Bản án 538/2019/DS-PT — Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

chuyển!nhượng!quyền!sử!dụng!đất”!

NHÂN DANH

NƯỚC CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM

TÒA ÁN NHÂN DÂN THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

Với thành phần Hội đồng xét xử phúc thẩm gồm có:

Thẩm!phán!-!Chủ!tọa!phiên!tòa:!Bà!Đặng!Huyền!Phương!

Các!Thẩm!phán: !1/!Bà!Vũ!Thị!Thu!Hương!

!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!2/!Bà!Trịnh!Thị!Ánh.!

Thư!kí!Tòa!án!ghi!biên!bản!phiên!tòa:!Bà!Vũ!Thị!Ngọc!Phục!-!Cán!bộ!Tòa! án!nhân!dân!Thành!phố!Hồ!Chí!Minh.!

Đại!diện!Viện!kiểm!sát!nhân!dân!Thành!phố!Hồ!Chí!Minh:!!Bà!Trần!Đoàn! Bích!Trâm!!–!Kiểm!sát!viên!Tham!gia!phiên!tòa.! !!!!!!!!!!Trong! các! ngày! 13/05/2019;! ngày! 03/06/2019! và! ngày! 10/6/2019! tại! phòng!xử!án!Tòa!án!nhân!dân!Thành!phố!Hồ!Chí!Minh!xét!xử!phúc!thẩm!công! khai!vụ!án!thụ!lý!số:!172/DSPT!ngày!28!tháng!02!năm!2019,!do!bản!án!dân!sự! sơ!thẩm!số:!02/2019/DSST!ngày!02/01/2019!của!Tòa!án!nhân!dân!huyện!H!về! việc! “Tranh! chấp! Hợp! đồng!chuyển! nhượng!quyền! sử! dụng!đất”.!Theo! Quyết! định!đưa!vụ!án!ra!xét!xử!phúc!thẩm!số!1879/2019/QĐ-PT!ngày!25!tháng!4!năm! 2019! và! Quyết! định! tạm! ngừng! phiên! hòa! số! 3301/2019/QĐ-PT! ngày! 13/05/2019!giữa!các!đương!sự:!!

1/ Nguyên đơn:!Bà!Huỳnh!Thụy!Bích!V,!sinh!năm!1975!

Địa!chỉ:!Số!226/78!khu!phố!X,!đường!D,!Phường!E,!quận!K,!Thành!phố!Hồ! Chí!Minh.!

Đại!diện!ủy!quyền!của!nguyên!đơn:!Ông!Vũ!Hoàng!P,!sinh!năm!1987!(có! mặt).!

Địa!chỉ:!Số!50/1/20!!đường!số!59,!phường!Q,!quận!K,!Thành!phố!Hồ!Chí! Minh!

2/Bị đơn:!Ông!Nguyễn!Văn!T,!sinh!năm!1953!(có!mặt)!

!!!!!!!!!!!!!!!!Bà!Nguyễn!Thị!Ry!P,!sinh!năm!1958!(vắng!mặt)!

Cùng!địa!chỉ:!Số!20/1!ấp!TT,!xã!TTT,!huyện!H,!Thành!phố!Hồ!Chí!Minh.

Đại!diện!ủy!quyền!của!bị!đơn:!Ông!Kim!Ron!L,!sinh!năm!1976!(có!mặt)!

Địa!chỉ:!Số!200/19!đường!N,!phường!TT,!quận!Z,!Thành!phố!Hồ!Chí!Minh.!

3/ Người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan:

3.1.!Bà!Đoàn!Thị!T1,!sinh!năm!1979;!(Vắng!mặt)!

3.2.!Ông!Nguyễn!Văn!V;!(Vắng!mặt)!

3.3.!Bà!Huỳnh!Ngọc!T2;!(Vắng!mặt)!

3.4.!Trẻ!Nguyễn!Huỳnh!Thùy!L1,!sinh!năm!2004;!

Đại!diện!theo!pháp!luật!của!trẻ!Nguyễn!Huỳnh!Thùy!L1:!Bà!Huỳnh!Ngọc! T2.(Vắng!mặt)!

3.5.!Bà!Đoàn!Thị!H1,!sinh!năm!1977;!(Vắng!mặt)!

3.6.!Ông!Nguyễn!Văn!T3,!sinh!năm!1972;!(Vắng!mặt)!

3.7.!Trẻ!Nguyễn!Thu!H2,!sinh!năm!2014;!

Đại! diện! theo! pháp! luật! của! trẻ! Nguyễn! Thu! H2:! Ông! Nguyễn! Văn! T3.! (Vắng!mặt)!

3.8.!Ông!Huỳnh!Văn!H4;!(Vắng!mặt)!

3.9.!Ông!Huỳnh!Văn!H5,!sinh!năm!1975;!(Vắng!mặt)!

3.10.!Bà!Trần!Thị!Bích!L2,!sinh!năm!1976;!(Vắng!mặt)!

3.11.!Bà!Trần!Thị!N,!sinh!năm!1938;!(Vắng!mặt)!

3.12.!Ông!Huỳnh!Nhĩ!K,!sinh!năm!2000;!(Vắng!mặt)!

3.13.!Bà!Kỳ!Thị!Mỹ!P,!sinh!năm!1985;!(Vắng!mặt)!

Người!đại!diện!theo!ủy!quyền!của!bà!P:!Bà!Kỳ!Thị!Mỹ!L3,!sinh!năm!1975.! (Vắng!mặt)!

3.14.!Bà!Trần!Thị!Kim!H6,!sinh!năm!1954;!(Vắng!mặt)!

3.15.!Bà!Kỳ!Thị!Mỹ!L3,!sinh!năm!1975;!(Vắng!mặt)!

Tất!cả!cùng!địa!chỉ:!Số!20/1!ấp!TT,!xã!TTT,!huyện!H,!Thành!phố!Hồ!Chí! Minh.!!

3.16.!Đại!diện!Văn!phòng!Công!chứng!ĐV.!(vắng!mặt)!

Địa!chỉ:!Số!8/1A!Tổ!KÍ,!xã!TTT,!huyện!H,!Thành!phố!Hồ!Chí!Minh.!

