Bản án 534/2018/DS-PT — Tranh chấp hợp đồng đặt cọc

NHÂN!DANH!

NƯỚC!CỘNG!HÒA!XÃ!HỘI!CHỦ!NGHĨA!VIỆT!NAM!

TÒA!ÁN!NHÂN!DÂN!THÀNH!PHỐ!HỒ!CHÍ!MINH!

- Thành phần Hội đồng xét xử phúc thẩm gồm có:

Thẩm"phán"–"Chủ"tọa"phiên"tòa:" Bà!Châu!Kim!Anh!

Các"Thẩm"phán:"

Bà!Nguyễn!Thị!Huyền!

Ông!Nguyễn!Minh!Quang!

- Thư ký phiên tòa: Bà!Đỗ!Ngọc!Phương!Thảo!–!Thư!ký!Tòa!án!nhân!dân! Thành!phố!Hồ!Chí!Minh.!

- Đại diện Viện kiểm sát nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh tham gia phiên tòa: Ông!Lê!Tấn!Đông!-!Kiểm!sát!viên.!

Trong!các!ngày!23!và!ngày!30!tháng!5!năm!2018,!tại!trụ!sở!Tòa!án!nhân! dân!Thành!phố!Hồ!Chí!Minh,!tiến!hành!xét!xử!phúc!thẩm!công!khai!vụ!án!dân! sự!thụ!lý!số!92/2018/TLPT–DS!ngày!01!tháng!3!năm!2018,!về!việc!tranh!chấp! hợp!đồng!đặt!cọc!mua!bán!nhà!ở!và!quyền!sử!dụng!đất.!

Do!Bản!án!dân!sự!sơ!thẩm!số!16/2018/DS–ST!ngày!19!tháng!01!năm!2018! của!Tòa!án!nhân!dân!huyện!Bình!Chánh,!Thành!phố!Hồ!Chí!Minh!bị!kháng!cáo,! kháng!nghị.!

Theo!Quyết!định!đưa!vụ!án!ra!xét!xử!phúc!thẩm!số:!1950/2018/QĐ–PT! ngày!02!tháng!5!năm!2018!của!Tòa!án!nhân!dân!Thành!phố!Hồ!Chí!Minh,!giữa:!

-"Nguyên"đơn:!Bà!Đinh!Thị!L,!sinh!năm!1966.!

Địa!chỉ:!đường!T,!phường!H,!Quận!M,!Thành!phố!Hồ!Chí!Minh.!

-"Bị"đơn:!1.!Bà!Võ!Thị!N,!sinh!năm!1960;!

!

2.!Ông!Nguyễn!Thúc!B,!sinh!năm!1978.!

Cùng!địa!chỉ:!đường!A,!xã!J,!huyện!C,!Thành!phố!Hồ!Chí!Minh.!

Người"bảo"vệ"quyền"và"lợi"ích"hợp"pháp"của"bị"đơn:!!

Ông!Nguyễn!Xuân!T!–!sinh!năm!1968.!

Địa!chỉ:!đường!E,!phường!F,!quận!G,!Thành!phố!Cần!Thơ.!!

-"Người"có"quyền"lợi,"nghĩa"vụ"liên"quan:" 1. Bà!Nguyễn!Thị!Hồng!V,!sinh!năm!1979.! Địa!chỉ:!đường!A,!xã!J,!huyện!C,!Thành!phố!Hồ!Chí!Minh.! 2. Ông!Phạm!Duy!V,!sinh!năm!1963.! Địa!chỉ:!đường!T,!phường!H,!Quận!M,!Thành!phố!Hồ!Chí!Minh.! -"Người"kháng"cáo:!Bà!Võ!Thị!N!–!Bị!đơn.! -"Viện"kiểm"sát"kháng"nghị:"Viện!trưởng!Viện!kiểm!sát!nhân!dân!Thành! phố!Hồ!Chí!Minh.!

NỘI!DUNG!VỤ!ÁN:!

Theo"Đơn"khởi"kiện"và"trong"quá"trình"giải"quyết"vụ"án,"nguyên"đơn"bà"Đinh" Thị"L"trình"bày:" Do!có!nhu!cầu!về!nhà!ở!nên!bà!có!biết!được!bà!Võ!Thị!N!có!nhu!cầu!bán! nhà.!Vào!ngày!23/8/2016,!bà!và!bà!Võ!Thị!N,!anh!Nguyễn!Thúc!B!có!ký!hợp! đồng!đặt!cọc!để!chuyển!nhượng!phần!đất!và!mua!bán!nhà!tại!địa!chỉ!đường!A,! xã!J,!huyện!C,!Thành!phố!Hồ!Chí!Minh!thuộc!thửa!đất!số!393!tờ!bản!đồ!số!1!bộ! địa!chính!xã!J,!huyện!C!giá!chuyển!nhượng!là!5.950.000.000!đồng!(Năm!tỷ!chín! trăm!năm!mươi!triệu!đồng).!Căn!nhà!trên!đã!được!Ủy!ban!nhân!dân!Thành!phố! Hồ!Chí!Minh!cấp!giấy!chứng!nhận!quyền!sở!hữu!nhà!và!quyền!sử!dụng!đất!Số! 9026/97!ngày!10/9/2017!cho!ông!Nguyễn!Văn!R!và!bà!Võ!Thị!N.! !Bà!đã!đặt!cọc!cho!bà!N!và!anh!B!số!tiền!là!2.050.000.000!đồng!(Hai!tỷ! không!trăm!năm!mươi!triệu!đồng).!Do!ông!R!chết!nên!số!tiền!bà!đưa!bà!N!và! anh!B!để!trả!nợ!vay!cho!Ngân!hàng!do!ông!R!đã!vay!trước!đây.!Theo!bà!được! biết!ông!R!có!vợ!là!bà!N!và!các!con!là!Nguyễn!Thúc!B,!Nguyễn!Thị!Hồng!V.! Sau!đó,!bà!đã!nhiều!lần!yêu!cầu!bà!N,!anh!B!và!chị!V!phải!tiếp!tục!thực!hiện!hợp! đồng!mua!bán!nhà!và!hợp!đồng!chuyển!nhượng!quyền!sử!dụng!đất!phần!đất!nêu! trên!nhưng!họ!không!đồng!ý.!! Do!bà!nhận!thấy!bà!N,!anh!B!và!chị!V!không!có!thiện!chí!tiếp!tục!thực! hiện!hợp!đồng!hợp!đồng!chuyển!nhượng!quyền!sử!dụng!đất!và!mua!bán!nhà!tại! địa!chỉ!Đường!A,!xã!J,!huyện!C,!Thành!phố!Hồ!Chí!Minh!thuộc!thửa!đất!số!393! tờ!bản!đồ!số!1!bộ!địa!chính!xã!J,!huyện!C.!Tại!thời!điểm!ký!hợp!đồng!đặt!cọc,!bà! N!và!anh!B!đã!không!cho!bà!biết!chị!V!là!con!ông!R!nên!bà!chỉ!biết!bà!N!và!anh! B!là!người!thừa!kế!của!ông!R,!ngoài!ra!không!còn!người!nào!khác.!Nay!bà!xin! thay! đổi! yêu! cầu! khởi! kiện! là! tranh! chấp! hợp! đồng! đặt! cọc! hợp! đồng! chuyển! nhượng!quyền!sử!dụng!đất!và!mua!bán!nhà!với!bà!N!và!anh!B.!Buộc!bà!N!và! anh!B!phải!trả!cho!bà!số!tiền!đã!nhận!cọc!là!2.050.000.000!đồng!(Hai!tỷ!không! trăm!năm!mươi!triệu!đồng)!và!số!tiền!phạt!cọc!là!2.050.000.000!đồng!(Hai!tỷ!

