Bản án 54/2022/DSST — Tranh chấp hợp đồng đặt cọc

NỘI DUNG VỤ ÁN:

Trong đơn khởi kiện và các lời khai tại Tòa nguyên đơn ông Đ Đ c Tr do ông Mai Xuân Th đại diện trình bày như sau: Vào 04/6/2021 ông Đỗ V (bên bán), ông Đỗ Đức Tr (bên mua) ký kết hợp đồng đặt cọc để chu ển nhượng qu ền sử dụng đất diện tích 684m2, thửa đất số 102, tờ bản đồ số 01; Địa chỉ thửa đất: Thôn Cẩm Văn Bắc (thôn 8A cũ), xã Điện Hồng, thị xã Điện Bàn với giá 1.000.000.000 đồng (một tỷ đồng) theo giấ chứng nhận qu ền sử dụng đất cấp cho hộ ông Bùi Quốc B và bà Ngu ễn Thị B đã được điều chỉnh trang 4 chu ển tên bà Ngu ễn Thị Thu H (kèm theo trích lục bản đồ địa chính lập ngà 03/6/2021 gồm 4 thửa đất).

Theo hợp đồng đặt cọc ngà 04/6/2021, ông Tr đã giao cho ông V số tiền đặt cọc 100.000.000 đồng (một trăm triệu đồng), thời gian ký hợp đồng chu ển nhượng tại công chứng là 60 ngà , từ ngà 04/6/2021 đến ngà 04/8/2021. Ông Tr sẽ thanh toán số tiền c n lại 900.000.000 đồng (chín trăm triệu đồng) khi các bên công chứng hợp đồng theo qu định của pháp luật. Trong hợp đồng đặt cọc hai bên thỏa thuận thêm nội dung như sau: Bên bán công chứng trích lục, báo trước 10 ngà công chứng, hỗ trợ bao ra 4 sổ, bàn giao mặt b ng cột mốc đảm bảo không tranh chấp, bao đường bê tông 3m, dịch chu ển đất ở chính giữa thửa đất.

Thửa đất mà ông V cam kết chu ển nhượng cho ông Tr là do ông V mua của bà H trước đó nhưng chưa sang tên ông V. Vào thời điểm ký hợp đồng đặt cọc và giao tiền đặt cọc thì giấ chứng nhận QSD đất đối với thửa đất chu ển nhượng vẫn c n đứng tên của bà H. Khi ký hợp đồng đặt cọc ông V đã giao cho ông Tr xem bản chính Giấ chứng nhận QSD đất số AB 519637 đã được điều chỉnh trang 4 sang tên bà H đối với thửa đất số 102, diện tích 684m2 kèm theo trích lục bản đồ địa chính lập ngà 03/6/2021.

Tuy nhiên, sau đó ông V không thực hiện các nội dung thỏa thuận theo hợp đồng đặt cọc cụ thể như sau:

- Sau khi thỏa thuận và giao tiền đặt cọc, ông Tr có đến thửa đất kiểm tra thì phát hiện diện tích thực tế giảm so với giấ chứng nhận, bên ông Tr đề nghị ông V tiến hành làm thủ tục đăng ký biến động giảm diện tích theo hiện trạng thực tế nhưng ông V không thực hiện.

- Theo thỏa thuận, ông V thống nhất làm đường bê tông 3m và thực tế ông V làm xong đường nhưng tại trích lục bản đồ địa chính lập ngà 03/6/2021 ghi đường đất 2,5m, ông Tr êu cầu ông V điều chỉnh hồ sơ trích lục thể hiện đúng hiện trạng đường bê tông 3m, nhưng ông V không thực hiện.

- Ông V thỏa thuận bao ra 4 giấ chứng nhận QSD đất tương ứng với 4 thửa đất theo trích lục bản đồ địa chính lập ngà 03/6/2021 để ký hợp đồng chu ển nhượng theo qu định nhưng ông V không thực hiện.

