Bản án 54/2017/DS-ST — Tranh chấp hợp đồng mua bán nhà

NỘI DUNG VỤ ÁN

Theo đơn khởi kiện, đơn khởi kiện bổ sung, bản tự khai, biên bản hòa giải và tại phiên tòa, nguyên đơn bà D trình bày:

Bà D với vợ chông ông H, bà N quen biết nhau , nên từ năm 2013 bà D đã nhiều lần cho ông H bà N vay tiền. Đến ngày 16/5/2015 ông H, bà N đã viết giấy nợ tiền của bà D vớ i tổng số tiền là 400.000.000đồng (bốn trăm triệu đồng). Sau đó , ông H, bà N nói với bà D là cần tiền để làm ăn nê n muốn bán cho bà D nhà đất có diệ n tích khoảng 328m2, trên đất có ngôi nhà cấp 4 vớ i diê ̣n tich khoảng 47,4m2 (nay bà D

́ xác định diện tích đất là 313.8 m2 và diện tích nhà là 43.9 m2 theo sơ đồ vị trí lô đất) thử a đất số 651, tờ bản đồ số 10 (hiê ̣n nay là thử a 1207, tờ bản đồ số 10) tại Thôn X, xã Y, thành phố Nha Trang vớ i giá thỏa thuận mua bán là 500.000.000đồng (năm trăm triệu đồng). Khi mua bán hai bên có lập Văn bản thỏa thuận mua bán nhà đất đề ngày 05/02/2016. Do đất chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nên hai bên chỉ thỏa thuận lập hợp đồng với nhau mà không thực hiện thủ tục công chứng hợp đồng theo quy định của pháp luật. Bà D đã đưa thêm cho ông H , bà N số tiền 100.000.000 đồng. Như vây, cấn trừ vào số tiền 400.000.000đ ông H bà N còn nợ bà D thì ông H bà N đã nhận đủ tiền bán nhà. Từ khi mua bán đến nay, ông H, bà N vẫn đang quản lý và sử du ̣ng nhà đất nêu trên. Bà D biết nguồn gốc nhà đất trên là do ông H, bà N mua đất của bà T, sau đó xây nhà ở như hiê ̣n nay . Khi ông H bà N mua đất của bà T thì bà T chưa được cấp giấy chứ ng nhâ ̣n quyền sử du ̣ng đất nên bà T chưa làm thủ tục sang tên cho ông H, bà N. Hiê ̣n nay toàn bộ nhà đất trên đang đứ ng tên bà T. Bà D còn được biết toàn bô ̣ lô đất của bà T (kể cả phần ông H bà N bán cho bà D) thuô ̣c quy hoa ̣ch phải thu hồi đất và viê ̣c bà D, ông H, bà N ký hợp đồng mua bán nhà ngày 05/02/2016 nhưng không được công chứ ng , chứ ng thực theo quy đi ̣nh của pháp luâ ̣t nên bà D yê u cầu hủy hợp đồng mua bán nhà ngày 05/02/2016 đối vớ i nhà đất nêu trên. Bà D yêu cầu ông H, bà N phải trả lại cho bà số tiền 500.000.000 đồng (năm trăm triệu đồng). Số tiền này do bà D mượn của người khác nên việc ông H, bà N xin thêm thời gian để khôi phục, làm ăn và trả nợ cho D, bà D không đồng ý.

Về việc giải quyết hậu quả của hợp đồng mua bán nhà bà D đã được Tòa án giải thích, tuy nhiên kể từ thời điểm mua bán đến nay bà D không quản lý, sử dụng nhà đất trên mà ông H, bà N vẫn quản lý, sử du ̣ng. Bà D không đầu tư hay cải tạo làm tăng giá trị nhà đất, cũng không xây dựng công trình trên đất. Vì vậy bà D chỉ yêu cầu ông H, bà N phải trả số tiền 500.000.000đồng. Ngoài ra bà D không có yêu cầu nào khác.

Về việc mua bán đất giữa bà T và vợ chồng ông H bà N, bà D không có ý kiến, không có yêu cầu gì.

