Bản án 54/2024/DS-PT — Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

NỘI DUNG VỤ ÁN:

Theo đơn khởi kiện, trong quá trình tố tụng nguyên đơn ông Nguyễn Thanh T, người đại diện theo ủy quyền của nguyên đơn ông Phan Văn Hay trình bày:

Cuối năm 2018 – đầu năm 2019, ông Nguyễn X biết thông tin ông được Ủy ban nhân dân huyện Ninh Hải bồi thường bằng đất nên chuyển nhượng cho ông Nguyễn Thanh T 01 thửa đất, cam kết làm thủ tục đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất xong, làm hợp đồng chuyển nhượng đất cho ông T. Thời điểm nhận chuyển nhượng ông T biết ông X chưa được Ủy ban nhân dân huyện Ninh Hải cấp đất cũng như Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhưng ông T vẫn đồng ý mua với giá 200.000.000đồng, đã thanh toán đủ tiền cho vợ chồng ông X vào cuối năm 2019, khi mua hai bên không làm giấy tờ. Khoảng tháng 12/2020, Ủy ban nhân dân thị trấn Khánh Hải tạm giao thửa đất số 44, tờ bản đồ số 09, diện tích 600m2, tọa lạc tại khu phố Cà Đú, thị trấn Khánh Hải, huyện Ninh Hải cho ông X. Sau đó ông X giao thửa đất và trích lục bản đồ địa chính số 314/VPĐKĐĐCNNT ngày 26/11/2020 cho ông T, vợ chồng ông T tiến hành cải tạo đất, xây dựng nhà, làm hòn non bộ, trồng cây cảnh,… trên thửa đất. Năm 2021, ông X nói ông T đưa cho ông 100.000.000đồng để ông X nộp 41.400.000đồng tiền sử dụng đất, số tiền còn lại chi phí làm sổ thì ông T đồng ý và yêu cầu vợ chồng ông X lập hợp đồng mua bán đất xác định vợ chồng ông X có nhận số tiền 300.000.000 đồng và bán đất cho vợ chồng ông T thì vợ chồng ông X đồng ý lập Hợp đồng mua bán đất đề ngày 29/10/2020 (Thực tế được lập ngày 29/10/2021). Tổng số tiền 300.000.000đồng ông T đưa cho ông X là tiền của vợ chồng ông T, bà K. Do bà K làm công ty nên để thuận tiện cho việc mua bán và làm giấy tờ đất ông T đại diện ký hợp đồng mua bán đất đề ngày 29/10/2020.

Ngày 14/02/2023, Ủy ban nhân dân huyện Ninh Hải cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất số DH 123036 thửa đất số 44, tờ bản đồ số 09, diện tích 600m2, mục đích sử dụng: Đất trồng cây hằng năm khác, tọa lạc tại khu phố Cà Đú, thị trấn Khánh Hải, huyện Ninh Hải, tỉnh Ninh Thuận cho ông Nguyễn X. Sau khi ông X nhận Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất yêu cầu ông T đưa thêm cho ông X 50.000.000đồng nhưng ông X không đồng ý, yêu cầu ông T đưa 80.000.000đồng thì mới đến Văn phòng công chứng ký hợp đồng chuyển nhượng cho ông T thì ông T không đồng ý và làm đơn khởi kiện yêu cầu Tòa án giải quyết những vấn đề sau:

- Yêu cầu công nhận hiệu lực Hợp đồng mua bán đất đề ngày 29/10/2020 (thực tế được lập ngày 29/10/2021);

- Buộc vợ chồng ông X giao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất số DH 123036, ngày 14/02/2023 cho vợ chồng ông Nguyễn Thanh T;

- Nếu trong quá trình xét xử vợ chồng ông Nguyễn X không giao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho vợ chồng ông Nguyễn Thanh T thì yêu cầu Tòa án tuyên vợ chồng ông Nguyễn X không giao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho vợ chồng ông Nguyễn Thanh T;

- Yêu cầu Tòa án giải quyết chi phí xem xét thẩm định tại chỗ và định gia tài sản theo quy định pháp luật.

