Bản án 52/2023/DS-ST — Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

NỘI DUNG VỤ ÁN:

Theo đơn khởi kiện và quá trình giải quyết vụ án đại diện ủy quyền nguyên đơn ông Phạm Duy Huy P trình bày và yêu cầu như sau:

Vào ngày 23/12/2011, ông Hà Minh B và bà Cao Thị T có nhận chuyển nhượng quyền sử dụng (QSD) đất của ông Lê Văn N, ông Lê Văn S, ông Lê Thành T1, do chưa xem giấy đất nên diện tích ghi trong hợp đồng là 10.000m2, nhưng thực tế chuyển nhượng hết thửa 873 có diện tích là 10.121m2, loại đất lúa, tờ bản đồ 11, tọa lạc ấp Q, xã T, huyện T, tỉnh Cần Thơ (nay là ấp Q, xã T, huyện V, TP Cần Thơ). Giá chuyển nhượng 70.000.000 đồng/công (1.296m2). Hai bên có lập Hợp đồng mua bán đất ngày 23/12/2011 không có công chứng chứng thực, ông B, ông N, ông S và ông T1 đại diện ký tên. Sau khi lập hợp đồng, nguyên đơn giao trước cho ông N, ông S, ông T1 tổng số tiền 420.000.000 đồng, cụ thể như sau:

Lần 1: Ngày 23/12/2011 ông N ký nhận số tiền 50.000.000 đồng.

Lần 2: Ông S ký nhận số tiền 120.000.000 đồng.

Lần 3: Ngày 13/01/2012, ông N và ông T1 ký nhận số tiền 250.000.000 đồng.

Số tiền còn lại hai bên thỏa thuận khi nào đo đạc và lập hợp đồng chuyển nhượng xong thì nguyên đơn sẽ giao đủ tiền, chi phí chuyển nhượng do nguyên đơn chịu. Sau khi giao tiền thì ông N giao quyền sử dụng đất thửa 873 cho nguyên đơn quản lý, sử dụng ổn định từ năm 2011 đến nay. Qua đo đạc thực tế thửa 873 có diện tích 10.615,1m2, tổng số giá trị phải thanh toán trong hợp đồng là 8,2 công x 70.000.000 đồng = 574.000.000 đồng, nguyên đơn đã thanh toán trước 420.000.000 đồng, số tiền còn lại chưa thanh toán là 154.000.000 đồng. Nguyên đơn đã nhiều lần yêu cầu gia đình ông N làm thủ tục sang tên nhưng gia đình ông N không thực hiện. Đến ngày 17/8/2020, ông N chết. Hàng thừa kế thứ nhất của ông N gồm bà Lê Thị H, bà Lê Thị H1, bà Lê Thị C1, bà Lê Thị H2, bà Lê Thị C, ông Lê Văn S, ông Lê Văn V, ông Lê Thanh P1, ông Lê Thanh H3, ông Lê Thành T1 và ông Lê Văn T2.

Nay nguyên đơn yêu cầu bị đơn tiếp tục thực hiện hợp đồng chuyển nhượng QSD đất lập ngày 23/12/2011 với diện tích đo đạc thực tế là 10.615,1m2, loại đất LUC, thửa 873, tờ bản đồ 11, tọa lạc ấp Q, xã T, huyện V, thành phố Cần Thơ, công nhận cho nguyên đơn được quyền sử dụng diện tích đất 10.615,1m2.

Quá trình giải quyết vụ án, bị đơn ông Lê Văn S trình bày: Ông Lê Văn N và bà Lê Thị H là vợ chồng. Ông N và bà H có 10 người con gồm: Lê Thị H1, Lê Thị C1, Lê Thị H2, Lê Thị C, Lê Văn S, Lê Văn V, Lê Thanh P1, Lê Thanh H3, Lê Thành T1 và Lê Văn T2. Ngoài ra, không có con chung hay con riêng nào khác.

Ông N đại diện hộ đứng tên giấy chứng nhận QSD đất thửa 873, diện tích theo giấy chứng nhận được cấp 10.121m2. Nguồn gốc đất thửa 873 là của ông bà cho cha mẹ ông sử dụng ổn định từ trước năm 1995 đến nay.

Ngày 23/12/2011, ông Lê Văn N, ông Lê Thành T1 và ông S có chuyển nhượng quyền sử dụng (QSD) đất ông Hà Minh B và bà Cao Thị T thửa 873, diện tích 10.121m2 (diện tích đo đạc thực tế 10.615,1m2). Giá chuyển nhượng 70.000.000 đồng/công (1.296m2). Hai bên có lập Hợp đồng mua bán đất ngày 23/12/2011 không có công chứng chứng thực, ông B, ông N, ông S và ông T1 đại diện ký tên. Do nguồn gốc đất của ông bà để lại cho ông N, nên ông N có toàn quyền quyết định vấn đề mua bán đất, các thành viên trong gia đình biết việc ông N bán đất, họ đều thống nhất và không có ý kiến gì. Sau khi ký hợp đồng, thì nguyên đơn giao trước cho ông N, ông S, ông T1 tổng số tiền 420.000.000 đồng, cụ thể:

Lần 1: Ngày 23/11/2011 ông N ký nhận số tiền 50.000.000 đồng.

