Bản án 53/2025/DS-ST — Tranh chấp hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất

NỘI DUNG VỤ ÁN:

- Tại đơn khởi kiện ngày 28 tháng 02 năm 2025, các lời trình bày trong quá trình tố tụng và tại phiên tòa nguyên đơn ông Trần Hoàng H trình bày: Ngày 26/01/2024 cha con ông Quách K và bà Quách Kiều O có làm giấy cố đất cho phần đất diện tích 2.000 m2, đất tại ấp I, xã K, huyện U, tỉnh C; Thời gian thỏa thuận cố là 01 năm kể từ ngày ký giấy cố đất. Sau khi cố đất xong, ông không quản lý và sử dụng phần đất cố mà cho cha con ông K và bà O mướn lại phần đất cố và đồng ý trả cho ông mỗi tháng 1.500.000 đồng. Sau đó ông K và bà O có nhận thêm 20.000.000 đồng, tổng số tiền cố đất là 100.000.000 đồng. Vì ông K và bà O nhận thêm 20.000.000 đồng nên tiền mướn đất ông K và bà O trả thêm cho ông là 300.000 đồng, như vậy tiền mướn đất mỗi tháng phải trả là 1.800.000 đồng.

Ông K và bà O đã trả được tiền mướn đất hai tháng là 3.600.000 đồng. Nay thời hạn cố đất đã hết, ông K và bà O cố đất cho người khác mà không trả tiền cố cho ông nên ông yêu cầu Tòa án tuyên bố hủy hợp đồng cố đất (giấy cố đất) đã ký ngày 26/01/2024.

Yêu cầu ông K và bà O trả lại cho ông số tiền cố đất là 100.000.000 đồng và tiền mướn đất là 18.000.000 đồng.

Bị đơn ông Quách K và bà Quách Kiều O vắng mặt trong quá trình tố tụng và tại phiên tòa, không có văn bản có ý kiến đối với yêu cầu của nguyên đơn, ông Quách K từ chối nhận văn bản tố tụng.

- Phát biểu của Kiểm sát viên: Tại phiên tòa, Kiểm sát viên đề nghị áp dụng Điều 259 Bộ luật tố tụng dân sự ngừng phiên tòa để thu thập chứng cứ là ghi lời khai của người làm chứng Nguyễn Thị T về việc cầm cố đất giữa ông H với ông K và bà O.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:

Các bị đơn đã được triệu tập hợp lệ lần thứ hai nhưng vắng mặt tại phiên tòa, căn cứ khoản 2 Điều 227, Điều 228 Bộ luật tố tụng, Tòa án xét xử vắng mặt các bị đơn.

Về yêu cầu ngừng phiên tòa của Kiểm sát viên thì thấy rằng, quá trình tố tụng Tòa án đã tống đạt văn bản tố tụng cho ông Quách Kim Đ quy định nhưng ông K từ chối nhận văn bản, không có văn bản đối với yêu cầu của nguyên đơn nên việc thu thập lời khai của bà Nguyễn Thị T chứng kiến việc cầm cố đất theo giấy cố đất ngày 26/01/2024 là không cần thiết và không ảnh hưởng đến việc giải quyết vụ án nên không chấp nhận yêu cầu ngừng phiên tòa.

Căn cứ tài liệu nguyên đơn cung cấp là tờ giấy học sinh trong đó có chữ ký của ông Quách K và bà Quách Kiều O, bàn cận người chứng kiến là Nguyễn Thị T có nội dung ông Quách K và bà Quách Kiều O cố cho ông H phần đất ngang 20 mét dài 100 mét diện tích là 2.000 m2 nên Hội đồng xét xử có căn cứ xác định ông H có cố đất do ông K và bà O thực hiện, giá cố là 100.000.000 đồng theo giấy cố ký là ngày 26/01/2024, trong giấy cố còn thể hiện cho ông K và bà O mướn lại đất cố giá là 1.500.000 đồng.