2! ! không!trăm!năm! mươi!triệu!đồng).!Tổng!cộng!là!4.100.000.000!đồng!(Bốn!tỷ! một!trăm!triệu!đồng).!!

!Bị"đơn"bà"Võ"Thị"N"trình"bày:"Vào!ngày!23/8/2016,!bà!và!con!bà!Nguyễn! Thúc!B!có!ký!hợp!đồng!đặt!cọc!với!bà!Đinh!Thị!L!để!chuyển!nhượng!phần!đất! và!nhà!tại!địa!chỉ!số!Đường!A,!xã!J,!huyện!C,!Thành!phố!Hồ!Chí!Minh!thuộc! thửa!đất!số!393!tờ!bản!đồ!số!1!bộ!địa!chính!xã!J,!huyện!C!giá!chuyển!nhượng!là! 5.950.000.000!đồng!(Năm!tỷ!chín!trăm!năm!mươi!triệu!đồng).!Bà!L!đã!đặt!cọc! cho!bà!và!anh!B!số!tiền!là!2.050.000.000!đồng!(Hai!tỷ!không!trăm!năm!mươi! triệu!đồng).!Số!tiền!này!bà!nhận!để!trả!nợ!vay!ngân!hàng!cho!chồng!bà!-!ông! Nguyễn! Văn! R! đã! vay.! Phần! đất! và! nhà! nêu! trên! đã! được! Ủy! ban! nhân! dân! huyện!B!cấp!cho!bà!và!ông!Nguyễn!Văn!R!theo!giấy!chứng!nhận!quyền!sở!hữu! nhà! và! quyền! sử! dụng! đất! số! 9026/97! ngày! 10/9/1997.! Vào! năm! 2014,! ông! Nguyễn!Văn!R!chết.!Cha!mẹ!ruột!của!ông!R!chết!trước!ông!R.!Bà!và!ông!R!có! hai!người!con!là!Nguyễn!Thúc!B,!sinh!năm!1978!và!Nguyễn!Thị!Hồng!V,!sinh! năm!1979.!Trước!khi!bà!L!khởi!kiện!bà!với!anh!B!tại!Tòa!án!nhân!dân!huyện!B,! vào!ngày!13/6/2017,!bà!và!hai!con!bà!có!yêu!cầu!bà!L!trả!lại!giấy!chứng!nhận! quyền!sở!hữu!nhà!ở!và!quyền!sử!dụng!đất!ở!cho!bà!để!hai!con!bà!ủy!quyền!cho! bà!ký!hợp!đồng!hợp!đồng!chuyển!nhượng!quyền!sử!dụng!đất!với!bà!L!nhưng!bà! L! không! đồng! ý.! Vì! vậy,! con! gái! bà! là! Nguyễn! Thị! Hồng! V! không! đồng! ý! chuyển!nhượng!phần!đất!và!căn!nhà!nêu!trên!cho!bà!L!nữa.!

Nay!bà!không!đồng!ý!yêu!cầu!khởi!kiện!của!nguyên!đơn!với!lý!do!là!bà! và! anh! B! vẫn! đồng! ý! tiếp! tục! thực! hiện! hợp! đồng! hợp! đồng! chuyển! nhượng! quyền!sử!dụng!đất!và!mua!bán!nhà!đối!với!phần!đất!và!căn!nhà!nêu!trên!nhưng! do!con!gái!bà!chị!Nguyễn!Thị!Hồng!V!không!đồng!ý!ủy!quyền!cho!bà!và!anh!B! ký!hợp!đồng!với!bà!L!nên!bà!và!anh!B!không!thể!tiếp!tục!thực!hiện!hợp!đồng! với!bà!L.!Vì!vậy,!bà!sẽ!trả!lại!số!tiền!cọc!đã!nhận!là!2.050.000.000!đồng!(Hai!tỷ! không!trăm!năm!mươi!triệu!đồng)!và!số!tiền!lãi!ngân!hàng!cho!bà!L!với!số!tiền! là!150.000.000!đồng!(Một!trăm!năm!mươi!triệu!đồng).!!

Đồng!thời,!bà!yêu!cầu!Tòa!án!nhân!dân!huyện!B!buộc!bà!Đinh!Thị!L!phải! trả!lại!cho!bà!bản!chính!Giấy!chứng!nhận!quyền!sở!hữu!nhà!ở!và!quyền!sử!dụng! đất!ở!số!9026/97!ngày!10/9/1997!của!Ủy!ban!nhân!dân!Thành!phố!Hồ!Chí!Minh! cấp!cho!ông!Nguyễn!Văn!R!và!bà!Võ!Thị!N.!!

