Bản án 531/2017/DS-ST — Tranh chấp hợp đồng mua bán nhà

NỘI DUNG VỤ ÁN:

Theo ñôn khôûi kieän ngaøy 26/4/2012 cuøng caùc taøi lieäu chöùng cöù trong hoà sô vaø taïi phieân toøa của nguyeân ñôn Công ty Cổ phần HL coù người đại diện theo ủy quyền bà Vũ Thanh H trình baøy: Trước đây Công ty Cổ phần HL có tên gọi Coâng ty TNHH thương mại HL.Vào năm 2002 được sự cho phép Ủy ban nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh về thực hiện dự án khu dân cư dọc rạch Hiệp Ân I, Phường 05, Quận 8, theo công văn số 724/CV-UB ngày 03/4/2002 của Ủy ban nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh và căn cứ theo công văn số 1427/CV-UB ngày 27/4/2004 của Ủy ban nhân dân Quận 8 chấp thuận cho Coâng ty TNHH thương mại HL làm chủ đầu tư dự án xây dựng khu dân cư dọc rạch Hiệp Ân I, phường 05, Quận 8. Ngay sau khi được chấp thuận thì Coâng ty TNHH thương mại HL đã tiến hành thực hiện dự án khu dân cư dọc rạch Hiệp Ân I, Phường 05, Quận 8. Ngaøy 08/6/2005 Coâng ty TNHH thương mại HL (Bên chủ đầu tư) kyù hôïp ñoàng đền bù nhà đất, tài sản đối vôùi hộ oâng Ñaëng Vaên S, baø Đỗ Thị T (bên chủ tài sản). Theo hôïp ñoàng ñeàn buø nhà đất, tài sản soá 16-6/HÑÑB-HA-P5Q8 ngaøy 08/6/2005.Nội dung hôïp ñoàng ñeàn buø nhaø ñaát, taøi saûn là quyền sử dụng đất có diện tích 55,1m2 tại căn nhà số 1107/178/3/13 Phaïm Theá Hieån, Phöôøng 05, Quận 8 và các công trình trên đất gồm một căn nhà tường xây, cột xây, máy tole, công trình xây dựng có diện tích 43,8m2. Giá đền bù và hỗ trợ số tiền 217.000.000 đồng. Chủ tài sản đồng ý nhận toàn bộ tiền đền bù bằng tiền mặt và không yêu cầu tái định cư. Thời hạn thanh toán ứng đợt 1: trong vòng 30 ngày kể từ ngày hai bên hoàn tất việc ký hợp đồng. Số tiền còn lại sẽ thanh toán sau khi bàn giao mặt bằng cho bên chủ đầu tư. Chủ tài sản cam kết bàn giao mặt bằng trước ngày 31/8/2005. Sau khi ký hợp đồng Coâng ty TNHH thương mại HL ñaõ tiến hành ñeàn buø vaø hoã trôï cho hoä oâng S, bà T goàm: Ñôït 1 bà T nhận soá tieàn 17.000.000 ñoàng, theo phiếu chi ngày ngaøy 04/10/2005. Ñôït 2 bà T nhận soá tieàn 20.000.000 ñoàng, theo phiếu chi ngày 25/01/2006. Ñôït 3 bà T nhận soá tieàn 5.000.000 ñoàng, theo phiếu chi ngaøy 15/8/2006. Ñôït 4 bà T nhận soá tieàn 5.000.000 ñoàng theo phiếu chi ngaøy 08/9/2006. Ñôït 5 bà T nhận soá tieàn 8.000.000 ñoàng, theo phiếu chi ngaøy 20/11/2006.Tổng cộng hoä oâng S, bà T đã nhận là 55.000.000 đồng và còn lại số tiền 162.000.000 đồng, Công ty TNHH thương mại HL chưa thanh toán cho hộ ông S, bà T. Thực hiện đúng thỏa thuận hợp đồng nhưng hoä oâng S, bà T vẫn không bàn giao mặt bằng. Công ty cổ phần HL thừa nhận có vi phạm thời hạn thanh toán nên Công ty nhiều lần thương lượng với ông hộ S, bà T nhưng không kết quả. Do đó, Coâng ty cổ phần HL khởi kiện oâng S, bà T yêu cầu tieáp tuïc thöïc hieän hôïp ñoàng ñeàn buø nhà đất, tài sản soá 16-6/HÑÑB-HA-P5Q8 ngaøy 08/6/2005.Công ty cổ phần HL sẽ thanh toán tiếp số tiền còn lại 162.000.000 đồng cho hoä oâng S, bà T. Đồng thời Công ty cổ phần HL sẽ hỗ trợ cho hộ oâng S, bà T số tiền 358.000.000 đồng.

