Bản án 52/2026/DS-PT — Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

NỘI DUNG VỤ ÁN

* Trong đơn khởi kiện, bản tự khai, các biên bản lấy lời khai và tại phiên tòa sơ thẩm nguyên đơn trình bày:

Được sự đồng ý bằng miệng của con trai là Đỗ Thành C và con dâu là Bàn Thị Thanh D, tháng 8 năm 2024 ông N bán thửa đất số 350, tờ bản đồ số 33 mang tên vợ chồng của con trai và con dâu ông là Đỗ Thành C và Bàn Thị Thanh D cho ông Hoàng Quang H. Hai bên thỏa thuận đồng ý mua bán với nhau là 2.250.000.000đ (Hai tỷ hai trăm năm mươi triệu đồng). Lúc này, anh C, chị D đang thế chấp tại Ngân hàng L1 chi nhánh P để vay tiền. Ông H đã trả 700.000.000đ, (bẩy trăm triệu đồng) để trả vào ngân hàng nên ông viết “văn bản thỏa thuận về việc mua bán nhà và đất” ngày 26/8/2024. Trong văn bản đã ghi đầy đủ nội dung thỏa thuận. Đây là giấy tờ để chuyển nhượng quyền sử dụng đất, không phải giấy đặt cọc. Do ông H sợ anh C và chị D không đồng ý nên cùng ngày ông H và anh C, chị D lập hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nhưng chưa công chứng, chứng thực. Hai bên có thỏa thuận ông N là người đi làm thủ tục sang tên cho ông H và toàn bộ chi phí do ông N chịu. Khi nào làm xong thủ tục sang tên cho ông H thì ông H trả nốt số tiền 1.550.000đ (một tỷ năm trăm năm mươi triệu đồng) cho ông. Ông N đã làm thủ tục cấp đổi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thửa 350 sang thửa 650 . Sau khi cấp đổi xong thì ông H yêu cầu phải bớt cho ông H 300.000.000đ (ba trăm triệu đồng) thì vợ chồng ông H mới đồng ý mua. Lý do ông H đưa ra là có đường điện đi qua thửa đất, sau 01 tháng thì ông ( N) đồng ý bớt cho ông H 100.000.000 đồng (Một trăm triệu đồng), ông H đề nghị bớt 200.000.000đ (Hai trăm triệu đồng) nhưng ông không nhất trí. Hiện nay, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thửa đất 350, tờ bản đồ số 33 (nay là thửa 650, tờ bản đồ số 33) vẫn mang tên anh C và chị D. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất này ông H đang giữ. Nhà và đất thì ông đang sử dụng.

Nay, ông N yêu cầu:

- Hủy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất (tức là hủy “văn bản thỏa thuận (về việc mua bán nhà và đất)” ngày 26/8/2024 và hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 26/8/2025 giữa ông H và anh C, chị D.

- Yêu cầu vợ chồng ông H phải bồi thường thiệt hại hợp đồng cho ông 200.000.000đ và ông trả lại số tiền 700.000.000đ mà ông đã nhận của vợ chồng ông H.

- Yêu cầu vợ chồng ông H trả giấy chứng nhận QSD đất số DQ 293348 ngày 25/9/2024 đối với thửa 650, tờ bản đồ số 33, diện tích 151,5m2 mang tên Đỗ Thành C và Bàn Thị Thanh D cho ông vì ông là người đưa giấy chứng nhận QSD đất cho ông H.

* Tại bản tự khai, các biên bản lấy lời khai và tại phiên tòa sơ thẩm bị đơn trình bày:

Ngày 26/8/2024, ông mua đất của ông N thửa đất 350, tờ bản đồ 33, diện tích 151,5m2 và 30m2 đất phía trước thửa 350.Thỏa thuận giá là 2.250.000.000đ (Hai tỷ hai trăm năm mươi triệu đồng). Khi mua ông có biết giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mang tên anh Đỗ Thành C và chị Bàn Thị Thanh D (là con của ông N). Ông N có nói anh C và chị D đã ủy quyền cho ông N bán đất. Cho nên ngoài văn bản thỏa thuận bán đất giữa ông và ông N thì cùng ngày ông và anh C, chị D cũng lập hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo mẫu nhưng chưa công chứng, chứng thực. Lúc đó giấy chứng nhận QSD đất ở trong Ngân hàng nên ông đã đã chuyển tiền vào tài khoản của anh C để anh C chuyển ngân hàng số tiền 650.000.000đ, sau đó chuyển tiếp ông N 50.000.000đ. Như vậy, ông đã trả cho ông N 700.000.000đ (bẩy trăm triệu đồng). Còn lại 1.550.000đ (một tỷ năm trăm năm mươi triệu đồng), hai bên thỏa thuận khi nào ông N hoàn tất thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì ông sẽ trả số còn lại. Ông N, anh C, chị D đã giao cho ông giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số DQ 293348 ngày 25/9/2024 đối với thửa 650, tờ bản đồ số 33, diện tích 151,5m2 mang tên Đỗ Thành C và Bàn Thị Thanh D bản chính.