Về việc ông H và bà N có bán cho ông T và bà T một phần đất trong diện tích đất đã bán cho bà D, bà D không có yêu cầu gì. Bởi vì việc mua bán này đã diễn ra trước khi ông H bà N bán cho bà D, đồng thời bà D đã yêu cầu hủy hợp đồng mua bán nhà với ông H, bà N nên việc mua bán đất giữa ông H bà N với ông T bà T không liên quan đến bà D

Bị đơn bà N trình bày (tại bản tự khai, biên bản hòa giải); bị đơn ông H trình bày:

Ông H, bà N đa nhiề u lẫ

̀n vay tiền của bà D vớ i tổng số tiền là 400.000.000 đồng. Sau đó , giữa vợ chồng ông H bà N với bà D có ký hợp đồng mua bán nhà đề ngày 05/02/2016 đối vớ i nhà đất có diê ̣n tich khoảng 328m2, trên đất có ngôi nhà vớ i

́

diê ̣n tich khoảng 47,4m2 (nay bà N ông H xác định diện tích đất là 313.8 m2 và diện

́ tích nhà là 43.9 m2 theo sơ đồ vị trí lô đất) tại thửa đất số 65, tờ bản đồ số 10 (nay là thử a 1207, tờ bản đồ số 10) tại Thôn X, xã Y, thành phố Nha Trang vớ i giá thỏa thuận là 500.000.000 đồng. Bà D đã đưa thêm ch o bà N, ông H 100.000.000 đồng, như vậy ông H bà N đã nhận đủ tiền bán nhà. Khi bán nhà cho bà D thì ông H bà N chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà do toàn bộ lô đất là của bà T, ông H bà N chỉ mua lại của bà T một phần diện tích (như đã bán lại cho bà N). Việc mua bán với bà T cũng chỉ lập hợp đồng mà không được công chứng, chứng thực. Hiê ̣n ta ̣i, ông H, bà N được biết toàn bộ lô đất của bà T (trong đó có nhà đất ông H, bà N đã bán cho bà D) thuô ̣c quy hoa ̣ch phải thu hồi đất. Vì vậy, bà D yêu cầu hủy hợp đồng mua bán nhà với ông H bà N đồng thời yêu cầu ông H, bà N phải trả lại số tiền 500.000.000 đồng ông H, bà N đồng ý. Tuy nhiên, hiê ̣n nay hoàn cảnh kinh tế đang gặp khó khăn nên xin một thời gian để khôi phục làm ăn và trả nợ cho bà D.

Về việc giải quyết hậu quả của hợp đồng mua bán nhà với bà D, ông H bà N đã được Tòa án giải thích, tuy nhiên kể từ thời điểm mua bán đến nay bà D không quản lý, sử dụng nhà mà ông H, bà N vẫn quản lý , sử du ̣ng. Bà D cũng như ông H bà N đều không đầu tư hay cải tạo làm tăng giá trị nhà đất, cũng không xây dựng công trình trên đất nên ông H, bà N không yêu cầu giải quyết vấn đề bồi thườ ng thiê ̣t ha ̣i.

Đối với việc mua bán giữa bà T với ông H bà N thì ông H bà N không yêu cầu Tòa án giải quyết.

Đối với phần đất hiện nay ông T, bà T đang quản lý sử dụng thì vợ chồng ông H, bà N và ông T bà T đã thỏa thuận mua bán trước khi ông H, bà N bán cho bà D. Việc mua bán không lập thành văn bản mà chỉ thỏa thuận bằng lời nói. Đối với phần nhà của ông T, bà T thì sau khi ông H bà N và bà D ký hợp đồng mua bán nhà, ông T bà T mới xây nhà. Viê ̣c mua bán giữa vợ chồng ông H, bà N với ông T bà T thì ông H bà N không yêu cầu tòa án giải quyết.

