Bản án 53/2024/DS-ST — Tranh chấp hợp đồng đặt cọc

NỘI DUNG VỤ ÁN:

1. Tại đơn khởi kiện ghi ngày 28/12/2023 và trong quá trình tham gia tố tụng tại Tòa án, nguyên đơn bà Từ Ngọc Hồng Th trình bày: Vào tháng 05/2022, bà Từ Ngọc Hồng Th được biết ông T có nhu cầu chuyển nhượng diện tích đất 347m² thuộc thửa 358, tờ bản đồ số 8 tại Thôn 5, xã Gia Lâm, huyện Lâm Hà, tỉnh Lâm Đồng theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất số CO 963142 do Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Lâm Đồng cấp ngày 26/10/2018 nên bà Th đã thỏa thuận, xem xét thực địa đối với phần diện tích đất nêu trên.

Sau thời gian thỏa thuận thì bà Th và ông T thống nhất giá trị chuyển nhượng phần diện tích này là 935.000.0000đồng. Ngày 03/5/2022 hai bên lập hợp đồng đặt cọc để đảm bảo cho việc thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất nêu trên, ngay sau khi ký hợp đồng đặt cọc thì bà Th đã chuyển số tiền đặt cọc là 235.000.000đồng vào số tài khoản 64610000247746 của ông T được mở tại Ngân hàng BIDV, thời hạn đặt cọc hai bên thỏa thuận là 30 ngày (từ ngày 03/5/2022 đến hết ngày 04/6/2022). Đến ngày 02/6/2022, ông T liên hệ với bà Th để xin gia hạn thời gian ký hợp đồng chuyển nhượng đến ngày 07/7/2022 vì thiếu một số giấy tờ nên bà Th đã đồng ý đối với việc thay đổi thời gian ký kết hợp đồng chuyển nhượng này. Tuy nhiên, đến ngày 07/7/2022 khi bà Th liên hệ thì ông T viện lý do có việc bận nên chưa thể ký kết hợp đồng chuyển nhượng. Sau đó, bà Th đã nhiều lần liên hệ yêu cầu ông T thực hiện việc ký kết hợp đồng chuyển nhượng theo nội dung mà hai bên đã giao kết nhưng ông Toan luôn trốn tránh, không hợp tác.

Ngoài ra, ngày 19/6/2022 ông T có vay của bà Th số tiền 35.000.000đồng hẹn đến ngày 30/6/2022 sẽ trả nhưng cho đến nay thì ông T vẫn chưa trả cho bà Th số tiền này.

Vì vậy, bà Th khởi kiện yêu cầu hủy hợp đồng đặt cọc giữa bà Th và ông T ký kết ngày 03/5/2022 đối với phần diện tích 347m² thuộc thửa 358, tờ bản đồ số 8 tại thôn 5, xã Gia Lâm, huyện Lâm Hà, tỉnh Lâm Đồng theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất số CO 963142. Yêu cầu ông T phải trả cho bà Th số tiền cọc là 235.000.000đồng và số tiền phạt cọc theo thỏa thuận gấp 02 lần số tiền đặt cọc là 470.000.000đồng. Tổng số tiền ông T phải trả cho bà Th là 705.000.000đồng. Đồng thời, bà Th khởi kiện yêu cầu ông T phải trả số tiền nợ gốc là 35.000.000đồng đã vay của bà Th vào ngày 19/6/2022 và số tiền lãi 10%/01 năm tính từ ngày 01/7/2022, tạm tính là 5.250.000đồng.

Tuy nhiên, đến ngày 25/4/2024 thì bà Th xác định yêu cầu hủy hợp đồng đặt cọc, yêu cầu ông T trả lại cho bà Th số tiền đặt cọc là 235.000.000đồng và 35.000.000đồng tiền vay. Bà Th xin rút yêu cầu phạt cọc số tiền 470.000.000đồng và rút yêu cầu tính lãi số tiền vay. Ngoài ra bà Th không còn yêu cầu gì khác.