Khi mua thì ông N nói đất không có tranh chấp, không nói thửa đất có đường điện cao thế chạy qua và không nói tình trạng đã bị lập biên bản xử lý vi phạm đường điện. Sau khi thỏa thuận mua bán, ông phát hiện ra có đường điện cao thế và một đường điện nữa chạy qua về cuối thửa đất nên có nhiều lần mời ông N lên nhà thảo luận yêu cầu ông N giảm cho số đất vi phạm đường điện (hành lang giao thông điện) khoảng 50m2 nhưng ông N không nghe mà chỉ đồng ý giảm 100.000.000đ (một trăm triệu đồng) nên hai bên chưa đến thống nhất. Đến cuối năm 2024 ông N nói với ông là cho ông N bán đất (trong vòng 2 quý đầu năm 2025 và có nói nếu bán cao hơn thì ông N phải trả cho ông (H) 800.000.000đ, trong đó có 700.000.000đ mà ông đã giao cho ông N và 100.000.000đ tiền lãi và số dự còn lại chia đôi. Nếu bán với giá thấp hơn thì ông lấy nhà và đất và ông N đồng ý (ông có yêu cầu ông N làm văn bản cam kết thì ông N chỉ nói miệng). Sau 02 quý ông N không bán được và ông N làm đơn khởi kiện.

Nay ông N khởi kiện yêu cầu hủy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tức là hủy “văn bản thỏa thuận (về việc mua bán nhà và đất)” ngày 26/8/2024 và hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 26/8/2024 giữa ông và anh C, chị D thì ông yêu cầu tòa án giải quyết buộc ông N, anh C, chị D trả lại số tiền 700.000.000đ (bẩy trăm triệu đồng) và yêu cầu bồi thường cho ông số tiền là 89.600.000đ. Ông không nhất trí bồi thường cho ông N vì ông N không có thiệt hại gì, nhà và đất hiện nay ông N đang sử dụng. Khi nào ông N, anh C, chị D trả đủ tiền cho ông thì ông nhất trí trả lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nêu trên cho gia đình ông N.

Bị đơn bà Đặng Thị Tuyết L: Nhất trí với ý kiến của ông H.

Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan trình bày:

- Ý kiến của anh Đỗ Thành C: Ông N là bố đẻ của anh, khi bố anh là ông N lập hợp đồng mua bán nhà đất là văn bản thỏa thuận (về việc mua bán nhà và đất) ngày 26/8/2024 thì thửa 350, tờ bản đồ số 33 mang tên vợ chồng anh. Khi đó anh và vợ là chị Bàn Thị Thanh D có thỏa thuận bằng miệng đồng ý bán đất đúng như ông N trình bày. Việc ông N bán nhà và đất cho ông H thì vợ chồng anh đều biết và nhất trí cho ông N bán, nay bố anh khởi kiện tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng Quyền sử dụng đất với ông H thì anh nhất trí hoàn toàn với trình bày của ông N.

-Ý kiến của chị Bàn Thị Thanh D: Ông N là bố chồng của chị và chị nhất trí với trình bày của anh Đỗ Thành C.

Tại Bản án sơ thẩm số 01/2026/DS-ST ngày 06/01/2026 của Tòa án nhân dân khu vực 4-Thái Nguyên đã quyết định:

Căn cứ khoản 3 Điều 26, điểm a khoản 1 Điều 35, điểm a khoản 1 Điều 39, Điều 147, khoản 2 Điều 227, khoản 3 Điều 228, Điều 271, khoản 1 Điều 273 Bộ luật tố tụng dân sự;

Căn cứ các Điều 117, 119, 122, 129, 131, 501, 502 và Điều 503 Bộ luật Dân sự 2015; Điều 167, khoản 3 Điều 188 Luật đất đai 2013; Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH ngày 30 tháng 12 năm 2016 của Ủy ban thường vụ Quốc hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án.