Bị"đơn"anh"Nguyễn"Thúc"B"trình"bày:"Anh!là!con!của!ông!Nguyễn!Văn!R! và!bà!Võ!Thị!N,!anh!có!cùng!ý!kiến!và!lời!trình!bày!với!bà!N.!Ngoài!ra,!anh! không!có!ý!kiến!nào!khác.!

3! ! Người"có"quyền"lợi,"nghĩa"vụ"liên"quan!ông"Phạm"Duy"V"trình"bày:!Ông!là! chồng!của!bà!Đinh!Thị!L.!Ông!có!ý!kiến!cùng!với!ý!kiến!với!bà!L!và!không!có! yêu!cầu!gì!khác.! Người"có"quyền"lợi,"nghĩa"vụ"liên"quan!chị"Nguyễn"Thị"Hồng"V"trình"bày:! Chị!là!con!của!ông!Nguyễn!Văn!R!và!bà!Võ!Thị!N.!Vào!ngày!23/8/2016,!mẹ!và! anh!chị!là!bà!Võ!Thị!N!và!anh!Nguyễn!Thúc!B!có!ký!hợp!đồng!đặt!cọc!với!bà!F! để!chuyển!nhượng!phần!đất!và!nhà!tại!địa!chỉ!số!Đường!A,!xã!J,!huyện!C,!Thành! phố!Hồ!Chí!Minh!thuộc!thửa!đất!số!393!tờ!bản!đồ!số!1!bộ!địa!chính!xã!J,!huyện! C!giá!chuyển!nhượng!là!5.950.000.000!đồng!(Năm!tỷ!chín!trăm!năm!mươi!triệu! đồng).!Bà!L!đã!đặt!cọc!cho!mẹ!chị!và!anh!B!số!tiền!là!2.050.000.000!đồng!(Hai! tỷ!không!trăm!năm!mươi!triệu!đồng).!Số!tiền!này!để!trả!nợ!vay!ngân!hàng!cho! cha!chị!là!ông!Nguyễn!Văn!R!đã!vay.!Nay!bà!L!khởi!kiện!yêu!cầu!tiếp!tục!thực! hiện!hợp!đồng,!chị!không!đồng!ý.! Tại!Bản!án!dân!sự!sơ!thẩm!số!16/2018/DS-ST!ngày!19!tháng!01!năm!2018! của!Tòa!án!nhân!dân!huyện!Bình!Chánh,!Thành!phố!Hồ!Chí!Minh!đã:! Căn! cứ! khoản! 3! Điều! 26,! điểm! c! khoản! 1! Điều! 39,! khoản! 1! Điều! 227,! khoản!1!Điều!228!Bộ!luật!tố!tụng!dân!sự;! Áp!dụng!Điều!117,!Điều!328!Bộ!luật!dân!sự!2005;! Áp! dụng! Nghị! quyết! số! 01/2003/HĐTP! ngày! 16/4/2003! của! Hội! đồng! thẩm!phán!Tòa!án!nhân!dân!tối!cao;! Căn! cứ! Nghị! quyết! số! 326/2016/UBTVQH14! ngày! 30/12/2016! của! Ủy! ban!thường!vụ!Quốc!hội!quy!định!về!mức!thu,!miễn,!giảm,!thu,!nộp,!quản!lý!và! sử!dụng!án!phí!và!lệ!phí!Toà!án.! Tuyên!xử:! Chấp!nhận!toàn!bộ!yêu!cầu!khởi!kiện!của!bà!Đinh!Thị!L! Hủy!hợp!đồng!đặt!cọc!ngày!23/8/2016!giữa!bà!Đinh!Thị!L!với!bà!Võ!Thị! N,!anh!Nguyễn!Thúc!B.!Buộc!bà!Võ!Thị!N,!anh!Nguyễn!Thúc!B!có!trách!nhiện! liên!đới!thanh!toán!cho!bà!Đinh!Thị!L!số!tiền:!4.100.000.000!đồng!(Bốn!tỷ!một! trăm!triệu!đồng)!ngay!sau!khi!án!có!hiệu!lực!pháp!luật.! Ngay!sau!khi!nhận!đủ!số!tiền!nêu!trên,!bà!L!có!trách!nhiệm!trả!lại!cho!bà! Võ!Thị!N!và!anh!Nguyễn!Thúc!B!Bản!chính!Giấy!chứng!nhận!quyền!sở!hữu!nhà! và! quyền! sử! dụng! đất! cho! bà! Võ! Thị! N! và! ông! Nguyễn! Văn! R! số! vào! sổ:! 9026/97!được!Ủy!ban!nhân!dân!Thành!phố!Hồ!Chí!Minh!cấp!ngày!10/9/1997.!

4! !

Tiếp! tục! duy! trì! Quyết! định! áp! dụng! biện! pháp! khẩn! cấp! tạm! thời! số:! 19/2017/QĐ-BPKCTT! ngày! 15/8/2017! của! Tòa! án! nhân! dân! huyện! B,! Thành! phố!Hồ!Chí!Minh.!

Ngoài!ra,!Tòa!án!cấp!sơ!thẩm!còn!tuyên!về!nghĩa!vụ!thi!hành!án,!án!phí!và! quyền!kháng!cáo!của!các!đương!sự!theo!quy!định!pháp!luật.!

Ngày! 23/01/2018,! Tòa! án! nhân! dân! huyện! B,! Thành! phố! Hồ! Chí! Minh! nhận!được!Đơn!kháng!cáo!của!bị!đơn!bà!Võ!Thị!N,!kháng!cáo!toàn!bộ!nội!dung! bản!án!sơ!thẩm.!Đề!nghị!Hội!đồng!xét!xử!tuyên!bố!hợp!đồng!đặt!cọc!mua!bán! nhà!đất!giữa!bà!và!bà!Đinh!Thị!L!vô!hiệu,!xem!xét!lỗi!của!các!bên!trong!giao! dịch!dân!sự!để!xác!định!và!làm!căn!cứ!khôi!phục!lại!tình!trạng!ban!đầu!theo!quy! định!của!Bộ!luật!dân!sự.!

