Bản án 53/2022/DS-PT — Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

NỘI DUNG VỤ ÁN

Theo đơn khởi kiện ngày 01 tháng 01 năm 2022, bản tự khai và tại phiên tòa nguyên đơn ông Trịnh Khắc A và bà Mai Quế B trình bày: Về nguồn gốc đất tranh chấp: Năm 1990 bố mẹ vợ tôi là ông Mai Văn Liễu (đã chết năm 2003) và bà Lý Sủi Hìn (đã chết) cho vợ chồng tôi thửa đất số 78, thuộc tờ bản đồ số 13 – C - I, diện tích khoảng 150 m2, bao gồm cả lối đi, đất chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, vợ chồng tôi đã xây nhà trên mảnh đất đó và dọn vào ở. Nguyên nhân xảy ra tranh chấp: Năm 1999 tôi có nhận lời bán cho ông Hà Ngọc C thửa đất trên với giá 82.000.000,đ. Ông C và tôi thỏa thuận thanh toán 67.000.000đ và còn nợ 13.000.000đ (có giấy giao nhận tiền chuyển nhượng nhà và đất) tuy nhiên vợ tôi không nhất trí với việc tôi bán đất. Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa tôi và ông C được thực hiện khi tôi chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, giấy tờ mua bán là viết tay không được công chứng chứng thực. Đồng thời, văn bản mua bán đất ngày 18/7/2001 tôi không được ký mà lại có chữ ký của tôi, vợ tôi cũng không được ký. Ông C có xây lấn so với tường nhà đất phía sau (tức nhà ông E) là 40 cm và thẳng đến đất nhà bà Loan phía sau. Tôi có đến nhà ông C hỏi thì ông trả lời không có giấy tờ mua bán với vợ chồng tôi và mua theo di chúc của cụ Liễu để lại. Ông C có đưa tôi xem “Văn bản mua bán nhà đất” ngày 18/7/2001 tôi khẳng định không được ký mà lại có chữ ký của tôi, vợ tôi cũng không được ký. Nay tôi yêu cầu Tòa án giải quyết hủy Văn bản mua bán nhà đất và buộc gia đình ông Hà Ngọc C và Nông Thị D trả lại cho gia đình tôi thửa đất trên. Tại Bản tự khai ngày 13/5/2019 và tại phiên tòa bị đơn ông Hà Ngọc C và bà Nông Thị D thống nhất trình bày: Gia đình tôi và ông A, bà B không có quan hệ gì. Về nguồn gốc đất tranh chấp: Gia đình tôi nhận chuyển nhượng với ông A và bà B từ tháng 01 năm 1999. Khi tôi nhận chuyển nhượng thì thửa đất chưa đươc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, khi mua bán ông A chỉ rõ lấy mép mái nhà gờ tầng 1 làm căn cứ mốc ranh giới gióng thẳng lên đến đất bà Loan rồi ngang sang đến rãnh mương. Quá trình sử dụng đất, hàng năm tôi đều thực hiện nộp thuế theo quy định, nhà ở trên đất gia đình tôi đã tiến hành cải tạo, tu sửa, nâng cấp lên tầng 2 và tầng 3, sửa lại bếp, nhà vệ sinh. Nay gia đình ông A bà B yêu cầy hủy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và đòi lại đất, tôi không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn.

- Tại biên bản hòa giải và tại phiên tòa người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan ông Mai Trung E trinh bày: Gia đình ông Lê lấn chiếm 75 m2 đất phía sau (phía Nam) đất nhà ông C. Tôi yêu cầu ông C trả lại cho gia đình tôi diện tích đã lấn chiếm.

Kết quả xem xét thẩm định tại chỗ:

Tứ cận tiếp giáp: phía Đông giáp đất ông Mai Trung E, phía Tây giáp mương nước, phía Nam giáp đất bà Trương Thị Loan, phía Bắc giáp đường đi. Trên đất có 01 (một) nhà 03 tầng, 01 nhà bếp rời.

Kết quả định giá:

Tổng giá trị đất ở và đất trồng cây lâu năm và giá trị tài sản trên đất là: 527.084.400,đ + 642.273.359,đ = 1.169.357.759đ (một tỷ một trăm sáu mươi chín triệu ba trăm năm mươi bẩy ngìn bẩy trăm năm mươi chín đồng).