Do ông V không thực hiện đúng các nội dung nêu trên, nên hai bên không ký được hợp đồng chu ển nhượng ra công chứng, ông V tự ý hủ hợp đồng đặt cọc và chiếm giữ số tiền 100.000.000 đồng. Sau đó ông Tr nhiều lần êu cầu ông V hoàn trả số tiền đặt cọc đã nhận 100.000.000 đồng và phạt cọc theo qu định, nhưng ông V không thực hiện. Ông V vi phạm các nội dung đã thỏa thuận, ông V là người có lỗi nên ông Tr êu cầu ông V phải có trách nhiệm hoàn trả số tiền đặt cọc đã nhận 100.000.000 đồng và phạt cọc 100.000.000 đồng. Nếu hợp đồng vô hiệu thì đề nghị xử lý hậu quả của hợp đồng vô hiệu theo qu định của pháp luật.

Bị đơn ông Đ V tr nh ày tại iên ản ghi lời khai ngày 13/12/2021 như sau: Vào 04/6/2021 ông V thỏa thuận chu ển nhượng cho ông Tr qu ền sử dụng đất diện tích 684m2, thửa đất số 102, tờ bản đồ số 01, địa chỉ thửa đất: Thôn Cẩm Văn Bắc xã Điện Hồng, thị xã Điện Bàn với giá 1.000.000.000 đồng (một tỷ đồng) theo giấ chứng nhận qu ền sử dụng đất cấp cho hộ ông Bùi Quốc B và bà Ngu ễn Thị B đã được điều chỉnh trang 4 chu ển tên cho bà Ngu ễn Thị Thu H. Việc thỏa thuận chu ển nhượng có lập hợp đồng đặt cọc ngà 04/6/2021, ông Tr đã giao cho ông V số tiền đặt cọc 100.000.000 đồng, số tiền c n lại 900.000.000 đồng thỏa thuận 60 ngà từ ngà 04/6/2021 đến ngà 04/8/2021 ông Tr sẽ thanh toán sau khi các bên công chứng hợp đồng theo qu định của pháp luật. Thửa đất ông V chu ển nhượng cho ông Tr là do ông V đã mua của bà H trước đó, việc mua bán đất giữa ông V và bà H có lập hợp đồng đặt cọc nhưng chưa sang tên cho ông V theo qu định của pháp luật. Vào thời điểm thực hiện việc chu ển nhượng, thửa đất số 102, diện tích 684m2 thuộc qu ền sử dụng hợp pháp của bà H, ông Tr biết nhưng vẫn mua vì ông Tr đã kiểm tra giấ tờ đất và kiểm tra đất trên thực tế. Sau khi thỏa thuận, ông V thực hiện đúng các nội dung đã thỏa thuận, hẹn đến ngà ra công chứng ký hợp đồng và giao số tiền c n lại nhưng ông Tr không ra công chứng, không mua đất nữa và thuê gian hồ hăm dọa đánh ông V. Nay ông Tr khởi kiện êu cầu ông V phải hoàn trả số tiền đặt cọc 100.000.000 đồng và phạt cọc 100.000.000 đồng ông V không chấp nhận các êu cầu của ông Tr. Ông Tr không mua đất, ông Tr vi phạm nội dung thỏa thuận đã có lỗi nên phải mất số tiền đặt cọc 100.000.000 đồng.

Người có quy n l i, ngh a v liên quan à Nguyễn Thị Thu H tr nh ày tại ản khai ngày 21/12/2021 như sau: Qu ền sử dụng đất diện tích 684m2, thửa đất số 102, tờ bản đồ số 01; Địa chỉ thửa đất: Thôn Cẩm Văn Bắc, xã Điện Hồng, thị xã Điện Bàn là do bà Hà mua của hộ ông Bùi Quốc B và bà Ngu ễn Thị B vào khoảng tháng 01/2020, sau khi nhận chu ển nhượng bà H tiến Hnh lập thủ tục sang tên theo qu định, đến ngà 03/3/2020 diện tích bà H mua của ông B, bà B được sang tên cho bà H và đã điều chỉnh tại trang 4 của giấ chứng nhận QSD đất.