Tại bản tự khai, biên bản hòa giải và tại phiên tòa ngườ i có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan bà T trình bày:

Nguồn gốc lô đất tại thửa số 1207, tờ bản đồ số 10 tại Thôn X, xã Y, thành phố Nha Trang là do bà T mua của bà K. Sau đó bà T có cho ông H, bà N mượn đất trên để xây nhà ở. Đến ngày 10/5/2010 thì ông H, bà N có đề nghị mua một phần thửa đất trên của bà T với giá trị là 200.000.000 đồng và các bên có viết giấy bán đất ngày 10/5/2010. Tại thời điểm này, lô đất trên chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nên bà T và vợ chồng ông H bà N chỉ viết giấy tay với nhau (Khi bán đất cho ông H, bà N thì số thửa là 609, tờ bản đồ số 9). Bà T được biết sau đó bà N, ông H đã bán nhà đất trên cho bà D (khi bán thì số thửa là 651, tờ bản đồ số 10). Sự việc thay đổi số thửa đất trên là do các cơ quan chức năng có thẩm quyền còn bà T xác nhận các thửa đất trên là một.

Do việc mua bán đất giữa bà T với ông H bà Nchỉ viết giấy tay và diện tích đất bà T đã bán cho ông H bà N không đủ diện tích để tách sổ nên năm 2016 bà T đã làm thủ tục xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với toàn bộ diện tích đất trên và bà T đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất với diện tích là 996,5m2, tại thửa đất số 1207, tờ bản đồ số 10 tại Thôn X, xã Y, thành phố Nha Trang theo giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số CD187706, số vào sổ cấp GCN: CH05070/22405 ngày 05/4/2016 do Ủy ban nhân dân thành phố Nha Trang cấp cho bà T. Hiê ̣n ta ̣i, bà T được biết toàn bô ̣ lô đất trên của bà T thuộc quy hoạch phải thu hồi đất . Nay bà D yêu hủy hợp đồng mua bán nhà với ông H bà N và yêu cầu bà N, ông H trả số tiền 500.000.000 đồng bà T không có ý kiến cũng như không có yêu cầu gi. Việc mua bán

̀ đất giữa bà Tvà ông H, bà N và việc tách sổ như thế nào thì vợ chồng ông H và bà T tự thỏa thuận và không yêu cầu Tòa án giải quyết. Đối với việc mua bán đất giữa ông H bà Nvới ông T bà T, bà T cũng không có ý kiến gì.

Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan bà T trình bày (tại đơn trình bày), ông T trình bày:

Ông T và ông H là anh em nên ông Tcó thỏa thuận mua của ông H, bà N một phần diện tích đất phía sau nhà ông H ,bà N với diện tích khoảng 126m2 (dài 15m x ngang 8,4m) với giá là 70.000.000 đồng. Việc mua bán không lập thành văn bản mà chỉ thỏa thuận bằng lời nói. Sau khi mua đất thì vợ chồng ông T xây nhà quản lý sử dụng cho đến nay (xây nhà sau khi ông H bà N đã bán cho bà D). Việc ông H, bà N đã bán nhà đất trên cho bà D kể cả phần diện tích đất của ông T thì ông T không biết. Nay bà D yêu cầu hủy hợp đồng mua bán nhà với ông H bà N và yêu cầu bà N, ông H trả số tiền 500.000.000 đồng ông T không có ý kiến và không có yêu cầu gi . Việc

̀ mua bán đất giữa ông T bà T với ông H bà N, ông T bà T không yêu cầu Tòa án giải quyết. Hiê ̣n ta ̣i, ông T bà T được biết toàn bô ̣ lô đất của bà T (kể cả phần ông H, bà N bán cho ông T bà T) thuô ̣c quy hoa ̣ch phải thu hồi đất.

Tại phiên tòa Kiểm sát viên phát biểu:

Về việc tuân theo pháp luật tố tụng: Tòa án Thành phố Nha Trang thụ lý giải quyết vụ kiện là đúng thẩm quyền, có căn cứ, đúng pháp luật theo quy định; Việc tống đạt các văn bản tố tụng, giao hồ sơ vụ án cho Viện kiểm sát nghiên cứu để thực hiện chức năng kiểm sát việc tuân theo pháp luật đúng theo quy định của pháp luật. Các tài liệu, chứng cứ đã được Hội đồng xét xử thẩm tra, xem xét công khai tại phiên tòa.

