Bản án 53/2024/DS-ST — Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

NHÂN DANH

NƯỚC CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM

TÒA ÁN NHÂN DÂN THÀNH PHỐ L TỈNH Đ

Thành phần Hội đồng xét xử sơ thẩm gồm có:

Thẩm phán - Chủ tọa phiên tòa: ông Lê Đăng Tố

Các Hội thẩm nhân dân:

1. Ông Lương Văn Nay

2. Ông Phạm Quốc Thân

Thư ký phiên tòa: ông Nguyễn Văn Thành - Thư ký Tòa án nhân dân thành phố L, tỉnh Đ.

Đại diện Viện kiểm sát nhân dân thành phố L, tỉnh Đ tham gia phiên tòa: ông Nguyễn Văn Khánh - Kiểm sát viên.

Ngày 14 tháng 8 năm 2024, tại trụ sở Tòa án nhân dân thành phố L, tỉnh Đ xét xử sơ thẩm công khai vụ án dân sự thụ lý số 174/2018/TLST-DS ngày 30 tháng 7 năm 2018, về việc: “Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất” theo Quyết định đưa vụ án ra xét xử số 95/2024/QĐXXST-DS ngày 01 tháng 7 năm 2024 và Quyết định hoãn phiên toà số 87/2024/QĐST-DS ngày 23 tháng 7 năm 2024, giữa các đương sự:

Nguyên đơn: bà Nguyễn Thị Kim T1, sinh năm 1972; địa chỉ: Số 87, đường Khổng Tử, Khu phố 2, phường Xuân Bình, thành phố L, tỉnh Đ. Người đại diện theo uỷ quyền của nguyên đơn: bà Trần Thị Mộng T, sinh năm 1966, địa chỉ: số 54, đường Nguyễn Trãi, phường Xuân Hoà, thành phố L, tỉnh Đ, (Theo Hợp đồng uỷ quyền công chứng ngày 21/5/2018), (Có đơn đề nghị xét xử vắng mặt).

Bị đơn:

1. Ông Đoàn Ngọc T2, sinh năm 1968. Địa chỉ: ấp Bàu Sầm, xã Bàu Trâm, thành phố L, tỉnh Đ, (Vắng mặt).

2. Bà Hồ Thị Ngọc D, sinh năm 1972. Địa chỉ: Số 56, đường Thích Quảng Đức. Khu phố 2, phường Xuân An, thành phố L, tỉnh Đ, (Vắng mặt).

Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan:

1. Ông Đoàn Xuân K, sinh năm 1984. Địa chỉ: ấp Bàu Trâm, xã Bàu Trâm, thành phố L, tỉnh Đ, (Có đơn xin xét xử vắng mặt).

2. Ông Nguyễn Trần Thiên V, sinh năm 1993. Địa chỉ: đường Nguyễn Đình Chiểu, Phường 1, thành phố Cao Lãnh, tỉnh Đồng Tháp, (Có đơn đề nghị xét xử vắng mặt).

3. Ông Ngô Đức N, sinh năm 1988. Địa chỉ: Khu 5, thị trấn Gia Ray, huyện Xuân Lộc, tỉnh Đ, (Có đơn đề nghị xét xử vắng mặt).

4. Ông Phạm Bá N, sinh năm 1990. Địa chỉ: thôn Minh Hoà, xã Hàm Minh, huyện Hàm Thuận Nam, tỉnh Bình Thuận, (Vắng mặt).

5. Bà Lê Thị D, sinh năm 1983. Địa chỉ: tổ 7, ấp Bàu Trâm, xã Bàu Trâm, thành phố L, tỉnh Đ, (Có đơn đề nghị xét xử vắng mặt).

6. Ông Phạm Thanh M, sinh năm 1977. Địa chỉ: tổ 7, ấp Bàu Trâm, xã Bàu Trâm, thành phố L, tỉnh Đ, (Có đơn đề nghị xét xử vắng mặt).

7. Bà Lê Thị Thanh T3, sinh năm 1990; nơi cư trú: Khu phố 4, phường Xuân Thanh, thành phố L, tỉnh Đ, (Vắng mặt).

8. Ông Lầy Bầu S, sinh năm 1970. Địa chỉ: số nhà 133, đường Khổng Tử, phường Xuân Trung, thành phố L, tỉnh Đ, (Có đơn đề nghị xét xử vắng mặt).