Đến ngày 29/4/2021 bà H chu ển nhượng toàn bộ diện tích 684m2, thửa đất số 102 cho ông V, việc chu ển nhượng có lập giấ thỏa thuận mua bán nH đất và đặt cọc ghi ngày 29/4/2021. Sau khi bà H bán diện tích đất nêu trên cho ông V, mọi thủ tục tiến hành tách thửa, sang tên do ông V thực hiện, bà H chỉ có nhiệm vụ đến Văn ph ng công chứng Điện Bàn để ký hợp đồng chu ển nhượng sang tên cho khách hàng của ông V là bà Ngu ễn Thị Ch vào khoảng tháng 8/2021 và hiện na diện tích đất nêu trên không thuộc qu ền sử dụng của bà H nữa.

Sau khi mua đất của bà H, ông V đã bán lại cho ông Tr ha người nào khác bà H không hề biết, bà H cũng không ủ qu ền cho ông V bán đất của bà H cho ông Tr. Bà H không liên quan đến việc mua bán đất giữa ông V và ông Tr nào đó và diện tích đất mà bà H đã chu ển nhượng hiện na đã thuộc qu ền sử sử dụng hợp pháp của bà Ngu ễn Thị Ch. Bà H không có liên quan nên êu cầu khởi kiện của ông Tr đối với ông V bà H không có ý kiến.

Tóm tắt ý kiến phát biểu của Kiểm sát viên:

+ Về việc tuân theo pháp luật: Từ khi thụ lý vụ án Thẩm phán, Thư ký T a án và Hội đồng xét xử được phân công giải qu ết vụ án đã thực hiện đúng theo trình tự, thủ tục do Bộ luật Tố tụng dân sự qu định. Các đương sự chấp hành đúng qu định của pháp luật, riêng bị đơn ông V nhiều lần vắng mặt không có lý do.

+ Về hướng giải qu ết vụ án: Hợp đồng đặt cọc giữa ông Tr và ông V vô hiệu, các đương sự đều có lỗi ngang nhau dẫn đến hợp đồng vô hiệu nên mỗi bên phải chịu mức lỗi b ng nhau theo qu định của Điều 131 của BLDS, hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự là hợp đồng đặt cọc vô hiệu không làm phát sinh, tha đổi, chấm dứt qu ền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm giao dịch được thực hiện. Do đó đề nghị HĐXX chấp nhận một phần êu cầu khởi kiện của ông Tr. Buộc ông V phải hoàn trả cho ông Tr số tiền đặt cọc đã nhận là 100.000.000 đồng.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:

Sau khi nghiên cứu các tài liệu có trong hồ sơ vụ án được thẩm tra tại phiên t a và căn cứ vào kết quả tranh luận tại phiên t a. Hội đồng xét xử nhận định:

[1] Về quan hệ tranh chấp và thẩm qu ền giải qu ết vụ án: Ông Tr êu cầu ông V hoàn trả số tiền đã nhận đặt cọc và phạt cọc theo qu định. Đâ là tranh chấp giao dịch dân sự về đặt cọc căn cứ khoản 3 Điều 26, điểm a khoản 1 Điều 35 BLTTDS tranh chấp về giao dịch dân sự thuộc thẩm qu ền giải qu ết của T a án cấp hu ện, thị xã. Bị đơn ông V hiện đang cư trú tại xã ĐT, thị xã Điện Bàn theo qu định tại điểm a khoản 1 Điều 39 BLTTDS thì vụ án dân sự thuộc thẩm qu ền giải qu ết của TAND thị xã Điện Bàn, tỉnh Quảng Nam.

[2] Về thủ tục tố tụng: Bà Ngu ễn Thị Thu H có đơn êu cầu T a án xét xử vắng mặt, ông Đỗ V đã được triệu tập hợp lệ đến phiên t a lần thứ 2 nhưng vắng mặt không có lý do. Căn cứ Điều 227 Bộ luật Tố tụng dân sự Hội đồng xét xử tiến Hnh xét xử vắng mặt đương sự.

