Bản án 52/2024/DS-PT — Tranh chấp hợp đồng thuê tài sản

NỘI DUNG VỤ ÁN:

Tại đơn khởi kiện đề ngày 8/5/2023 nguyên đơn Trường Trung học phổ thông M do bà Trần Thị T đại diện trình bày:

Vào ngày 18/01/2023, Trường Trung học phổ thông M (Viết tắt là trường học) có ký hợp đồng cho thuê mặt bằng với ông Lê Văn N. Theo nội dung hợp đồng, tài sản trường học cho ông N thuê là mặt bằng bán căn tin có diện tích theo số đo thực tế là 239m2 nằm trong khuôn viên trường đê cung cấp dịch vụ ăn uống cho học sinh. Thời gian cho thuê là 03 năm, từ ngày 01/02/2023 đến ngày 31/01/2026. Giá thuê là 52.700.000 đồng/tháng (giá thuê đã được đấu giá công khai trước khi ký hợp đồng). Thời gian thanh toán tiền thuê vào ngày 15 hàng tháng. Sau khi hợp đồng ông N đã thanh toán cho trường số tiền thuê căn tin của tháng đầu tiên với số tiền 52.700.000 đồng. Tuy nhiên, bắt đầu từ tháng thứ hai từ ngày 01/3/2023 đến nay ông N và em ông N không thanh toán tiền thuê căn tin cho nhà trường mặc dù em ông N là bà N vẫn sử dụng căn tin để buôn bán bình thường. Vào ngày 17/3/2023, ông N có đơn giảm tiền thuê mặt bằng căn tin gửi cho trường với lý do hiện nay trước cổng trường vẫn còn diễn ra việc mua bán thức ăn, nước uống cho học sinh không kiểm soát được. Sau khi nhận được đơn của ông N, trường đã thực hiện cuộc họp liên tịch cán bộ chủ chốt của trường vào ngày 20/3/2023 và không đồng ý giảm tiền thuê căn tin với lý do vấn đề ông N đặt ra đã được trường làm việc riêng với ông N vào ngày 05/01/2023, có biên bản họp và ông N đã thống nhất. Việc giảm tiền thuê mặt bằng căn tin vượt ngoài khả năng của trường do giá thuê đã thực hiện đấu giá công khai theo quy định của luật đấu giá trước khi ký hợp đồng. Giá thuê căn tin đã được đưa ra đấu giá công khai theo luật đấu giá trước khi ký hợp đồng, ông N là người trúng đấu giá với giá đưa ra là cao nhất.

Nay Trường Trung học phổ thông M yêu cầu Tòa án giải quyết những vẫn đề sau đây: Buộc ông N chấm dứt hợp đồng cho thuê mặt bằng ngày 18/01/2023; Buộc ông N và em ông N là bà N trả lại mặt bằng là căn tin có diện tích theo đo đạc thực tế là 239 m2 tọa lạc trong khuôn viên Trường Trung học phổ thông M. Buộc ông N thanh toán tiền thuê căn tin 03 tháng là tháng 3, tháng 4, tháng 5 năm 2023 chưa thanh toán, bằng số tiền là 158.100.000 đồng. Yêu cầu được nhận số tiền bảo đảm hợp đồng 15.000.000 đồng, không phải hoàn trả lại cho bị đơn ông N.

Bị đơn ông N và bà N đều trình bày: Ông N thừa nhận có hợp đồng thuê Căn tin của trường học như cô Trang trình bày. Nay nhà trường yêu cầu chấm dứt hợp đồng cho thuê mặt bằng ngày 18/01/2023; buộc ông và bà N trả lại mặt bằng là căn tin có diện tích là 239 m2 tọa lạc trong khuôn viên trường học, buộc ông phải thanh toán tiền thuê căn tin 3 tháng chưa thanh toán bằng số tiền 158.100.000 đồng, thì ông không đồng ý theo yêu cầu của trường THPT Mỹ Xuyên lý do là ông đã bỏ tiền ra đầu tư xây dựng cơ sở vật chất đầu tư cho căn tin số tiền xây mới và sửa cũ số tiền là 200.000.000 đồng, nhưng giá thuê theo hợp đồng quá cao kinh doanh không có lãi nên ông xin nhà trường giảm tiền thuê xuống còn 20.000.000đồng/tháng thì ông sẽ tiếp tục thuê căn tin để kinh doanh. Ngoài ra tháng 3/2023 thì ông có làm đơn xin giảm tiền thuê thì nhà trường có văn bản trả lời là không thuộc thẩm quyền của trường sau đó nhà trường làm đơn khởi kiện ra Toà án. Đối với số tiền đặt trước của bên thuê 15.000.000 đồng, ông N yêu cầu được nhận lại.