Trong quá trình tố tụng bị đơn ông Nguyễn X, đại diện theo ủy quyền của bị đơn bà Võ Thị M ông Nguyễn X trình bày:

Năm 2019, ông có mượn của ông T 4 lần với tổng số tiền 200.000.000đồng. Khi mượn hai bên không làm giấy tờ và cũng không thỏa thuận về lãi suất , thời gian trả. Do anh em chơi chung với nhau ông T nói không có chỗ trưng bày cây cảnh nên sau khi được Ủy ban nhân dân thị trấn Khánh Hải tạm giao thửa đất số 44, tờ bản đồ số 09, diện tích 600m2, tọa lạc tại khu phố Cà Đú, thị trấn Khánh Hải, huyện Ninh Hải, tỉnh Ninh Thuận cho ông, ông cho ông T mượn để xây nhà tạm, trưng bày cây cảnh. Năm 2021, ông vay thêm ông T 2 lần với tổng số tiền 100.000.000đồng. Lúc này ông T sợ ông không có tiền trả nên yêu cầu ông làm hợp đồng mua bán đất để đảm bảo khoản vay thì ông đồng ý. Sau khi được Ủy ban nhân dân huyện Ninh Hải cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ông nói ông T trừ đi số tiền ông mươn 300.000.000đồng, ông T đưa cho ông thêm 100.000.000đồng nữa thì ông ra văn phòng công chứng ký hợp đồng chuyển nhượng sang cho ông T. Ông T chỉ đồng ý đưa cho ông 50.000.000đồng nên hai bên không thỏa thuận được với nhau về việc chuyển nhượng.

Ông không đồng ý với toàn bộ yêu cầu khởi kiện của ông T, yêu cầu Tòa án tuyên bố Hợp đồng mua bán đất đề ngày 29/10/2020 (Thực tế lập ngày 29/10/2021) vô hiệu và giải quyết hậu quả của hợp đồng vô hiệu.

Nếu Hợp đồng mua bán đất đề ngày 29/10/2020 (Thực tế lập ngày 29/10/2021) vô hiệu, ông đồng ý nhận toàn bộ tài sản gắn liền với thửa đất số 44, tờ bản đồ số 09, diện tích 600m2, tọa lạc tại khu phố Cà Đú, thị trấn Khánh Hải, huyện Ninh Hải, tỉnh Ninh Thuận. Ông đồng ý trả cho vợ chồng ông T số tiền 300.000.000đồng mà ông đã nhận của vợ chồng ông T và ông đồng ý trả cho vợ chồng ông T toàn bộ trị giá tài sản gắn liền với đất theo biên bản họp hội đồng định giá ngày 22/8/2023.

Tại bản án dân sự sơ thẩm số 10/2024/DS-ST ngày 29/3/2024 của Tòa án nhân dân huyện Ninh Hải, tỉnh Ninh Thuận đã quyết định:

Căn cứ vào Điều 26, 35, 39, 147, 244 Bộ luật tố tụng dân sự; khoản 2 Điều 119, Điều 123, Điều 131, khoản 1 Điều 502 Bộ luật dân sự năm 2015; điểm a khoản 3 Điều 167; Điểm a khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai năm 2013; khoản 3 Điều 26, khoản 3 Điều 27 Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội quy định về mức thu, miễn, giảm, nộp, quản lý và sử dụng án phí, lệ phí Tòa án.

Tuyên xử:

1. Không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn ông Nguyễn Thanh T.

Tuyên bố Hợp đồng mua bán đề đề ngày 29/12/2020 (Thực tế lập ngày 29/12/2021) vô hiệu.