[3] Về nội dung tranh chấp: Ngà 04/6/2021 ông V thỏa thuận chu ển nhượng cho ông Tr qu ền sử dụng đất diện tích 684m2, thửa đất số 102, tờ bản đồ số 01, địa chỉ thửa đất: Thôn Cẩm Văn Bắc, xã Điện Hồng, thị xã Điện Bàn với giá 1.000.000.000 đồng (một tỷ đồng), việc thỏa thuận chu ển nhượng có lập hợp đồng đặt cọc ngà 04/6/2021, ông Tr đã giao cho ông V tiền đặt cọc 100.000.000 đồng (một trăm triệu đồng), số tiền c n lại 900.000.000 đồng (chín trăm triệu đồng) thỏa thuận 60 ngày kể từ ngà 04/6/2021 đến ngà 04/8/2021 ông Tr sẽ thanh toán sau khi các bên công chứng hợp đồng theo qu định. Vào thời điểm thỏa thuận việc chu ển nhượng và nhận tiền đặt cọc, qu ền sử dụng đất diện tích 684m2 thuộc qu ền sử dụng của bà H, ngà 29/4/2021 ông V nhận chu ển nhượng của bà H nhưng chưa sang tên cho ông V theo qu định của pháp luật.

{3.1} Xét giao dịch dân sự giữa ông Tr và ông V có hiệu lực pháp luật hay không thì thấ : Ông Tr, ông V khi thực hiện giao dịch dân sự có đầ đủ năng lực hành vi dân sự, các đương sự tham gia giao dịch hoàn toàn tự ngu ện, tu nhiên căn cứ Điều 168, 188 Luật Đất đai qu định: “Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất khi có Giấy chứng nhận”. Vào thời điểm thỏa thuận chu ển nhượng và giao - nhận tiền đặt cọc, ông V chưa được cấp giấ chứng nhận qu ền sử dụng đất đối với diện tích 684m2 nên ông V không có qu ền thực hiện việc chu ển nhượng. Mặc khác căn cứ Điều 195 Bộ luật Dân sự qu định: “Người kh ng ph i là chủ s h u t i s n ch có quyền đ nh đoạt t i s n theo sự ủy quyền của chủ s h u...” qu ền sử dụng đất diện tích 684m2 là tài sản của bà H, không có sự ủ qu ền của bà H nhưng ông V đã bán tài sản của bà H là không đúng.

Về nội dung giao dịch dân sự được xác lập ngà 04/6/2021 giữa ông Tr và ông V đã vi phạm điều cấm của pháp luật, đối chiếu với các qu định tại các Điều 117, 122, 123 Bộ luật Dân sự thì giao dịch dân sự được xác lập ngà 04/6/2021 giữa ông Tr và ông V vi phạm điều cấm của pháp luật bị vô hiệu.

{3.2} Giải qu ết hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu: Căn cứ Điều 131 Bộ luật Dân sự qu định giao dịch dân sự vô hiệu không làm phát sinh qu ền và nghĩa vụ của các bên kể từ thời điểm giao dịch được xác lập, các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận. Ông Tr chưa nhận diện tích 684m2 nên không xem xét việc buộc trả đất, ông V đã nhận số tiền đặt cọc 100.000.000 đồng nên ông V phải có nghĩa vụ hoàn trả cho ông Tr, việc ông V cho r ng ông Tr không mua đất, ông Tr có lỗi nên phải mất số tiền đặt cọc 100.000.000 đồng, lời khai của ông V không có căn cứ nên không chấp nhận. Do đó việc ông Tr êu cầu ông V hoàn trả số tiền nhận đặt cọc 100.000.000 đồng là có căn cứ nên HĐXX chấp nhận.