Tuyên xử: Chấp nhận một phần yêu cầu khởi kiện của ông Đỗ Văn N đối với ông Hoàng Quang H và bà Đặng Thị Tuyết L.

Tuyên bố Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với thửa đất số 350 (nay là thửa 650), tờ bản đồ số 33, diện tích 151,5m2 thị trấn Đ (nay là xã P) theo văn bản thỏa thuận (về việc mua bán nhà và đất)” ngày 26/8/2024 giữa ông Đỗ Văn N với ông Hoàng Quang H, bà Đặng Thị Tuyết L và hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa anh Đỗ Thành C, chị Bàn Thị Thanh D với ông Hoàng Quang H ngày 26/8/2024 là vô hiệu.

Giải quyết hậu quả của hợp đồng vô hiệu:

- Buộc ông Đỗ Văn N, anh Đỗ Thành C, chị Bàn Thị Thanh D hoàn trả cho ông Hoàng Quang H và bà Đặng Thị Tuyết L số tiền 700.000.000đ (Bẩy trăm triệu đồng).

- Buộc ông Hoàng Quang H, bà Đặng Thị Tuyết L phải giao trả cho ông Đỗ văn N, anh Đỗ Thành C và chị Bàn Thị Thanh D bản chính Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số DQ 293348, số vào sổ cấp GCN: CN314 do Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai huyện P cấp ngày 25 tháng 9 năm 2024 khi ông N, anh C, chị D thực hiện xong toàn bộ nghĩa vụ của bản án.

Kể từ ngày bản án có hiệu lực pháp luật, ông Hoàng Quang H và bà Đặng Thị Tuyết L có đơn yêu cầu thi hành án, nếu ông Đỗ Văn N, anh Đỗ Thành C, chị Bàn Thị Thanh D không trả số tiền nêu trên thì hàng tháng còn phải chịu tiền lãi đối với số tiền chậm thi hành án theo mức lãi suất được quy định tại khoản 2 Điều 468 của Bộ luật Dân sự năm 2015.

[3]. Về chi phí tố tụng: Buộc ông Hoàng Quang H và bà Đặng Thị Tuyết L phải trả 3.850.000đ (Ba triệu tám trăm năm mươi nghìn đồng) tiền chi phí xem xét thẩm định tại chỗ và định giá tài sản cho ông Đỗ Văn N.

Ngoài ra, Bản án sơ thẩm còn tuyên về án phí và quyền kháng cáo của các đương sự. Ngày 19/01/2026 nguyên đơn kháng cáo toàn bộ bản án sơ thẩm đề nghị cấp phúc thẩm xét xử vụ án theo đúng quy định. Tại phiên toà phúc thẩm:

Nguyên đơn ông Đỗ Văn N giữ nguyên nội dung kháng cáo, không nhất trí với bản án sơ thẩm với lý do: Việc mua bán giữa ông với ông H là trung thực và hoàn toàn tự nguyện, ông không có lỗi trong hợp đồng. Ông đề nghị cấp phúc thẩm tuyên hủy những văn bản thỏa thuận giữa ông và vợ chồng ông H ngày 26/8/2024 và Hợp đồng giữa vợ chồng ông H với vợ chồng anh C ngày 26/8/2024; yêu cầu ông H trả lại cho ông G và ông không phải trả cho ông H số tiền 700.000.000 đồng. Ông không nhất trí chịu chi phí tố tụng.

Bị đơn ông Hoàng Quang H không nhất trí với nội dung kháng cáo của nguyên đơn, đề nghị HĐXX giữ nguyên bản án sơ thẩm.

Những người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan anh C, chị D: Nhất trí với ý kiến của nguyên đơn.

Kiểm sát viên phát biểu ý kiến: Về thủ tục tố tụng: Việc chấp hành pháp luật của người tiến hành tố tụng là đúng quy định của pháp luật tố tụng dân sự. Việc chấp hành pháp luật của người tham gia tố tụng: các đương sự thực hiện đúng các quy định của pháp luật tố tụng dân sự. Về nội dung: Đề nghị HĐXX căn cứ khoản 1 Điều 308 Bộ luật tố tụng dân sự. Không chấp nhận kháng cáo của nguyên đơn; Giữ nguyên Bản án dân sự sơ thẩm số 01/2026/DSST ngày 06/01/2026 của Tòa án nhân dân khu vực 4-Thái Nguyên.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:

[I] Về thủ tục tố tụng:

[II]. Về nội dung:

Ngày 26/8/2024 giữa ông Đỗ Văn N và ông Hoàng Quang H ký văn bản thỏa thuận về việc mua bán nhà và đất đối với thửa đất số 350, tờ bản đồ số 33, diện tích 151,5m2 do Sở T cấp số CM 900927 cấp ngày 24/4/2018 mang tên anh C, chị D, giá chuyển nhượng là 2.250.000.000đ (hai tỷ hai trăm năm mươi triệu đồng). Cùng ngày ông Hoàng Quang H trả cho ông N số tiền 700.000.000 đồng. Cùng ngày 26/8/2024 giữa ông Hoàng Quang H và anh Đỗ Thành C, chị Bàn Thị Thanh D đã ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thửa đất số 350, tờ bản đồ số 33, diện tích 151,5m2 do Sở T cấp số CM 900927 cấp ngày 24/4/2018 mang tên anh C, chị D.

Ngày 27/9/2024 ông N viết bản cam kết về nội dung chuyển nhượng thửa đất số 350 (650) và 30m2 thuộc thửa đất số 188, TBĐ số 10 (vị trí đằng trước thửa đất số 650), ông N phải có trách nhiệm hoàn tất thủ tục cấp giấy chứng nhận và sang tên cho ông H.

Hội đồng xét xử xét thấy: Văn bản thỏa thuận (về việc mua bán nhà và đất) ngày 26/8/2024 là bản viết tay và hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa anh C, chị D và ông H ngày 26/8/2024 chưa qua công chứng chứng thực. Theo quy định tại khoản 1 Điều 502 Bộ luật Dân sự 2015 quy định“..Hợp đồng về quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản theo hình thức phù hợp với quy định của Bộ luật này, pháp luật về đất đai và quy định khác của pháp luật có liên quan...” và Điều 167 Luật đất đai 2013 “Hợp đồng chuyển nhượng... quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này….”. Do đó, việc giao kết chuyển nhượng thửa đất số 350, tờ bản đồ số 33, diện tích 151,5m2 (nay là thửa số 650) giữa các đương sự mặc dù có chữ ký của bên mua, bên bán, tuy nhiên không được công chứng hoặc chứng thực là đã vi phạm về hình thức của hợp đồng theo quy định pháp luật.

Hơn nữa, theo quy định tại Điều 503 Bộ luật Dân sự 2015 “Việc chuyển quyền sử dụng đất có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký theo quy định của Luật đất đai” và khoản 7 Điều 95 Luật Đất đai 2013 “Việc đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào Sổ địa chính”, do đó văn bản thỏa thuận (về việc mua bán nhà và đất) ngày 26/8/2024 là bản viết tay và hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa anh C, chị D và ông H ngày 26/8/2024 chưa có hiệu lực pháp luật.

Như vậy, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tức là “văn bản thỏa thuận (về việc mua bán nhà và đất)” ngày 26/8/2024 là bản viết tay và hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa anh C, chị D và ông H vi phạm về hình thức, vi phạm một trong các điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự theo quy định tại Điều 117 Bộ Luật Dân sự 2015 cũng như quy định tại Điều 129 Bộ luật Dân sự 2015 “ Giao dịch dân sự vi phạm quy định điều kiện có hiệu lực về hình thức thì vô hiệu”. Quá trình giải quyết vụ án, các bên đương sự đều có ý kiến đề nghị Tòa án tuyên bố hợp đồng vô hiệu. Do đó Tòa án cấp sơ thẩm xác định Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tức là văn bản thỏa thuận (về việc mua bán nhà và đất)” ngày 26/8/2024 và hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa anh C, chị D và ông H ngày 26/8/2024 đối với thửa đất số 350, tờ bản đồ số 33, diện tích 151,5m2 (nay là thửa 650) tại xã P, tỉnh Thái Nguyên vô hiệu là có căn cứ.