Về giải quyết vụ án: Căn cứ Điều 122, Điều 127, Điều 134, Điều 137; Điều 450 Bộ luật dân sự, đề nghị Hội đồng xét xử chấp nhận yêu cầu của nguyên đơn, tuyên bố hợp đồng mua bán nhà ngày 05/02/2016 giữa ông H, bà N với bà D là hợp đồng vô hiệu. Buộc bị đơn phải hoàn trả cho nguyên đơn số tiền 500.000.000 đồng,

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:

Sau khi xem xét các tài liệu có trong hồ sơ vụ án được thẩm tra tại phiên tòa và căn cứ vào kết quả tranh tụng tại phiên tòa, Hội đồng xét xử xét thấy:

Về tố tụng:

Bị đơn bà N, ngườ i có quyền lợi , nghĩa vụ liên quan bà T có đề nghị xét xử vắng mặt; Căn cứ vào Điều 227 và Điều 228 Bộ luật tố tụng dân sự, Hội đồng xét xử quyết định tiến hành xét xử vắng mặt đối với bà N, bà T

Về nội dung:

́p thông tin về mô ̣t phần thử a đất thể hiện: Một phần thửa đất thuô ̣c quy hoa ̣ch theo Thông báo số 731/TB-UBND ngày 09/8/2016 của Ủy ban nhân dân thành phố Nha Trang, về viê ̣c thu hồi đất để thực hiê ̣n dự án cơ sở ha ̣ tầng khu trườ ng ho ̣c đào ta ̣o và dạy nghề Bắc Hòn Ông và một phần thử a đất đã có thông báo số 345/TB-UBND ngày 14/4/2016 của Ủy ban nhân dân thành phố Nha Trang về viê ̣c thu hồ i đất để thực hiê ̣n dự án Trụ sở làm việc mới và Trung tâm huấn luyện p hòng cháy chữa cháy của Cảnh sát phòng cháy và chữa cháy tỉnh Khánh Hòa.

Như vậy, việc nguyên đơn yêu cầu hủy hợp đồng mua bán nhà ngày 05/02/2016 giữa nguyên đơn với bị đơn là hoàn toàn có căn cứ.

Do hợp đồng mua bán nhà ngày 05/02/2016 là hợp đồng vô hiệu nên yêu cầu của nguyên đơn buộc bị đơn phải hoàn trả cho nguyên đơn số tiền 500.000.000đồng là có căn cứ phù hợp với quy định tại Điều 137 Bộ luật dân sự. Việc bị đơn không đồng ý trả tiền cho nguyên đơn và cho rằng hiê ̣n nay có hoàn cảnh kinh tế khó khăn, yêu cầu có thờ i gian để khôi phục, làm ăn và trả nợ cho nguyên đơn nhưng nguyên đơn không đồng ý nên không có cơ sở để chấp nhận.

Đối với nhà đất đã chuyển nhượng, nguyên đơn, bị đơn đều thừa nhận, kể từ thời điểm giao kết hợp đồng cho đến nay đều do ông H, bà N quản lý, bà D không quản lý, sử dụng và các bên không có yêu cầu gì nên không xem xét việc giao trả lại nhà đất nêu trên giữa các bên.

Từ những nhận định như trên, Hội đồng xét xử xét thấy: Yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn về việc yêu cầu hủy hợp đồng mua bán nhà ngày 05/02/2016 giữa nguyên đơn với bị đơn và buộc bị đơn phải hoàn trả số tiền 500.000.000 đồng là có căn cứ, phù hợp với quy định tại các Điều 122, Điều 127, Điều 134, Điều 450 của Bộ luật dân sự năm 2005 và Điều 121, Điều 122 Luật nhà ở nên hội đồng xét xử chấp nhận.

́ sự sơ thẩm.

Hoàn lại cho bà D 12.000.000đ (mườ i hai triê ̣u đồng ) tạm ứng án phí đã nộp theo biên lai số 0005572 ngày 09/5/2017 của Chi cục thi hành án dân sự thành phố Nha Trang.