{3.3} Xét yêu cầu phạt cọc: Vào thời điểm thỏa thuận chu ển nhượng diện tích 684m2 và nhận tiền đặt cọc 100.000.000 đồng, ông V biết rõ diện tích đất chu ển nhượng không thuộc qu ền sử dụng hợp pháp của ông V nhưng ông V vẫn thực hiện giao dịch và nhận tiền đặt cọc, ông V có lỗi. Đối với ông Tr vào thời điểm thỏa thuận nhận chu ển nhượng và giao tiền đặt cọc ông Tr đã biết rõ diện tích chu ển nhượng thuộc qu ền sử dụng của bà H, ông V chưa được cấp giấ chứng nhận QSD đất nhưng ông Tr vẫn thực hiện giao dịch và giao tiền đặt cọc nên ông Tr cũng có lỗi. Nguyên nhân dẫn đến giao dịch dân sự được xác lập ngày 04/6/2021 giữa ông Tr và ông V vô hiệu là do lỗi của hai bên, mặc khác ông Tr cho r ng sau khi thỏa thuận ông Tr kiểm tra diện tích chu ển nhượng thiếu, ông Tr yêu cầu ông V điều chỉnh giảm diện tích nhưng ông V không thực hiện nên ông V có lỗi. Sau khi thụ lý vụ án T a án tiến hành xem xét, thẩm định tại chỗ theo hiện trạng thì thửa đất đã có tường rào xâ gạch xung quanh, qua đo đạt thực tế diện tích 723,1m2 thừa diện tích 47,1m2 so với giấ chứng nhận và ngày 11/8/2021 bà H đã chu ển nhượng toàn bộ diện tích đất này cho bà Ngu ễn Thị Ch gồm 4 thửa: Thửa đất số 692, diện tích 162,8m2; Thửa đất số 693, diện tích 162,8m2; Thửa đất số 694, diện tích 162,9m2 và thửa đất số 692, diện tích 195,5m2 tổng cộng diện tích 684m2 không thiếu. Do đó việc ông Tr cho r ng ông V làm thu hẹp ranh giới, giảm diện tích nên phải điều chỉnh giảm diện tích là không có cơ sở. Giao dịch dân sự được xác lập giữa ông V và ông Tr vi phạm điều cấm của pháp luật nên vô hiệu, giao dịch dân sự vô hiệu không làm phát sinh qu ền, nghĩa vụ của các bên tại thời điểm xác lập và nguyên nhân dẫn đến giao dịch vô hiệu do lỗi của ông V và ông Tr tương đương nhau. Do đó êu cầu phạt cọc của ông Tr không có căn cứ nên HĐXX không chấp nhận.

Tại phiên t a Luật sư Đặng Văn V trình bà luận cứ bào chữa như sau: Ông V làm thu hẹp ranh giới, giảm diện tích thửa đất so với Giấ chứng nhận, không thực hiện thủ tục đăng ký biến động đất đai khi có tha đổi về kích thước, diện tích thửa đất, không điều chỉnh hồ sơ trích lục thể hiện đường bê tông 3m, không thực hiện nghĩa vụ ra 4 giấ chứng nhận, ông V đã vi phạm nội dung thỏa thuận, lỗi hoàn toàn thuộc về ông V nên đề nghị HĐXX chấp nhận toàn bộ êu cầu khởi kiện của ông Tr. Qua luận cứ bào chữa của Luật sư HĐXX xét thấ : Giao dịch dân sự được xác lập giữa ông V và ông Tr vi phạm điều cấm của pháp luật nên vô hiệu, ngu ên nhân dẫn đến giao dịch vô hiệu do lỗi của hai bên và thực tế diện tích chu ển nhượng không thiếu, nên việc Luật sư cho r ng lỗi hoàn toàn thuộc về ông V và đề nghị phạt cọc ông V số tiền 100.0000.000 đồng là không có căn cứ nên HĐXX không chấp nhận.

[4] Về án phí dân sự sơ thẩm và chi phí tố tụng khác: Căn cứ khoản 4 Điều 26 Nghị qu ết số 326/2016/UBTVQH14, ngày 30/12/2016 của Ủ ban Thường vụ Quốc Hội thì ông V phải chịu án phí dân sự sơ thẩm đối với êu cầu của ông Tr được T a án chấp nhận với số tiền 5.000.000 đồng (100.000.000 đồng x 5%); Ông Tr phải chịu án phí dân sự sơ thẩm tương ứng với phần êu cầu phạt cọc không được T a án chấp nhận với số tiền 5.000.000 đồng (100.000.000 đồng x 5%). Đối với chi phí xem xét, thẩm định tại chỗ ông Tr đã nộp tạm ứng 2.491.000 đồng, căn cứ Điều 157, 158 Bộ luật Tố tụng dân sự thì ông Tr và ông V mỗi người phải chịu 1.245.500 đồng.

Vì các lẽ trên;

QUYẾT ĐỊNH

Căn cứ Điều 26, 35, 39, 157, 158, 227 của Bộ luật Tố tụng dân sự, Điều 117, 122, 123, 131, 195, 468 của Bộ luật Dân sự, Điều 168, 188 Luật Đất đai, khoản 4 Điều 26 Nghị qu ết số 326/2016/UBTVQH14 ngà 30/12/2016 của Ủ ban Thường vụ Quốc hội.