NỘI D VỤ ÁN:

1. Tại đơn khởi kiện, các lời khai trong quá trình chuẩn bị xét xử, nguyên đơn bà Nguyễn Thị Kim T1 (do bà Trần Thị Mộng T đại diện) trình bày, tranh luận:

Vào ngày 13-6-2014, bà Nguyễn Thị Kim T1 có thoả thuận nhận chuyển nhượng của ông Đoàn Ngọc T2 và bà Hồ Thị Ngọc D diện tích đất ngang 5m x 27m (trong tổng diện tích 689m2) thuộc một phần thửa 325, tờ bản đồ số 05, bản đồ địa chính xã Bàu Trâm. Tại thời điểm chuyển nhượng, diện tích đất đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số BK 07532 do Uỷ ban nhân dân thị xã (nay là thành phố) L cấp ngày 13-6-2011 cho ông Đoàn Ngọc T2 và bà Hồ Thị Ngọc D, thoả thuận giá chuyển nhượng là 120.000.000 đồng (Một trăm hai mươi triệu đồng), các bên lập hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có tiêu đề “Giấy thoả thuận giấy bán đất nông nghiệp” đề ngày 13-6-2014, cùng ngày bà T1 đã giao đủ tiền chuyển nhượng cho ông T2, bà D, khi giao tiền có lập thêm “Giấy biên nhận tiền” đề ngày 13-6-2014.

Sau khi ký hợp đồng và giao tiền chuyển nhượng, ông T2 và bà D không tiến hành giao đất và tiến hành thủ tục tách thửa mà chuyển nhượng toàn bộ thửa 325, tờ bản đồ số 05, bản đồ địa chính xã Bàu Trâm (trong đó có phần diện tích 5m x 27m đã chuyển nhượng cho bà T1 trước đó) cho người khác. Biết sự việc, bà T1 yêu cầu ông T2, bà D trả lại số tiền 120.000.000 đồng nhưng ông T2, bà D không đồng ý. Bà T1 sau đó làm đơn tố cáo hành vi của ông T2, bà D đến Cơ quan Cảnh sát điều tra Công an thành phố L, Công an thành phố L đã ban hành hướng dẫn số 06/HD-CATX-CQĐT ngày 14 tháng 6 năm 2018, xác định tranh chấp giữa các bên là tranh chấp dân sự, không có dấu hiệu tội phạm và hướng dẫn bà T1 khởi kiện tranh chấp dân sự đến Toà án.

Tại đơn khởi kiện, bà T1 yêu cầu ông T2, bà D tiếp tục thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với diện tích đất ngang 5m x 27m (trong tổng diện tích 689m2) thuộc một phần thửa 325, tờ bản đồ số 05, bản đồ địa chính xã Bàu Trâm. Trong trường hợp hợp đồng chuyển nhượng vô hiệu, bà T1 yêu cầu giải quyết hậu quả của hợp đồng vô hiệu, cụ thể yêu cầu ông T2, bà D trả lại số tiền chuyển nhượng 120.000.000 đồng và bồi thường thiệt hại theo quy định của pháp luật. Trước khi mở phiên toà, nguyên đơn xác định yêu cầu bồi thường thiệt hại cụ thể số tiền 280.000.000 đồng (Hai trăm tám mươi triệu đồng).

Đối với chi phí tố tụng: bà T1 đã tạm ứng các khoản chi phí tố tụng sau đây: (1) Chi phí giám định số tiền 5.000.000 đồng; chi phí trích lục hồ sơ số tiền 1.134.000 đồng; chi phí khai thác thông tin số tiền 117.000 đồng; chi phí đo đạc số tiền 1.053.978 đồng; chi phí định giá số tiền 2.000.000 đồng, tổng cộng số tiền: 9.304.978 đồng. Quá trình giải quyết vụ án, bà T1 xác định tự nguyện chịu chi phí tố tụng, không yêu cầu ông T2, bà D hoàn trả.

