Bản án 53/2026/DS-PT — Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

NỘI DUNG VỤ ÁN

Tại đơn khởi kiện, bản tự khai, biên bản hoà giải và tại phiên toà ông Nguyễn Hữu X và người bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của nguyên đơn trình bày:

Ông và chị Giàng Thị P1 (con ông Giàng A H và bà Giàng Thị P) quen biết nhau từ năm 2012, hai bên phát sinh tình cảm nam nữ và sống chung với nhau. Năm 2014, gia đình ông H và bà P tổ chức cưới cho ông với chị P1 theo phong tục. Đến năm 2015, ông và chị P1 có con chung là cháu Nguyễn Lệ H1. Trước khi cưới, ông H, bà P có hứa hẹn với ông và chị P1: Khi nào có con chung sẽ bán cho 01 mảnh đất ở tổ B, xã K (nay là phường M), diện tích khoảng 150m2, để ông xây nhà, khi nào trả tiền thì tính theo giá thị trường, sau đó sẽ làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Do ông bà Hài P2 hứa hẹn như vậy nên năm 2015, ông bỏ tiền để xây căn nhà 03 tầng, diện tích 100m2/sàn, chi phí xây dựng hết 1.515.000.000 đồng và trang bị đầy đủ nội thất trong nhà. Sau khi xây nhà xong, ông và chị P1 sống chung tại ngôi nhà đó, được một thời gian thì chị P1 bỏ nhà đi theo trai, từ đó ông với chị P1 ly thân. Đến năm 2024, ông có đến nhà ông H và bà P2 đặt vấn đề làm thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất để mang tên con gái ông là Nguyễn Lệ H1, ông nhất trí thanh toán theo giá thị trường cho ông bà như đã cam kết trước đó, tuy nhiên ông bà không nhất trí làm thủ tục tách đất cho ông. Nay ông yêu cầu Toà án giải quyết buộc ông Giàng A H và bà Giàng Thị P thực hiện cam kết chuyển nhượng đất cho ông vì ông đã xây nhà đến nay đã 10 năm. Ông sẽ trả cho bị đơn số tiền đất theo giá thị trường theo kết quả định giá. Trường hợp bị đơn không đồng ý bán đất thì đề nghị trả tiền vật kiến trúc cho ông theo kết quả định giá. Còn nếu thoả thuận thì ông đề nghị bị đơn trả cho ông số tiền 1,4 tỷ đồng vật kiến trên đất.

Tại bản tự khai, quá trình giải quyết vụ án, người đại diện theo uỷ quyền của bị đơn là chị Giàng Thị P1 trình bày:

Yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn hoàn toàn không có căn cứ bởi việc chuyển nhượng không được lập thành văn bản, không có bất kỳ một tài liệu, văn bản nào thể hiện việc bị đơn chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho nguyên đơn, ngoài những lời do nguyên đơn tự trình bày trong đơn khởi kiện. Thời điểm xây nhà của ông H, bà P lúc đó nguyên đơn và chị P1 đang có quan hệ tình cảm, yêu đương và có con chung với nhau. Xây dựng nhà không có bất kỳ thoả thuận nào ngoài việc ông X đứng ra tìm thợ xây giúp cho ông H, bà P trong việc xây dựng ngôi nhà trên, còn bị đơn bỏ chi phí ra để mua vật liệu xây dựng và các chi phí khác, hiện tại thời gian đã quá lâu nên không thể nhớ được đã mua ở đâu và nhờ những ai xây dựng vì gia đình bị đơn không phải người ở đây mà gia đình bị đơn là người dân tộc thiểu số, không biết chữ, là dân được di dân tái định cư từ vùng cao về được Nhà nước cắm đất cho để ở. Theo đơn khởi kiện của nguyên đơn ông X cho rằng bỏ khoản tiền 1.515.000.000 đồng để xây nhà cho bố mẹ chị là không có việc đó, ông X tự lập hợp đồng thầu và thanh lý hợp đồng (hợp đồng ông X cung cấp cho Toà không có căn cứ là ông X đã bỏ tiền để xây nhà cho bố mẹ chị). Trong đơn khởi kiện và bản tự khai ông X nói “năm 2015 tôi bỏ tiền ra xây nhà … với chi phí là 1.515.000.000 đồng nhưng trong Hợp đồng và Biên bản thanh lý hợp đồng thì lại là số tiền khác cụ thể: Trong Hợp đồng ghi 1.680.000.000 đồng còn Biên bản thanh lý 1.615.000.000 đồng” là hoàn toàn mâu thuẫn. Ngoài ra, ông X còn trình bày mua sắm đầy đủ trang thiết bị, nội thất trong nhà điều này cũng hoàn toàn không có căn cứ, ông X không xuất trình được bất cứ tài liệu nào để chứng minh về việc mua sắm các thiết bị trong nhà. Bởi trong nhà bố mẹ chị vẫn có những đồ đạc cũ do di dân bị đơn mang về theo và mua sắm từ trước đó nếu như nguyên đơn nói mua sắm hết thì phía bị đơn cả nhà chẳng lẽ không có một thứ gì khác điều này hoàn toàn không có căn cứ. Về nguồn gốc đất của gia đình bố mẹ chị được nhà nước giao đất tái định cư cho gia đình chị di dân từ N về Tuyên Quang, thời điểm đó có ông nội chị là ông Giàng A P3 (chết năm 2023) bà nội Giàng Thị T1. Ông X tự lập hợp đồng thầu và thanh lý hợp đồng và tự cung cấp cho Toà án (hợp đồng ông X cung cấp cho Toà án không phải là căn cứ là ông X bỏ tiền xây nhà, chứng cứ ông X giao nộp do ông X tự lập tìm người ký là chứng cứ yếu, ông X đang khởi kiện hợp đồng chuyển nhượng, vậy hợp đồng đâu, các tài liệu ông X xuất trình không phải là hợp đồng chuyển nhượng đất mà là hợp đồng thi công, hợp đồng thanh lý hợp đồng thi công, không có giá trị pháp lý, đất không phải của ông X tại sao ông X lại đi làm hợp đồng xây dựng trên đất của mình, ông X tự tìm người khác để ký vào hợp đồng vậy căn cứ đâu để chứng minh việc xây dựng do bên thi công xây dựng ngoài lời khai của ông X và ông X nhờ ký lập hợp đồng, biên bản này có đúng được lập được ký đúng thời điểm xây dựng không hay vừa mới ký, ông nói chi phí hết số tiền 1.515.000.000 đồng nhưng hợp đồng lại là số tiền khác 1.680.000.000 đồng, còn Biên bản thanh lý hợp đồng là 1.615.000.000 đồng, ngoài ra ông còn nói mua sắm trang thiết bị, nội thất trong nhà là không có căn cứ, bởi trong nhà vẫn có đồ đạc cũ di dân mang về. Đề nghị Toà án bác yêu cầu của nguyên đơn, vì không có việc cam kết hay chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông X và ông H, bà P. Theo bản tự khai và quá trình giải quyết vụ án người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan chị Giàng Thị P1 trình bày:

Do có mối quan hệ tình cảm với ông X nên hai người có con chung và không đăng ký kết hôn. Nay ông X khởi kiện yêu cầu bị đơn là ông Giàng A H và bà Giàng Thị P phải thực hiện việc hứa chuyển nhượng cho ông X nhà đất tại thôn B K, chị xác nhận không có việc ông X đưa tiền cho bố mẹ chị xây nhà vì khi di dân về K gia đình chị cũng được bồi thường. Ngoài ra, ông bà bố mẹ chị buôn bán trâu bò, trước khi di dân gia đình chị nuôi đến 40 con trâu bò nên không thể nói gia đình chị không có khả năng xây nhà và cũng không có căn cứ nào để xác định bố mẹ chị có hứa chuyển nhượng đất cho ông X. Đề nghị Toà án xem xét các quy định của pháp luật để giải quyết vụ án cho đúng. Việc chị P1 nhất trí trả tiền vật kiến trúc trên đất cho ông X là do tình cảm do ông X đang nuôi con, do tránh mất thời gian để tham gia phiên toà. Mặt khác, ông X đồng ý chị mới công nhận trả tiền cho ông X nhưng nay ông X thay đổi ý kiến, chị P1 cũng không nhất trí trả tiền vật kiến trúc cho ông X theo giá định giá là 363.818.000 đồng và yêu cầu đòi tiền xây nhà là 1,4 tỷ đồng nữa. Đề nghị Toà án bác yêu cầu khởi kiện của ông Nguyễn Hữu X đòi chuyển nhượng đất.