Tại Bản án sơ thẩm số 103/2023/DS-ST ngày 07 tháng 9 năm 2023 của Tòa án nhân dân huyện Mỹ Xuyên, tỉnh Sóc Trăng, đã tuyên xử như sau:

- Áp dụng Khoản 3 Điều 26; Điểm a Khoản 1 Điều 35; Khoản 1 Điều 39, khoản 2 Điều 92, khoản 4 Điều 147; Điều 271; khoản 1 Điều 273; khoản 1 Điều 280, của Bộ luật Tố tụng Dân sự năm 2015.

- Điều 280, Điều 483 Bộ luật dân sự năm 2015.

- Khoản 2 Điều 26 Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội.

Tuyên xử: Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn Trường Trung học phổ thông M.

1/ Tuyên bố chấm dứt hợp đồng thuê mặt bằng bán Căn tin giữa ông Lê Văn N với Trường Trung học phổ thông M theo hợp đồng cho thuê mặt bằng số 01/HĐ-THPTMX, ngày 18/01/2023.

2/ Buộc ông Lê Văn N phải có trách nhiệm thanh toán cho Trường Trung học phổ thông M số tiền thuê còn nợ là 158.100.000 đồng (Một trăm năm mươi tám triệu một trăm ngàn đồng).

3/ Buộc ông Lê Văn N và bà Lê Thị N phải có trách nhiệm hoàn trả lại cho Trường Trung học phổ thông M phần diện tích đất mặt bằng căn tin theo số đo thực tế là 239m2 tại thửa số 08, tờ bản đồ số 14 do Sở Tài nguyên và môi trường tỉnh Sóc Trăng cấp cho Trường Trung học phổ thông M ngày 25/01/2021, có tứ cận: Hướng đông giáp đất trường học có số đo 8,13m; Hướng tây giáp đất trường học có số đo 11,71m; Hướng nam giáp đất trường học có số đo 25,48m; Hướng bắc giáp đất trường học có số đo 23,24m.

- Kể từ khi bản án có hiệu lực pháp luật, Trường Trung học phổ thông M có đơn yêu cầu thi hành án thì hàng tháng ông N còn phải trả lãi cho Trường Trung học phổ thông M theo mức lãi suất quy định tại khoản 2 Điều 468 Bộ luật dân sự năm 2015 đối với số tiền chậm thanh toán.

4/ Ổn định cho Trường Trung học phổ thông M được quyền sở hữu, sử dụng toàn bộ công trình xây dựng do ông N xây dựng trên phần đất hai bên hợp đồng thuê bán căn tin cụ thể như sau:

* Phần mái che 1: Diện tích 7,8m x 14m, nền lót đal xi măng, cột bê tông đúc sẵn, đỡ mái thép hộp, mái tol giả ngói.

* Phần mái che 2: Diện tích 9,5m x 11,5m, nền lót đal xi măng, cột cây và cột bê tông đúc sẵn, đỡ mái gỗ + tol sóng vuông

* Nhà tạm: Diện tích 3,2m x 2,7m, nền láng xi măng, cột cây và cột bê tông đúc sẵn, vách tol xi măng, đỡ mái tre, mái tol sóng vuông.

* Sân: Diện tích 4,3m x 6,5m nền láng xi măng có lót bê tông đá 4x6.

* Tường xây tô gạch ống dày 10cm, diện tích: (3,2 x 0,8) + (2,7 x 0,8) + (2,5 x 0,8) + (7 x 0,8) + (5 x 0,8) m2.

* Khối bê tông cốt thép diện tích: (0,8 x 3 x 0,05) +( 0,5 x 2 x 0,05) + (0,5 x 2 x 0,05) +(0,5 x 3x 0,05) m3.