!!!!!!!!!4. Người kháng cáo:!!Nguyên!đơn!bà!Huỳnh!Thụy!Bích!V,!sinh!năm! 1975.!!!

NỘI DUNG VỤ ÁN

!Theo! đơn! khởi! kiện! ngày! 31/5/2012,! bản! tự! khai! ngày! 02/8/2012,! các! biên!bản!làm!việc,!các!biên!bản!hòa!giải,!các!biên!bản!không!tiến!hành!hòa!giải! được,!các!biên!bản!phiên!họp!kiểm!tra!việc!giao!nộp,!T!cận,!công!khai!chứng!cứ! và!hòa!giải!ngày!15/12/2016,!ngày!01/11/2017,!ngày!23/01/2018!và!trong!suốt! quá! trình!xét!xử,! nguyên! đơn! bà!Huỳnh!Thụy! Bích! V,!đại!diện! ủy! quyền! của! nguyên!đơn!ông!Vũ!Hoàng!P!trình!bày:!

!!Ngày!20/3/2012,!bà!V!có!nhận!chuyển!nhượng!!quyền!sử!dụng!đất!của! ông!Nguyễn!Văn!T!và!bà!Nguyễn!Thị!Ry!P!phần!đất!diện!tích!528,6m2!thuộc! thửa! 370! tờ!bản!đồ!số! 19! (TL!2005)!tọa! lạc! xã! TTT,!huyện! H! tại!Văn! phòng! Công!chứng!ĐV!theo!hợp!đồng!công!chứng!số!00000575!quyển!số!01!TP/CC-SCC/HĐ-GD! ngày! 20/3/2012.! Phần! đất! nhận! chuyển! nhượng,! ông! T,!bà! P! đã! được!UBND!huyện!H!cấp!giấy!chứng!nhận!quyền!sử!dụng!đất!số!H04260/CMĐ! ngày!09/12/2009.!Theo!hợp!đồng,!giá!chuyển!nhượng!là!270.000.000!(hai!trăm! bảy!chục!triệu)!đồng.!Bà!V!đã!thực!hiện!các!thủ!tục!nộp!lệ!phí!trước!bạ,!thuế!thu! nhập!cá!nhân.!Chưa!tiến!hành!cập!nhật!biến!động!vì!hiện!trạng!trên!đất!có!công! trình!xây!dựng.!Tuy!nhiên,!sau!khi!kí!hợp!đồng!và!nhận!đủ!tiền!chuyển!nhượng,! ông!T,!bà!P!không!thực!hiện!nghĩa!vụ!của!mình,!không!bàn!giao!diện!tích!đất! như!đã!thỏa!thuận.!Do!đó,!bà!khởi!kiện!yêu!cầu!ông!T,!bà!P!tiếp!tục!thực!hiện! hợp!đồng!đã!kí!kết,!bàn!giao!toàn!bộ!diện!tích!đất!theo!bản!đồ!hiện!trạng!vị!trí!số! hợp!đồng!94160/CN!HM-CC!ngày!23/11/2012!của!Trung!tâm!đo!đạc!bản!đồ!-!sở! Tài!nguyên!và!Môi!trường!Tp.Hồ!Chí!Minh.!Các!công!trình!xây!dựng!trên!đất! yêu!cầu!ông!T,!bà!P!tự!tháo!dỡ!và!bà!V!tự!nguyện!hỗ!trợ!mỗi!hộ!gia!đình!là! 50.000.000!(năm!mươi!triệu)!đồng.!Tất!cả!các!chi!phí!đo!vẽ,!định!giá!bà!V!tự! nguyện!chịu,!không!yêu!cầu!hay!ý!kiến!gì.!!

Theo!các!bản!tự!khai!ngày!02/8/2012,!các!biên!bản!làm!việc,!các!biên!bản! hòa! giải,! các! Biên! bản! phiên! họp! kiểm! tra! việc! giao! nộp,! tiếp! cận,! công! khai! chứng!cứ!và!hòa!giải!ngày!21/8/2018,!ngày!08/10/2018!và!trong!suốt!quá!trình! xét!xử,!bị!đơn,!đại!diện!ủy!quyền!của!bị!đơn,!ông!Kim!Ron!L!trình!bày:!!

Ngày!20/3/2012,!bà!V,!ông!T,!bà!P!có!kí!hợp!đồng!chuyển!nhượng!quyền! sử!dụng!đất!tại!Văn!phòng!Công!chứng!ĐV.!Theo!đó,!ông!T,!bà!P!kí!chuyển! nhượng!cho!bà!V!toàn!bộ!diện!tích!đất!theo!giấy!chứng!nhận!quyền!sử!dụng!đất! số!H04260/CMĐ!ngày!09/12/2009!của!UBND!huyện!H.!Tuy!nhiên,!thực!tế!P!chí! ông!T,!bà!P!chỉ!chuyển!nhượng!phần!đất!trống!còn!lại!nhưng!do!không!hiểu!biết! pháp!luật,!hợp!đồng!công!chứng!thì!do!Văn!phòng!Công!chứng!soạn!sẳn,!nhầm! lẫn!nên!kí!!và!lăn!tay!vào!hợp!đồng.!Thực!tế!là!không!có!việc!chuyển!nhượng! toàn!bộ!diện!tích!theo!giấy!chứng!nhận!đã!cấp.!Số!tiền!ông!bà!thực!nhận!chỉ!là! 100.000.000!(một!trăm!triệu)!đồng.!Do!đó,!ông!không!đồng!P!yêu!cầu!khởi!kiện! của!bà!V;!ông!T,!bà!P!đồng!ý!trả!lại!số!tiền!100.000.000!(một!trăm!triệu)!đồng! đã!nhận.!

Đại!diện!theo!ủy!của!bị!đơn!có!yêu!cầu!phản!tố!trình!bày:!

-!Yêu!cầu!hủy!hợp!đồng!chuyển!nhượng!quyền!sử!dụng!đất!số!hợp!đồng! 00000575! TP/CC-SCC/HĐ-GD! ngày! 20/3/2012! của! công! chứng! ĐVgiữa! bà! Huỳnh!Thụy!Bích!V!với!ông!Nguyễn!Văn!T,!bà!Nguyễn!Thị!Ry!P.!