Quá trình xác minh tại địa phương xác định: Đối với diện tích thửa đất nguyên đơn khởi kiện bị đơn có nguồn gốc di dân tái định cư thủy điện T7 theo Quyết định số 1475/QĐ-CT ngày 06/12/2004 của UBND tỉnh T về việc di chuyển 72 hộ dân thôn P, xã T, huyện N thuộc vùng lòng hồ dự án Thủy điện T đến tái định cư tại xã P, huyện Y, tỉnh Tuyên Quang. Căn cứ vào danh sách kèm theo thì tại mục số thứ tự 57 có hộ ông Giàng A P3, sinh năm 1932 là chủ hộ (bị đơn ông Giàng A H và bà Giàng Thị P4 là con). Qua xác minh tại địa phương hiện nay thửa đất do gia đình ông Giàng A H và bà Giàng Thị P sinh sống, cụ Giàng A P3 đã chết, thửa đất chưa được cơ quan có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Hội đồng thẩm định, định giá tài sản xác định tổng giá trị đất có giá trị là 201.000.000 đồng; vật kiến trúc có giá trị là 363.818.640 đồng.

Vụ án đã được Tòa án nhân dân khu vực 1 - Tuyên Quang thụ lý, xác minh, thu thập tài liệu chứng cứ, tiến hành hoà giải nhưng không thành và đã đưa vụ án ra xét xử. Tại Bản án dân sự sơ thẩm số: 116/2026/DS-ST, ngày 11 tháng 5 năm 2026 của Tòa án nhân dân khu vực 1 - Tuyên Quang quyết định:

Áp dụng: Các khoản 2, điều 26, 35, 39, 111, 112, 147, 161, 227, 271, 273 của Bộ luật tố tụng dân sự; Điều 500 và Điều 502 của Bộ luật dân sự; Điều 188 Luật đất đai năm 2013. Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí, lệ phí Tòa án.

Xử:

1. Không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn ông Nguyễn Hữu X về việc yêu cầu bị đơn hứa chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

2. Đình chỉ xét xử đối với yêu cầu của nguyên đơn ông Nguyễn Hữu X về việc đòi tài sản trên đất.

3.Về án phí: Ông Nguyễn Hữu X không phải chịu án phí của vụ án.

Ngoài ra bản án còn tuyên về quyền kháng cáo của đương sự.

Ngày 22 tháng 5 năm 2026, nguyên đơn Nguyễn Hữu X có đơn kháng cáo toàn bộ bản án dân sự sơ thẩm, đề nghị Toà án nhân dân tỉnh Tuyên Quang xét xử phúc thẩm để nguyên đơn được nhận nhượng lại quyền sử dụng đất, trường hợp bị đơn muốn lấy ngôi nhà thì phải trả cho nguyên đơn số tiền 1.500.000.000 đồng.

Tại phiên tòa phúc thẩm: Nguyên đơn giữ nguyên nội dung kháng cáo, đề nghị Toà án xét xử phúc thẩm để nguyên đơn được nhận nhượng lại 201m2 đất (theo kết quả thẩm định); trường hợp bị đơn muốn lấy ngôi nhà thì phải trả cho nguyên đơn số tiền nguyên đơn đã bỏ ra xây dựng nhà. Nếu hai bên không tự thỏa thuận được việc thanh toán giá trị ngôi nhà cho ông thì ông yêu cầu cấp phúc thẩm hủy bản án sơ thẩm do:

1. Cấp sơ thẩm có nhưng vi phạm nghiêm trọng thủ tục tố tụng như:

- Trong quyết định số 1475/QĐ-CT ngày 06/12/2004 của UBND tỉnh T về việc di chuyển 72 hộ dân tái định cư thì gia đình cụ Giàng A P3 có 10 người.