Ngày! 12/02/2018,! Tòa! án! nhân! dân! huyện! Bình! Chánh,! Thành! phố! Hồ! Chí!Minh!nhận!được!Quyết!định!kháng!nghị!phúc!thẩm!số!15/QĐKNPT-VKS-DS!ngày!12/02/2018!của!Viện!trưởng!Viện!kiểm!sát!nhân!dân!Thành!phố!Hồ! Chí!Minh,!kháng!nghị!đối!với!bản!án!dân!sự!sơ!thẩm!nêu!trên!và!xét!xử!phúc! thẩm!theo!hướng!sửa!bản!án!sơ!thẩm!với!lý!do!Hợp!đồng!đặt!cọc!bị!vô!hiệu!kể! từ!ngày! được!ký!kết! do! chị! V!không! ký!vào! Hợp!đồng.!Áp! dụng! Nghị!quyết! 01/2003/NQ-HĐTP!ngày!16/4/2003!của!Hội!đồng!thẩm!phán!Tòa!án!nhân!dân! tối!cao,!hướng!dẫn!trường!hợp!hợp!đồng!đặt!cọc!vô!hiệu!thì!không!phạt!cọc.!!

Tại!phiên!Tòa!phúc!thẩm,!

Các!đương!sự!không!tự!hòa!giải!với!nhau!để!giải!quyết!vụ!án.!

Nguyên!đơn!đề!nghị!giữ!nguyên!yêu!cầu!khởi!kiện,!đề!nghị!giữ!nguyên! quyết!định!của!bản!án!sơ!thẩm!với!lý!do!tại!thời!điểm!ký!Hợp!đồng!đặt!cọc,!bà! N!nói!con!gái!đã!ủy!quyền!đầy!đủ.!Tại!phiên!tòa!phúc!thẩm,!bà!bổ!sung!Hợp! đồng!ủy!quyền!của!chị!Nguyễn!Thị!Hồng!V!cho!bà!Võ!Thị!N.!Đồng!thời,!bà! muốn!tiếp!tục!thực!hiện!Hợp!đồng!chuyển!nhượng!mua!bán!nhà!như!Hợp!đồng! đặt!cọc!ngày!23/8/2016.!Trường!hợp,!bị!đơn!không!tiếp!tục!thực!hiện!Hợp!đồng! mua!bán!thì!phải!phạt!cọc!như!thỏa!thuận.!!!

Bị!đơn!là!bà!Võ!Thị!N,!anh!Nguyễn!Thúc!B!không!đồng!ý!tiếp!tục!thực! hiện!hợp!đồng!mua!bán!với!lý!do!chị!Nguyễn!Thị!Hồng!V!muốn!giữ!lại!căn!nhà.! Nay!chỉ!trả!lại!tiền!cọc!đã!nhận!và!tiền!lãi!suất!theo!ngân!hàng.!Đồng!thời,!bà! yêu!cầu!Tòa!án!nhân!dân!huyện!B!buộc!bà!Đinh!Thị!L!phải!trả!lại!cho!bà!bản! chính!Giấy!chứng!nhận!quyền!sở!hữu!nhà!ở!và!quyền!sử!dụng!đất!ở!số!9026/97! của!Ủy!ban!nhân!dân!Thành!phố!Hồ!Chí!Minh!cấp!ngày!10/9/1997!cấp!cho!ông! Nguyễn!Văn!R!và!bà!Võ!Thị!N.!

5! ! Người!có!quyền!lợi!và!nghĩa!vụ!liên!quan!là!chị!Nguyễn!Thị!Hồng!V,!xác! nhận!Hợp!đồng!ủy!quyền!do!nguyên!đơn!cung!cấp!đúng!là!do!bà!làm!theo!yêu! cầu!của!bà!Võ!Thị!N!trong!thời!gian!cần!giải!quyết!tài!sản!của!cha!để!lại!trong! đó!có!căn!nhà!đang!thế!chấp!tại!ngân!hàng.!Tuy!nhiên,!chị!V!cho!rằng!nội!dung! ủy!quyền!này!không!bao!gồm!căn!nhà!đang!tranh!chấp,!mà!ủy!quyền!cho!bán! căn! nhà! khác! nhưng! không! cung! cấp! được! chứng! cứ!chứng! minh.! Nay! chị! V! đồng!ý!cùng!với! mẹ!và!anh!trai!chịu!trách!nhiệm!trả!lại!tiền!cho!nguyên!đơn! cùng!với!tiền!lãi!phát!sinh!theo!quy!định.!Đồng!thời!xác!định,!tại!Tòa!án!cấp!sơ! thẩm!chị!V!có!mặt!và!không!cung!cấp!địa!chỉ!nơi!ở!tại!nước!ngoài.!! Người!bảo!vệ!quyền!và!lợi!ích!hợp!pháp!của!bị!đơn!cho!rằng!Tòa!án!cấp! sơ!thẩm!vi!phạm!nghiêm!trọng!thủ!tục!tố!tụng!khi!giải!quyết!tranh!chấp!có!yếu! tố!nước!ngoài!là!sai!thẩm!quyền.!Đề!nghị!hủy!án!sơ!thẩm!để!Tòa!án!nhân!dân! Thành! phố! Hồ! Chí! Minh! giải! quyết! lại! theo! thẩm! quyền.! Về! Giấy! ủy! quyền! chung!lâu!dài!của!chị!V!ngày!04/3/2016!khi!mang!ra!công!chứng!để!thực!hiện! việc!mua!bán!thì!Phòng!công!chứng!tại!Việt!Nam!không!đồng!ý!với!lý!do!không! ủy!quyền!cụ!thể!bán!căn!nhà!nào!nên!giấy!ủy!quyền!này!không!hợp!lệ!dẫn!đến! việc!ký!hợp!đồng!đặt!cọc!bị!vô!hiệu!do!lỗi!của!hai!bên!thì!không!phải!phạt!cọc.! Đại!diện!Viện!kiểm!sát!nhân!dân!Thành!phố!Hồ!Chí!Minh!vẫn!giữ!nguyên! kháng!nghị:!! Ý!kiến!của!Đại!diện!Viện!kiểm!sát!nhân!dân!Thành!phố!Hồ!Chí!Minh!về! việc!tuân!theo!pháp!luật!trong!quá!trình!giải!quyết!vụ!án!tại!Tòa!án!cấp!phúc! thẩm!như!sau:!! Về!tố!tụng:!Thẩm!phán!Chủ!tọa!phiên!tòa,!Hội!đồng!xét!xử!và!đương!sự!đã! chấp!hành!đúng!quy!định!của!pháp!luật!tố!tụng!dân!sự.! Về!nội!dung!vụ!án:!Đại!diện!Viện!kiểm!sát!nhân!dân!rút!một!phần!kháng! nghị!về!nội!dung!vụ!án!do!chị!Nguyễn!Thị!Hồng!V!có!ủy!quyền!cho!mẹ!là!bà! Võ!Thị!N!được!quyền!quyết!định!toàn!bộ!tài!sản!của!chị!V!tại!Việt!Nam.!Do!đó! việc!bà!N!ký!đặt!cọc!với!bà!L!là!bao!gồm!cả!ý!chí!của!chị!V.!Nay!bà!N,!chị!V,! anh!B!không!tiếp!tục!thực!hiện!hợp!đồng!mua!bán!nhà!là!có!lỗi,!Tòa!án!cấp!sơ! thẩm!chấp!nhận!yêu!cầu!của!nguyên!đơn!là!có!cơ!sở.!Riêng!kháng!nghị!về!việc! Tòa!án!cấp!sơ!thẩm!vận!dụng!Điều!luật!tại!phần!quyết!định!của!bản!án!không! liên!quan!đến!vụ!án!tranh!chấp!làm!cho!bản!án!khó!hiểu,!xét!thấy!đây!là!lỗi!đánh! máy,!nhưng!cần!phải!sửa!lại!cho!đúng!quy!định!pháp!luật.!!