Tại phiên tòa Coâng ty cổ phần HL yêu cầu công nhận hôïp ñoàng ñeàn buø nhà đất, tài sản soá 16-6/HÑÑB-HA-P5Q8 ngaøy 08/6/2005 giữa Coâng ty cổ phần HL và ông Đặng Văn S, bà Đỗ Thị T. Trong quá trình giải quyết vụ án đến ngày 29/11/2013 Công ty cổ phần HL và Công ty cổ phần đầu tư xây dựng V ký biên bản thỏa thuận về việc giải phóng, bàn giao mặt bằng dự án khu dân cư dọc rạch Hiệp Ân I và thay đổi chủ đầu tư nên Công ty cổ phần đầu tư xây dựng V là người kế thừa quyền nghĩa vụ sẽ tiếp tục thực hiện hôïp ñoàng ñeàn buø nhà đất, tài sản soá 16-6/HÑÑB-HA-P5Q8 ngaøy 08/6/2005. Giá đền bù và hỗ trợ theo hợp đồng số tiền là 217.000.000 đồng, nhưng hộ ông S, bà T đã nhận số tiền 55.000.000 đồng tương đương tỷ lệ 25%, còn lại số tiền 162.000.000 đồng chưa thanh toán cho hoä oâng S, bà T tương đương tỷ lệ 75% thì Công ty cổ phần đầu tư xây dựng V đồng ý thanh toán cho hộ ông S, bà T số tiền 162.000.000 đồng tương đương tỷ lệ 75% giá trị tại thời điểm xét xử. Đồng thời sẽ khấu trừ số tiền 55.000.000 đồng, do hộ ông S, bà T đã nhận tương đương tỷ lệ 25% giá trị tại thời điểm xét xử.

Ngoài ra Công ty cổ phần đầu tư xây dựng V tự nguyện hỗ trợ chi phí di dời cho hộ oâng S, bà T số tiền 30.000.000 đồng.

Theo caùc taøi lieäu, chöùng cöù trong hoà sô vaø taïi phieân toøa bò ñôn ông Đặng Văn S trình baøy: Ngày 08/6/2005 Coâng ty TNHH thương mại HL (Bên chủ đầu tư) kyù hôïp ñoàng đền bù nhà đất, tài sản đối vôùi oâng Ñaëng Vaên S, baø Đỗ Thị T (bên chủ tài sản). Theo hôïp ñoàng ñeàn buø nhà đất, tài sản soá 16-6/HÑÑB-HA-P5Q8 ngaøy 08/6/2005.Nội dung hôïp ñoàng ñeàn buø nhaø ñaát, taøi saûn là quyền sử dụng đất có diện tích 55,1m2 tại căn nhà số 1107/178/3/13 Phaïm Theá Hieån, Phöôøng 05, Quận 8 và các công trình trên đất gồm một căn nhà tường xây, cột xây, máy tole, công trình xây dựng có diện tích 43,8m2. Giá đền bù và hỗ trợ số tiền là 217.000.000 đồng. Chủ tài sản đồng ý nhận toàn bộ tiền đền bù bằng tiền mặt và không yêu cầu tái định cư. Thời hạn thanh toán ứng đợt 1: trong vòng 30 ngày kể từ ngày hai bên hoàn tất việc ký hợp đồng. Số tiền còn lại sẽ thanh toán sau khi bàn giao mặt bằng cho bên chủ đầu tư.Chủ tài sản cam kết bàn giao mặt bằng trước ngày 31/8/2005. Sau khi ký hợp đồng Coâng ty TNHH thương mại HL ñaõ tiến hành ñeàn buø vaø hoã trôï cho hoä oâng S, bà T goàm: Ñôït 1 bà T nhận soá tieàn 17.000.000 ñoàng, theo phiếu chi ngày ngaøy 04/10/2005. Ñôït 2 bà T nhận soá tieàn 20.000.000 ñoàng, theo phiếu chi ngày 25/01/2006. Ñôït 3 bà T nhận soá tieàn 5.000.000 ñoàng, theo phiếu chi ngaøy 15/8/2006. Ñôït 4 bà T nhận soá tieàn 5.000.000 ñoàng theo phiếu chi ngaøy 08/9/2006. Ñôït 5 bà T nhận soá tieàn 8.000.000 ñoàng, theo phiếu chi ngaøy 20/11/2006.Tổng cộng hoä oâng S, bà T đã nhận soá tieàn 55.000.000 đồng và Công ty TNHH thương mại HL chưa thanh toán cho hộ ông S, bà T số tiền 162.000.000 đồng là đúng.

Tại phiên tòa Coâng ty cổ phần HL yêu cầu công nhận hôïp ñoàng ñeàn buø nhà đất, tài sản soá 16-6/HÑÑB-HA-P5Q8 ngaøy 08/6/2005 giữa Coâng ty cổ phần HL và hộ ông Đặng Văn S, bà Đỗ Thị T. Công ty cổ phần đầu tư xây dựng V là người kế thừa quyền nghĩa vụ của Công ty cổ phần HL đồng ý thanh toán cho hộ ông S, bà T số tiền 162.000.000 đồng tương đương tỷ lệ 75% giá trị tại thời điểm xét xử. Đồng thời khấu trừ số tiền 55.000.000 đồng đối với hộ ông S, bà T đã nhận tương đương tỷ lệ 25% giá trị tại thời điểm xét xử. Công ty cổ phần đầu tư xây dựng V tự nguyện hỗ trợ chi phí di dời cho hộ oâng S, bà T số tiền 30.000.000 đồng, thì ông S không đồng ý. Do Công ty cổ phần HL đã vi phạm thời hạn thanh toán, nên ông S đề nghị Công ty cổ phần HL phải thanh toán cho hộ ông S, bà T số tiền 1.200.000.000 đồng thì ông S, bà T sẽ bàn giao mặt bằng. Trường hợp Công ty cổ phần HL không thanh toán đủ số tiền 1.200.000.000 đồng, ông S, bà T không tiếp tục thực hiện hợp đồng và hoàn trả số tiền 55.000.000 đồng cho Công ty cổ phần HL.