- Cụ P3 đã chết, theo ông được biết thì những người thuộc hàng thừa kế thứ nhất ngoài cụ T1 (vợ), ông H (con trai) thì còn những người con của cụ P3 như: 1. Ông Giàng A N (không rõ năm sinh, chỉ biết là anh trai ông H); 2. Bà Giàng Thị S (không rõ năm sinh, em gái ông H); 3. Bà Giàng Thị C (không rõ năm sinh, em gái ông H), những người này hiện cư trú cùng tổ dân phố K với ông H, bà P; 4. Một người nữa là em gái ông H, hiện đi lấy chồng ở Hà Giang (cũ)

Cấp sơ thẩm đã không đưa những người này vào tham gia tố tụng là vi phạm nghiêm trọng thủ tục tố tụng, giả sử những người này có ý kiến về việc nhất trí chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho ông mà Tòa án không xem xét đến ý kiến của họ là làm ảnh hưởng đến quyền lợi của ông; giả sử ông trả tiền để nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà họ không được đề cập đến, không được hưởng một phần tiền chuyển nhượng đất thì sẽ làm ảnh hưởng đến quyền lợi của họ.

2. Ông không nhất trí với kết quả định giá ngôi nhà do ông xây dựng. Để xây dựng được ngôi nhà đó, theo thời giá hiện nay phải bỏ ra hơn 02 tỷ đồng. Ngôi nhà ông xây bằng vật liệu tốt nên đến nay giá trị sử dụng còn rất nhiều, nếu có khấu hao cũng chỉ khoảng 20%. Hội đồng định giá tại cấp sơ thẩm chỉ xác định giá trị ngôi nhà là 363.818.640 đồng là quá thấp, không phù hợp với giá trị thực tế tại thời điểm giải quyết vụ án. Sở dĩ ông không có ý kiến phản đối về giá tại cấp sơ thẩm là do ông xác định ngôi nhà đó là của ông nên giá trị bao nhiêu thì cũng là của ông. Nay nếu ông không được giao nhà, phía bị đơn muốn nhận nhà thì ông yêu cầu phải mời một đơn vị thẩm định giá độc lập, sau đó định giá lại để đảm bảo quyền lợi cho ông.

3. Ông chính là người đứng lên xây dựng ngôi nhà nên nắm được rõ vật liệu ngôi nhà (xây bằng gạch gì, lát gạch gì, nguồn gốc từ đâu); ông cũng là người mời thầy cúng (tên Song H2) từ tỉnh Hưng Yên lên làm các bước động thổ, đổ trần, về nhà mới; ông còn là người làm thủ tục trấn trạch ngôi nhà; hàng năm ông đưa chị P1 và cháu H1 từ Hà Nội về nghỉ ở quê khoảng một vài tháng, trong dịp hè và nghỉ lễ, Tết; bát hương trên ban thờ cũng đứng tên ông là gia chủ (chỉ sau khi Tòa án sơ thẩm vào làm việc thì phía bị đơn mới bỏ ban thờ xuống, hiện nay ban thờ không còn nữa).

Người bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của nguyên đơn bổ sung ý kiến: Cấp sơ thẩm không tiến hành lấy lời khai của những người tham gia vào việc thiết kế, thi công các hạng mục của ngôi nhà; người làm các thủ tục cúng lễ tâm linh theo phong tục (thầy Song H2) với tư cách người làm chứng là chưa thu thập đầy đủ chứng cứ.