2. Bị đơn ông Nguyễn Trung T trình bày: Năm 2022 ông Nguyễn Trung T có thỏa thuận chuyển nhượng cho bà Từ Ngọc Hồng Th diện tích 347m² thuộc thửa 358, tờ bản đồ số 8 tại thôn 5, xã Gia Lâm, huyện Lâm Hà, tỉnh Lâm Đồng theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất số CO 963142 do Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Lâm Đồng cấp ngày 26/10/2018 với giá chuyển nhượng là 935.000.0000đồng. Sau khi thỏa thuận hai bên đã lập hợp đồng đặt cọc ngày 03/5/2022 để đảm bảo cho việc thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất nêu trên và bà Th đã đặt cọc cho ông T 235.000.000đồng. Thời hạn đặt cọc là 30 ngày tính từ ngày 03/5/2022 đến hết ngày 04/6/2022. Thửa đất 358 đứng tên ông T và bà Nguyễn Thị Chdo trước đây ông bà là vợ chồng nhưng năm 2022 đã ly hôn, hai bên chưa chia tài sản này mà hai bên thỏa thuận miệng là giao cho ông Toàn, khi ông T cần bán thì bà Chiến sẽ ký giấy tờ cho ông Toàn. Khi ký hợp đồng đặt cọc với bà Th thì ông T cũng không nói cho bà Chiến biết, cũng không giao tiền đặt cọc cho bà Chiến. Ngoài ra, ngày 19/6/2022 ông T có vay của bà Th số tiền 35.000.000đồng (Ba mươi lăm triệu đồng) hẹn đến ngày 30/6/2022 sẽ trả.

Sau đó do kinh tế khó khăn và lý do khách quan nên ông T không làm thủ tục chuyển nhượng và không trả nợ cho bà Th được nên ông T có thỏa thuận với bà Th sẽ trả lại số tiền đặt cọc 235.000.000đồng và trả tiền vay 35.000.000đồng cho bà Th thì bà Th đồng ý và hai bên có viết giấy thỏa thuận, giấy này bà Th giữ.

Nay bà Th khởi kiện thì ông T đồng ý hủy Hợp đồng đặt cọc ngày 03/5/2022 giữa ông T và bà Thu. Ông T đồng ý trả lại cho bà Th số tiền đặt cọc 235.000.000đồng và trả số tiền vay 35.000.000đồng, ông T yêu cầu bà Th cho ông T 02 tháng để trả dứt điểm số tiền này. Ngoài ra, ông T không còn yêu cầu gì khác.

3. Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan bà Nguyễn Thị Chtrình bày: Ông T bán cho bà Th mảnh đất và bà Th đã đặt cọc cho ông T số tiền 230.000.000đồng thì toàn bộ sự việc giữa ông T và bà Th mua bán với nhau, viết giấy đặt cọc thửa đất 358 tờ bản đồ 08 diện tích 347m2 tọa lạc tại thôn 5, xã Gia Lâm, huyện Lâm Hà thì bà Chiến không biết gì và không liên quan đến việc đặt cọc, vay mượn tài sản của ông T và bà Thu. Đông thời bà Chiến làm đơn xin vắng mặt.

Quá trình giải quyết vụ án, Tòa án đã tiến hành mở phiên họp kiểm tra việc giao nộp, tiếp cận, công khai chứng cứ và hòa giải nhưng ông Toàn, bà Chiến vắng mặt nên Tòa án không tiến hành hòa giải được. Vì vậy, Tòa án đưa vụ án ra xét xử theo quy định.

Tại phiên tòa, bà Th giữ nguyên yêu cầu khởi kiện hủy hợp đồng đặt cọc giữa bà Th và ông T ký kết ngày 03/5/2022 đối với phần diện tích 347m² thuộc thửa 358, tờ bản đồ số 8 tại thôn 5, xã Gia Lâm, huyện Lâm Hà, tỉnh Lâm Đồng theo giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất số CO 963142. Yêu cầu ông T phải trả cho bà Th số tiền đặt cọc là 235.000.000đồng. Bà Th xin rút yêu cầu phạt cọc. Đồng thời, bà Th yêu cầu ông T phải trả lại cho bà Thu số tiền nợ gốc 35.000.000đồng đã vay vào ngày 19/06/2022 và bà Th xin rút yêu cầu trả lãi.