Ñoái vôùi yeâu caàu phản tố oâng S yêu cầu Coâng ty cổ phần HL thanh toaùn cho hộ oâng S, bà T soá tieàn 60.000.000 ñoàng laø tieàn ñaët coïc mua nhaø theo giaáy nhaän tieàn coïc nhaø ngaøy 18/7/2006 thì oâng S khoâng yeâu caàu giaûi quyeát trong vuï aùn naøy.

Ngöôøi coù quyeàn lôïi, nghóa vuï lieân quan: Theo bản tự khai ngày 03/7/2017 và đơn xin vắng mặt xét xử ngày 12/10/2017 bà Tống Thị Thu N1 là người ñaïi dieän theo ủy quyền Công ty cổ phần đầu tư xây dựng V trình baøy: Thống nhất với lời trình bày của bà Vũ Thanh H là người ñaïi dieän theo ủy quyền Công ty cổ phần HL. Căn cứ biên bản thỏa thuận về việc giải phóng, bàn giao mặt bằng dự án khu dân cư rạch Hiệp Ân I và thay đổi chủ đầu tư ngày 29/11/2013. Công ty cổ phần đầu tư xây dựng V sẽ tiếp tục thực hiện hôïp ñoàng ñeàn buø nhà đất, tài sản soá 16-6/HÑÑB-HA-P5Q8 ngaøy 08/6/2005.Công ty cổ phần đầu tư xây dựng V đồng ý thanh toán cho hộ ông S, bà T số tiền 162.000.000 đồng tương đương tỷ lệ 75% giá trị tại thời điểm xét xử. Đồng thời khấu trừ số tiền 55.000.000 đồng, do hộ ông S, bà T đã nhận tương đương tỷ lệ 25% giá trị tại thời điểm xét xử. Công ty cổ phần đầu tư xây dựng V tự nguyện hỗ trợ chi phí di dời cho hộ oâng S, bà T số tiền 30.000.000 đồng.

Ngay sau khi nhận đủ tiền hộ oâng S, bà T phaûi baøn giao maët baèng caên nhaø vaø ñaát taïi ñòa chæ soá 1107/178/3/13 Phaïm Theá Hieån, phöôøng 05, Quaän 8, thaønh phoá Hoà Chí Minh cho Công ty cổ phần đầu tư xây dựng V.

Người bảo vệ quyền lợi ích hợp pháp của nguyên đơn ông Hồ Nguyên L trình bày thống nhất lời trình bày của bà Vũ Thanh H là người đại diện theo ủy quyền Công ty cổ phần HL.

Đại diện Viện kiểm sát nhân dân Quận 8 phát biểu quan điểm về việc tuân theo pháp luật tố tụng trong quá trình giải quyết vụ án của Thẩm phán, Hội đồng xét xử, thư ký là đúng quy định của pháp luật, việc chấp hành pháp luật của nguyên đơn, bị đơn ông Đặng Văn S kể từ khi thụ lý vụ án đến trước thời điểm Hội đồng xét xử nghị án không có gì sai phạm. Đối với bị đơn bà Đỗ Thị T và người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan bà Đặng Thị Hồng N không chấp hành đúng quy định Bộ luật tố tụng dân sự.

Về nội dung vụ án: Ngày 08/6/2005 tại UBND Phường 5, Quận 8,Công ty cổ phần HL và ông Đặng Văn S, bà Đỗ Thị T ký kết hợp đồng số 16-6/HĐ ĐB-HA-P5Q8 – Hợp đồng đền bù nhà đất và tài sản trên đất căn nhà số1107/178/3/13 Phạm Thế Hiển, Phường A, Quận D.

Theo hợp đồng các bên đương sự đã thống nhất nội dung: Công ty cổ phần HL có nghĩa vụ thanh toán cho ông S và bà T tổng số tiền đền bù mặt bằng là 217.000.000 đồng chia làm 02 đợt (đợt 1: trong vòng 30 ngày kể từ ngày hai bên hoàn tất việc ký hợp đồng; đợt 02 sẽ thanh toán sau khi bàn giao mặt bằng cho bên chủ đầu tư). Ông S, bà T có trách nhiệm bàn giao mặt bằng trước ngày 31/8/2005. Nhưng trên thực tế tính đến thời điểm xét xử phía công ty chỉ đền bù và hỗ trợ cho hộ ông S, bà T tổng số tiền 55.000.000 đồng được thanh toán thành 05 đợt gồm:

- Đợt 1 ngày 04/10/2005 thanh toán số tiền 17.000.000 đồng.

- Đợt 2 ngày 25/01/2006 thanh toán số tiền 20.000.000 đồng.

- Đợt 3 ngày 15/08/2006 thanh toán số tiền 5.000.000 đồng.

- Đợt 4 ngày 08/09/2006 thanh toán số tiền 5.000.000 đồng.

- Đợt 5 ngày 20/11/2006 thanh toán số tiền 8.000.000 đồng.

Các lần nhận tiền đều do bà Đỗ Thị T ký nhận và các bên đương sự đều thừa nhận nội dung trên. Nay Công ty cổ phần HL khởi kiện yêu cầu ông S và bà T tiếp tục thực hiện hợp đồng số 16-6/HĐ ĐB-HA-P5Q8. Theo đó ông S và bà T có nghĩa vụ bàn giao mặt bằng cho Công ty cổ phần HL thấy rằng: Tại thời điểm ký kết hợp đồng, các đương sự đều có đầy đủ năng lực hành vi dân sự và đều tự nguyện thoả thuận, hợp đồng được xác lập đúng quy định của pháp luật nên có giá trị thực hiện.