* Tại phiên tòa sơ thẩm:

+ Đồng nguyên đơn vẫn giữ nguyên yêu cầu khởi kiện ban đầu.

+ Bị đơn không nhất trí với yêu cầu của nguyên đơn và đề nghị được sử dụng Nhà và Đất theo hợp đồng mua bán chuyển nhượng và theo GCNQSDĐ của ông A.

+ Đồng nguyên đơn, đồng bị đơn và người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan ông Mai Trung E nhất trí thỏa thuận do phần đất đằng sau nhà ông C bà D hiện nay đang bị chồng lấn, cả ông A và ông E đều có GCNQSDĐ nên thỏa thuận tách ra để giải quyết thành vụ án tranh chấp quyền sử dụng đất sau.

Tại bản án dân sự sơ thẩm số 60/2022/DS-ST ngày 23/9/2022 của Tòa án nhân dân thành phố Cao Bằng, tỉnh Cao Bằng đã căn cứ Căn cứ khoản 3 Điều 26; điểm a khoản 1 Điều 35 và điểm a khoản 1 Điều 39 của Bộ luật Tố tụng dân sự; Căn cứ các Điều 131, 132, 443, 444, 445, 691, 692, 693, 695, 696 của Bộ luật dân sự năm 1995; các Điều 121, 122, 123, 124, 450, 451, 452, 453, 454, 697, 698, 699, 700, 701, 702 của Bộ luật dân sự năm 2005; các Điều 116, 117, 118, 119, 129, 500, 501, 502 của Bộ luật dân sự năm 2015; Căn cứ các Điều 10, 46, 49, 50 của Luật đất đai năm 2003, các Điều 97, 98, 99, 100 của Luật đất đai năm 2013; Căn cứ Nghị quyết 02/2004/NQ-HĐTP ngày 10/8/2004; Căn cứ Nghị quyết 326/2016/UBTVQH ngày 30/12/2016 của Ủy ban thường vụ Quốc hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án.

Tuyên xử:

1. Bác yêu cầu khởi kiện của đồng nguyên đơn yêu cầu hủy hợp đồng chuyển nhượng tài sản nhà và đất thửa đất số 78, tờ bản đồ số 13-C-I, diện tích 240m2, có địa chỉ hiện nay tổ 02, phường H, thành phố Cao Bằng, tỉnh Cao Bằng.