Việc giải quyết hậu quả hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa bên chuyển nhượng ông N, anh C, chị D, ông H, bà L vô hiệu:

Sau khi lập “văn bản thỏa thuận (về việc mua bán nhà và đất)” ngày 26/8/2024 đối với thửa đất số 350, tờ bản đồ số 33, diện tích 151,5 m2, ông H đã thanh toán cho ông N, anh C, chị D số tiền 700.000.000đ. Nguyên nhân dẫn đến việc các bên không tiếp tục việc thỏa thuận chuyển nhượng là do có đường dây cao áp đi qua, phía ông N, anh C, chị D có lỗi khi giao dịch chuyển nhượng không thông tin đầy đủ về thửa đất, không cung cấp thông tin về việc ngày 27/8/2018 và ngày 25/3/2020 Đ đã có biên bản hiện trạng vi phạm hành lang bảo vệ an toàn công trình lưới điện cao áp, yêu cầu chủ công trình không được xây dựng, cơi nới cao thêm nữa..., và không thực hiện đúng cam kết về việc cấp 30m2 phía trước thửa đất số 650. Phía bên ông H, bà L cũng có lỗi là khi nhận chuyển nhượng không xem xét kỹ thông tin về thửa đất, đường dây điện đi qua thửa đất đã có từ trước khi hai bên thỏa thuận chuyển nhượng.

Tòa án cấp sơ thẩm quyết hậu quả của hợp đồng vô hiệu theo Điều 131 Bộ luật Dân sự và xác định cả phía nguyên đơn, bị đơn, người liên quan đều có lỗi trong việc không thực hiện được hợp đồng, nên đều phải chịu hậu quả của hợp đồng vô hiệu. Buộc các bên trả cho nhau những những gì đã nhận. Nhà và đất chưa giao, ông N, anh C, chị D đã nhận 700.000.000đ (Anh C, chị D sử dụng 650.000.000 đồng dùng vào việc thanh toán khoản nợ tại ngân hàng) nên cần phải hoàn trả lại cho ông H, bà L. Ông H, bà L phải trả cho ông N, anh C, chị D bản chính Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số DQ 293348 do Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai chi nhánh P cấp ngày 25/9/2024 mang tên Đỗ Thành C và Bàn Thị Thanh D là có căn cứ pháp luật. Xét nội dung kháng cáo về chi phí tố tụng: Tòa án sơ thẩm xác định lỗi dẫn đến hợp đồng vô hiệu là do các bên đương sự do đó các bên đương sự đều phải chịu chi phí tố tụng theo quy định tại Điều 157/BLTTDS là có căn cứ.

Từ những nhận định trên, Hội đồng xét xử thấy Tòa án cấp sơ thẩm đã thu thập, đánh giá đầy đủ chứng cứ và chấp nhận một phần yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn là có căn cứ, đúng quy định của pháp luật. Tại phiên tòa phúc nguyên đơn không cung cấp thêm được tài liệu, chứng cứ gì do đó kháng cáo của nguyên đơn là không có căn cứ để chấp nhận, giữ nguyên Bản án dân sự sơ thẩm số 01/2026/ST –DSST ngày 06/01/2026 của Tòa án nhân dân khu vực 4- Thái Nguyên.

[III]. Về án phí:

Về án phí phúc thẩm: Căn cứ khoản 2 Điều 29 của Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14, ngày 30/12/2016 của Ủy ban thường vụ Quốc hội, nguyên đơn là người cao tuổi không phải chịu án phí dân sự phúc thẩm.

Vì các lẽ trên;

QUYẾT ĐỊNH:

Căn cứ Điều 26, Điều 38, Điều 148 khoản 1 Điều 308

của Bộ luật Tố tụng dân sự; điểm đ khoản 1 Điều 12 của Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban thường vụ Quốc hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án.

Tuyên xử:

1. Không chấp nhận toàn bộ kháng cáo của nguyên đơn ông Đỗ Văn N, giữ nguyên Bản án sơ thẩm số 01/2026/DSST ngày 06/01/2026 của Toà án nhân dân khu vực 4- Thái Nguyên.

2. Về án phí dân sự phúc thẩm:

Nguyên đơn được miễn toàn bộ án phí.

Các quyết định khác của bản án sơ thẩm không có kháng cáo, kháng nghị có hiệu lực pháp luật kể từ ngày hết thời hạn kháng cáo, kháng nghị.

“Trường hợp bản án, quyết định được thi hành theo quy định tại Điều 2 Luật thi hành án dân sự thì người được thi hành án dân sự, người phải thi hành án dân sự có quyền thoả thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc bị cưỡng chế thi hành án theo quy định tại các điều 7,7a, 7b và 9 Luật thi hành án dân sự; thời hiệu thi hành án được thực hiện theo quy định tại Điều 30 Luật thi hành án dân sự” Bản án phúc thẩm có hiệu lực pháp luật kể từ ngày tuyên án.