Lần 2: Ông S ký nhận số tiền 120.000.000 đồng.

Lần 3: Ngày 13/01/2012, ông N và ông T1 ký nhận số tiền 250.000.000 đồng.

Số tiền còn lại hai bên thỏa thuận khi nào đo đạc và lập hợp đồng chuyển nhượng xong thì nguyên đơn sẽ giao đủ. Trước đây, hai bên có thỏa thuận miệng bán 03 công đầu với giá 70.000.000 đồng/công (1296m2), những công còn lại bán với giá 75.000.000 đồng/công (1296m2) với điều kiện chi phí làm giấy tờ bị đơn chịu nhưng sau đó hai bên thống nhất giá chuyển nhượng là 70.000.000 đồng/công (1296m2), chi phí làm giấy tờ nguyên đơn sẽ chịu. Như vậy, số tiền còn lại nguyên đơn phải thanh toán cho bị đơn là 154.000.000 đồng. Sau khi giao tiền thì ông N giao quyền sử dụng đất cho nguyên đơn quản lý, sử dụng ổn định từ năm 2011 đến nay. Đến ngày 17/8/2020, ông N chết. Do anh em đông, bận công việc làm ăn nên đến nay bị đơn chưa làm thủ tục sang tên cho nguyên đơn.

Qua yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn, bị đơn đồng ý tiếp tục thực hiện hợp đồng chuyển nhượng QSD đất lập ngày 23/12/2011 với diện tích đo đạc thực tế 10.615,1m2, loại đất LUC, thửa 873, tờ bản đồ số 11, tọa lạc ấp Q, xã T, huyện V, thành phố Cần Thơ. Yêu cầu nguyên đơn thanh toán cho bị đơn số tiền còn lại là 154.000.000 đồng.

Theo các biên bản lấy lời khai, bị đơn bà Lê Thị H, bà Lê Thị H1, bà Lê Thị C1, bà Lê Thị H2, bà Lê Thị C, ông Lê Văn V, ông Lê Thanh P1, ông Lê Thanh H3, ông Lê Thành T1, ông Lê Văn T2 trình bày: Ông bà thừa nhận khi ông N còn sống có chuyển nhượng thửa 873 cho ông B và bà T. Mặt dù, ông N đại diện hộ đứng tên giấy chứng nhận QSD đất nhưng nguồn gốc đất là của ông bà để lại cho ông N nên ông N có toàn quyền quyết định việc mua bán. Nay ông bà cũng thống nhất và đồng ý tiếp tục thực hiện hợp đồng chuyển nhượng QSD đất ngày 23/12/2011 với diện tích đo đạc thực tế 10.615,1m2, thuộc thửa 873. Yêu cầu nguyên đơn thanh toán cho bị đơn số tiền còn lại là 154.000.000 đồng.

Đại diện ủy quyền của Ủy ban nhân dân (UBND) huyện V ông Lê Minh K trình bày: Thửa đất số 873, tờ bản đồ 11, diện tích 10.121m2 (2L), tọa lạc ấp Q, xã T, huyện V, thành phố Cần Thơ do hộ ông Lê Văn N đứng tên trên sổ địa chính. Đất được UBND huyện T (cũ) cấp giấy chứng nhận QSD đất số 000406, ngày 05/6/1998 cho hộ ông Lê Văn N đứng tên. Nguồn gốc thửa 873 do hộ ông Lê Văn N sử dụng từ trước năm 1995, đến năm 1995 được cấp Giấy chứng nhận QSD ruộng đất giấy trắng (số B), hộ ông N sử dụng đến năm 1998 chuyển nhượng một phần thửa 873 cho ông Đỗ Thành H4, đồng thời hộ ông N lập hồ sơ xin cấp đổi cấp lại Giấy chứng nhận QSD đất nêu trên và được UBND huyện T (cũ) cấp Giấy chứng nhận QSD đất số 000406, ngày 05/6/1998 cho hộ ông Lê Văn N tiếp tục đứng tên sử dụng.

Việc cấp giấy chứng nhận QSD đất tại thửa 873 cho hộ ông Lê Văn Nghĩa l đúng đối tượng, đúng trình tự thủ tục.

Tòa án triệu tập hợp lệ bị đơn bà Lê Thị H, bà Lê Thị H1, bà Lê Thị C1, bà Lê Thị H2, bà Lê Thị C, ông Lê Văn V, ông Lê Thanh P1, ông Lê Thanh H3, ông Lê Thành T1, ông Lê Văn T2 nhiều lần đến Tòa để tham gia hòa giải nhưng ông bà không đến nên không tiến hành hòa giải được, vụ án được đưa ra xét xử theo thủ tục chung.

Tại phiên tòa:

- Nguyên đơn vẫn giữ nguyên yêu cầu khởi kiện, đồng ý thanh toán số tiền còn lại cho bị đơn là 154.000.000 đồng.