2. Tại bản tự khai ngày 27-11-2023, bị đơn ông Đoàn Ngọc T2 trình bày:

Ông T2 và bà D là vợ chồng, đến năm 2017 thì ly hôn. Ông T2 xác định, ông không quen biết gì đối với bà T1, không thoả thuận chuyển nhượng đất với bà T1. Việc thoả thuận chuyển nhượng đất theo “Giấy thoả thuận bán đất nông nghiệp” đề ngày 13-6-2014, ông T2 hoàn toàn không biết.

Ông T2 thừa nhận, chữ ký trong giấy tay mua bán ngày 13-6-2014, đúng là chữ ký của ông T2 tự tay ký ra, việc ông T2 ký các giấy tờ mua bán này là ông ký khống vào tài liệu để trống, không có nội D và giao cho bà D quản lý để thuận tiện trong việc làm ăn. Đối với yêu cầu của bà T1 về việc yêu cầu tiếp tục thực hiện hợp đồng chuyển nhượng, cũng như yêu cầu giải quyết hậu quả nếu hợp đồng vô hiệu thì ông T2 không đồng ý, vì như đã trình bày ở trên, ông hoàn toàn không thoả thuận với bà T1 về việc chuyển nhượng phần diện tích 5m x 27m thuộc thửa 325, tờ bản đồ số 05, bản đồ địa chính xã Bàu Trâm.

3. Bị đơn bà Hồ Thị Ngọc D không có ý kiến trình bày bằng văn bản, không giao nộp tài liệu, chứng cứ.

4. Tại bản tự khai ngày 14-3-2024, người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan ông Đoàn Xuân Khoát trình bày:

Vào ngày 21-7-2017, ông Khoát và ông Trần Nguyễn Thiên Vũ cùng nhận chuyển nhượng diện tích thuộc thửa 325, tờ bản đồ số 05, bản đồ địa chính xã Bàu Trâm, diện tích 689m2 với ông Đoàn Ngọc T2 và bà Hồ Thị Ngọc D. Tại thời điểm chuyển nhượng, diện tích đất là đất trống, không có bất cứ ai canh tác và sử dụng. Các bên ký hợp đồng tại Văn phòng Công chứng số 3 tỉnh Đ theo quy định của pháp luật.

Sau khi ký hợp đồng chuyển nhượng, ông Khoát và ông Vũ tiến hành kê khai, đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, đề ngày 07-8-2018, ông Khoát và ông Vũ được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sở hữu chung) diện tích 689m2 thuộc thửa 325, tờ bản đồ số 05, bản đồ địa chính xã Bàu Trâm, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số CI 799513.

Do không có nhu cầu sử dụng đất, nên đến ngày 25-8-2017 ông Khoát và ông Vũ thống nhất chuyển nhượng thửa đất cho các ông bà Ngô Đức Nam, Phạm Bá Nam, Lê Thị D. Hợp đồng chuyển nhượng được công chứng tại Văn phòng Công chứng số 3, tỉnh Đ. Sau khi ký hợp đồng, thì ông Khoát và ông Vũ đã giao bản chính giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho các ông bà Ngô Đức Nam, Phạm Bá Nam, Lê Thị D để tiến hành thủ tục đề nghị cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Trong quá trình thoả thuận chuyển nhượng thửa đất với ông T2, bà D thì ông Khoát không hề biết việc ông T2, bà D chuyển nhượng một phần diện tích đất thuộc thửa 325, tờ bản đồ số 05, bản đồ địa chính xã Bàu Trâm cho bà T1, vì tại thời điểm chuyển nhượng đất là đất trống, không có ai tranh chấp. Toàn bộ thửa đất ông Khoát và ông Vũ đã chuyển nhượng cho người khác, hợp đồng chuyển nhượng đã hoàn thành nên ông Khoát không có ý kiến gì trong vụ án này, đề nghị Toà án giải quyết theo quy định của pháp luật. Do công việc bận, nên ông Khoát đề nghị xét xử vắng mặt.