2. Chấp nhận yêu cầu của phía bị đơn về việc giải quyết hậu quả của hợp đồng vô hiệu.

Buộc vợ chồng ông Nguyễn Thanh T và bà Nguyễn Thị Thu K trả lại cho vợ chồng ông Nguyễn X, bà Võ Thị M thửa đất số 44, tờ bản đồ số 9, diện tích 600m2, tọa lạc tại khu phố Cà Đú, thị trấn Khánh Hải, huyện Ninh Hải, tỉnh Ninh Thuận đã được Ủy ban nhân dân huyện Ninh Hải cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất số DH 123036 ngày 14/02/2023 cho ông Nguyễn X. Giao toàn bộ tài sản gắn liền với đất theo Biên bản họp hội đồng định giá ngày 22/8/2023 cho vợ chồng ông Nguyễn X, bà Võ Thị M gồm:

- 01 nhà một tầng có kết cấu móng xây đá chẻ, tường xây gạch táp lô, tô quét vôi, cửa gỗ, kèo gỗ, mái tôn xi măng, có diện tích (4,2m x 4,9x) – (2m x 1,2m) = 18,18m2.

- Mái che có kết cấu trụ sắt, kèo cột sắt, mái broximang, có diện tích (4,7m x 2,8m) = 13,16m2.

- Nền xi măng, có diện tích (1,9m x 3,9m) + (6,2 m x 5,9m) + (4,6m x 1,8m) + (4,9m x 5m) + (1,7m x 2,6m) + (1,3m x 27,5m) = 116,94m2.

- Tường xây đá, có diện tích (0,6m x 5,5m) + 02x(0,7m x 1,9m) + (0,4m x 5,1m) + (0,2m x 3,2m) = 8,64m2.

- Móng có thể tích (0,75m x 4,4m x 0,4m) + (0,7m x 10m x 0,4m) = 4,12m2

- Nền đá xi măng (3,7m x 5,5m) + (2,6m x 1,9m) = 25,29m2;

- Sân bê tông có diện tích 3,3m x 2m = 6,6m2;

- Hòn non bộ có kết cấu gồm có hòn non bộ + hồ nước (trong đó hồ nước có thể tích (6,8m + 5,5m) x 2m x 1m = 24,6m3 có đá núi chất chồng có dài 6m cao 3,3m.

- 01 chuồng gà có kết cấu xây gạch táp lô, mái tôn proximang, có diện tích 6,4m x 1,4m = 8,96m2;

- Hàng rào lưới B40 trụ bê tông, có chiều dài 11,8m + 13m + 3,5m = 28,3m.

- 03 cây Sung lớn;

- 01 cây Sung nhỏ;

- 01 cây Sung cảnh;

- 04 cây Khế thu hoạch;

- 01 cây Vú sữa thu hoạch;

- 06 cây Vú sữa nhỏ;

- 01 cây Xoài thu hoạch;

- 17 cây Xanh bóng mát;

- 02 cây Xanh tiểu cảnh;

- 02 cây Phượng lớn;

- 01 cây Nem;

- 02 cây Mận thu hoạch;

- 02 cây Bồ đề;

- 01 cây Si lớn;

- 28 cây Bông giấy lớn;

- 14 cây Bông giấy nhỏ;

- 10 cây Mai nhỏ;

- 15 cây Mai lớn;

- 06 cây Duối;

- 01 cây Phát tài lớn;

- 08 cây Phát Tài nhỏ;

- 03 cây Cherry lớn;

- 01 cây Cherry nhỏ;

- 01 cây Nho thu hoạch;

- 02 cây Sam Hương nhỏ;

- 06 cây Thiên Tuế;

- 02 cây Cóc nhỏ;

- 01 cây Lộc vừng lớn;

- 01 cây Mai chiếu thủy lớn;

- 02 cây Cẩm Thị;

- 02 cây Linh Sam;

- 10 cây Đu đủ chưa thu hoạch;

- 04 cây Đu đủ thu hoạch;

- Nha đam mới trồng có diện tích 28m2;

- 14 cây Mãng cầu chưa thu hoạch;

- 17 cây Mãng cầu thu hoạch;

- 18 cây Bằng lăng;

- 02 cây Sơ ri;

- 02 cây Tắc thu hoạch;

- 02 cây Bơ chưa thu hoạch;

- 02 cây Bàng mới trồng;

- 02 cây Mít thu hoạch;

- 10 cây Sử lớn;

- 02 cây Nhãn mới trồng;

- 01 cây Điệp vàng;

- 15 cây Đinh lăng;

- 01 cây Dâm bụt cổ thụ;

- 04 Chùm ngây;

- 01 cây Bàng nhật;

- 03 cây Chuối thu hoạch;

- 05 cây Chuối nhỏ;

- 10 cây Chuối chưa thu hoạch;

- 03 cây Vũ sữa chưa thu hoạch;

- 03 cây Bưởi chưa thu hoạch;

- 04 cây Dừa mới trồng;

- 02 cây Mãng cầu tây chưa thu hoạch;

- 03 cây Keo;

- 01 cây Mũ chôm;

- 01 cây Đa;

- 03 cây Sứ.