5/ Trường Trung học phổ thông M có trách nhiệm thanh toán lại cho ông Lê Văn N số tiền trị giá tài sản đã xây dựng trên đất số tiền là 76.123.000 đồng (Bảy mươi sáu triệu một trăm hai mươi ba ngàn đồng).

- Kể từ khi bản án có hiệu lực pháp luật, ông N có đơn yêu cầu thi hành án thì hàng tháng Trường Trung học phổ thông M còn phải trả lãi cho ông N theo mức lãi suất quy định tại khoản 2 Điều 468 Bộ luật dân sự năm 2015.

6/ Đối với số tiền 15.000.000đồng, nguyên đơn Trường Trung học phổ thông M được quyền sở hữu, sử dụng, không phải hoàn trả lại cho bị đơn.

Ngoài ra án sơ thẩm còn tuyên về nghĩa vụ chịu án phí, chi phí tố tụng khác và thông báo quyền kháng cáo theo luật định.

Ngày 21/9/2023, bị đơn ông Lê Văn N kháng cáo bản án sơ thẩm yêu cầu cấp phúc thẩm xét xử lại, sửa bản án sơ thẩm theo hướng bác toàn bộ yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn.

Tại phiên tòa phúc thẩm nguyên đơn giữ nguyên yêu cầu khởi kiện và Bị đơn giữ nguyên yêu cầu kháng cáo, các đương sự không thỏa thuận được với nhau về việc giải quyết vụ án.

Người bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của bị đơn trình bày và đề nghị Hội đồng xét xử chấp nhận đơn kháng cáo của bị đơn và sữa án sơ thẩm theo hướng không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn.

Kiểm sát viên phát biểu ý kiến của Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Sóc Trăng về việc tuân theo pháp luật trong quá trình giải quyết vụ án dân sự ở giai đoạn phúc thẩm thì Thẩm phán, Hội đồng xét xử, Thư ký phiên tòa và đương sự đã chấp hành đúng quy định Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015 và đề nghị Hội đồng xét xử không chấp nhận đơn kháng cáo của bị đơn, giữ nguyên bản án sơ thẩm theo khoản 1 điều 308 Bộ luật tố tụng dân sự năm 2015.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:

Sau khi nghiên cứu các tài liệu có trong hồ sơ vụ án được thẩm tra tại phiên tòa và căn cứ vào kết quả tranh tụng tại phiên tòa, Hội đồng xét xử nhận định:

* Về thủ tục tố tụng:

* Về nội dung:

Vì các lẽ trên;

QUYẾT ĐỊNH:

Căn cứ khoản 1 Điều 308, khoản 1 Điều 148, khoản 6 Điều 313 Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015. Khoản 1 Điều 29 Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30-12-2016 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội, quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án.

1/ Không chấp nhận kháng cáo của bị đơn ông Lê Văn N và giữ nguyên Bản án sơ thẩm số 103/2023/DS-ST ngày 07 tháng 9 năm 2023 của Tòa án nhân dân huyện Mỹ Xuyên, tỉnh Sóc Trăng. Án sơ thẩm được tuyên lại như sau:

- Áp dụng Khoản 3 Điều 26; Điểm a Khoản 1 Điều 35; Khoản 1 Điều 39, khoản 2 Điều 92, khoản 4 Điều 147; Điều 271; khoản 1 Điều 273; khoản 1 Điều 280, của Bộ luật Tố tụng Dân sự năm 2015.

- Điều 280, Điều 483 Bộ luật dân sự năm 2015.

- Khoản 2 Điều 26 Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội.

Tuyên xử: Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn Trường Trung học phổ thông M.

1/ Tuyên bố chấm dứt hợp đồng thuê mặt bằng bán Căn tin giữa ông Lê Văn N với Trường Trung học phổ thông M theo hợp đồng cho thuê mặt bằng số 01/HĐ-THPTMX, ngày 18/01/2023.

2/. Buộc ông Lê Văn N phải có trách nhiệm thanh toán cho Trường Trung học phổ thông M số tiền thuê còn nợ là 158.100.000 đồng (Một trăm năm mươi tám triệu một trăm ngàn đồng).