Do đó yêu cầu của Công ty cổ phần HL buộc ông S và bà T tiếp tục thực hiện hợp đồng nêu trên là bàn giao mặt bằng cho Công ty cổ phần HL thấy rằng: Hợp đồng số 16-6/HĐ ĐB-HA-P5Q8 – Hợp đồng đền bù nhà đất và tài sản trên đất căn nhà số 1107/178/3/13 Phạm Thế Hiển, Phường A, Quận D được ký kết ngày 08/6/2005 giữa Công ty cổ phần HL và ông Đặng Văn S,bà Đỗ Thị T thể hiện nội dung:

- Thời hạn thanh toán:

+ Ứng tiền đợt 1: Trong vòng 30 ngày kể từ ngày hai bên hoàn tất việc ký hợp đồng.

+ Số tiền còn lại sẽ thanh toán sau khi bàn giao mặt bằng cho bên chủ đầu tư.

- Chủ tài sản cam kết bàn giao mặt bằng trước ngày 31/8/2005.

Điều 3 Trách nhiệm của mỗi bên:

- Trách nhiệm của chủ tài sản:

+ Nhận đủ tiền của bên chủ đầu tư trong thời hạn hai bên thỏa thuận.

+ Di dời các công trình kiến trúc và các tài sản khác trên phần đất được đền bù để giao lại cho chủ đầu tư sau khi nhận đủ tiền đền bù.

- Trách nhiệm của chủ đầu tư:

+ Thanh toán đầy đủ tiền đền bù cho chủ tài sản theo đúng quy định tại Điều 2.

Như vậy, theo quy định tại Điều 2 hợp đồng thì trong thời hạn 30 ngày kể từ ngày ký kết hợp đồng là ngày 08/6/2005 thì đến ngày 08/7/2005 phía Công ty cổ phần HL phải thanh toán dứt điểm tiền đợt 1.Tuy nhiên, ngày 20/11/2006 Công ty cổ phần HL mới đưa đủ số tiền 55.000.000 đồng tiền đợt 1 cho chủ tài sản là ông S, bà T. Do đó, Công ty cổ phần HL thanh toán không đúng như hợp đồng đã ký kết là vi phạm thời hạn thanh toán quy định tại Điều 2 Hợp đồng số 16-6/HĐ ĐB-HA-P5Q8 ngày 08/6/2005.

Mặt khác, theo như nội dung thoả thuận tại Điều 3 của hợp đồng thể hiện nội dung: Bên chủ tài sản có trách nhiệm “Di dời các công trình kiến trúc và các tài sản khác trên phần đất được đền bù để giao lại cho chủ đầu tư sau khi nhận đủ tiền đền bù”. Như vậy, điều khoản trên thể hiện nội dung phía chủ tài sản ông S, bà T sẽ có trách nhiệm bàn giao mặt bằng sau khi nhận đủ tiền đền bù của Công ty cổ phần HL. Tuy nhiên, trên thực tế tính tới thời điểm hiện tại phía ông S và bà T cũng chưa nhận đủ tiền đền bù từ công ty và ông S, bà T cũng không đồng ý tiếp tục thực hiện hợp đồng.

Từ những phân tích trên Công ty cổ phần HL khởi kiện cho rằng ông S và bà T vi phạm hợp đồng ký kết, không bàn giao mặt bằng là không có căn cứ. Bởi lẽ, việc ông S và bà T không thực hiện được nghĩa vụ bàn giao mặt bằng là do lỗi của Công ty cổ phần HL. Do Công ty cổ phần HL không chấp hành đúng như hợp đồng đã ký kết, vi phạm thời hạn thanh toán, xâm phạm quyền và lợi ích của ông S, bà T nên căn cứ vào các quy định tại Điều 305, 308, 417 Bộ luật dân sự năm 2005 đề nghị hội đồng xét xử bác đơn khởi kiện của Công ty cổ phần HL.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:

Sau khi nghieân cöùu caùc taøi lieäu coù trong hoà sô vuï aùn ñaõ ñöôïc thaåm tra taïi phieân toaø vaø caên cöù vaøo keát quaû tranh luaän taïi phieân toøa. Hoäi ñoàng xeùt xöû nhaän ñònh:

Bà Tống Thị Thu N1 là người đại diện theo ủy quyền Công ty cổ phần đầu tư xây dựng V có đơn xin xét xử vắng mặt ngày 12/10/2017. Căn cứ vào Điều 228 Bộ luật tố tụng dân sự năm 2015 Hội đồng xét xử tiến hành xét xử vắng mặt theo yêu cầu của người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan.

Bị đơn bà Đỗ Thị T và người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan bà Đặng Thị Hồng N hieän có đăng ký hộ khẩu thường trú tại nơi cư trú vaø Toøa aùn nhaân daân Quaän 8 ñaõ tieán haønh toáng ñaït caùc vaên baûn toá tuïng: thoâng baùo thuï lyù vuï aùn, thoâng baùo về phieân họp kiểm tra việc giao nộp, tiếp cận, công khai chứng cứ và hoøa giaûi, quyeát ñònh ñöa vuï aùn ra xeùt xöû, quyeát ñònh hoaõn phieân toøa nhöng bị đơn, người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan vaãn vaéng maët khoâng ñeán Toøa đúng theo qui ñònh cuûa Ñieàu 177, Ñieàu 179 Boä luaät toá tuïng daân söï naêm 2015.