Ông!T,!bà!P!đồng!P!trả!lại!cho!bà!V!số!tiền!100.000.000!đồng!đã!nhận.!Tự! nguyện!hoàn!trả!cho!bà!V!số!tiền!đã!đóng!lệ!phí!trước!bạ,!thuế!thu!nhập...!Yêu! cầu!bà!V!trả!lại!cho!ông!T,!bà!P!bản!chính!giấy!chứng!nhận!quyền!sử!dụng!đất! số!H!04260/CMĐ!do!UBND!huyện!H!cấp!ngày!09/12/2009.!

*! Theo! bản! tự! khai! ngày! 01/11/2012,! người! có! quyền! lợi! nghĩa! vụ! liên! quan,!bà!Đoàn!Thị!T1!trình!bày:!!

!Ngày!15/3/2010,!bà!và!ông!tiếp!tục!tiến!hành!kí!hợp!đồng!chuyển!nhượng! quyền!sử!dụng!đất!diện!tích!là!4,75!x!25=121m2!thuộc!một!phần!thửa!370!tờ!bản! đồ!số!19!(TL!2005)!tọa!lạc!ấp!TT,!xã!TTT,huyện!H!với!giá!là!308.000.000!(ba! trăm!lẻ!tám!triệu)!đồng.!

!Sau!khi!kí!hợp!đồng!chuyển!nhượng,!các!bên!đã!thực!hiện!xong!nghĩa!vụ! của!mình,!bà!đã!giao!đủ!tiền!cho!ông!T,!bà!P!và!bà!đã!nhận!bàn!giao!nhà!đất!như! đã!thỏa!thuận.!Gia!đình!bà!đã!vào!ở,!trực!tiếp!quản!lý,!sử!dụng!phần!đất!trên!từ! năm!2010!đến!nay.!Bà!đã!nhiều!lần!yêu!cầu!ông!T,!bà!P!tách!thửa!nhưng!không! được.!Trong!vụ!kiện!này,!bà!xin!vắng!mặt!trong!suốt!quá!trình!giải!quyết!vụ!án.!

!*! Theo! bản! tự! khai! ngày! 22/10/2012,! người! có! quyền! lợi! nghĩa! vụ! liên! quan!ông!Huỳnh!Văn!H1!trình!bày:!!

!Ngày!31/3/2011,!ông!có!mua!của!ông!T,!bà!P!phần!nhà!đất!có!diện!tích! 4x12! =! 48m2! thửa! đất! số! 370! tờ! bản! đồ! số! 19! (TL! 2005).! Giá! mua! bán! là! 550.000.000!(năm!trăm!năm!chục!triệu)!đồng.!Sau!khi!kí!hợp!đồng,!ông!đã!giao! đầy!đủ!tiền!cho!ông!T,!bà!P,!đồng!thời!nhận!bàn!giao!toàn!bộ!hiện!trạng!nhà!đất! như!đã!thỏa!thuận.!Gia!đình!ông!vào!ở,!trực!tiếp!quản!lý,!sử!dụng!căn!nhà!trên!từ! đó!đến!nay.!Ông!đã!nhiều!lần!yêu!cầu!ông!T,!bà!P!làm!thủ!tục!tách!thửa!theo!quy! định!nhưng!ông!bà!không!thực!hiện!được.!

!Trong!vụ!án!này,!ông!xin!vắng!mặt!trong!suốt!quá!trình!giải!quyết!vụ!án.!

*Theo!bản!tự!khai!ngày!05/9/2014,!người!có!quyền!lợi!nghĩa!vụ!liên!quan,! bà!Trần!Thị!Kim!H!trình!bày:!Bà!không!có!ý!kiến!gì!và!xin!vắng!mặt!trong!suốt! quá!trình!giải!quyết!vụ!án.!

*Theo!Công!văn!290/VPCC-ĐV!ngày!20/9/2018,!người!có!quyền!lợi!nghĩa! vụ!liên!quan,!Văn!phòng!Công!chứng!ĐV!trình!bày:!!!

!Ngày!20/3/2012,!Văn!phòng!Công!chứng!ĐV!có!tiếp!nhận!yêu!cầu!công! chứng!Quyền!sử!dụng!đất!đối!với!thửa!đất!số!370!tờ!bản!đồ!số!19!(TL!2005)!xã! TTT,!huyện!H,!căn!cứ!Giấy!chứng!nhận!Quyền!sử!dụng!đất!số!H!04260/CMĐ! do!UBND!huyện!H!cấp!ngày!09/12/2009.!Sau!khi!tiếp!nhận!hồ!sơ,!Công!chứng! viên!đã!làm!đúng!các!bước,!quy!trình,!thủ!tục!của!bộ!hồ!sơ!kí!hợp!đồng!chuyển! nhượng! quyền! sử! dụng! đất.! Việc! kí! kết! là! hoàn! toàn! tự! nguyện,! không! bị! ép! buộc,!hay!lừa!dối.!! !!!!!!!!!Bản!án!số:!02/2019/DSST!ngày!02/01/2019!về!việc:!“Tranh!chấp!hợp!đồng! chuyển!nhượng!quyền!sử!dụng!đất”!của!Tòa!án!nhân!dân!!huyện!H!đã!tuyên:!

Căn!cứ!các!Điều!122,!126,!131,!407,!408,!468,!500,!501,!502!Bộ!luật!dân! sự!năm!2015;!

Căn!cứ!Luật!Đất!đai!năm!2003;!

Căn!cứ!vào!Pháp!lệnh!số!10/2009/UBTVQH12!ngày!27.02.2009!của!Ủy! ban!Thường!vụ!Quốc!hội!quy!định!về!lệ!phí,!án!phí!Toà!án.!