3/ Buộc ông Lê Văn N và bà Lê Thị N phải có trách nhiệm hoàn trả lại cho Trường Trung học phổ thông M phần diện tích đất mặt bằng căn tin theo số đo thực tế là 239m2 tại thửa số 08, tờ bản đồ số 14 do Sở Tài nguyên và môi trường tỉnh Sóc Trăng cấp cho Trường Trung học phổ thông M ngày 25/01/2021, có tứ cận: Hướng đông giáp đất trường học có số đo 8,13m; Hướng tây giáp đất trường học có số đo 11,71m; Hướng nam giáp đất trường học có số đo 25,48m; Hướng bắc giáp đất trường học có số đo 23,24m.

- Kể từ khi bản án có hiệu lực pháp luật, Trường Trung học phổ thông M có đơn yêu cầu thi hành án thì hàng tháng ông N còn phải trả lãi cho Trường Trung học phổ thông M theo mức lãi suất quy định tại khoản 2 Điều 468 Bộ luật dân sự năm 2015 đối với số tiền chậm thanh toán.

4/ Ổn định cho Trường Trung học phổ thông M được quyền sở hữu, sử dụng toàn bộ công trình xây dựng do ông N xây dựng trên phần đất hai bên hợp đồng thuê bán căn tin cụ thể như sau:

* Phần mái che 1: Diện tích 7,8m x 14m, nền lót đal xi măng, cột bê tông đúc sẵn, đỡ mái thép hộp, mái tol giả ngói.

* Phần mái che 2: Diện tích 9,5m x 11,5m, nền lót đal xi măng, cột cây và cột bê tông đúc sẵn, đỡ mái gỗ + tol sóng vuông

* Nhà tạm: Diện tích 3,2m x 2,7m, nền láng xi măng, cột cây và cột bê tông đúc sẵn, vách tol xi măng, đỡ mái tre, mái tol sóng vuông.

* Sân: Diện tích 4,3m x 6,5m nền láng xi măng có lót bê tông đá 4x6.

* Tường xây tô gạch ống dày 10cm, diện tích: (3,2 x 0,8) + (2,7 x 0,8) + (2,5 x 0,8) + (7 x 0,8) + (5 x 0,8) m2.

* Khối bê tông cốt thép diện tích: (0,8 x 3 x 0,05) +( 0,5 x 2 x 0,05) + (0,5 x 2 x 0,05) +(0,5 x 3x 0,05) m3.

5/ Trường Trung học phổ thông M có trách nhiệm thanh toán lại cho ông Lê Văn N số tiền trị giá tài sản đã xây dựng trên đất số tiền là 76.123.000 đồng (Bảy mươi sáu triệu một trăm hai mươi ba ngàn đồng).

- Kể từ khi bản án có hiệu lực pháp luật, ông N có đơn yêu cầu thi hành án thì hàng tháng Trường Trung học phổ thông M còn phải trả lãi cho ông N theo mức lãi suất quy định tại khoản 2 Điều 468 Bộ luật dân sự năm 2015.

6/ Đối với số tiền 15.000.000đồng, nguyên đơn Trường Trung học phổ thông M được quyền sở hữu, sử dụng, không phải hoàn trả lại cho bị đơn.

2/ Án phí dân sự phúc thẩm: Ông Lê Văn N phải chịu án phí phúc thẩm 300.000 đồng, được khấu trừ vào số tiền tạm ứng án phí ông N đã nộp theo biên lai thu số 0010288 ngày 21/9/2021 của Chi cục THADS huyện Mỹ Xuyên, như vậy ông N đã nộp xong án phí.

3/ Bản án phúc thẩm này có hiệu lực pháp luật kể từ ngày tuyên án.

Trường hợp bản án được thi hành theo quy định tại Điều 2 Luật thi hành án dân sự thì người được thi hành án dân sự, người phải thi hành án dân sự có quyền thỏa thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc bị cưỡng chế thi hành án theo quy định tại các Điều 6, Điều 7, Điều 7a, 7b và 9 Luật thi hành án dân sự; thời hiệu thi hành án được thực hiện theo quy định tại Điều 30 Luật thi hành án dân sự.