5. Tại Biên bản lấy lời khai ngày 26-3-2021, người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan ông Nguyễn Trần Thiên Vũ trình bày:

Ông Nguyễn Trần Thiên Vũ và ông Đoàn Xuân Khoát có thoả thuận nhận chuyển nhượng diện tích đất 689m2 thuộc thửa 325, tờ bản đồ số 05, bản đồ địa chính xã Bàu Trâm với ông Đoàn Ngọc T2 và bà Hồ Thị Ngọc D. Các bên ký hợp đồng và giao nhận tiền tại Văn phòng Công công số 3 tỉnh Đ. Sau khi ký hợp đồng, ông Khoát và ông Vũ tiến hành kê khai để cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, đến ngày 07-8-2017, diện tích đất thuộc thửa 325, tờ bản đồ số 05, bản đồ địa chính xã Bàu Trâm được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đứng tên ông Vũ và ông Khoát.

Khi thoả thuận nhận chuyển nhượng đối với diện tích đất nêu trên, thì ông Vũ và ông Khoát đều không biết thông tin liên quan đến nội D bà Nguyễn Thị Kim T1 cũng thoả thuận chuyển nhượng một phần diện tích đất thuộc thửa 325, tờ bản đồ số 05, bản đồ địa chính xã Bàu Trâm vào năm 2014.

Diện tích đất sau khi được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, ông Vũ và ông Khoát đã chuyển nhượng lại toàn bộ thửa đất cho các ông bà Ngô Đức Nam, Phạm Bá Nam, Lê Thị D. Các bên tiến hành ký hợp đồng và giao tiền chuyển nhượng tại Văn phòng Công chứng số 3, tỉnh Đ. Sau đó, ông Vũ và ông Khoát chuyển giao bản chính giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho các ông bà Ngô Đức Nam, Phạm Bá Nam, Lê Thị D để tiến hành kê khai, đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Đối với yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn về việc yêu cầu bị đơn tiếp tục thực hiện hợp đồng chuyển nhượng đối với diện tích đất ngang 5m x 27m (trong tổng diện tích 689m2) thuộc một phần thửa 325, tờ bản đồ số 05, bản đồ địa chính xã Bàu Trâm, ông Vũ không có gì kiến gì, đề nghị Toà án giải quyết theo quy định của pháp luật. Do công việc bận, nên ông Vũ đề nghị Toà án xét xử vắng mặt.

6. Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan ông Ngô Đức Nam trình bày:

Vào năm 2017, ông Nam có nhận chuyển nhượng diện tích đất 10m x 25m thuộc một phần của thửa 325, tờ bản đồ số 05, bản đồ địa chính xã Bàu Trâm từ ông Đoàn Xuân Khoát. Sau khi nhận chuyển nhượng, ông Nam đã tiến hành thủ tục kê khai và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, được Sở Tài nguyên và môi trường tỉnh Đ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất số CS 075822 ngày 28-5-2019, đồng sở hữu với bà Lê Thị D, bà Lê Thị Thanh T1. Thời điểm nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì không nhận được thông tin gì liên quan đến việc vào năm 2014, bà Kim T1 cũng thoả thuận chuyển nhượng một phần diện tích đất thuộc thửa 325, tờ bản đồ số 05, bản đồ địa chính xã Bàu Trâm.

Ông Nam xác định, toàn bộ thửa 325, tờ bản đồ số 05, bản đồ địa chính xã Bàu Trâm, ông và bà Lê Thị D, bà Lê Thị Thanh T1 nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất hợp pháp, đã được Sở Tài nguyên và môi trường tỉnh Đ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, nên việc nguyên đơn yêu cầu bị đơn tiếp tục thực hiện hợp đồng chuyển nhượng đối với diện tích 5m x 27m thuộc một phần thửa đất nên trên thì ông Nam không đồng ý, đề nghị Toà án giải quyết vụ án theo quy định của pháp luật. Do công việc bận, nên ông Đức Nam đề nghị Toà án xét xử vắng mặt.

7. Ông Phạm Bá Nam không có ý kiến trình bày bằng văn bản, không giao nộp tài liệu, chứng cứ.

