Bản án 54/2025/DS-PT — Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

NỘI DUNG VỤ ÁN:

Trong đơn khởi kiện ngày 28 tháng 6 năm 2023 và trong quá trình giải quyết vụ án, nguyên đơn bà Vũ Thị Kim H cũng như người đại diện hợp pháp của nguyên đơn ông Nguyễn Minh P trình bày:

Ngày 18/9/2020, bà Vũ Thị Kim H có ký Hợp đồng nguyên tắc thỏa thuận chuyển nhượng quyền sử dụng đất khu dân cư M số HL97/2020/HĐNT/VA-MHB với Công ty Cổ phần T (gọi tắt là Công ty T) để nhận chuyển nhượng nền đất số A9-37, có diện tích là 80m2 tại dự án Khu dân cư M tại xã M, huyện Đ, tỉnh Long An, tổng giá trị hợp đồng là 840.000.000 đồng. Sau khi ký hợp đồng, bà H đã thanh toán cho Công ty T theo hợp đồng nguyên tắc với tổng số tiền là 672.400.000 đồng.

Nhưng đến nay, đã quá thời hạn giao đất theo hợp đồng (Quý IV năm 2022), Công ty T vẫn chưa giao đất cho bà H. Ngày 30/11/2022 Công ty T phát thông báo do dịch bệnh COVID-19 nên ảnh hưởng đến tiến độ thi công cơ sở hạ tầng hẹn đến quý IV năm 2023 mới bàn giao nền đất cho bà H. Nhưng theo Thông báo số 505/TB-SKHĐT ngày 24/4/2023 của Sở Kế hoạch và đầu tư tỉnh L thì Công ty Cổ phần T đã nộp hồ sơ xin chấm dứt hoạt động dự án vào ngày 03/4/2023; đồng thời tại Công văn trả lời số 13356/UBND-TCD ngày 13/10/2023 của Ủy ban nhân dân huyện Đ nêu rõ “Đến thời điểm tháng 01/2021, Dự án khu dân cư Mỹ Hạnh B chưa đủ điều kiện bán nền theo quy định của pháp luật về đất đai và pháp luật kinh doanh bất động sản.”

Như vậy, quyền sử dụng đất tại dự án Khu dân cư M chưa đủ điều kiện kinh doanh do chủ đầu tư chưa được giao đất và chưa hoàn thành kết cấu hạ tầng theo quy định tại Điều 9 Luật Kinh doanh bất động sản về điều kiện của bất động sản đưa vào kinh doanh và khoản 17 Điều 1 Nghị định 148/2020/NĐ-CP. Khoản 1 Điều 8 Luật Kinh doanh bất động sản về các hành vi bị cấm có quy định về các hành vi bị cấm trong đó có: “1. Kinh doanh bất động sản không đủ điều kiện theo quy định của Luật này”. Hợp đồng nguyên tắc thỏa thuận chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa nguyên đơn và bị đơn đã vi phạm điều cấm của Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 và đương nhiên vô hiệu theo khoản 1 Điều 123 Bộ luật Dân sự năm 2015.

Do đó, bà H khởi kiện yêu cầu Tòa án giải quyết những vấn đề sau:

- Yêu cầu vô hiệu “Hợp đồng nguyên tắc thỏa thuận chuyển nhượng quyền sử dụng đất khu dân cư M số: HL97/2020/HĐNT/VA-MHB ngày 18/9/2020”.

- Yêu cầu Công ty T hoàn trả tổng số tiền đã nhận của bà H là 672.400.000 đồng.

Trong đơn yêu cầu phản tố ngày 06 tháng 01 năm 2024 và các lời khai trong quá trình tố tụng, bị đơn Công ty Cổ phần T do ông Lương Gia H1, Triệu Phúc T1 đại diện trình bày:

Công ty T là chủ đầu tư dự án Khu dân cư M tại xã M, huyện Đ, tỉnh Long An. Ngày 01/10/2019, Ủy ban nhân tỉnh L cho phép Công ty T là chủ đầu tư của dự án Khu dân cư M tại xã M, huyện Đ, tỉnh Long An theo Quyết định chủ trương đầu tư số 3550/QĐ-UBND.