1/!Không!chấp!nhận!yêu!cầu!khởi!kiện!của!nguyên!đơn!bà!Huỳnh!Thụy! Bích!V,!V/v:!yêu!cầu!ông!Nguyễn!Văn!T,!Nguyễn!Thị!Ry!P!Ttục!thực!hiện!hợp! đồng! chuyển! nhượng! quyền! sử! dụng! đất! số! 00000575! TP/CC-SCC/HĐ-GD! ngày!20/3/2012!của!Văn!phòng!Công!chứng!ĐVgiữa!bà!Huỳnh!Thụy!Bích!V!với! ông!Nguyễn!Văn!T,!bà!Nguyễn!Thị!Ry!P!đối!với!thửa!đất!theo!giấy!chứng!nhận! quyền!sử!dụng!đất!số!H!04260/CMĐ!ngày!09/12/2009!của!UBND!huyện!H.! !!!!!!!!!!Chấp! nhận! yêu! cầu! phản! tố! của! bị! đơn,! hủy! hợp! đồng! chuyển! nhượng! quyền!sử!dụng!đất!số!00000575!TP/CC-SCC/HĐ-GD!ngày!20/3/2012!của!Văn! phòng!công!chứng!ĐVgiữa!bà!Huỳnh!Thụy!Bích!V!với!ông!Nguyễn!Văn!T,!bà! Nguyễn!Thị!Ry!P!đối!với!thửa!đất!theo!giấy!chứng!nhận!quyền!sử!dụng!đất!số!H! 04260/CMĐ!ngày!09/12/2009!của!UBND!huyện!H.! !!!!!!!!!!!Buộc!ông!Nguyễn!Văn!T,!bà!Nguyễn!Thị!Ry!P!trả!cho!bà!Huỳnh!Thụy! Bích!V!số!tiền!là!146.645.500!(một!trăm!bốn!sáu!triệu!sáu!trăm!bốn!lăm!ngàn! năm!trăm)!đồng.!

!!Buộc!bà!Huỳnh!Thị!Bích!V!trả!lại!cho!ông!Nguyễn!Văn!T,!bà!Nguyễn!Thị! Ry!P!bản!chính!giấy!chứng!nhận!quyền!sử!dụng!đất!số!H04260/CMĐ!do!UBND! huyện!H!cấp!ngày!09/12/2009.!

Kể!từ!ngày!ông!Huỳnh!Thụy!Bích!V!có!đơn!yêu!cầu!thi!hành!án,!nếu!ông! Nguyễn! Văn! T,! bà! Nguyễn! Thị! Ry! P! chưa! thi! hành! khoản! tiền! trên! thì! hằng! tháng!chịu!thêm!mức!lãi!suất!theo!khoản!2!Điều!468!Bộ!luật!Dân!sự!năm!2015,! tương!ứng!số!tiền!và!thời!gian!chưa!thi!hành!án.!

Thực!hiện!ngay!một!lần!sau!khi!bản!án!có!hiệu!lực!pháp!luật!tại!cơ!quan! thi!hành!án!dân!sự!có!thẩm!quyền.!

2/! Án! phí! dân! sự! sơ! thẩm:! Bà! V! phải! chịu! số! tiền! là! 300.000! (ba! trăm! ngàn)!đồng,!trừ!đi!số!tiền!đã!đóng!là!6.750.000!(sáu!triệu!bảy!trăm!năm!chục! ngàn)!đồng!theo!biên!lại!thu!tiền!số!00644!ngày!25/6/2012!của!Chi!cục!thi!hành! án!dân!sự!huyện!H.!Hoàn!lại!cho!bà!V!số!tiền!còn!thừa!là!6.450.000!(sáu!triệu! bốn!trăm!năm!chục!ngàn)!đồng.!

Ông!T,!bà!P!chịu!số!tiền!án!phí!là!7.332.275!đồng,!trừ!số!tiền!đã!nộp!là! 2.800.000! (hai! triệu! tám! trăm! ngàn)! đồng! theo! biên! lai! số! 0004060! ngày! 08/10/2018!của!Chi!cục!thi!hành!án!dân!sự!huyện!H.!Ông!T,!bà!P!phải!nộp!thêm! số!tiền!là!4.532.275!(bốn!triệu!năm!trăm! ba!mươi!hai!ngàn!hai!trăm!bảy!lăm)! đồng.!!

Ngoài!ra!án!sơ!thẩm!còn!tuyên!quyền!kháng!cáo!của!các!đương!sự.!

Tại phiên tòa phúc thẩm:

Nguyên!đơn!không!rút!đơn!khởi!kiện!và!giữ!nguyên!yêu!cầu!kháng!cáo.! Bị!đơn!đề!nghị!giữ!nguyên!bản!án!sơ!thẩm. Các!bên!đương!sự!không!thỏa!thuận! được!với!nhau!về!việc!giải!quyết!vụ!án.! !!!!!!!!!!Nguyên!đơn!và!là!người!kháng!cáo!trình!bày:!Toà!cấp!sơ!thẩm!tuyên!hủy! hợp!đồng! chuyển! nhượng! quyền!sử! dụng!đất! của!bà! Huỳnh!Thụy! Bích! V! với! ông!Nguyễn!Văn!Tvà!bà!Nguyễn!Thị!Ry!P!!là!không!đúng!vì!hợp!đồng!đươc! công! chứng! chứng! thực! theo! qui! định! của! pháp! luật.! Bên! mua! đã! hoàn! thành! nghĩa!vụ!thanh!toán!theo!đúng!giá!trị!thoả!thuận!trong!hợp!đồng!và!hoàn!thành! các!nghĩa!vụ!thuế!và!tài!chính!liên!quan!đến!quyền!sử!dụng!đất.!Toà!án!nhân!dân! Huyện! H! không! giải! quyết! hậu! quả! của! hợp! đồng! vô! hiệu! là! ảnh! hưởng! đến! quyền!lợi!của!nguyên!đơn.!Đề!nghị!cấp!phúc!thẩm!xem!xét!hủy!bản!án!sơ!thẩm! và!công!nhận!hiệu!lực!của!hợp!đồng!chuyển!nhượng!quyền!sử!dụng!đất!của!bà! Huỳnh!Thụy!Bích!V!với!ông!Nguyễn!Văn!Tvà!bà!Nguyễn!Thị!Ry!P.!Buộc!ông! Tvà! bà! P! tiếp! tục! thực! hiện! việc! chuyển! nhượng! theo! đúng! hợp! đồng! chuyển! nhượng!đã!kí!kết.! !!!!!!!!!!Bị!đơn!-!ông!Nguyễn!Văn!T!và!đại!diện!theo!ủy!quyền!của!bị!đơn!trình! bày:!Không!đồng!ý!yêu!cầu!khởi!kiện!và!kháng!cáo!của!nguyên!đơn!và!đề!nghị! giữ!nguyên!bản!án!sơ!thẩm.! !!!

