văn Ú v chị Nguy n Thị D số tiền 48.500.000 đồng. Do đó, buộc anh Thái Quốc N v chị Hồ Út C trả cho anh Nguy n Văn Ú v chị Nguy n Thị D số tiền 48.500.000 đồng.

Kể từ ng y có đơn yêu cầu thi h nh án của người được thi h nh án cho đến khi thi h nh xong tất cả các khoản tiền, h ng tháng bên phải thi h nh án còn phải chịu khoản tiền lãi của số tiền còn phải thi h nh án theo mức lãi suất quy định tại khoản 2 Điều 468 Bộ luật Dân sự năm 2015.

6. Về chi phí tố tụng 12.275.871 đồng anh Nguy n Văn Ú v chị Nguy n Thị D phải chịu. Anh Thái Quốc N đã nộp tạm ứng số tiền 12.275.871 đồng đã chi hết, do đó anh Nguy n Văn Ú v chị Nguy n Thị D phải có trách nhiệm ho n lại cho anh Thái Quốc N số tiền 12.275.871 đồng.

7. Về án phí: Anh Nguy n Văn Ú v chị Nguy n Thị D phải chịu 300.000 đồng. Anh Thái Quốc N đã nộp tạm ứng số tiền 300.000 đồng theo Biên lai thu tạm ứng án phí, lệ phí Tòa án số 0012630 ng y 11/4/2023 của Chi cục thi h nh án dân sự huyện Phước Long được ho n lại.

8. Bản án được thi h nh theo quy định tại Điều 2 Luật Thi h nh án dân sự thì người được thi h nh án dân sự, người phải thi h nh án dân sự có quyền thỏa thuận thi h nh án, quyền yêu cầu thi h nh án, tự nguyện thi h nh án hoặc bị cưỡng chế thi h nh án theo quy định tại các Điều 6, 7, v 9 Luật Thi h nh án dân sự, thời hiệu thi h nh án được thực hiện theo quy định tại Điều 30 Luật Thi h nh án dân sự.

9. Các đương sự vắng mặt tại phiên tòa được quyền kháng cáo trong thời hạn 15 (mười lăm) ng y kể từ ng y nhận được bản án hoặc bản án được tống đạt hợp lệ

TM. HỘI ĐỒNG XÉT XỬ SƠ THẨM

Thẩm phán - Chủ tọa phiên tòa