2. Đồng bị đơn được sở hữu, sử dụng toàn bộ đất và tài sản nhà trên đất cộng lối đi có tổng diện tích là 161,6m2, thửa đất số 78, tờ bản đồ số 13-C-I, có địa chỉ hiện nay tổ 02, phường H, thành phố Cao Bằng, tỉnh Cao Bằng. GCNQSDĐ cấp cho ông Trịnh Khắc A ngày 25/9/2000 (tứ cận, kích thước, diện tích thực hiện theo sơ đồ đo vẽ kèm theo). Phần diện tích còn lại theo hợp đồng sẽ được giải quyết trong vụ án khác khi các bên có yêu cầu. Khi án có hiệu lực pháp luật, Đồng bị đơn có trách nhiệm liên hệ với cơ quan chức năng để làm thủ tục cấp GCNQSDĐ theo quy định của pháp luật. Ngoài ra bản án còn tuyên về phần chi phí xem xét thẩm định tại chỗ, án phí và quyền kháng cáo của các đương sự. Sau khi xét xử sơ thẩm ngày 03/10/2022, Nguyên đơn ông Trịnh Khắc A, bà Mai Quế B có đơn kháng cáo không nhất trí đối với bản án dân sự sơ thẩm số 60/2022/DS-ST ngày 23/9/2022 của Tòa án nhân dân thành phố Cao Bằng, tỉnh Cao Bằng. Tại phiên tòa phúc thẩm: Đồng nguyên đơn ông Trịnh Khắc A, bà Mai Quế B cùng giữ nguyên đơn kháng cáo, đề nghị HĐXX phúc thẩm xem xét chứng cứ tài liệu một cách khách quan, giải quyết đúng quy định của pháp luật. Bị đơn ông Hà Ngọc C, bà C Thị D không nhất trí với yêu cầu kháng cáo, đề nghị HĐXX phúc thẩm giữ nguyên bản án sơ thẩm. Người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan giữ nguyên ý kiến như đã trình bày tại phiên tòa sơ thẩm, tranh trấp ranh giới đất giữa tôi và ông C tại phiên sơ thẩm đã thỏa thuận không yêu cầu giải quyết trong vụ án này, lẽ ra cấp phúc thẩm không cần triệu tập tôi, đề nghị HĐXX giải quyết theo quy định của pháp luật. Đại diện viện kiểm sát nhân dân tỉnh Cao Bằng phát biểu quan điểm: Việc tuân theo pháp luật tố tụng của Thẩm phán, Hội đồng xét xử, thư ký phiên tòa, người tham gia tố tụng trong quá trình giải quyết vụ án, đảm bảo đúng quy định của pháp luật. Về đường lối giải quyết: Vụ án có những mâu thuẫn cấp sơ thẩm chưa làm rõ như sau: Văn bản mua bán đất 182m2 ngày 18/7/2001 có tên hai vợ chồng ông A bà B nhưng chỉ có chữ ký của bà B, xác nhận của UBND phường không có ngày tháng năm, trong đơn xin mua bán chuyển nhượng lập ngày 18/7/2001 bao gồm giấy tờ mua bán đất vậy là mua bán đất trước mới có đơn xin mua bán, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cấp ngày 25/9/2000 có tổng diện tích 240m2; trong đó có 62m2 đất ở và 178 m2, trong khi ông A bà B được cho đất chỉ có 150m2 đất, giấy chuyển nhượng nhà đất năm 1999 chỉ có một mình ông A đứng tên bán là không đảm bảo đúng quy định của pháp luật Hôn nhân và gia đình về tài sản chung vợ chồng, chưa có cơ sở cho việc hai bên đã thanh toán khoản tiền còn lại thiếu trong giấy chuyển nhượng nhà đất, đề nghị Hội đồng xét xử căn cứ khoản 3 điều 308 Bộ luật tố tụng dân sự, hủy bản án sơ thẩm của Tòa án nhân dân thành phố Cao Bằng, tỉnh Cao Bằng.

Sau khi nghiên cứu hồ sơ và thẩm tra chứng cứ tại phiên tòa, nghe lời trình bày của các đương sự, ý kiến phát biểu của kiểm sát viên và căn cứ vào kết quả tranh luận tại phiên tòa.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:

Nội dung kháng cáo: Ông Trịnh Khắc A bà Mai Quế B cho rằng bản án sơ thẩm công nhận văn bản mua bán đất ngày 18/7/2001 có hiệu lực là không đúng pháp luật. Bởi lẽ quá trình chuyển nhượng vợ chồng ông không được ký vào văn bản mua bán đất, đất chưa được cấp GCNQSDĐ và văn bản mua bán đất chưa được công chứng chứng thực. Do đó, bà B đề nghị HĐXX xem xét lại bản án sơ thẩm, đề nghị Tòa án tuyên bố văn bản mua bán đất là vô hiệu.

Sau quá trình xem xét lời khai của đương sự và các tài liệu có trong hồ sơ vu án, HĐXX phúc thẩm thấy rằng:

Thứ nhất, sự kiện mua bán đất là sự kiện có thật không phải chứng minh. Bởi lẽ, trong quá trình giải quyết vụ án tại tòa án sơ thẩm, các bên đương sự đều thừa nhận năm 1999 có lập giấy tờ giao nhận tiền chuyển nhượng nhà và đất. Ngoài ra, sau khi làm hợp đồng chuyển nhượng nhà và đất, ông C bà D đã dọn đến ở tại nhà và đất trên và đến năm 2004 thì nâng cấp lên thành nhà xây cấp III, sửa chữa nhà nâng lên hai tầng một tum, năm 2015 có sửa bếp. Quá trình quản lý, sử dụng, nâng cấp ông A, bà B không có ý kiến, khiếu nại, khởi kiện hay tranh chấp gì.