Vì các lẽ trên;

QUYẾT ĐỊNH

Căn cứ Điều 227, Điều 228 Bộ luật tố tụng dân sự;

Căn cứ Điều 122, Điều 127, Điều 134, Điều 137; Điều 450 Bộ luật dân sự;

Căn cứ Điều 121, Điều 122 Luật nhà ở;

Tuyên xử:

1/ Chấp nhận toàn bộ yêu cầu của nguyên đơn Bà D.

1.1/ Tuyên bố hợp đồng mua bán nhà ngày 05/02/2016 giữa bà D với ông H, bà N đối vớ i nhà đất thuộc một phần thửa đất số 651, tờ bản đồ 10 (hiê ̣n nay là thử a 1207, tờ bản đồ số 10) tại Thôn Phước Điền , xã Phước Đồng , thành phố Nha Tran g (kèm theo sơ đồ vị trí lô đất) là hợp đồng vô hiệu

1.2/ Hủy hợp đồng hợp đồng mua bán nhà ngày 05/02/2016 giữa bà D với ông H, bà N đối vớ i nhà đất thuộc một phần thửa đất số 651, tờ bản đồ 10 (hiê ̣n nay là thử a 1207, tờ bản đồ số 10) tại Thôn X, xã Y, thành phố Nha Tran g (kèm theo sơ đồ vị trí lô đất).

1.3/ Buộc bị đơn ông H, bà N phải hoàn trả cho nguyên đơn bà D số tiền 500.000.000 đồng (Năm trăm triê ̣u đồng).

2/ Về giải quyết hậu quả của hợp đồng vô hiệu: Nguyên đơn, bị đơn, ngườ i có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan không yêu cầu nên không xem xét giải quyết. Tách ra để giải quyết bằng vụ án khác theo thủ tục tố tụng dân sự khi có yêu cầu.

3/ Về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa bà T với ông H bà N; Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông H bà N với ông T bà T đối với một phần thửa đất nêu trên, các bên đương sự không yêu cầu giải quyết nên không xem xét giải quyết. Tách ra để giải quyết bằng vụ án khác theo thủ tục Tố tụng dân sự khi có yêu cầu.

4/ Về án phí: Bị đơn Ông H, bà N phải nộp 12.150.000đ án phí dân sự sơ thẩm

Hoàn lại cho bà D 12.000.000đ (mườ i hai triê ̣u đồng ) tạm ứng án phí đã nộp theo biên lai số 0005572 ngày 09/5/2017 của Chi cục thi hành án dân sự thành phố Nha Trang.

5/ Quy định: Kể từ ngày bản án, quyết định có hiệu lực pháp luật (Đối với các trường hợp cơ quan thi hành án có quyền chủ động ra quyết định thi hành án) hoặc kể từ ngày có đơn yêu cầu thi hành án của người được thi hành án (đối với các khoản tiền phải trả cho người được thi hành án) cho đến khi thi hành xong tất cả các khoản tiền, hàng tháng bên phải thi hành án còn phải chịu khoản tiền lãi của số tiền phải thi hành theo mức lãi suất quy định tại khoản 2 Điều 468 Bộ luật Dân sự năm 2015.

Quyết định này được thi hành theo quy định tại Điều 2 Luật thi hành án dân sự thì người được thi hành án dân sự, người phải thi hành án dân sự có quyền thỏa thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc bị cưỡng chế thi hành án theo quy định tại các Điều 6,7 và 9 Luật thi hành án dân sự; thời hiệu thi hành án được thực hiện theo quy định tại Điều 30 Luật thi hành án dân sự.

6/ Về quyền kháng cáo: Nguyên đơn, bị đơn, người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan có mặt được quyền kháng cáo bản án dân sự sơ thẩm trong thời hạn 15 ngày kể từ ngày tuyên án. Bị đơn, người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan vắng mặt được quyền kháng cáo bản án dân sự sơ thẩm trong thời hạn 15 ngày kể từ ngày nhận được bản án.