Ngày 18/9/2020, Công ty T và bà Vũ Thị Kim H có ký kết Hợp đồng nguyên tắc thỏa thuận chuyển nhượng quyền sử dụng đất khu dân cư M số HL97/2020/HĐNT/VA-MHB; và Công ty T đã nhận từ bà H số tiền và thời gian nhận tiền theo từng đợt đúng như bà H trình bày, tổng số tiền công ty đã nhận là 672.400.000 đồng. Công ty T xin trình bày ý kiến đối với các yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn như sau:

Thứ nhất, đối với yêu cầu tuyên vô hiệu Hợp đồng nguyên tắc thỏa thuận chuyển nhượng quyền sử dụng đất Khu dân cư M số HL97/2020/HĐNT/VA-MHB: Công ty T xác định việc bà Vũ Thị Kim H tham gia ký kết Hợp đồng nguyên tắc thỏa thuận chuyển nhượng quyền sử dụng đất Khu dân cư M là thỏa thuận ký hợp đồng đặt cọc. Mục đích của hợp đồng này là nhằm đảm bảo giao kết và thực hiện hợp đồng trên tinh thần tự nguyện, thiện chí, hợp tác và thỏa thuận giữa các bên. Trong quá trình thực hiện hợp đồng, nếu các bên có phát sinh tranh chấp, thì phải cùng nhau lắng nghe và trao đổi ý kiến. Hợp đồng giữa các bên là hoàn toàn tự nguyện, không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội, nên hợp đồng mặc nhiên có hiệu lực.

Công ty T đã thoả thuận nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất của các hộ dân nhằm phục vụ việc kê biên, kiểm đếm, bồi thường giải phóng mặt bằng với tổng diện tích 11ha/12,6ha – tương đương 95% diện tích trong ranh dự án, đồng thời cũng đã thực hiện hoàn tất các thủ tục pháp lý khác như: Phê duyệt đồ án quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500; thoả thuận đấu nối, cung cấp nước cho dự án (thoả thuận đấu nối môi trường); thẩm duyệt thiết kế về PCCC; phê duyệt kế hoạch kiểm đếm, bồi thường, giải phóng mặt bằng; phê duyệt báo cáo đánh giá tác động môi trường (ĐTM); thẩm định báo cáo nghiên cứu khả thi, thẩm định thiết kế cơ sở đủ điều kiện triển khai bước thiết kế tiếp theo. Đến thời điểm hiện tại, Công ty T vẫn đang tích cực thực hiện các thủ tục dự án để sớm ký kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tiến hành bàn giao nền, giấy chứng nhận cho bà Vũ Thị Kim H nên việc bà Vũ Thị Kim H yêu cầu vô hiệu hợp đồng là không có căn cứ.

Thứ hai, bà Vũ Thị Kim H yêu cầu trả tiền đã thanh toán theo hợp đồng là không có cơ sở. Vì như đã phân tích nêu trên, hợp đồng đặt cọc giữa Công ty T và bà Vũ Thị Kim H đã có hiệu lực pháp luật và phát sinh quyền và nghĩa vụ giữa các bên. Hơn nữa, sau khi các bên ký kết hợp đồng đặt cọc nêu trên với bà Vũ Thị Kim H, Công ty T đã tập trung mọi nguồn lực để triển khai các thủ tục pháp lý của dự án và đã đạt được một số nội dung quan trọng. Tuy nhiên, do các yếu tố khách quan, không tránh khỏi trong quá trình triển khai dự án Khu dân cư M, Công ty T đã liên tục gặp phải các sự kiện bất khả kháng như tranh chấp giữa các hộ dân kéo dài, dịch bệnh Covid 19, chính sách rà soát dự án của cơ quan Nhà nước khiến dự án phải tạm ngưng nhiều lần. Tổng thời gian Công ty T gặp phải các sự kiện bất khả kháng làm ảnh hưởng đến tiến độ triển khai dự án là khoảng gần 3 (ba) năm, căn cứ theo thoả thuận của các bên tại hợp đồng đặt cọc, thời gian thực hiện hợp đồng sẽ được gia hạn tương ứng. Vì vậy, đến thời điểm hiện tại nghĩa vụ trong hợp đồng đặt cọc của Công ty T vẫn chưa đến thời gian thực hiện.

Do đó, Công ty T đề nghị Tòa án không chấp nhận toàn bộ yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn. Đồng thời Công ty T có yêu cầu phản tố đối với bà Vũ Thị Kim H, yêu cầu tiếp tục “Hợp đồng nguyên tắc thỏa thuận chuyển nhượng quyền sử dụng đất khu dân cư M số HL97/2020/HĐNT/VA-MHB ngày 18/9/2020”.

Vụ án được Toà án cấp sơ thẩm tiến hành kiểm tra việc giao nộp, tiếp cận công khai chứng cứ và hoà giải nhưng các đương sự không thoả thuận được với nhau.

Tại Bản án dân sự sơ thẩm số 215/2024/DS-ST ngày 30/7/2024 của Tòa án nhân dân huyện Đ đã căn cứ các Điều 5, khoản 3 Điều 26, điểm a, khoản 1 Điều 35, điểm c khoản 1 Điều 39, Điều 147, Điều 483 Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015; Điều 123, Điều 131, Điều 244, Điều 280, Điều 404, Điều 407, Điều 357, Điều 468 Bộ luật Dân sự năm 2015; các Điều 188, Điều 194 của Luật Đất đai năm 2013; Điều 9 Luật Kinh doanh bất động sản; khoản 2 Điều 26, Điều 27 Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH.14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội quy định về án phí, lệ phí Toà án.