Vợ chồng ông Nguyễn X, bà Võ Thị M có nghĩa vụ trả cho vợ chồng ông Nguyễn Thanh T và bà Nguyễn Thị Thu K tổng số tiền 627.776.682đồng (Trong đó 300.000.000đồng tiền chuyển nhượng đất vợ chồng ông X đã nhận, 135.000.000đồng tiền bồi thường thiệt hại, 192.776.682đồng trị giá tài sản gắn liền với đất).

Đình chỉ một phần yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn ông Nguyễn Thanh T về việc buộc vợ chồng ông Nguyễn X giao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất số DH 123036, ngày 14/02/2023 cho vợ chồng ông Nguyễn Thanh T; Nếu trong quá trình xét xử vợ chồng ông Nguyễn X không giao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho vợ chồng ông Nguyễn Thanh T thì yêu cầu tuyên vợ chồng ông Nguyễn X không giao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho vợ chồng ông Nguyễn Thanh T. Ông Nguyễn Thanh T được quyền khởi kiện lại theo quy định của Bộ luật tố tụng dân sự.

Ngoài ra, bản án sơ thẩm còn tuyên nghĩa vụ chậm trả, quyền thi hành án, án phí dân sự sơ thẩm, chi phí xem xét thẩm định tại chỗ và định giá tài sản của đương sự. Ngày 04 tháng 4 năm 2024, ông Nguyễn Thanh T kháng cáo bản án dân sự sơ thẩm số 10/2024/DS-ST ngày 29/3/2024 của Tòa án nhân dân huyện Ninh Hải, tỉnh Ninh Thuận, yêu cầu Tòa án cấp phúc thẩm giải quyết:

- Công nhận Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông T và vợ chồng ông Nguyễn X có hiệu lực pháp luật;

- Buộc vợ chồng ông Nguyễn X phải giao giấy chứng nhận cho vợ chồng ông T để vợ chồng ông T tiến hành làm thủ tục đăng ký cấp giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật, nếu vợ chồng ông Nguyễn X không giao giấy chứng nhận đã cấp cho quý tòa để quý tòa giao cho ông T thì ông T đề nghị quý tòa tuyên không thu được giấy chứng nhận của vợ chồng ông Nguyễn X.

Đại diện Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Ninh Thuận phát biểu quan điểm:

- Về việc chấp hành pháp luật: Thẩm phán Chủ tọa phiên tòa, Thư ký Tòa án, Hội đồng xét xử và những người tham gia tố tụng đã thực hiện đúng các quy định của Bộ luật tố tụng dân sự.

- Về nội dung kháng cáo:

+ Đơn kháng cáo hợp lệ trong thời hạn nên đề nghị Tòa án xem xét;

+ Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa hai bên là có thật, beeb chuyển nhượng đã giao đất cho bên nhận chuyển nhượng sử dụng trồng cây, xây dựng nhà; bên chuyển nhượng đã nhận đủ tiền. Bên chuyển nhượng tăng giá chuyển nhượng dẫn đến tranh chấp. Như vậy, bên chuyển nhượng đã vi phạm hợp đồng.

+ Hợp đồng chuyển nhượng chưa tuân thủ đúng hình thức nhưng bên nhận chuyển nhượng đã giao đủ tiền và nhận đất sử dụng. Do đó, đề nghị Tòa án chấp nhận kháng cáo, sửa bản án dân sự sơ thẩm theo hướng công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:

Vì các lẽ trên,

QUYẾT ĐỊNH:

Áp dụng: Điều 308 khoản 2; Điều 147 khoản 1; Điều 148 khoản 2; Điều 157 khoản 1; Điều 165 khoản 1 của Bộ luật tố tụng dân sự; Điều 129 của Bộ luật dân sự năm 2015

Tuyên xử:

1. Chấp nhận yêu cầu kháng cáo của nguyên đơn ông Nguyễn Thanh T. Sửa bản án dân sự sơ thẩm số 10/2024/DS-ST ngày 29/3/2024 của Tòa án nhân dân huyện Ninh Hải.

2. Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn ông Nguyễn Thanh T đối với ông Nguyễn X, bà Võ Thị M.

2.1. Công nhận “hợp đồng mua bán đất” được lập ngày 29/10/2020 (các bên xác định là ngày 29/10/2021), giữa bên bán (bên chuyển nhượng) là bà Võ Thị M, ông Nguyễn X với bên mua (bên nhận chuyển nhượng) là ông Nguyễn Thanh T.

2.2. Vợ chồng ông Nguyễn Thanh T, bà Nguyễn Thị Thu K hiện đang quản lý, sử dụng thửa đất số 44, tờ bản đồ số 9 khu phố Cà Đú, thị trấn Khánh Hải, huyện Ninh Hải, tỉnh Ninh Thuận diện tích 600m2 đất trồng cây hàng năm khác được công nhận quyền sử dụng đất đối với thửa đất nêu trên. Vợ chồng ông Nguyễn Thanh T, bà Nguyễn Thị Thu K được đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

2.3. Ông Nguyễn X, bà Võ Thị M phải có nghĩa vụ giao cho ông Nguyễn Thanh T giấy chứng nhận quyền sử dụng đất bản gốc do Ủy ban nhân dân huyện Ninh Hải cấp cho ông Nguyễn X thửa đất số 44, tờ bản đồ số 9 khu phố Cà Đú, thị trấn Khánh Hải, huyện Ninh Hải, tỉnh Ninh Thuận diện tích 600m2 đất trồng cây hàng năm khác, số bìa giấy chứng nhận quyền sử dụng đất DH 123036, vào sổ cấp số CH 03662 ngày cấp 14/02/2023, để ông Nguyễn Thanh T thực hiện thủ tục đăng ký, chuyển quyền sử dụng đất.

3. Ông Nguyễn X phải có nghĩa vụ hoàn trả cho ông Nguyễn Thanh T số tiền 5.379.000đ chi phí thẩm định, định giá.

Kể từ ngày có đơn yêu cầu thi hành án của người được thi hành án cho đến khi thi hành án xong, bên phải thi hành án còn phải chịu khoản tiền lãi của số tiền còn phải thi hành án theo mức lãi suất quy định tại Điều 357, Điều 468 của Bộ luật Dân sự năm 2015, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác.

4. Nghĩa vụ chịu án phí:

- Ông Nguyễn X phải chịu 300.000đ án phí dân sự sơ thẩm.

- Ông Nguyễn Thanh T không phải chịu án phí dân sự sơ thẩm cũng như án phí dân sự phúc thẩm. Hoàn trả cho ông Nguyễn Thanh T 300.000đ tạm ứng án phí theo biên lai thu số 007267 ngày 29/3/2023 của Chi cục Thi hành án dân sự huyện Ninh Hải. Hoàn trả cho ông Nguyễn Thanh T 300.000đ tạm ứng án phí theo biên lai thu số 0002394 ngày 19/4/2024 của Chi cục Thi hành án dân sự huyện Ninh Hải.

Trường hợp Bản án, Quyết định được thi hành theo quy định tại Điều 2 Luật Thi hành án dân sự thì người được Thi hành án dân sự, người phải thi hành án dân sự có quyền thỏa thuận Thi hành án, quyền yêu cầu Thi hành án, tự nguyện Thi hành án hoặc bị cưỡng chế Thi hành án theo quy định các Điều 6, 7 và 9 của Luật Thi hành án dân sự; thời hiệu Thi hành án được thực hiện theo quy định tại Điều 30 của Luật Thi hành án dân sự.

Án xử công khai phúc thẩm có hiệu lực thi hành kể từ ngày tuyên án.