Đại diện Viện kiểm sát nhân dân huyện Lâm Hà tham gia phiên tòa phát biểu ý kiến về việc tuân theo pháp luật tố tụng của Thẩm phán và Hội đồng xét xử, cụ thể: Thẩm phán đã chấp hành đúng các quy định của Bộ luật tố tụng Dân sự trong quá trình thụ lý và giải quyết vụ án. Tại phiên tòa hôm nay, Hội đồng xét xử đã tuân thủ đúng trình tự phiên tòa sơ thẩm theo quy định của Bộ luật tố tụng Dân sự; các đương sự có mặt tại phiên tòa đã chấp hành đúng nội quy phiên tòa theo quy định của Bộ luật tố tụng Dân sự.

Đề nghị Hội đồng xét xử chấp nhận yêu cầu khởi kiện của bà Thu. Hủy hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất ngày 03/5/2022 giữa bên bán là ông T và bên mua là bà Thu. Buộc ông T phải trả lại cho bà Th số tiền đặt cọc là 235.000.000đồng. Đình chỉ một phần yêu cầu khởi kiện của bà Th về việc yêu cầu phạt cọc số tiền 470.000.000đồng. Đồng thời, đề nghị chấp nhận yêu cầu khởi kiện của bà Th đối với hợp đồng vay tài sản, buộc ông T phải trả cho bà Th số tiền 35.000.000đồng. Đình chỉ yêu cầu trả lãi do bà Th rút yêu cầu.

Buộc ông T phải chịu án phí dân sự theo quy định của pháp luật. Hoàn trả cho bà Th số tiền tạm ứng án phí bà Th đã tạm nộp.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:

Qua nghiên cứu tài liệu, chứng cứ có trong hồ sơ vụ án và kết quả thẩm tra tại phiên tòa cũng như ý kiến tranh luận của các đương sự và ý kiến phát biểu của Kiểm sát viên, Hội đồng xét xử nhận định như sau:

Xét thấy, diện tích đất 347m2 thuộc thửa 358, tờ bản đồ số 08 tọa lạc tại thôn 5, xã Gia Lâm, huyện Lâm Hà, tỉnh Lâm Đồng được Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Lâm Đồng cấp quyền sử dụng, số sổ CO 963142 cho ông Nguyễn Trung T, bà Nguyễn Thị Chnhưng khi thỏa thuận chuyển nhượng và đặt cọc không có bà Chiến tham gia, cũng không có tài liệu giấy tờ chứng minh bà Chiến đồng ý chuyển nhượng đất. Bà Chiến cũng có lời khai trình bày bà Chiến không hề biết việc thỏa thuận chuyển nhượng và đặt cọc giữa ông T và bà Thu. Mặc dù, bà Th và ông T chưa ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nhưng hai bên đã ký hợp đồng đặt cọc để đảm bảo cho việc tiến tới ký kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, khi ký hợp đồng đặt cọc bà Th biết giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cấp diện tích đất thửa 358 cho ông T và bà Chiến nhưng vẫn đồng ý nhận chuyển nhượng dù không có sự đồng ý của bà Chiến. Đồng thời, tại phiên tòa bà Th khai thời điểm đặt cọc để nhận chuyển nhượng thì ông T đang thế chấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên để vay vốn ngân hàng. Như vậy, việc thỏa thuận chuyển nhượng, đặt cọc của ông T và bà Th là không đúng quy định của pháp luật.

Quá trình làm việc tại Tòa án, bà Th và ông T thống nhất hủy hợp đồng đặt cọc giữa bà Th và ông T ký kết ngày 03/5/2022 đối với phần diện tích 347m² thuộc thửa 358, tờ bản đồ số 8 tại Thôn 5, xã Gia Lâm, huyện Lâm Hà, tỉnh Lâm Đồng theo giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất số CO 963142. Ông T đồng ý trả cho Thu số tiền cọc là 235.000.000đồng. Bà Th xin rút yêu cầu phạt cọc số tiền 470.000.000đồng. Vì vậy, căn cứ Điều 117, Điều 122, Điều 123, Điều 328 Bộ luật Dân sự cần tuyên hủy hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất ngày 03/5/2022 giữa bên bán là ông T và bên mua là bà Thu. Buộc ông T phải trả lại số tiền đặt cọc là 235.000.000đồng là phù hợp.