Tuyên xử:

1. Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của bà Vũ Thị Kim H đối với Công ty Cổ phần T về việc tranh chấp “Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất”.

Tuyên bố:

- Vô hiệu “Hợp đồng nguyên tắc thỏa thuận chuyển nhượng quyền sử dụng đất khu dân cư M số HL97/2020/HĐNT/VA-MHB ngày 18/9/2020” giữa Công ty Cổ phần T và bà Vũ Thị Kim H.

Buộc Công ty Cổ phần T có nghĩa vụ hoàn trả cho bà Vũ Thị Kim H số tiền là 672.400.000 đồng.

Khi bản án có hiệu lực pháp luật, kể từ ngày có đơn yêu cầu thi hành án của người được thi hành án cho đến khi thi hành xong tất cả các khoản tiền, bên có nghĩa vụ chậm thi hành sẽ phải chịu thêm khoản tiền lãi tính trên số tiền chậm trả theo quy định tại Điều 357, khoản 2 Điều 468 Bộ luật dân sự số 91/2015/QH13 tương ứng với thời gian chưa thi hành án, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác hoặc pháp luật có quy định khác.

2. Không chấp nhận yêu cầu phản tố của Công ty Cổ phần T đối với bà Vũ Thị Kim H về việc tiếp tục “Hợp đồng nguyên tắc thỏa thuận chuyển nhượng quyền sử dụng đất khu dân cư M số HL97/2020/HĐNT/VA-MHB ngày 18/9/2020” giữa Công ty Cổ phần T và bà Vũ Thị Kim H.

3. Về án phí sơ thẩm:

Buộc Công ty Cổ phần T phải nộp tiền án phí dân sự sơ thẩm là: 300.000 đồng và 30.896.000 đồng khấu trừ số tiền tạm ứng án phí là 300.000 đồng theo biên lai thu số 0006067 ngày 17/01/2024 của Chi cục Thi hành án dân sự huyện Đ, tỉnh Long An; Công ty Cổ phần T phải nộp tiếp số tiền 30.896.000 đồng.

Hoàn lại cho bà Vũ Thị Kim H số tiền tạm ứng án phí là 300.000 đồng theo biên lai thu số 0006148 ngày 16/10/2023 và 15.600.000 đồng theo biên lai thu số 0006149 ngày 16/10/2023 của Chi cục Thi hành án dân sự huyện Đ, tỉnh Long An.

Ngoài ra bản án sơ thẩm còn tuyên về quyền và nghĩa vụ thi hành án, quyền kháng cáo của các đương sự.

Sau khi xét xử sơ thẩm, ngày 22 tháng 8 năm 2024, bị đơn Công ty Cổ phần T làm đơn kháng cáo không đồng ý với quyết định của bản án sơ thẩm, đề nghị Toà án cấp phúc thẩm sửa bản án sơ thẩm, không chấp nhận toàn bộ yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn, buộc nguyên đơn tiếp tục thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Tại phiên tòa phúc thẩm, nguyên đơn bà Vũ Thị Kim H do ông Nguyễn Minh P đại diện vắng mặt, có yêu cầu xét xử vắng mặt. Bị đơn Công ty Cổ phần T do ông Lương Gia H1 đại diện có yêu cầu xét xử vắng mặt. Trong văn bản ngày 06/01/2025, ông Lương Gia H1 đề nghị Toà án cấp phúc thẩm chấp nhận yêu cầu kháng cáo của bị đơn, sửa bản án sơ thẩm, không chấp nhận toàn bộ yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn, buộc các bên tiếp tục thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, trình bày cho rằng, Toà án cấp sơ thẩm nhận định tại thời điểm ký hợp đồng đặt cọc, Công ty T chưa được Ủy ban nhân dân tỉnh L quyết định giao đất, cho thuê đất nên hợp đồng đặt cọc vô hiệu do có đối tượng không thể thực hiện được là không đúng quy định của pháp luật, và Toà án cấp sơ thẩm căn cứ vào văn bản số 3326/UBND-KTTC ngày 21/4/2023 của Ủy ban nhân dân tỉnh L về việc thống nhất chấm dứt hoạt động dự án Khu dân cư M để nhận định hợp đồng đặt cọc có đối tượng không thể thực hiện được cũng là không đúng sự thật khách quan do dự án Khu dân cư M chỉ đang thực hiện chuyển đổi hồ sơ pháp lý thay vì chấm dứt hoàn toàn.