Đại!diện!Viện!kiểm!sát!nhân!dân!Thành!phố!Hồ!Chí!Minh!phát!biểu:!

!Về!hình!thức:!

!Từ! khi! thụ! lý! giải! quyết! vụ! án! phúc! thẩm! cũng! như! tại! phiên! tòa! phúc! thẩm,!thẩm!phán!và!Hội!đồng!xét!xử!đã!tiến!hành!đúng!các!quy!định!của!Bộ!luật! tố!tụng!dân!sự,!các!đương!sự!thực!hiện!các!quyền!và!chấp!hành!đúng!quy!định! của!pháp!luật.!

!!!Về!thời!hạn!kháng!cáo:!

!!!Tòa!án!nhân!dân!huyện!H!đưa!vụ!án!ra!xét!xử!ngày!27/12/2018,!!nguyên! đơn!bà!Huỳnh!Thụy!Bích!V!có!đơn!kháng!cáo!ngày!03!tháng!1!năm!2019,!căn! cứ!điều!273!Bộ!Luật!Tố!tụng!dân!sự!2015!kháng!cáo!của!bà!V!trong!hạn!luật! định!nên!được!hội!đồng!xét!xử!xem!xét.!

!Về!phạm!vi!ủy!quyền:!!

!Theo!nội!dung!Giấy!ủy!quyền!đề!ngày!21/7/2012!giữa!bên!ủy!quyền!ông! Nguyễn!Văn!T,!bà!Nguyễn!Thị!Ry!P!và!bên!được!ủy!quyền!là!ông!Kim!Ron!L! thì!ông!Kim!Ron!L!không!được!ủy!quyền!đưa!ra!yêu!cầu!phản!tố!đối!với!nguyên! đơn.!Trong!quá!trình!giải!quyết!vụ!án!tại!cấp!sơ!thẩm!đại!diện!bị!đơn!có!yêu!cầu! phản!tố.!Như!vậy,!yêu!cầu!phản!tố!của!đại!diện!bị!đơn!đã!vượt!quá!phạm!vi!được! ủy!quyền!và!các!yêu!cầu!phản!tố!này!chỉ!được!ghi!nhận!trong!các!biên!bản!làm! việc.!Bị!đơn!không!có!đơn!yêu!cầu!phản!tố,!Tòa!không!thông!báo!yêu!cầu!phản! tố!cho!các!đương!sự!tham!gia!tố!tụng!theo!qui!định!tại!Điều!200!Bộ!luật!Tố!tụng! dân!sự!2015.! !!!!!!!!!!Về!thủ!tục!tố!tụng:! !!!!!!!!!!Tòa! sơ! thẩm! đã! thông! báo! nộp! tiền! tạm! ứng! yêu! cầu! phản! tố! số! 261B/2014/TB-TA!ngày!02/12/2014!cho!ông!L!nhưng!ông!L!không!đóng.!Đến! ngày!08/10/2018!tại!biên!bản!phiên!họp!kiểm!tra!việc!giao!nộp,!tiếp!cận,!công! khai! chứng! cứ!và!hòa! giải!ngày! 08/10/2018!ông! Kim! Ron! L! Ttục! có! yêu! cầu! phản!tố.!Cùng!ngày!Tòa!án!huyện!H!có!thông!báo!nộp!tiền!án!phí!số!38/TB-TA! tống! đạt! cho! ông! L.! Ngày! 31/10/2018! tòa! sơ! thẩm! ra! Quyết! định! xét! xử! số! 608/2018/QĐST-DS,!ngày!08/11/2018!ông!L!đóng!tiền!tạm!ứng!án!phí!đối!với! yêu!cầu!phản!tố.!! !!!!!!!!!Theo!qui!định!tại!Điều!202!bộ!luật!Tố!tụng!dân!sự!2015!thì!bị!đơn!chỉ!có! quyền!đưa!ra!yêu!cầu!phản!tố!trước!khi!tòa!án!mở!phiên!họp!Tiếp!cận,!công!khai! chứng!cứ.! !!!!!!!!!Về!nội!dung!kháng!cáo:! !!!!!!!!!!Hợp! đồng! chuyển! nhượng! quyền! sử! dụng! đất! giữa! các! bên! chỉ! chuyển! nhượng!phần!đất,!không!chuyển!nhượng!tài!sản!trên!đất.!Bà!V!khai!giao!cho!ông! T,!bà!P!270.000.000!đồng!nhưng!bị!đơn!chỉ!xác!nhận!là!có!nhận!100.000.000! đồng.!Căn!cứ!lời!khai!của!các!bên,!các!bên!đều!xác!nhận!là!có!biết!hiện!trạng!có! nhà!trên!đất!như!vậy!là!vi!phạm!qui!định!tại!Điều!698!Bộ!luật!Dân!sự!2015!vì! ông!T!và!bà!P!đã!bán!cho!03!hộ!trước!đó.!Cùng!một!diện!tích!đất!ông!T!bán!cho! nhiều!người!là!vi!phạm!điều!cấm!của!Pháp!luật.!Căn!cứ!Điều!698!Bộ!luật!Dân!sự! thì!đươc!xác!định!hợp!đồng!vô!hiệu!nhưng!cấp!sơ!thẩm!không!giải!quyết!hậu! quả!của!Hợp!đồng!vô!hiệu!lả!thiếu!sót.!!!! !

!Đề!nghị!Hội!đồng!xét!xử!căn!cứ!Khỏan!3,!Điều!308!Bộ!luật!Tố!tụng!dân!! sự!2015!hủy!toàn!bộ!bản!án!sơ!thẩm.!