8. Tại bản tự khai ngày 22-7-2022, người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan bà Lê Thị D, ông Phạm Thanh Mạnh trình bày:

Ngày 25-8-2017, bà D có ký kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất với ông Đoàn Xuân Khoát và ông Nguyễn Trần Thiên Vũ, nội D thoả thuận chuyển nhượng một phần thửa đất số 325, tờ bản đồ số 5, bản đồ địa chính xã Bàu Trâm. Sau khi nhận chuyển nhượng, bà D cùng với các ông Ngô Đức Nam, Phạm Bá Nam đã tiến hành kê khai và được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với toàn bộ thửa 325, tờ bản đồ số 05, bản đồ địa chính xã Bàu Trâm. Sau khi được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ông Bá Nam đã chuyển nhượng phần diện tích của ông có trong phần sở hữu chung (diện tích 5m x 27m) cho bà Lê Thị Thanh T1. Hiện nay, toàn bộ diện tích đất thuộc thửa 325, tờ bản đồ số 05, bản đồ địa chính xã Bàu Trâm đang do bà D, cùng ông Ngô Đức Nam, bà Lê Thị Thanh T1 đứng tên sở hữu chung trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Về phần diện tích đất 5m x 27m hiện nay bà đang sử dụng thuộc một phần của thửa đất số 325, tờ bản đồ số 5, bản đồ địa chính xã Bàu Trâm của bà D nhận chuyển nhượng trong phần sở hữu chung cùng với ông Ngô Đức Nam và bà Lê Thị Thanh T1, hiện tại bà D và chồng là Phạm Thanh Mạnh đã tiến hành xây dựng nhà cấp 4 để sinh sống trên đất, phần đất này từ trước đến nay không ai tranh chấp gì.

Bà Lê Thị D, ông Mạnh xác định, nội D tranh chấp giữa các đương sự trong vụ án ông bà hoàn toàn không biết, đề nghị Toà án xem xét huỷ thoả thuận giữa các bên, vì hiện nay diện tích đất đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho bà, được sở hữu chung cùng ông Ngô Đức Nam, bà Lê Thị Thanh T1. Hiện tại công việc bận rộn, nên bà D, ông Mạnh đề nghị Toà án xét xử vắng mặt.

9. Bà Lê Thị Thanh T1 không có ý kiến trình bày bằng văn bản, không giao nộp tài liệu, chứng cứ.

10. Tại bản tự khai ngày 21-5-2024, người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan ông Lày Bẩu Sểnh trình bày:

Ông Sểnh là chồng của bà Nguyễn Thị Kim T1, đối với yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn bà T1, ông hoàn toàn đồng ý, không có ý kiến và yêu cầu gì khác. Do công việc bận, nên ông Sểnh đề nghị Toà án xét xử vắng mặt.

11. Phát biểu của Kiểm sát viên tại phiên tòa:

- Về việc tuân theo pháp luật tố tụng: Thẩm phán, Hội đồng xét xử, Thư ký phiên tòa và các đương sự, đại diện đương sự đã tuân thủ đúng các quy định của pháp luật tố tụng dân sự kể từ khi thụ lý vụ án đến trước thời điểm Hội đồng xét xử nghị án. Tuy nhiên, Toà án vi phạm thời hạn chuẩn bị xét xử được quy định tại Điều 203 Bộ luật Tố tụng dân sự.

- Về nội D vụ án: (1) Về yêu cầu khởi kiện: đề nghị tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã xác lập giữa nguyên đơn, bị đơn là vô hiệu. Do khi thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cả bà Thúy và ông T2, bà D đã không tuân thủ theo đúng hình thức của hợp đồng theo quy định tại Điều 129 Bộ luật Dân sự nên cả hai đều có lỗi dẫn đến hợp đồng vô hiệu, các bên phải trả lại cho nhau những gì đã nhận. Bà D và ông T2 đã nhận số tiền 120.000.000 đồng, còn bà Thúy chưa nhận đất. Căn cứ kết quả định giá xác định giá trị đất hiện nay là 700.000.000 đồng, do đó thiệt hại xảy ra được tính là 700.000.000 đồng - 120.000.000 đồng = 580.000.000 đồng. Bị đơn phải bồi thường thiệt hại tương ứng với mức độ lỗi 50%, với số tiền là 580.000.000 đồng x 50% = 290.000.000 đồng. (2) Về án phí: ông T2 và bà D chịu án phí sơ thẩm và các chi phí tố tụng theo quy định của pháp luật.