NHẬN!ĐỊNH!CỦA!TÒA!ÁN:!

Sau!khi!nghiên!cứu!các!tài!liệu!có!trong!hồ!sơ!vụ!án!đã!được!thẩm!tra!tại! phiên!tòa!và!kết!quả!tranh!luận!tại!phiên!tòa;!

6! !

Sau!khi!nghị!án,!Hội!đồng!xét!xử!phúc!thẩm!nhận!định!như!sau:!

Về"hình"thức:!!

Đơn!kháng!cáo!của!bị!đơn!là!bà!Võ!Thị!N!được!làm!trong!thời!hạn!luật! định!phù!hợp!với!quy!định!tại!Điều!271;!Điều!272;!Điều!273!Bộ!luật!tố!tụng!dân! sự!năm!2015,!đương!sự!đã!đóng!tạm!ứng!án!phí!theo!quy!định!tại!Điều!276!Bộ! luật!tố!tụng!dân!sự!năm!2015!nên!được!chấp!nhận!về!hình!thức.!

Quyết! định! kháng! nghị! phúc! thẩm! số! 15/QĐKNPT-VKS-DS! ngày! 12/02/218! của!Viện!trưởng! Viện! kiểm! sát! nhân!dân! Thành! phố! Hồ! Chí! Minh! làm!trong!hạn!luật!định!phù!hợp!với!quy!định!tại!Điều!279,!280!Bộ!luật!tố!tụng! dân!sự!năm!2015.!

Về"nội"dung:!

[1]!Nguyên!đơn!-!bà!Đinh!Thị!L!khởi!kiện!yêu!cầu!bị!đơn!-!bà!Võ!Thị!N,! anh!Nguyễn!Thúc!B!tiếp!tục!thực!hiện!Hợp!đồng!đặt!cọc!ngày!23/8/2016!nhằm! đảm!bảo!cho!việc!thực!hiện!hợp!đồng!chuyển!nhượng!đất!và!mua!bán!nhà!tại!số! Đường!A,!xã!J,!huyện!C,!Thành!phố!Hồ!Chí!Minh!thuộc!thửa!đất!số!393!tờ!bản! đồ!số!1!bộ!địa!chính!xã!J,!huyện!C!(gọi!tắt!là!Căn!nhà!Z),!trường!hợp!bị!đơn! không!tiếp!tục!thực!hiện!hợp!đồng!thì!phải!phạt!cọc,!căn!cứ!cho!yêu!cầu!khởi! kiện!của!nguyên!đơn!là!Giấy!ủy!quyền!chung!lâu!dài!ngày!04/3/2016.!Bị!đơn!là! bà!N,!anh!B!và!người!có!quyền!lợi,!nghĩa!vụ!liên!quan!là!chị!V!không!đồng!ý! tiếp!tục!thực!hiện!việc!mua!bán!nhà!nêu!trên!và!trả!lại!tiền!cọc!cùng!với!tiền!lãi! của! ngân! hàng;! Không! đồng! ý! phạt! cọc! với! lý! do! khi! ký! Hợp! đồng! đặt! cọc! không!được!sự!đồng!ý!của!chị!V.!Do!đó,!vấn!đề!cần!được!Hội!đồng!xét!xử!xem! xét!tính!pháp!lý!của!Hợp!đồng!đặt!cọc!ngày!23/8/2016!và!xác!định!lỗi!làm!cho! hợp!đồng!đặt!cọc!không!thể!thực!hiện!hoặc!vô!hiệu!là!căn!cứ!để!giải!quyết!yêu! cầu!khởi!kiện!của!nguyên!đơn,!yêu!cầu!kháng!cáo!của!bị!đơn.!

[2]! Căn! cứ! “Giấy! ủy! quyền! chung! lâu! dài! ngày! 04/3/2016”! của! chị! Nguyễn!Thị!Hồng!V!(nay!gọi!tắt!là!Giấy!ủy!quyền!ngày!04/3/2016)!được!chị!V! thừa!nhận,!do!nguyên!đơn!cung!cấp!tại!Tòa!án!cấp!phúc!thẩm,!có!nội!dung:!Điều" I:"chị"Nguyễn"Thị"Hồng"V"chỉ"định"người"đại"diện"theo"ủy"quyền"là"bà"Võ"Thị"N;" Điều"II"Tôi"xin"trao"cho"người"đại"diện"theo"ủy"quyền"của"tôi"quyền"làm"hay" thực"hiện"với"tư"cách"ủy"thác"mà"người"đại"diện…xét"thấy"thích"hợp"bất"kỳ"việc" gì"mang"bất"kỳ"tính"chất"nào"mà"chính"tôi"có"thể"làm…các"quyền"cụ"thể"được" quy"định"tại"Điều"III,"IV,"V"trừ"những"vấn"đề…không"được"phép"làm"được"quy" định"rõ"trong"Giấy"ủy"quyền"này"hay"theo"quy"định"của"pháp"luật;"Điều"III,"mục" B"Bán"hay"Xử"lý"cách"khác"đối"với"tài"sản."Quyền"bán,"trao"đổi…bao"gồm"…bất" động"sản"do"cá"nhân"tôi"sở"hữu…"