Chị Giàng Thị P1 là đại diện theo uỷ quyền của bị đơn đồng thời là người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan đề nghị Toà án giữ nguyên bản án sơ thẩm, bác yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn vì các yêu cầu của nguyên đơn là không đúng thực tế. Không có việc ông H, bà P hứa chuyển nhượng đất cho ông X; ông X cũng không phải là người bỏ ra xây dựng ngôi nhà nói trên. Việc tại cấp sơ thẩm chị nhất trí trả cho ông X số tiền 363.818.640 đồng theo kết quả định giá là do tình cảm, chị xác định ông X đang nuôi con chung và cũng để tránh mất thời gian tham gia tố tụng tại Tòa án.

Tại phiên tòa có mặt người làm chứng Nguyễn Xuân Q, ông Q xác nhận là người nhận thi công ngôi nhà theo bản thiết kế đứng tên ông X; ông X cũng là người thanh toán toàn bộ giá trị xây dựng ngôi nhà cho ông.

Đại diện Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Tuyên Quang có ý kiến:

Về tố tụng: quá trình thụ lý, giải quyết vụ án tại cấp phúc thẩm Thẩm phán, Hội đồng xét xử, Thư ký phiên tòa đã thực hiện đúng, đầy đủ quy định của Bộ luật Tố tụng dân sự; các đương sự đã thực hiện đầy đủ quyền và nghĩa vụ tố tụng theo quy định của pháp luật.

Về quan điểm giải quyết vụ án: Cấp sơ thẩm không đưa đầy đủ những người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan vào tham gia tố tụng làm ảnh hưởng đến quyền lợi của các đương sự. Ngoài ra, cấp sơ thẩm còn giải quyết quan hệ “đòi lại tài sản trên đất” là vượt quá phạm vi yêu cầu khởi kiện ban đầu. Xét thấy, việc thu thập chứng cứ và chứng minh của cấp sơ thẩm không theo đúng quy định của Bộ luật tố tụng dân sự và chưa được thực hiện đầy đủ mà tại phiên tòa phúc thẩm không thể thực hiện bổ sung được; có vi phạm nghiêm trọng khác về thủ tục tố tụng ảnh hưởng đến quyền và lợi ích hợp pháp của đương sự. Đề nghị Hội đồng xét xử căn cứ khoản 3 Điều 308; Điều 310 Bộ luật tố tụng dân sự, huỷ bản án dân sự sơ thẩm số: 116/2026/DS-ST, ngày 11 tháng 5 năm 2026 của Tòa án nhân dân khu vực 1

- Tuyên Quang, chuyển hồ sơ vụ án cho cấp sơ thẩm giải quyết lại vụ án theo thủ tục sơ thẩm.

Về án phí dân sự phúc thẩm: Do kháng cáo của ông Nguyễn Hữu X được chấp nhận nên ông X không phải chịu án phí dân sự phúc thẩm.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN

Căn cứ vào các tài liệu, chứng cứ đã được kiểm tra, xem xét tại phiên tòa, kết quả tranh tụng tại phiên tòa, ý kiến của Kiểm sát viên Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Hà Giang tại phiên tòa. Hội đồng xét xử nhận định:

Vì các lẽ trên,

QUYẾT ĐỊNH:

Căn cứ vào khoản 3 Điều 308; Điều 310; Điều 313; khoản 3 Điều 148 Bộ luật Tố tụng dân sự; khoản 3 Điều 29 Nghị quyết số: 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban Thường vụ quốc hội khóa 14, quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án.

1. Chấp nhận kháng cáo của nguyên đơn ông Nguyễn Hữu X, hủy Bản án dân sự số: 116/2026/DS-ST ngày 11 tháng 5 năm 2026 của Toà án nhân dân khu vực 1 - Tuyên Quang; chuyển hồ sơ vụ án cho Toà án nhân dân khu vực 1 - Tuyên Quang giải quyết lại vụ án theo thủ tục sơ thẩm

2. Về án phí dân sự phúc thẩm: Ông Nguyễn Hữu X không phải chịu án phí dân sự phúc thẩm.

3. Về án phí dân sự sơ thẩm và các chi phí tố tụng khác sẽ được xác định lại khi Toà án sơ thẩm giải quyết lại vụ án.

Bản án phúc thẩm có hiệu lực kể từ ngày tuyên án./.