- Bị đơn ông Lê Văn S đồng ý tiếp tục thực hiện hợp đồng chuyển nhượng QSD đất lập ngày 23/12/2011 với diện tích 10.615,1m2, thửa 873; yêu cầu nguyên đơn thanh toán cho bị đơn số tiền còn lại là 154.000.000 đồng.

Kiểm sát viên phát biểu ý kiến: Việc tuân theo pháp luật tố tụng trong quá trình giải quyết vụ án của Thẩm phán, Hội đồng xét xử, Thư ký; việc chấp hành pháp luật của người tham gia tố tụng là đúng theo quy định pháp luật.

Về quan điểm giải quyết vụ án: Đề nghị Hội đồng xét xử chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn, công nhận hợp đồng chuyển nhượng QSD đất lập ngày 23/12/2011 với diện tích đo đạc thực tế 10.615,1m2, thửa 873, tờ bản đồ 11, loại đất LUC, tọa lạc ấp Q, xã T, huyện V, thành phố Cần Thơ; Buộc nguyên đơn phải có trách nhiệm thanh toán cho bị đơn số tiền 154.000.000 đồng.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:

Sau khi nghiên cứu các tài liệu có trong hồ sơ vụ án được thẩm tra tại phiên tòa và căn cứ vào kết quả tranh tụng tại phiên tòa, Hội đồng xét xử nhận định:

Vì các lẽ trên,

QUYẾT ĐỊNH:

Căn cứ vào:

Điều 26, 35, 91, 92, 144, 147, 165, 166, 188, 227, 228, 235, 271 và 273 Bộ luật tố tụng Dân sự năm 2015;

Điều 129, 500, 688 Bộ luật Dân sự năm 2015;

Điều 100, 166, 170, 203 Luật Đất đai năm 2013;

Nghị quyết số 02/2004/NQ-HĐTP ngày 10/8/2004 của Hội đồng thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao;

Nghị quyết số: 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy Ban thường vụ Quốc hội khóa 14 quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án.

Tuyên xử:

1. Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn về việc yêu cầu công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất lập ngày 23/12/2011 theo diện tích đo đạc thực tế 10.615,1m2, thuộc thửa 873.

Công nhận cho ông Hà Minh B và bà Cao Thị T được quyền sử dụng diện tích đất 10.615,1m2, loại đất LUC, thửa 873, tờ bản đồ số 11, tọa lạc ấp Q, xã T, huyện V, thành phố Cần Thơ. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số 000406, cấp ngày 25/6/1998, do hộ ông Lê Văn N đứng tên.

Các đương sự được quyền liên hệ cơ quan Nhà nước có thẩm quyền để đăng ký, xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nói trên theo quy định pháp luật.

Vị trí, kích thước thửa đất được xác định theo Bản trích đo địa chính số 48/TTKTTNMT do Trung tâm kỹ thuật Tài nguyên và Môi trường thành phố C lập ngày 17/10/2022 (Đính kèm).

2. Nguyên đơn có trách nhiệm thanh toán cho bị đơn số tiền 154.000.000 đồng (Một trăm năm mươi bốn triệu đồng).

Kể từ khi bị đơn có đơn yêu cầu thi hành án nếu nguyên đơn đơn chậm trả tiền số tiền trên thì phải chịu lãi suất chậm trả theo quy định tại khoản 2 Điều 468 Bộ luật Dân sự năm 2015.

3. Về chi phí xem xét thẩm định và định giá tài sản: Nguyên đơn tự nguyện chịu 8.000.000 đồng (Tám triệu đồng), công nhận nguyên đơn đã nộp xong.

4. Về án phí dân sự sơ thẩm:

Bị đơn phải nộp số tiền án phí 300.000 đồng (Ba trăm ngàn đồng) tại Chi cục thi hành án dân sự huyện Vĩnh Thạnh.

Nguyên đơn phải nộp số tiền án phí 7.700.000 đồng (Bảy triệu bảy trăm ngàn đồng), được khấu trừ vào số tiền tạm ứng án phí 300.000 đồng (Ba trăm ngàn đồng) đã nộp tại Chi cục thi hành án dân sự huyện Vĩnh Thạnh theo biên lai thu tiền số 0006035 ngày 22/11/2021, nguyên đơn phải nộp thêm số tiền chênh lệch sau khi khấu trừ là 7.400.000 đồng (Bảy triệu bốn trăm ngàn đồng).

5. Về quyền kháng cáo: Nguyên đơn, bị đơn có mặt được quyền kháng cáo bản án trong thời hạn 15 ngày kể từ ngày tuyên án. Đối bị đơn và người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan vắng mặt được quyền kháng cáo bản án trong thời hạn 15 ngày kể từ ngày nhận được bản án hoặc bản án được niêm yết theo quy định pháp luật.

Trường hợp bản án được thi hành theo quy định tại Điều 2 Luật thi hành án dân sự thì người được thi hành án dân sự, người phải thi hành án dân sự có quyền thỏa thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc bị cưỡng chế thi hành án theo quy định tại các Điều 6,7,7a,7b và 9 Luật thi hành án dân sự; thời hiệu thi hành án được thực hiện theo quy định tại Điều 30 Luật thi hành án dân sự.