Xét hợp đồng cầm cố quyền sử dụng đất giữa ông H với ông K, bà O theo tờ giấy có nội dung thỏa thuận cố đất ngày 26/01/2024 là trái với quy định của pháp luật. Điều 309 Bộ luật dân sự quy định về việc cầm cố chỉ thực hiện là tài sản thuộc quyền sở hữu của mình, theo quy định của Luật đất đai quy định thì đối với đất đai thì cá nhân chỉ có quyền sử dụng, không có quyền sở hữu. Như vậy, hợp đồng cầm cố quyền sử dụng đất giữa ông H với ông K, bà O đã bị vô hiệu kể từ thời điểm giao kết. Do hợp đồng bị vô hiệu nên các bên phải trao trả cho nhau những gì đã nhận.

- Theo văn bản cố đất thể hiện ông K và bà O đã nhận số tiền cố đất là là 100.000.000 đồng, do đó, ông K và bà O phải có nghĩa vụ liên đới trả lại cho ông H 100.000.000 đồng. Phần đất cố ông K, bà O không giao cho ông H nên không phải buộc giao lại.

- Về tiền thuê: Xét thấy hợp đồng cầm cố đất giữa ông H với ông K, bà O vô hiệu nên hợp đồng thuê lại đất giữa các đương sự nêu trên không phát sinh hiệu lực nên không có có căn cứ chấp nhận yêu cầu của ông H về việc trả lại tiền thuê. Tuy nhiên, tại phiên tòa, ông H rút lại yêu cầu đòi trả tiền thuê đất nên Hội đồng xét xử đình chỉ xét xử đối với yêu cầu trả tiền thuê đất của ông H.

Vì các lẽ trên;

QUYẾT ĐỊNH

Căn cứ khoản 3 Điều 26; điểm a, khoản 1 Điều 35; điểm a, khoản 1 Điều 39; Điều 147; khoản 2 Điều 227, Điều 228, Điều 217, Điều 244 Điều 271; Điều 273 của Bộ luật Tố tụng dân sự; Áp dụng các Điều 116, 117, Điều 122, Điều 123 và Điều 131, 309 Bộ luật Dân sự; 26, 31 Luật Đất đai; Khoản 2 Điều 26 Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30 tháng 12 năm 2016 về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí, lệ phí Tòa án.

Tuyên xử:

1. Tuyên bố hợp đồng cầm cố quyền sử dụng đất giữa ông Trần Hoàng H với ông Quách K và bà Quách Kiều O theo giấy cố đất ký ngày 26/01/2024 vô hiệu.

2. Buộc ông Quách K và bà Quách Kiều O liên đới trả cho ông Trần Hoàng H số tiền 100.000.000 (một trăm triệu) đồng.

3. Đình chỉ xét xử đối với yêu cầu đòi tiền thuê đất số tiền 18.000.000 đồng của ông H đối với ông K và bà O.

4. Về án phí dân sự sơ thẩm: Ông Quách K và bà Quách Kiều O liên đới chịu án phí dân sự sơ thẩm có giá ngạch là 5.000.000 đồng.

Hoàn trả ông Trần Hoàng H tạm ứng án phí đã nộp số tiền 3.250.000 (ba triệu, hai trăm năm mươi ngàn) đồng theo biên lai thu số 0007002 ngày 12 tháng 3 năm 2025 của Chi Cục thi hành án dân sự huyện U, tỉnh C.

- Đương sự có mặt có quyền kháng cáo trong thời hạn 15 ngày kể từ ngày tuyên án. Đương sự vắng mặt có quyền kháng cáo trong thời hạn 15 ngày kể từ ngày nhận được bản án hoặc bản án được niêm yết theo quy định.

Trường hợp bản án được thi hành theo điều 2 Luật thi hành án dân sự thì người được thi hành án, người phải thi hành án có quyền thỏa thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc bị cưỡng chế thi hành án theo các quy định tại các điều 6,7, 7a và 9 Luật thi hành án dân sự; thời hiệu thi hành án được thực hiện theo Điều 30 Luật thi hành án dân sự.