Về diện tích thửa đất theo giấy mua bán nhà đất là 182m² nhiều hơn di chúc của ông Liễu để lại ( có 150m2 theo di chúc ) tại phiên tòa phúc thẩm ông A bà B xác nhận khi bố bà B cho đất không tiến hành đo đạc, khi ông A bán nhà và đất cũng không tiến hành đo đạc mà chỉ ước lượng về diện tích có xác định giáp danh tứ cận. Do đó diện tích thực tế của thửa đất có sự chênh lệch nhưng không thay đổi bản chất sự việc về thửa đất có tứ cận giáp ranh như hai bên mua bán chuyển nhượng. Mặt khác tại phiên tòa phúc thẩm bà B thừa nhận gia đình bà có điều kiện về kinh tế vào năm 1997 đã chuyển lên thị xã Cao Bằng sinh sống tại Phố Thầu, năm 1999 ông A có quyết định bán nhà và đất cho ông Lễ bà không cấm cản vì ông A gia trưởng nên bà để ông A tự quyết định, qua đó có thể thấy dù bà B không ký vào Văn bản mua bán nhà đất nhưng có chữ ký ở giấy giao nhận tiền năm 1999 đã thể hiện ý trí của bà trong việc mua bán nhà và đất tại tổ 2 phường H thành phố Cao Bằng là mặc nhiên đồng ý, Việc hai bên thỏa thuận mua bán đưa số tiền 67.000.000đ tại văn bản giao nhận năm 1999 số tiền còn lại 13.000.000đ sẽ thanh toán khi hai bên làm Văn bản mua bán nhà và đất năm 2001, ông C bà D dọn vào ở từ đó đến 31/12/2021 các bên không hề có tranh chấp khiếu nại gì, đặt giả trường hợp ông C chưa thanh toán số tiền còn thiếu thì hai bên không thể lập được văn bản mua bán nhà và đất, và bà B sẽ khiếu nại khởi kiện để đòi quyền lợi, tại Tòa bà B, ông A cho rằng không quan tâm đến việc thanh toán là không phù hợp với thực tế khách quan. Thứ hai, theo quy định của pháp luật. Hình thức Hợp đồng chuyển nhượng không bị coi là vô hiệu theo nghị quyết số 02/2004/NQ-HĐTP ngày 10/8/2014 của Hội đồng thẩm phán Tòa án nhân dân tối Cao: Tại thời điểm chuyển nhượng tuy hợp đồng vi phạm về hình thức, chưa qua công chứng, chứng thực, bên chuyển nhượng chưa có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCNQSDĐ). Nhưng thực tế nguyên đơn ông Trịnh Khắc A đã làm thủ tục kê khai cấp GCNQSDĐ từ năm 1997 và đến ngày 25/9/2000 ông A được cấp GCNQSDĐ, đến năm 2001, ông A và ông C bà D tiếp tục lập văn bản mua bán nhà và đất, có xác nhận của Ủy ban nhân dân phường. Ông C bà D đã làm thủ tục kê khai xin cấp GCNQSDĐ và đã nộp thuế lệ phí trước bạ, việc ông C bà D chưa được cấp GCNQSDĐ là do đất nằm trong quy hoạch của Ủy ban nhân dân phường, thành phố nên chưa được cấp giấy. Căn cứ vào hướng dẫn tại điểm b.1, b.3 tiểu mục 2.3 mục 2 phần II Nghị quyết số 02/2004/NQ-HĐTP ngày 10/8/2014 Hướng dẫn áp dụng pháp luật trong việc giải quyết các vụ việc dân sự, hôn nhân và gia đình thì không coi là hợp đồng vô hiệu vì vi phạm điều kiện này, cụ thể: "b.1) Đối với hợp đồng được giao kết trước ngày 01/7/2004 vi phạm điều kiện được hướng dẫn tại điểm a.4 tiểu mục 2.3 mục 2 này, nhưng đã có một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất được quy định tại các khoản 1, 2 và 5 Điều 50 của Luật Đất đai năm 2003, mà có phát sinh tranh chấp, nếu từ ngày 01/7/2004 mới có yêu cầu Toà án giải quyết, thì không coi là hợp đồng vô hiệu do vi phạm điều kiện này. b.3) Đối với hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vi phạm điều kiện được hướng dẫn tại điểm a.4 và điểm a.6 tiểu mục 2.3 mục 2 này, nếu sau khi thực hiện hợp đồng chuyển nhượng, bên nhận chuyển nhượng đã trồng cây lâu năm, đã làm nhà kiên cố ... và bên chuyển nhượng không phản đối và cũng không bị cơ quan Nhà nước có thẩm quyền xử lý vi phạm hành chính theo các quy định của Nhà nước về xử lý vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai, thì Tòa án công nhận hợp đồng ..."