7! ! [2]!Căn!cứ!vào!các!tài!liệu!chứng!cứ!và!lời!trình!bày!của!đương!sự!tại!Tòa! án!cấp!sơ!thẩm!bà!N!nêu:!Sau!khi!ký!hợp!đồng!đặt!cọc,!bà!và!hai!con!có!yêu!cầu! bà!L!đưa!giấy!chứng!nhận!quyền!sử!dụng!đất,!quyền!sở!hữu!nhà!để!làm!thủ!tục! mua!bán!nhưng!bà!L!không!đồng!ý,!dẫn!đến!việc!con!gái!là!chị!V!không!đồng!ý! tiếp!tục!thực!hiện!Hợp!đồng.!Đồng!thời!tại!phiên!tòa!phúc!thẩm,!chị!V!thừa!nhận! Giấy!ủy!quyền!chung!lâu!dài!ngày!04/3/2016!là!do!chị!thực!hiện!theo!yêu!cầu! của!mẹ!chị!để!giải!quyết!khoản!nợ!với!Ngân!hàng!của!cha!là!ông!R!khi!còn!sống! mà!Căn!nhà!Z!là!tài!sản!đảm!bảo,!nhưng!đồng!thời!lại!cho!rằng!Giấy!ủy!quyền! này!không!ủy!quyền!thực!hiện!liên!quan!đến!Căn!nhà!Z!là!có!mâu!thuẫn,!không! có!căn!cứ!để!chấp!nhận.!!!! [3]! Từ! những! căn! cứ! nêu! trên! đủ! cơ! sở! xác! định! tại! thời! điểm! ký! Hợp! đồng!đặt!cọc!ngày!23/8/2016!giữa!bà!Đinh!Thị!L!với!bà!Võ!Thị!N,!anh!Nguyễn! Thúc!B,!chị!Nguyễn!Thị!Hồng!V!đã!có!ủy!quyền!cho!bà!N!quyết!định!toàn!bộ! tài! sản! của! mình! tại! Việt! Nam.! Các! bên! thừa! nhận! Hợp! đồng! đặt! cọc! ngày! 23/8/2016!là!nhằm!đảm!bảo!cho!việc!giao!kết!và!thực!hiện!hợp!đồng!mua!bán! nhà,!chuyển!nhượng!đất.!Như!vậy!tại!thời!điểm!ký!kết!Hợp!đồng!đặt!cọc!ngày! 23/8/2016,!là!đã!thể!hiện!đầy!đủ!ý!chí!của!bên!bán,!đảm!bảo!đầy!đủ!quyền!về!tài! sản!giao!kết.!Do!đó,!việc!luật!sư!của!bị!đơn!nêu!Giấy!ủy!quyền!lâu!dài!không!có!giá! trị!pháp!lý!làm!cho!Hợp!đồng!đặt!cọc!bị!vô!hiệu!là!không!có!căn!cứ!để!chấp!nhận.!!!!! [4]! Từ! những! căn! cứ! nêu! trên! cần! xác! định! Hợp! đồng! đặt! cọc! ngày! 23/8/2016!có!hiệu!lực!pháp!luật.!Tại!Tòa!án!cấp!sơ!thẩm,!bị!đơn!là!bà!N!và!anh! B!nêu!do!chị!V!không!muốn!tiếp!tục!thực!hiện!Hợp!đồng!mua!bán!và!tại!Tòa!án! cấp!phúc!thẩm!xác!định!không!tiếp!tục!thực!hiện!việc!mua!bán!Căn!nhà!D6/7! làm!cho!Hợp!đồng!đặt!cọc!ngày!23/8/2016!không!thể!thực!hiện!là!lỗi!hoàn!toàn! thuộc!về!bên!bán!là!bà!N,!anh!B,!chị!V.!Đúng!ra!cần!phải!buộc!bà!N,!anh!B,!chị! V!cùng!liên!đới!bồi!thường!tiền!phạt!cọc!cho!bên!mua.!Tuy!nhiên,!Tòa!án!cấp!sơ! thẩm!đã!tuyên!buộc!bà!N,!anh!B!phải!bồi!thường!là!giải!quyết!trong!phạm!vi!yêu! cầu!khởi!kiện!của!nguyên!đơn.!Tại!Tòa!phúc!thẩm,!chị!Nguyễn!Thị!Hồng!V!xác! định!đồng!ý!chịu!trách!nhiệm!với!bà!N,!anh!B!trả!lại!tiền!cọc!và!tiền!lãi!phát! sinh!cho!nguyên!đơn!là!thể!hiện!ý!chí!cùng!liên!đới!thực!hiện!nghĩa!vụ!của!bên! bán!cùng!với!bà!N,!anh!B;!Do!đó,!trường!hợp!bà!N,!anh!B!có!tranh!chấp!nghĩa! vụ!bồi!thường!cho!nguyên!đơn!liên!quan!đến!chị!V!thì!giải!quyết!bằng!một!vụ! án!khác!nếu!có!yêu!cầu.!!! [5]! Về! số! tiền! phía! bị! đơn! đã! nhận! cọc! làm! 02! (Hai)! lần:! Lần! 1! là! 1.950.000.000!đồng,!lần!2!là!100.000.000!đồng.!Tổng!số!tiền!bà!N,!anh!B!đã! nhận! là! 2.050.000.000! đồng,! bà! N! cho! rằng! chỉ! nhận! tiền! cọc! 1.950.000.000! đồng,!còn!100.000.000!đồng!là!vay,!nhưng!không!được!nguyên!đơn!thừa!nhận.!

8! ! Bà!N,!anh!B!không!xuất!trình!được!chứng!cứ!nào!khác!để!chứng!minh!là!vay,! trong!khi!02!bên!đang!trong!giai!đoạn!thực!hiện!quan!hệ!duy!nhất!là!mua!bán! nhà.! Do! đó! cần! xác! định! bên! bán! là! bà! N,! anh! B! đã! nhận! tiền! đặt! cọc! là! 2.050.000.000!đồng!của!bà!Đinh!Thị!L.!