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN

!!!!!!!!!!Sau!khi!nghiên!cứu!các!tài!liệu,!chứng!cứ!có!trong!hồ!sơ!vụ!án!được!thẩm! tra!tại!phiên!tòa!và!căn!cứ!vào!kết!quả!tranh!luận!tại!phiên!tòa,!Hội!đồng!xét!xử! nhận!định:

!Về!thời!hạn!kháng!cáo:!Tòa!án!nhân!dân!huyện!H!đưa!vụ!án!ra!xét!xử!ngày! 27/12/2018,! nguyên! đơn! bà! Huỳnh! Thụy! Bích! V! có! đơn! kháng! cáo! ngày! 03! tháng! 01! năm! 2019;! căn! cứ! Khoản! 1! Điều! 273! Bộ! luật! tố! tụng! dân! sự! 2015! kháng!cáo!của!bà!V!trong!hạn!luật!định!nên!được!Hội!đồng!xét!xử!xem!xét.!

!![1]! Xét! về! thẩm! quyền! giải! quyết! tranh! chấp:! Quan! hệ! tranh! chấp! là! “Tranh chấp Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất”,!bị!đơn!cư!trú!tại! huyện!H,!Thành!phố!Hồ!Chí!Minh.!Căn!cứ!Khoản!3!Điều!26,!Điểm!a!Khoản!1! Điều!35,!khoản!1! Điều! 39! Bộ! luật! tố!tụng! dân!sự!Tòa! án! nhân! dân!huyện! H,! Thành!phố!Hồ!Chí!Minh!giải!quyết!đúng!thẩm!quyền.!

![2]!Về!thủ!tục!tố!tụng:!

!Tại!phiên!tòa!Phúc!thẩm,!ông!!Kim!Ron!L!đại!diện!theo!ủy!quyền!của!ông! Tvà!bà!P!xác!nhận!trong!suốt!quá!trình!giải!quyết!vụ!án!tại!cấp!sơ!thẩm,!ông!Tvà! bà!P!chỉ!ủy!quyền!cho!ông!đại!diện!tham!gia!tố!tụng!trong!vụ!án!theo!giấy!ủy! quyền! số! công! chứng:! 006417,! quyển! số! 07/2012/TP/VPCC-SCC/HĐGĐ! của! Văn!phòng!công!chứng!LP!Thị!Như!H!ngày!21/7/2012,!ngoài!ra!không!có!văn! bản!ủy!quyền!nào!khác.!

!Hội!đồng!xét!xử!xét!thấy:!Giấy!ủy!quyền!nói!trên!các!bên!căn!cứ!biên!bản! hòa!giải!không!thành!của!UBND!xã!TTT,!huyện!H!TP.HCM!về!việc!tranh!chấp! “Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất”!với!bà!Huỳnh!Thụy!Bích!V!để! thực!hiện!việc!ủy!quyền.!Các!nội!dung!ủy!quyền!như!sau:!“Ông KIM RON L đươc quyền và nhân danh tôi liên hệ với Tòa án nhân dân Huyện H TP.HCM và các cơ quan có thẩm quyền khác để nộp đơn khởi kiện, nhận thông báo và nộp tiền tạm ứng án phí (nếu có), nhận thông báo thụ lP vụ án, Giấy triệu tập và các loại văn bản tố tụng khác liên quan đến việc tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng đất nói trên…- Trong phạm vi ủy quyền, ông KIM RON L đươc quyền nhân danh chúng tôi tiến hành các thủ tục về hành vi đã được ủy quyền, đề đạt yêu cầu, trình bày P kiến, cung cấp các chứng cứ, được lập và kí tên trên các giấy tờ, Tham gia hòa giải, Tham gia phiên tòa và thực hiện các quyền, nghĩa vụ của người được ủy quyền theo quy định của Pháp luật, được toàn quyền quyết định…”!

!!!Theo!nội!dung!giấy!ủy!quyền!thì!ông!Nguyễn!Văn!Tvà!bà!Nguyễn!Thị!Ry! P!ủy!quyền!cho!ông!Kim!Ron!L!đại!diện!cho!ông!bà!để!thực!hiện!quyền!và!nghĩa! vụ!của!nguyên!đơn!như!nộp!đơn!khởi!kiện,!nhận!thông!báo!và!nộp!tiền!tạm!ứng! án!phí,!nhận!giấy!triệu!tập...!Tuy!nhiên,!trong!vụ!án!này!ông!Kim!Ron!L!Tham! gia!tố!tụng!với!tư!cách!bị!đơn!theo!đơn!khởi!kiện!của!bà!Huỳnh!Thụy!Bích!V.! Ông!T,!bà!P!không!ủy!quyền!cho!ông!L!đưa!ra!yêu!cầu!phản!tố.!Nhưng!Tòa!cấp! sơ!thẩm!chấp!nhận!tư!cách!đại!diện!bị!đơn!của!ông!L!và!thụ!lP!yêu!cầu!phản!tố! của!ông!trong!vụ!án!này!là!không!đúng.!!

!!!Quá!trình!Tòa!án!cấp!sơ!thẩm!thụ!lP!yêu!cầu!phản!tố!của!ông!L!không! đúng!trình!tự!tố!tụng.!Theo!qui!định!tại!Điều!202!bộ!luật!Tố!tụng!dân!sự!2015!thì! bị!đơn!chỉ!có!quyền!đưa!ra!yêu!cầu!phản!tố!trước!khi!tòa!án!mở!phiên!họp!Tiếp! cận!công!khai!chứng!cứ.!Theo!tài!liệu!chứng!cứ!trong!hồ!sơ!vụ!án!thì!tại!biên! bản!phiên!họp!kiểm!tra!việc!giao!nộp,!tiếp!cận,!công!khai!chứng!cứ!và!hòa!giải! ngày!08/10/2018!(BL!301)!ông!Kim!Ron!L!tiếp!tục!có!yêu!cầu!phản!tố.!Cùng! ngày,!Tòa!án!nhân!dân!huyện!H!có!thông!báo!nộp!tiền!án!phí!số!38/TB-TA!tống! đạt! cho! ông! L.! Ngày! 31/10/2018! Tòa! sơ! thẩm! ra! quyết! định! xét! xử! số! 608/2018/QĐST-DS,!đến!ngày!08/11/2018!(sau!ngày!có!quyết!định!xét!xử)!ông! L! mới!đóng!tiền!tạm!ứng!án!phí!đối!với!yêu!cầu!phản!tố.!Tòa!thụ!lý!yêu!cầu! phản!tố!của!ông!P!theo!ghi!nhận!P!kiến!của!ông!L!tại!các!biên!bản!làm!việc!tại! tòa!trước!đó!trong!các!biên!bản!làm!việc,!biên!bản!phiên!họp!kiểm!tra!việc!giao! nộp,!tiếp!cận,!công!khai!chứng!cứ!và!hòa!giải!các!ngày!15/7/2014,!02/12/2014,! 13/1/2015.!Ông!P!không!có!đơn!yêu!cầu!phản!tố!theo!qui!định!tại!Điều!200!Bộ! luật!Tố!tụng!Dân!sự!2015!là!vi!phạm!thủ!tục!tố!tụng.!