Hoàn trả cho bà Th số tiền tạm ứng án phí bà Th đã tạm nộp.

Vì các lẽ trên;

QUYẾT ĐỊNH:

- Căn cứ khoản 3 Điều 26, điểm a khoản 1 Điều 35, điểm a khoản 1 Điều 39, Điều 147, Điều 203, điểm c khoản 1 Điều 217, khoản 1 Điều 227; Điều 228 và Điều 266 Bộ luật Tố tụng Dân sự;

- Căn cứ Điều 117, Điều 122, Điều 123, Điều 328, Điều 463, Điều 466, Điều 468 Bộ luật Dân sự;

- Căn cứ khoản 2 Điều 26 Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án.

Xử:

1. Chấp nhận một phần yêu cầu khởi kiện của bà Từ Ngọc Hồng Th đối với ông Nguyễn Trung T, về việc tranh chấp hợp đồng đặt cọc và tranh chấp hợp đồng vay tài sản.

Hủy hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất ngày 03/5/2022 giữa bên bán là ông Nguyễn Trung T và bên mua là bà Từ Ngọc Hồng Th đối với diện tích đất 347m2 thuộc thửa 358, tờ bản đồ số 08 tọa lạc tại thôn 5, xã Gia Lâm, huyện Lâm Hà, tỉnh Lâm Đồng.

Buộc ông Nguyễn Trung T phải có nghĩa vụ trả cho bà Từ Ngọc Hồng Th số tiền đặt cọc là 235.000.000đồng (Hai trăm ba mươi lăm triệu đồng). Đồng thời, buộc ông Nguyễn Trung T phải có nghĩa vụ trả cho bà Từ Ngọc Hồng Th số tiền vay là 35.000.000đồng, cộng chung là 270.000.000đồng (Hai trăm bảy mươi triệu đồng).

Kể từ ngày có đơn yêu cầu thi hành án của người được thi hành án (đối với các khoản tiền phải trả cho người được thi hành án) cho đến khi thi hành xong, bên phải thi hành án còn phải chịu khoản tiền lãi của số tiền còn phải thi hành án theo mức lãi suất quy định tại Điều 357, Điều 468 Bộ luật Dân sự.

2. Đình chỉ yêu cầu khởi kiện của bà Từ Ngọc Hồng Th đối với ông Nguyễn Trung T về việc yêu cầu phạt cọc số tiền 470.000.000đồng (Bốn trăm bảy mươi triệu đồng) và yêu cầu trả lãi số tiền 5.250.000đồng (Năm triệu, hai trăm năm mươi ngàn đồng).

3. Về án phí: Buộc ông Nguyễn Trung T phải chịu 13.800.000đồng (Mười ba triệu, tám trăm ngàn đồng) án phí dân sự sơ thẩm.

Hoàn trả cho bà Từ Ngọc Hồng Th số tiền 17.205.000đồng (Mười bảy triệu hai trăm lẽ năm ngàn đồng) tạm ứng án phí bà Từ Ngọc Hồng Th đã nộp theo biên lai thu tiền tạm ứng án phí, lệ phí Tòa án số 0004547 ngày 19/3/2024 của Chi cục Thi hành án dân sự huyện Lâm Hà, tỉnh Lâm Đồng.

“Trường hợp bản án, quyết định được thi hành theo quy định tại Điều 2 Luật thi hành án Dân sự thì người được thi hành án dân sự, người phải thi hành án dân sự có quyền thỏa thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc bị cưỡng chế thi hành án theo quy định tại các Điều 6,7,7a,7b và 9 Luật thi hành án Dân sự; thời hiệu thi hành án được thực hiện theo quy định tại Điều 30 Luật thi hành án Dân sự”.

Trong hạn 15 ngày kể từ ngày tuyên án (20/6/2024) đương sự có mặt tại phiên tòa có quyền kháng cáo. Riêng các đương sự vắng mặt tại phiên tòa có quyền kháng cáo trong thời hạn 15 ngày kể từ ngày nhận được bản án hoặc kể từ ngày bản án được niêm yết để yêu cầu Tòa án nhân dân tỉnh Lâm Đồng xét xử phúc thẩm.