Xeùt thaáy bà Đỗ Thị T và bà Đặng Thị Hồng N ñaõ vaéng maët taïi phieân toøa xeùt xöû ñeán ñeán laàn thöù hai. Toøa aùn nhaân daân Quaän 8 tieán haønh xeùt xöû vaéng maët ñoái vôùi bị đơn, người có quyền lợi nghĩa vụ liên là ñuùng theo quy ñònh taïi Ñieàu 227 Boä luaät toá tuïng daân söï naêm 2015.

[ 2] Veà quan heä phaùp luaät vaø thaåm quyeàn giaûi quyeát vuï aùn:

Ñaây laø vuï aùn tranh chaáp hợp đồng đền bù nhà đất và tài sản trên đất, do bất động sản tọa lạc tại Quận 8, vì vaäy vuï tranh chaáp naøy thuoäc thaåm quyeàn giaûi quyeát cuûa Toøa aùn nhaân daân Quaän 8, theo quy ñònh taïi caùc ñieàu 26, 35, 39 Boä luaät toá tuïng daân söï 2015.

Caên cöù vaøo chöùng cöù, lôøi trình baøy caùc ñöông söï coù ñuû cô sôû xaùc ñònh ngaøy 08/6/2005 Coâng ty TNHH thương mại HL (Bên chủ đầu tư) kyù hôïp ñoàng đền bù nhà đất, tài sản đối vôùi oâng Ñaëng Vaên S, baø Đỗ Thị T (bên chủ tài sản). Theo hôïp ñoàng ñeàn buø nhà đất, tài sản soá 16-6/HÑÑB-HA-P5Q8 ngaøy 08/6/2005. Nội dung hôïp ñoàng ñeàn buø nhaø ñaát, taøi saûn là quyền sử dụng đất có diện tích 55,1m2 tại căn nhà số 1107/178/3/13 Phaïm Theá Hieån, Phöôøng 05, Quận 8 và các công trình trên đất gồm một căn nhà tường xây, cột xây, máy tole, công trình xây dựng có diện tích 43,8m2. Giá đền bù và hỗ trợ số tiền là 217.000.000 đồng. Chủ tài sản đồng ý nhận toàn bộ tiền đền bù bằng tiền mặt và không yêu cầu tái định cư. Thời hạn thanh toán ứng đợt 1: trong vòng 30 ngày kể từ ngày hai bên hoàn tất việc ký hợp đồng. Số tiền còn lại sẽ thanh toán sau khi bàn giao mặt bằng cho bên chủ đầu tư. Chủ tài sản cam kết bàn giao mặt bằng trước ngày 31/8/2005 và sau khi ký hợp đồng Coâng ty TNHH thương mại HL ñaõ tiến hành ñeàn buø vaø hoã trôï cho hoä oâng S, bà T goàm: Ñôït 1 bà T nhận soá tieàn 17.000.000 ñoàng, theo phiếu chi ngày ngaøy 04/10/2005, Ñôït 2 bà T nhận soá tieàn 20.000.000 ñoàng, theo phiếu chi ngày 25/01/2006, Ñôït 3 bà T nhận soá tieàn 5.000.000 ñoàng, theo phiếu chi ngaøy 15/8/2006, Ñôït 4 bà T nhận soá tieàn 5.000.000 ñoàng theo phiếu chi ngaøy 08/9/2006, Ñôït 5 bà T nhận soá tieàn 8.000.000 ñoàng, theo phiếu chi ngaøy 20/11/2006. Tổng cộng hoä oâng S, bà T đã nhận là 55.000.000 đồng và số tiền còn lại 162.000.000 đồng, Công ty cổ phần HL chưa thanh toán cho hộ ông S, bà T là có thật phù hợp theo Điều 388, Điều 389, Điều 390, Điều 404, Điều 405, Điều 412, Điều 414 Bộ luật dân sự năm 2005.

Xeùt ý kiến cuûa Công ty cổ phần HL yêu cầu công nhận hôïp ñoàng ñeàn buø nhà đất, tài sản soá 16-6/HÑÑB-HA-P5Q8 ngaøy 08/6/2005 giữa Coâng ty cổ phần HL và ông Đặng Văn S, bà Đỗ Thị T thì hợp đồng này là hợp đồng song vụ. Tại thời điểm ký kết hợp đồng, các đương sự đều có đầy đủ năng lực hành vi dân sự và đều tự nguyện thoả thuận, hợp đồng được xác lập đúng quy định của pháp luật nên có giá trị thực hiện.

Theo điều 414 Bộ luật dân sự năm 2005 quy định: Trong hợp đồng song vụ, khi các bên đã thỏa thuận thời hạn thực hiện nghĩa vụ thì mỗi bên phải thực hiện nghĩa vụ của mình khi đến hạn, không được hoãn thực hiện với lý do bên kia chưa thực hiện nghĩa vụ đối với mình.Trong trường hợp này Công ty cổ phần HL đã thanh toán cho hộ ông S, bà T số tiền 55.000.000 đồng và hộ ông S, bà T cũng đã nhận số tiền 55.000.000 đồng nhưng ông S, bà T vẫn không thực hiện nghĩa vụ và tại phiên tòa các bên cũng đồng ý tiếp tục thực hiện hợp đồng nhưng chưa thỏa thuận được mức giá đền bù.