Kiểm sát viên Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Long An phát biểu ý kiến của Viện kiểm sát về việc chấp hành pháp luật trong giai đoạn xét xử phúc thẩm cho rằng: Toà án cấp phúc thẩm và các đương sự chấp hành đúng quy định của Bộ luật Tố tụng dân sự, kháng cáo của bị đơn Công ty Cổ phần T trong thời hạn luật định, hợp lệ nên được xem xét theo trình tự phúc thẩm.

Kiểm sát viên phân tích các căn cứ cho yêu cầu kháng cáo của bị đơn, đề nghị Hội đồng xét xử không chấp nhận yêu cầu kháng cáo của bị đơn, căn cứ khoản 1 Điều 308 Bộ luật Tố tụng dân sự, giữ nguyên bản án sơ thẩm.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:

Vì các lẽ trên;

QUYẾT ĐỊNH:

Căn cứ khoản 1 Điều 308 Bộ luật Tố tụng dân sự;

Không chấp nhận yêu cầu kháng cáo của bị đơn Công ty Cổ phần T.

Giữ nguyên Bản án dân sự sơ thẩm số 215/2024/DS-ST ngày 30/7/2024 của Tòa án nhân dân huyện Đ, tỉnh Long An.

Căn cứ các Điều 26, 37, 39, 147, 148, 296 Bộ luật Tố tụng dân sự; Điều 123, 131, 423, 500, 501 Bộ luật Dân sự năm 2015; Điều 167, 168, 188, 194 Luật Đất đai năm 2013; Điều 26, 27, 29 Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30 tháng 12 năm 2016 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án.

Tuyên xử:

1. Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của bà Vũ Thị Kim H đối với Công ty Cổ phần T về việc tranh chấp “Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất”.

Tuyên bố vô hiệu “Hợp đồng nguyên tắc thỏa thuận chuyển nhượng quyền sử dụng đất khu dân cư M số HL97/2020/HĐNT/VA-MHB ngày 18/9/2020” giữa Công ty Cổ phần T và bà Vũ Thị Kim H.

Buộc Công ty Cổ phần T có nghĩa vụ hoàn trả cho bà Vũ Thị Kim H số tiền là 672.400.000 đồng.

Khi bản án có hiệu lực pháp luật, kể từ ngày có đơn yêu cầu thi hành án của người được thi hành án cho đến khi thi hành xong tất cả các khoản tiền, bên có nghĩa vụ chậm thi hành sẽ phải chịu thêm khoản tiền lãi tính trên số tiền chậm trả theo quy định tại Điều 357, khoản 2 Điều 468 Bộ luật Dân sự năm 2015 tương ứng với thời gian chưa thi hành án, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác hoặc pháp luật có quy định khác.

2. Không chấp nhận yêu cầu phản tố của Công ty Cổ phần T đối với bà Vũ Thị Kim H về việc tiếp tục “Hợp đồng nguyên tắc thỏa thuận chuyển nhượng quyền sử dụng đất khu dân cư M số HL97/2020/HĐNT/VA-MHB ngày 18/9/2020” giữa Công ty Cổ phần T và bà Vũ Thị Kim H.

3. Về án phí:

Buộc Công ty Cổ phần T phải chịu 300.000 đồng án phí dân sự sơ thẩm do vô hiệu hợp đồng, 30.896.000 đồng án phí trên số tiền hoàn trả cho nguyên đơn và 300.000 đồng án phí phúc thẩm nhưng được trừ vào số tiền tạm ứng án phí đã nộp là 300.000 đồng theo biên lai thu số 0006067 ngày 17/01/2024; 300.000 đồng theo biên lai số 0005473 ngày 22/8/2024 của Chi cục Thi hành án dân sự huyện Đ, tỉnh Long An; Công ty Cổ phần T phải nộp tiếp số tiền 30.896.000 đồng.

Hoàn lại cho bà Vũ Thị Kim H số tiền tạm ứng án phí là 300.000 đồng theo biên lai thu số 0006148 ngày 16/9/2023 và 15.600.000 đồng theo biên lai thu số 0006147 ngày 16/10/2023 của Chi cục Thi hành án dân sự huyện Đ, tỉnh Long An.

4. Về quyền và nghĩa vụ thi hành án: Trong trường hợp bản án được thi hành theo quy định tại Điều 2 Luật Thi hành án dân sự thì người được thi hành án dân sự, người phải thi hành án dân sự có quyền thỏa thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành hoặc bị cưỡng chế thi hành án theo quy định tại các Điều 6,7 và 9 Luật Thi hành án dân sự; thời hiệu thi hành án được thực hiện theo quy định tại Điều 30 Luật Thi hành án dân sự.

5. Về hiệu lực của bản án: Bản án phúc thẩm có hiệu lực pháp luật kể từ ngày tuyên án.