[6]! Đại! diện! Viện! kiểm! sát! thống! nhất! rút! lại! kháng! nghị! về! phần! này.! Chấp!nhận!kháng!cáo!của!nguyên!đơn,!giữ!nguyên!bản!án!sơ!thẩm!về!phần!này.! Do!đó!việc!rút!kháng!nghị!của!Viện!kiểm!sát!là!cần!được!chấp!nhận,!không!chấp! nhận!kháng!cáo!của!bị!đơn;!buộc!bị!đơn!bà!N,!anh!B!trả!lại!tiền!cọc!đã!nhận!và! bồi!thường!01!khoản!tiền!tương!đương!với!số!tiền!đặt!cọc!như!thỏa!thuận!tại! Hợp!đồng!đặt!cọc.!!

Về!thẩm!quyền:!!

[7]!Tại!thời!điểm!thụ!lý!vụ!án,!nguyên!đơn!khởi!kiện!có!ghi!tên!người!có! quyền!lợi,!nghĩa!vụ!liên!quan!là!chị!Nguyễn!Thị!Hồng!V!có!địa!chỉ!cùng!với!địa! chỉ!của!bị!đơn!tại!Việt!Nam.!Đồng!thời!trong!quá!trình!giải!quyết,!Tòa!án!cấp!sơ! thẩm!có!mời!chị!V!theo!địa!chỉ!của!bị!đơn!để!giải!quyết!vụ!án.!Chị!V!có!bản!tự! khai!ghi!địa!chỉ!duy!nhất!tại!Việt!Nam,!không!thông!báo!cho!Tòa!án!cấp!sơ!thẩm! biết.!Do!đó,!Tòa!án!cấp!sơ!thẩm!thụ!lý!giải!quyết!vụ!án!là!đúng!thẩm!quyền.!

[8]!Tại!Tòa!án!cấp!phúc!thẩm,!người!có!quyền!lợi,!nghĩa!vụ!liên!quan!–! chị!Nguyễn!Thị!Hồng!V!có!mặt!tại!phiên!tòa!mới!xuất!trình!tài!liệu!hiện!chị!là! công!dân!nước!ngoài!để!cho!rằng!Tòa!án!cấp!sơ!thẩm!giải!quyết!là!không!thuộc! thẩm!quyền,!cần!được!xem!là!tình!tiết!mới.!Xét!thấy!vụ!án!mặc!dù!có!liên!quan! đến!yếu!tố!nước!ngoài,!nhưng!trong!thời!gian!Tòa!án!cấp!sơ!thẩm!giải!quyết!đã! có!lời!trình!bày!của!chị!V,!không!cần!phải!ủy!thác!tư!pháp!ra!nước!ngoài!và!thụ! lý!đúng!thẩm!quyền!như!nhận!định!ở!trên.!Căn!cứ!Điều!471!Bộ!luật!tố!tụng!dân! sự!2015!quy!định:!“Vụ"việc"dân"sự"có"yếu"tố"nước"ngoài"đã"được"một"Tòa"án" Việt"Nam"thụ"lý"giải"quyết"theo"quy"định"về"thẩm"quyền"của"Bộ"luật"này"thì"phải" được"Tòa"án"đó"tiếp"tục"giải"quyết"mặc"dù"trong"quá"trình"giải"quyết"có"sự"thay" đổi"quốc"tịch,"nơi"cư"trú,"địa"chỉ"của"các"đương"sự"hoặc"có"tình"tiết"mới"làm"cho" vụ"việc"dân"sự"đó"thuộc"thẩm"quyền"của"Tòa"án"khác"của"Việt"Nam"hoặc"của" Tòa"án"nước"ngoài.”!!

[8]! Do! đó,! xét! thấy! không! cần! thiết! phải! hủy! án! để! Tòa! án! nhân! dân! Thành!phố!Hồ!Chí!Minh!giải!quyết!lại!theo!thủ!tục!sơ!thẩm,!nếu!thấy!việc!hủy! án!không!làm!ảnh!hưởng!đến!quyền!lợi!của!các!đương!sự!trong!vụ!án;!không! làm!thay!đổi!nội!dung!vụ!án;!không!làm!ảnh!hưởng!đến!quyền!và!lợi!ích!hợp! pháp!của!bị!đơn!và!người!liên!quan.!Việc!hủy!án!chỉ!làm!tốn!kém!thêm!chi!phí! tố!tụng!và!thời!gian!giải!quyết!của!Tòa!án;!thời!gian!của!đương!sự!và!thậm!chí! làm!thiệt!hại!trực!tiếp!đến!quyền!và!lợi!ích!hợp!pháp!của!nguyên!đơn!cụ!thể!là!

9! ! tài!sản!hợp!pháp!là!tiền!đặt!cọc!đang!bị!phía!bị!đơn!giữ!chưa!thu!hồi.!Đồng!thời,! phù! hợp! với! ý! kiến! của! Viện! kiểm! sát! rút! kháng! nghị! về! phần! này.! Cần! giữ! nguyên!bản!án!sơ!thẩm!về!phần!này,!không!chấp!nhận!yêu!cầu!kháng!cáo!của!bị! đơn!là!bà!Võ!Thị!N.! [9]!Xét!kháng!nghị!của!Viện!trưởng!Viện!kiểm!sát!nhân!dân!Thành!phố! Hồ!Chí!Minh!đề!nghị!sửa!án!sơ!thẩm!đối!với!việc!áp!dụng!Điều!117,!Điều!328! Bộ!luật!dân!sự!năm!2005!quy!định!về!trách!nhiệm!dân!sự!của!Tổ!hợp!tác!và!quy! định!hiệu!lực!của!cầm!cố!tài!sản!trong!phần!quyết!định!của!bản!án!sơ!thẩm!là!có! sự!nhầm!lẫn.!Tuy!nhiên,!việc!áp!dụng!điều!luật!là!không!đúng!nhưng!không!làm! thay!đổi!nội!dung!vụ!án,!không!làm!ảnh!hưởng!đến!quyền!lợi!của!các!bên!đương! sự.!Do!đó,!cần!chấp!nhận!kháng!nghị!của!Viện!trưởng!Viện!kiểm!sát!nhân!dân! Thành!phố!Hồ!Chí!Minh!về!phần!này!bỏ!áp!dụng!Điều!117!và!Điều!328!Bộ!Luật! dân!sự!2005!mà!áp!dụng!Điều!358!Bộ!luật!dân!sự!2005!quy!định!về!Hợp!đồng! đặt!cọc!theo!quy!định!về!“Điều!khoản!chuyển!tiếp”!tại!điểm!c!khoản!1!Điều!688! Bộ!luật!dân!sự!2015.! [10]!Về!án!phí:!Do!sửa!án!sơ!thẩm!với!nhận!định!như!trên,!án!phí!dân!sự! sơ!thẩm!không!thay!đổi.!Án!phí!dân!sự!phúc!thẩm!bị!đơn!-!bà!Võ!Thị!N!không! phải!chịu!! Bởi!các!lẽ!trên;!