Thứ ba, về mục đích, nội dung, chủ thể của hợp đồng chuyển nhượng đất đều phù hợp theo quy định của pháp luật dân sự: Theo giấy giao nhận tiền chuyển nhượng nhà và đất lập ngày 30/01/1999 và Văn bản mua bán nhà và đất lập ngày 18/7/2001 thì đồng nguyên đơn bà B, ông A chuyển nhượng cho ông C bà D 01 thửa đất số 78, tờ bản đồ số 13-C-I, diện tích 182m2 với giá là 82.000.000đ. Ông C, bà D đã trả trước 67.000.000đ, số tiền còn lại đã trả xong theo văn bản mua bán nhà và đất lập ngày 18/7/2001. Tại thời điểm mua bán chuyển nhượng nhà và đất hai bên đều tự nguyện, minh mẫn, đủ tỉnh táo để làm hợp đồng. Nguyên đơn có toàn quyền chuyển nhượng, thời điểm chuyển nhượng đất không có tranh chấp, không thế chấp, không bị kê biên. Mục đích, nội dung của hợp đồng không vi phạm pháp luật, không trái đạo đức xã hội nên hợp đồng chuyển nhượng là hợp pháp và được pháp luật bảo vệ.

Về ranh giới thửa đất giữa đất nhà ông C bà D với đất nhà anh Mai Trung E, các đương sự tại cấp sơ thẩm đã thống nhất thỏa thuận tách ra để giải quyết bằng một vụ kiện dân sự khác, thỏa thuận của các đương sự trong vụ án phù hợp với quy định của pháp luật, không trái đạo đức xã hội nên cấp sơ thẩm ghi nhận là có căn cứ.

Từ những phân tích và nhận định trên, HĐXX nhận thấy Giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông Trịnh Khắc A, bà Mai Quế B với ông Hà Ngọc C, Nông Thị D được pháp luật công nhận và bảo vệ. Như vậy Tòa án sơ thẩm bác đơn khởi kiện của ông A, bà B là có căn cứ, đúng quy định của pháp luật. Sau khi xét xử sơ thẩm ông A- bà B kháng cáo đề nghị cấp phúc thẩm xem xét chứng cứ tài liệu một cách khách quan, giải quyết đúng quy định của pháp luật, nhưng không có chứng cứ, tài liệu bổ sung bảo vệ cho yêu cầu kháng cáo của mình, do đó cần giữ nguyên bản án sơ thẩm.

Ý kiến của vị đại diện viện kiểm sát không phù với yêu cầu kháng cáo của các đương sự cũng như nhận định của HĐXX nên không được chấp nhận.

Vì các lẽ trên,

QUYẾT ĐỊNH:

Căn cứ khoản 1 Điều 308; Điều 148 Bộ luật tố tụng dân sự năm 2015;

Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban thường vụ Quốc hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án; Tuyên xử 1. Không chấp nhận đơn kháng cáo của ông Trịnh Khắc A, bà Mai Quế B. Giữ nguyên quyết định của bản án dân sự sơ thẩm số 60/2022/DS-ST ngày 23/9/2022 của Tòa án nhân dân thành phố Cao Bằng, tỉnh Cao Bằng. 2. Về án phí phúc thẩm: Ông Trịnh Khắc A, bà Mai Quế B phải chịu án phí dân sự phúc thẩm để sung công quỹ nhà nước, xác nhận ông A-bà B đã nộp tiền tạm ứng án phí dân sự phúc thẩm theo biên lai số 0003249 ngày 11 tháng 10 năm 2022 tại chi cục thi hành án dân sự thành phố Cao Bằng, tỉnh Cao Bằng. Trường hợp bản án, quyết định được thi hành theo quy định tại Điều 2 Luật Thi hành án dân sự thì người được thi hành án dân sự, người phải thi hành án dân sự có quyền thoả thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc bị cưỡng chế thi hành án theo quy định tại các Điều 6, 7 và 9 Luật Thi hành án dân sự; thời hiệu thi hành án được thực hiện theo quy định tại Điều 30 Luật Thi hành án dân sự. Bản án phúc thẩm có hiệu lực pháp luật kể từ ngày tuyên án./.