Ngoài ra dự án khu dân cư dọc Rạch Hiệp Ân I, Phường 5,Quận 8 được thực hiện theo chủ trương của Ủy ban nhân dân thành phố Hồ Chí Minh cho phép đầu tư xây dựng theo công văn 724/CV-UB ngày 03/4/2002 và theo công văn số 1427/CV-UB ngày 27/4/2004 của Ủy ban nhân dân Quận 8 chấp thuận cho Coâng ty TNHH thương mại HL làm chủ đầu tư dự án. Đến năm 2009 Công ty trách nhiện hữu hạn bất động sản V được Ủy ban nhân dân thành phố Hồ Chí Minh chấp thuận địa điểm đầu tư tại khu đất trên theo công văn 198 số 198/UBND-ĐTMT ngày 15/01/2009. Dự án được quy Ủy ban nhân dân Quận 8 phê duyệt đồ án quy hoạch chi tiết theo tỷ lệ 1/500 tại Quyết định số 6834/QĐ-UBND ngày 06/9/2011. Đến nay văn bản thỏa thuận cho Công ty trách nhiện hữu hạn bất động sản V tiếp tục thực hiện các thủ tục và đầu tư xây dựng theo quy định pháp luật. Do đó, thực tế hiện nay dự án trên đã gần hoàn tất việc bàn giao mặt bằng nên việc tiếp tục thực hiện hợp đồng giữa Công ty cổ phần HL và hộ ông S, bà T là phù hợp pháp luật.

Xét Công ty cổ phần đầu tư xây dựng V là người kế thừa quyền nghĩa vụ sẽ tiếp tục thực hiện hôïp ñoàng ñeàn buø nhà đất, tài sản soá 16-6/HÑÑB-HA-P5Q8 ngaøy 08/6/2005. Theo giá đền bù và hỗ trợ của hợp đồng số tiền là 217.000.000 đồng, nhưng hộ ông S, bà T đã nhận số tiền 55.000.000 đồng tương đương tỷ lệ 25%, số tiền còn lại 162.000.000 đồng chưa thanh toán cho hoä oâng S, bà T tương đương tỷ lệ 75% thì Công ty cổ phần đầu tư xây dựng V đồng ý thanh toán cho hộ ông S, bà T tương đương tỷ lệ 75% giá trị tại thời điểm xét xử và đồng thời khấu trừ số tiền 55.000.000 đồng đối với hộ ông S, bà T đã nhận tương đương tỷ lệ 25% giá trị tại thời điểm xét xử thì điều này phù hợp pháp luật nên chấp nhận.

Ngày 29/3/2016 Công ty cổ phần HL có đơn yêu cầu định giá. Căn cứ vào chứng thư thẩm định giá Công ty cổ phần giám định Ngân Hà vào tháng 05/2016 thì kết quả thẩm định giá trị quyền sử dụng đất và giá trị công trình xây dựng tại căn nhà số 1107/178/3/13 Phaïm Theá Hieån, Phöôøng 05, Quận 8, như sau:

Quyền sử dụng đất ở diện tích 55,1m2 x Đơn giá 17.277.000 đồng = 951.962.700 đồng.

Công trình xây dựng diện tích 43,8 m2 x Đơn giá 3.067.896 đồng = 87.331.611 đồng. Tổng cộng 1.039.000.000 đồng.

Ngày 13/02/2017 Công ty cổ phần đầu tư xây dựng V có đơn yêu cầu định giá lại.Căn cứ vào chứng thư thẩm định giá Công ty cổ phần tư vấn và thẩm định giá Đông Nam Á vào 14/4/2017 thì kết quả thẩm định giá trị quyền sử dụng đất và giá trị công trình xây dựng tại căn nhà số 1107/178/3/13 Phaïm Theá Hieån, Phöôøng 05, Quận 8, như sau:

Quyền sử dụng đất cây lâu năm diện tích 55,1m2 x Đơn giá 10.500.000 đồng = 578.550.000 đồng.

Công trình xây dựng 43,8m2 x đơn giá 3.067.496 đồng = 87.331.611 đồng. Tổng cộng 665.882.000 đồng.

Do các bên đương sự không thống nhất về kết quả thẩm định giá, thì theo Thông tư Liên tịch số 02/2014/TTLT-TANDTC-VKSNDTC-BTP-BTC ngày 28/3/2014 quy định: Trường hợp đương sự đưa ra các mức giá khác nhau thì Tòa án lấy mức giá trung bình cộng của các mức giá do các đương sự đưa ra.

Cụ thể là Trung bình cộng của Tổng giá trị quyền sử dụng đất ở và giá trị công trình xây dựng tại căn nhà số 1107/178/3/13 Phaïm Theá Hieån, Phöôøng 05, Quận 8, theo chứng thư thẩm định giá Công ty cổ phần giám định Ngân Hà vào tháng 05/2016 và Tổng giá trị quyền sử dụng đất và giá trị công trình xây dựng căn nhà số 1107/178/3/13 Phaïm Theá Hieån, Phöôøng 05, Quận 8 theo chứng thư thẩm định giá Công ty cổ phần tư vấn và thẩm định giá Đông Nam Á được tính như sau:

1.039.000.000 đồng + 665.882.000 đồng = 852.441.000 đồng .