!!!![3]!Về!yêu!cầu!kháng!cáo!của!!nguyên!đơn,!Hội!đồng!xét!xử!xét!thấy:!

!!!!!!!!!!!![3.1]!Phần!đất!tranh!chấp!có!diện!tích!528,6m2!thuộc!thửa!370!tờ!bản!đồ! số!19!(TL!2005)!tại!xã!TTT,!huyện!H!đã!được!UBND!huyện!H!cấp!giấy!chứng! nhận!quyền!sử!dụng!đất!số!H04260/CMĐ!ngày!09/12/2009!cho!ông!T,!bà!P.!Đo! vẽ!thực!tế!là!517,4m2!theo!bản!đồ!hiện!trạng!vị!trí!số!hợp!đồng!94160/CN!HM-CC!ngày!23/11/2012!của!Trung!tâm!đo!đạc!bản!đồ!Sở!Tài!nguyên!và!Môi!trường! TP.!Hồ!Chí!Minh.!! !!!!!!!!!!!!Trong!quá!trình!sử!dụng!đất,!ông!T,!bà!P!đã!xin!phép!xây!dựng!và!được! UBND!huyện!H!cấp!giấy!phép!xây!dựng!số!300/GPXD!ngày!22/12/2010.!Ông! T,!bà!P!đã!xây!dựng!!từ!năm!2010.!Từ!năm!2010!Ông!T,!bà!P!đã!kí!hợp!đồng! mua!bán!phần!nhà!đất!trên!(bằng!giấy!tay)!cho!các!hộ!dân!gồm:!Bà!Lý!Thị!Mỹ!P! 4mx12m,!Ông!Huỳnh!Văn!H!4mx12m,!bà!Đoàn!Thị!T!4m75!x!25m,!các!bên!đã! thực!hiện!nghĩa!vụ!của!mình,!đã!giao!đủ!tiền!và!nhận!bàn!giao!hiện!trạng!nhà! đất.!Các!hộ!dân!nhận!chuyển!nhượng!đã!trực!tiếp!quản!lý,!sử!dụng!đất!và!công! trình!xây!dựng!trên!đất!từ!năm!2010!đến!nay.!

!!!!!Tại!phiên!tòa!sơ!thẩm!và!phúc!thẩm!đại!diện!ủy!quyền!của!bà!V!cũng! xác!nhận!trước!khi!thực!hiện!việc!chuyển!nhượng,!bà!V!đã!xem!xét!và!biết!hiện! trạng! thực! tế! phần! đất! chuyển! nhượng! đã! có! công! trình! xây! dựng! trên! đất.! Nhưng!cho!rằng!tại!thời!điểm!xem!xét!hiện!trạng!nhà!đất!trước!khi!thực!hiện! việc!chuyển!nhượng,!ông!T,!bà!P!có!cam!kết!sẽ!tự!tháo!dỡ!toàn!bộ!các!công!trình! xây!dựng!trên!đất,!để!lại!đất!trống!và!giao!cho!bà!V.!Tuy!nhiên,!lời!khai!này!của! đại!diện!ủy!quyền!của!nguyên!đơn!phía!bị!đơn!không!thừa!nhận!và!nguyên!đơn! cũng!không!cung!cấp!chứng!cứ!gì!chứng!minh!lời!trình!bày!trên.!!

!!!!Theo!lời!khai!của!phía!bị!đơn!chỉ!đồng!P!bán!phần!đầt!trống!không!có!tài! sản!trên!đất!nhưng!do!bị!nhầm!lẫn!nên!ông!bà!đã!kí!bán!toàn!bộ!phẩn!diện!tích! thửa!đất!528,6m2!có!công!trình!xây!dựng!trên!đất.!Phía!bị!đơn!đồng!P!tiếp!tục! sang!nhượng!cho!nguyên!đơn!phần!diện!tích!này.!Tuy!nhiên,!phía!bà!V!không! đồng!P.!Đồng!thời,!căn!cứ!công!văn!số!470/CNHM!của!Văn!phòng!đăng!kí!đất! đai!TP.!Hồ!Chí!Minh-!Chi!nhánh!Huyện!H!thì:!“Phần!đất!trống!số!(17)!diện!tích! 34,9m2!và!số!(18)!diện!tích!4,4m2!thuộc!một!phần!thửa!370;!phần!đất!trống!số! (19)! diện! tích! 35,6m2! và! số! (20)! diện! tích! 201,6m2! thuộc! một! phần! đất! nông! nghiệp! thửa! 370.! Căn! cứ! Điều! 1! Quyết! định! số! 33/2014/QĐ-UBND! ngày! 15/10/2014!của!UBND!Thành!phố!Hồ!Chí!Minh!quy!định!về!diện!tích!đất!tối! thiểu!được!tách!thửa! đối!với!đất! ở! tại!nông! thôn!và! đô!thị.! Phần! đất!trống!số! (17),(18),(19),(20)!thuộc!một!phần!đất!ở!và!một!phần!đất!nông!nghiệp!thửa!370,! do!đó!không!đủ!điều!kiện!cấp!giấy!chứng!nhận!quyền!sử!dụng!đất.!

!!!Như!vậy,!có!cơ!sở!xác!định!ông!Tvà!bà!P!trước!khi!bán!phần!đất!tranh! chấp!cho!bà!V!đã!bán!cho!03!người!bằng!giấy!tay.!Trên!đất!khi!sang!nhượng! đang!tồn!tại!công!trình!xây!dựng!nên!phía!bà!V!không!thể!tiến!hành!việc!cập! nhật!sang!tên!quyền!sử!dụng!đất.!