Xử: Tu ên bố giao dịch dân sự được xác lập ngà 04/6/2021 giữa ông Đỗ Đức Tr và ông Đỗ V vô hiệu.

Buộc ông Đỗ V phải có nghĩa vụ hoàn trả cho ông Đỗ Đức Tr số tiền đặt cọc đã nhận là: 100.000.000 đồng (một trăm triệu đồng).

Không chấp nhận êu cầu của ông Đỗ Đức Tr về việc phạt cọc ông Đỗ V số tiền 100.000.000 đồng (một trăm triệu đồng).

Kể từ ngà có đơn êu cầu thi hành án của người được thi hành án (đối với các khoản tiền phải trả cho người được thi hành án) cho đến khi thi hành án xong tất cả các khoản tiền, hàng tháng bên phải thi hành án c n phải chịu khoản tiền lãi của số tiền c n phải thi hành án theo mức lãi suất qu định tại khoản 2 Điều 468 Bộ luật Dân sự.

Án phí dân sự sơ thẩm:

+ Ông Đỗ Đức Tr phải chịu 5.000.000 đồng (năm triệu đồng) án phí dân sự sơ thẩm, nhưng được khấu trừ vào số tiền tạm ứng án phí đã nộp 5.000.000 đồng (năm triệu đồng) theo biên lai thu tạm ứng án phí, lệ phí T a án số 0000825 ngày 29/10/2021 của Chi cục Thi hành án dân sự thị xã Điện Bàn. Ông Đỗ Đức Tr đã nộp đủ án phí.

+ Ông Đỗ V phải chịu 5.000.000 đồng (năm triệu đồng) án phí dân sự sơ thẩm.

Chi phí tố tụng khác:

+ Ông Đỗ Đức Tr phải chịu số tiền 1.245.500 đồng (một triệu, hai trăm bốn mươi lăm nghìn, năm trăm đồng) chi phí xem xét, thẩm định tại chỗ, được trừ vào số tiền tạm ứng đã nộp. Ông Đỗ Đức Tr đã nộp xong.

+ Ông Đỗ V phải chịu số tiền 1.245.500 đồng (một triệu, hai trăm bốn mươi lăm nghìn, năm trăm đồng) chi phí xem xét, thẩm định tại chỗ. Do ông Đỗ Đức Tr đã nộp tiền tạm ứng nên buộc ông Đỗ V phải hoàn trả cho ông Đỗ Đức Tr số tiền 1.245.500 đồng (một triệu, hai trăm bốn mươi lăm nghìn, năm trăm đồng).

Trường hợp bản án, qu ết định được thi Hnh theo qu định tại Điều 2 của Luật Thi Hnh án dân sự thì người được thi hành án dân sự, người phải thi hành án dân sự có qu ền thỏa thuận thi hành án, qu ền êu cầu thi hành án, tự ngu ện thi hành án hoặc bị cưỡng chế thi Hnh án theo qu định tại các Điều 6,7 và 9 của Luật Thi hành án dân sự; thời hiệu thi hành án được thực hiện theo qu định tại Điều 30 của Luật Thi hành án dân sự.

Đương sự có mặt tại phiên t a có qu ền kháng cáo bản án trong thời hạn 15 ngà kể từ ngà tu ên án sơ thẩm. Đương sự vắng mặt tại phiên t a có qu ền kháng cáo bản án trong thời hạn 15 ngà kể từ ngà nhận được được bản án hoặc bản án được niêm ết công khai theo qu định của pháp luật. Nơi nhận:

TM. HỘI ĐỒNG XÉT XỬ SƠ THẨM

- Những người TGTT;

THẨM PHÁN - CHỦ TỌA PHIÊN TÒA

- VKS, THA;

- T a án Tỉnh;

- Lưu hồ sơ vụ án.

(đã ký)

Phạm Thị Nhung

HỘI ĐỒNG XÉT XỬ SƠ THẨM CÁC HỘI THẨM NHÂN DÂN

THẨM PHÁN – CHỦ TỌA PHIÊN TÒA Nguyễn Đàn Võ Thị Lan

Thái Điền