2

Như vậy số tiền 852.441.000 đồng là giá trị quyền sử dụng đất và giá trị công trình xây dựng căn nhà số 1107/178/3/13 Phaïm Theá Hieån, Phöôøng 05, Quận 8 tại thời điểm xét xử. Do Công ty Cổ phần HL đã thanh toán cho hộ ông S, bà T số tiền 55.000.000 đồng tương đương tỷ lệ 25%, được quy đổi tỷ lệ 25% của số tiền 852.441.000 đồng tương đương số tiền 216.093.793 đồng là số tiền được khấu trừ lại cho Công ty cổ phần HL. Đối với số tiền 162.000.000 đồng chưa thanh toán cho hộ ông S, bà T tương đương tỷ lệ 75%, được quy đổi tỷ lệ 75% của số tiền 852.441.000 đồng tương đương số tiền 636.347.207 đồng thì Công ty cổ phần đầu tư xây dựng V có trách nhiệm thanh toán cho hộ ông S, bà T.

Ghi nhận sự tự nguyện Công ty cổ phần đầu tư xây dựng V tự nguyện hỗ trợ chi phí di dời cho hộ oâng S, bà T số tiền 30.000.000 đồng.

Ngay sau khi nhận đủ tiền hộ oâng S, bà T phaûi baøn giao maët baèng caên nhaø vaø ñaát taïi ñòa chæ soá 1107/178/3/13 Phaïm Theá Hieån, Phöôøng 05, Quaän 8, thaønh phoá Hoà Chí Minh cho Công ty cổ phần đầu tư xây dựng V.

Xeùt yù kieán ông S với yêu cầu Coâng ty cổ phần HL yêu cầu công nhận hôïp ñoàng ñeàn buø nhà đất, tài sản soá 16-6/HÑÑB-HA-P5Q8 ngaøy 08/6/2005 giữa Coâng ty cổ phần HL và ông Đặng Văn S, bà Đỗ Thị T. Công ty cổ phần đầu tư xây dựng V đồng ý thanh toán cho hộ ông S, bà T số tiền 162.000.000 đồng tương đương tỷ lệ 75% giá trị tại thời điểm xét xử và đồng thời khấu trừ số tiền 55.000.000 đồng đối với hộ ông S, bà T đã nhận tương đương tỷ lệ 25% giá trị tại thời điểm xét xử. Công ty cổ phần đầu tư xây dựng V tự nguyện hỗ trợ chi phí di dời cho hộ oâng S, bà T số tiền 30.000.000 đồng, thì ông S không đồng ý. Do Công ty cổ phần HL đã vi phạm thời hạn thanh toán, nên ông S đề nghị Công ty cổ phần HL phải thanh toán cho hộ ông S, bà T số tiền 1.200.000.000 đồng thì ông S, bà T sẽ bàn giao mặt bằng. Trường hợp Công ty cổ phần HL không thanh toán đủ số tiền 1.200.000.000 đồng, ông S, bà T không tiếp tục thực hiện hợp đồng và hoàn trả số tiền 55.000.000 đồng cho Công ty cổ phần HL, thì như đã phân tích trên lời trình bày này không có căn cứ. Ngoài ra, ông S không đưa ra được căn cứ nào thể hiện giá trị quyền sử dụng đất và giá trị công trình xây dựng căn nhà số 1107/178/3/13 Phaïm Theá Hieån, Phöôøng 05, Quận 8 có trị giá là 1.200.000.000 đồng và ông S cũng không yêu cầu định giá lại. Do đó lời đề nghị này không căn cứ chấp nhận.

Ñoái vôùi yeâu caàu phản tố oâng S yêu cầu Coâng ty cổ phần HL thanh toaùn cho hộ oâng S, bà T soá tieàn 60.000.000 ñoàng laø tieàn ñaët coïc mua nhaø theo giaáy nhaän tieàn coïc nhaø ngaøy 18/7/2006 thì oâng S khoâng yeâu caàu giaûi quyeát trong vuï aùn naøy nên hội đồng xét xử không xem xét.

Xét ý kiến ngöôøi coù quyeàn lôïi, nghóa vuï lieân quan: Theo bản tự khai ngày 03/7/2017 và đơn xin vắng mặt xét xử ngày 12/10/2017 bà Tống Thị Thu N1 là người ñaïi dieän theo ủy quyền Công ty cổ phần đầu tư xây dựng V trình baøy: Thống nhất với lời trình bày của bà Vũ Thanh H là người ñaïi dieän theo ủy quyền Công ty cổ phần HL và căn cứ biên bản thỏa thuận về việc giải phóng, bàn giao mặt bằng dự án khu dân cư rạch Hiệp Ân I và thay đổi chủ đầu tư ngày 29/11/2013. Công ty cổ phần đầu tư xây dựng V sẽ tiếp tục thực hiện hôïp ñoàng ñeàn buø nhà đất, tài sản soá 16-6/HÑÑB-HA-P5Q8 ngaøy 08/6/2005. Công ty cổ phần đầu tư xây dựng V đồng ý thanh toán cho hộ ông S, bà T số tiền 162.000.000 đồng tương đương tỷ lệ 75% giá trị tại thời điểm xét xử, đồng thời khấu trừ số tiền 55.000.000 đồng, do hộ ông S, bà T đã nhận tương đương tỷ lệ 25% giá trị tại thời điểm xét xử thì như phân tích trên lời trình bày này phù hợp pháp luật nên chấp nhận.

Xét ý kiến người bảo vệ quyền lợi ích hợp pháp của nguyên đơn ông Hồ Nguyên L trình bày thống nhất lời trình bày của bà Vũ Thanh H là người đại diện theo ủy quyền Công ty cổ phần HL thì như phân tích trên lời trình bày này phù hợp pháp luật nên chấp nhận.