!!Nguyên!đơn!kháng!cáo!yêu!cầu!giải!quyết!hậu!quả!của!hợp!đồng!vô!hiệu:!!

!!Xét,!trong!quá!trình!giải!quyết!tại!cấp!sơ!thẩm!phía!nguyên!đơn!không!có! yêu!cầu!này.!Tại!phiên!tòa!sơ!thẩm!chủ!tọa!đã!giải!thích!hậu!quả!pháp!lý!hợp! đồng!vô!hiệu!nhưng!đương!sự!không!yêu!cầu!Tòa!giải!quyết!hợp!đồng!vô!hiệu! (BL!279).!Tại!phiên!tòa!phúc!thẩm,!đại!diện!nguyên!đơn!yêu!cầu!xem!xét!yêu! cầu!này.!Đây!là!yêu!cầu!mới!tại!cấp!phúc!thẩm.!Căn!cứ!biên!bản!định!giá!tài!sản! đối!với!tài!sản!đang!tranh!chấp!ngày!28/5/2013!thì!đã!quá!06!tháng,!nên!cần!thiết! định!giá!lại!cho!phù!hợp!giá!thị!trường!làm!căn!cứ!giải!quyết!hậu!quả!hợp!đồng! vô!hiệu.!! !!!!!!!!!!![3.2]! Theo! lời!khai! của!bà! V! “! Tại phòng công chứng, tôi giao cho vợ chồng ông Tbà P là 200.000.000 đồng. Còn lại vào buổi chiều, tại nhà tôi ở K tôi giao cho ông Nguyễn Lnh P (người giới thiệu mua bán là 70.000.000 đồng - đươc sự đồng P của vợ chồng ông T, bà P, không biết địa chỉ liên lạc).”!(BL! 202).!Lời!khai!ông!T! và!bà! P!chỉ!thừa!nhận! “Đã nhận của bà V 100.000.000 đồng, ngoài ra bà V giao cho ông P là người giới thiệu”!(BL!197).!Xét,!việc! giao!nhận!tiền!sang!nhượng!đất!hai!bên!đều!thừa!nhận!khi!giao!nhận!không!ghi! biên!nhận!và!không!có!người!làm!chứng!.Theo!lời!khai!của!hai!bên!đều!xác!nhận! không!có!thông!tin!về!ông!Nguyễn!Linh!P!nên!cấp!sơ!thẩm!không!đưa!ông!P!vào! Tham!gia!tố!tụng!là!có!căn!cứ.! !!!!!!!!!!!Tại! phiên! tòa! phúc! thẩm,! đại! diện! của! bà! V! xuất! trình! 01! bản! photo! (không!có!bản!chính!đối!chiếu)!hợp!đồng!chuyển!nhượng!quyền!sử!dụng!đất!đề! ngày!13/3/2012!giữa!ông!Nguyễn!Văn!T,!bà!Nguyễn!Thị!Ry!P!và!ông!Nguyễn! Linh!Phong.!Hợp!đồng!có!nội!dung!sang!nhượng!phần!đất!ông!Tvà!bà!P!đang!sử! dụng! theo! giấy! chứng! nhận! quyền! sử! dụng! đất! số! H04260/CMĐ! ngày! 09/12/2009!cho!ông!P.!Và!đề!nghị!Tòa!án!xem!xét!triệu!tập!ông!Nguyễn!Linh!P! vào!Tham!gia!tố!tụng!theo!thông!tin!nơi!cư!trú!của!ông!Phong!ghi!nhận!trong!nội! dung!hợp!đồng.!Cần!thiết!làm!rõ!thông!tin!về!ông!Nguyễn!Linh!P!và!đưa!ông!P! vào!Tham!gia!tố!tụng!nhằm!giải!quyết!toàn!diện!vụ!án!.! !!!!!!!!!!!Do!bản!án!sơ!thẩm!có!tình!tiết!mới!và!vi!phạm!tố!tụng!không!thể!khắc! phục!được!ở!cấp!phúc!thẩm,!để!đảm!bảo!02!cấp!xét!xử,!cần!thiết!hủy!toàn!bộ! bản!án!sơ!thẩm!để!xét!xử!lại!theo!qui!định!của!pháp!luật.!!

!Về!án!phí!dân!sự!sơ!thẩm:!Sẽ!được!xem!xét!khi!vụ!án!đươc!tiếp!tục!giải! quyết.! !!!!!!!!! Về!án!phí!dân!sự!phúc!thẩm: Do!hủy!bản!án!dân!sự!sơ!thẩm!nên!người! kháng!cáo!không!phải!chịu!án!phí!dân!sự!phúc!thẩm,!hoàn!lại!cho!ông!T!và!bà! Ry!P!án!phí!tạm!nộp.!

!!Từ!những!nhận!định!trên,!

!!Căn!cứ!Khoản!3,!Điều!308!Bộ!luật!tố!tụng!dân!sự!2015;!

QUYẾT ĐỊNH:

Chấp!nhận!kháng!cáo!của!nguyên!đơn!bà!Huỳnh!Thụy!Bích!V.!!

!

1.!Hủy!toàn!bộ!bản!án!sơ!thẩm!số:!02/2019/DSST!ngày:!02/01/2019!về! việc!“Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất” của!Tòa!án!nhân! dân!huyện!H.!Giao!hồ!sơ!vụ!án!cho!Tòa!án!Nhân!dân!Huyện!H!giải!quyết!theo! thủ!tục!sơ!thẩm.!

!2.! Án! phí! dân! sự! phúc! thẩm:! Bà! Huỳnh! Thụy! Bích! V! được! hoàn! trả! 300.000! (ba! trăm! ngàn)! đồng! theo! biên! lai! tạm! nộp! án! phí! phúc! thẩm! số! AA/2018/0003328!ngày!11!tháng!01!năm!2019!của!Chi!cục!Thi!hành!án!Dân!sự! Huyện!H!(!Do!ông!Vũ!Hoàng!P!nộp!).!

!!Bản!án!dân!sự!phúc!thẩm!có!hiệu!lực!pháp!luật!kể!từ!ngày!tuyên!án.!

!!!