QUYẾT!ĐỊNH!

Căn!cứ!khoản!2!Điều!308!Bộ!luật!tố!tụng!dân!sự!năm!2015,! Chấp!nhận!một!phần!kháng!nghị!của!Viện!trưởng!Viện!kiểm!sát!nhân!dân! Thành!phố!Hồ!Chí!Minh,!không!chấp!nhận!kháng!cáo!của!bị!đơn,! Sửa!Bản!án!dân!sự!sơ!thẩm!số!16/2018/DS-ST!ngày!19!tháng!01!năm!2018! của!Tòa!án!nhân!dân!huyện!B,!tuyên!xử:! Căn! cứ! khoản! 3! Điều! 26,! điểm! c! khoản! 1! Điều! 39,! khoản! 1! Điều! 227,! khoản!1!Điều!228;!Bộ!luật!tố!tụng!Dân!sự;! Áp!dụng!điểm!c!khoản!1!Điều!688!Bộ!luật!dân!sự!2015;!Điều!358!Bộ!luật! dân!sự!2005;! Áp! dụng! Nghị! quyết! số! 01/2003/HĐTP! ngày! 16/4/2003! của! Hội! đồng! thẩm!phán!Tòa!án!nhân!dân!tối!cao;! Áp!dụng!Nghị!quyết!số!326/2016/UBTVQH14!ngày!30/12/2016!của!Ủy! ban!thường!vụ!Quốc!Hội!quy!định!về!mức!thu,!miễn,!giảm,!thu,!nộp,!quản!lý!và! sử!dụng!án!phí!và!lệ!phí!Toà!án.! Chấp!nhận!toàn!bộ!yêu!cầu!khởi!kiện!của!bà!Đinh!Thị!L.!

10! !

Hủy!Hợp!đồng!đặt!cọc!ngày!23/8/2016!giữa!bà!Đinh!Thị!L!với!bà!Võ!Thị! N,!anh!Nguyễn!Thúc!B.!Buộc!bà!Võ!Thị!N,!anh!Nguyễn!Thúc!B!có!trách!nhiện! liên!đới!thanh!toán!cho!bà!Đinh!Thị!L!số!tiền:!4.100.000.000!đồng!(Bốn!tỷ!một! trăm!triệu!đồng)!sau!khi!bản!án!có!hiệu!lực!pháp!luật.!

Ngay!sau!khi!nhận!đủ!số!tiền!nêu!trên,!bà!L!có!trách!nhiệm!trả!lại!cho!bà! Võ!Thị!N!và!anh!Nguyễn!Thúc!B!Bản!chính!Giấy!chứng!nhận!quyền!sở!hữu!nhà! và! quyền! sử! dụng! đất! cho! bà! Võ! Thị! N! và! ông! Nguyễn! Văn! R! số! vào! sổ:! 9026/97!được!Ủy!ban!nhân!dân!Thành!phố!Hồ!Chí!Minh!cấp!ngày!10/9/1997.!

Tiếp! tục! duy! trì! Quyết! định! áp! dụng! biện! pháp! khẩn! cấp! tạm! thời! số:! 19/2017/QĐ-BPKCTT! ngày! 15/8/2017! của! Tòa! án! nhân! dân! huyện! B,! Thành! phố!Hồ!Chí!Minh.!

Án!phí!dân!sự!sơ!thẩm!bà!Võ!Thị!N!và!anh!Nguyễn!Thúc!B!phải!chịu!là! 112.100.000!đồng!(Một!trăm!mười!hai!triệu!một!trăm!nghìn!đồng).!Hoàn!trả!cho! bà!Đinh!Thị!L!số!tiền!56.975.000!đồng!(Năm!mươi!sáu!triệu!chín!trăm!bảy!mươi! lăm!nghìn!đồng)!tiền!tạm!ứng!án!phí!đã!nộp!theo!Biên!lai!thu!tiền!tạm!ứng!án! phí!số!0022331!ngày!04/7/2017!của!Chi!cục!Thi!hành!án!dân!sự!huyện!B.!

Án!phí!dân!sự!phúc!thẩm!bà!Võ!Thị!N!không!phải!chịu,!bà!N!được!nhận! lại!số!tiền!300.000!đồng!(Ba!trăm!nghìn!đồng)!đã!nộp!theo!Biên!lai!thu!tạm!ứng! án!phí,!lệ!phí!Tòa!án!số!0031362!ngày!25/01/2018!của!Chi!cục!thi!hành!án!dân! sự!huyện!B.!!!

Trường!hợp!bản!án!được!thi!hành!theo!Điều!2!Luật!thi!hành!án!dân!sự,!thì! người!được!thi!hành!án!dân!sự,!người!phải!thi!hành!án!dân!sự!có!quyền!thỏa! thuận!thi!hành!án,!yêu!cầu!thi!hành!án,!tự!nguyện!thi!hành!án!hoặc!bị!cưỡng!chế! thi!hành!án!theo!quy!định!tại!các!Điều!6,!7!và!9!Luật!Thi!hành!án!dân!sự,!thời! hiệu!thi!hành!án!được!thực!hiện!theo!Điều!30!Luật!Thi!hành!án!dân!sự.!

Bản!án!phúc!thẩm!có!hiệu!lực!pháp!luật!kể!từ!ngày!tuyên!án.!