Công ty cổ phần HL không phải chịu án phí.

Công ty cổ phần đầu tư xây dựng V phaûi chòu aùn phí daân söï sô thaåm töông öùng vôùi số tiền phải thanh toán cho bị đơn.

Ông S, bà T không phải chịu án phí.

Vì các lẽ trên,

QUYẾT ĐỊNH:

- Căn cứ Ñieàu 26, Ñieàu 35, Ñieàu 39, Ñieàu 147, Ñieàu 228, Ñieàu 266, Ñieàu 271, Ñieàu 273 cuûa Boä luaät toá tuïng daân söï naêm 2015;

- Căn cứ Điều 388, Điều 389, Điều 390, Điều 404, Điều 405, Điều 412, Điều 414 Bộ luật dân sự năm 2005;

- Caên cöù Luaät thi haønh aùn daân söï;

- Căn cứ Thông tư Liên tịch số 02/2014/TTLT-TANDTC-VKSNDTC-BTP-BTC ngày 28/3/2014.

- Caên cöù phaùp leänh veà aùn phí, leä phí Toøa aùn ngaøy 01/07/2009;

- Căn cứ Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 có hiệu lực ngày vào ngày 01/01/2017.

1. Tuyeân xöû: vaéng maët ñoái vôùi bị đơn bà Đỗ Thị T và người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan baø Đặng Thị Hồng N và Công ty cổ phần đầu tư xây dựng V.

Chaáp nhaän yeâu caàu cuûa Công ty cổ phần HL.

Công nhận Hôïp ñoàng ñeàn buø nhà đất, tài sản soá 16-6/HÑÑB-HA-P5Q8 ngaøy 08/6/2005 giữa Coâng ty cổ phần HL và oâng Ñaëng Vaên S, baø Đỗ Thị T.

Buộc Công ty cổ phần đầu tư xây dựng V có trách nhiệm thanh toán số tiền 636.347.207 đồng cho ông Đặng Văn S, Bà Đỗ Thị T.

Ghi nhận sự tự nguyện Công ty cổ phần đầu tư xây dựng V hổ trợ chi phí di dời cho oâng Ñaëng Vaên S, baø Đỗ Thị T số tiền 30.000.000 đồng.

Thanh toaùn moät laàn ngay khi aùn coù hieäu löïc phaùp luaät.

Ngay sau khi nhận đủ tiền hộ oâng S, bà T phaûi baøn giao maët baèng caên nhaø vaø ñaát taïi ñòa chæ soá 1107/178/3/13 Phaïm Theá Hieån, Phöôøng 05, Quaän 8, thaønh phoá Hoà Chí Minh cho Công ty cổ phần đầu tư xây dựng V.

2. AÙn phí daân söï sô thaåm:

Công ty cổ phần HL khoâng phaûi chòu aùn phí daân söï sô thaåm. Hoaøn laïi cho Công ty cổ phần HL soá tieàn taïm öùng aùn phí 5.425.000 đồng ñaõ noäp theo bieân lai thu soá 00458 ngày 11/7/2012 cuûa Chi cuïc Thi haønh aùn daân söï Quaän 8.

Công ty cổ phần đầu tư xây dựng V phaûi chòu số tiền 29.453.888 ñoàng, noäp taïi Cô quan thi haønh aùn daân söï coù thaåm quyeàn.

Ông Ñaëng Vaên S, baø Đỗ Thị T không phải chịu aùn phí daân söï sô thaåm.

Thi haønh taïi cô quan chi cuïc thi haønh aùn daân söï coù thaåm quyeàn.

Keå töø ngaøy người được thi hành án coù ñôn yeâu caàu thi haønh aùn, neáu người phải thi hành án chöa thi haønh nhö aùn ñaõ tuyeân, thì haøng thaùng coøn phaûi chòu theâm khoaûn tieàn laõi trên số tiền chậm trả theo mức lãi suất quy định tại khoản 2 Điều 468 Bộ luật dân sự năm 2015 tại thời điểm thanh toán töông öùng vôùi thôøi gian chöa thi haønh aùn.

Tröôøng hôïp baûn aùn, quyeát ñònh ñöôïc thi haønh theo quy ñònh taïi ñieàu 2 Luaät Thi haønh aùn daân söï ; ngöôøi phaûi thi haønh aùn daân söï coù quyeàn thoûa thuaän thi haønh aùn, quyeàn yeâu caàu thi haønh aùn, töï nguyeän thi haønh aùn hoaëc bò cöôõng cheá thi haønh aùn theo quy ñònh taïi caùc ñieàu 6,7 vaø 9 Luaät Thi haønh aùn daân söï; thôøi hieäu thi haønh aùn ñöôïc thöïc hieän theo quy ñònh taïi ñieàu 30 Luaät Thi haønh aùn daân söï.

Ñöông söï coù maët coù quyeàn khaùng caùo baûn aùn naøy trong haïn 15 ngaøy keå töø ngaøy Toaø tuyeân aùn, rieâng ñöông söï vaéng thì thôøi haïn khaùng caùo tính töø ngaøy baûn aùn ñöôïc toáng ñaït hoaëc ñöôïc nieâm yeát hôïp leä taïi nôi cö truù ñeå yeâu caàu Toøa aùn nhaân daân Thaønh phoá Hoà Chí Minh xeùt xöû phuùc thaåm.