Bản án 52/2022/DSST — Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

[1] Phần đất mà các bên đang tranh chấp là thửa 3681, có diện tích 2081,4 m2 theo Bản trích đo địa chính số 14/TTKTTNMT ngày 05/5/2021, thuộc giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số 000476 do UBND huyện Châu Thành (tỉnh Cần Thơ cũ) cấp ngày 20/01/1996 cho bà Nguyễn Thị K. Nguyên đơn yêu cầu các đồng thừa kế của bà Nguyễn Thị K (đã chết ngày 21/02/2001) tiếp tục thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo “Tờ giao kèo sang nhượng đất chứng thực ngày 24/12/1994” giữa nguyên đơn và bà Nguyễn Thị K. Xét đây là quan hệ tranh chấp “hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất” thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án khi các đương sự có yêu cầu theo qui định của Luật đất đai, Bộ luật dân sự và Bộ luật tố tụng dân sự. Do giao dịch đã thực hiện xong trước ngày 01/01/2017 nên theo qui định tại Điều 688 Bộ luật dân sự năm 2015 thì áp dụng các qui định của Bộ luật dân sự 2005 để giải quyết.

[2] Xét yêu cầu của nguyên đơn Hội đồng xét xử nhận thấy: “Tờ giao kèo sang nhượng đất chứng thực ngày 24/12/1994” – bản gốc BL 38-39 là việc thỏa thuận chuyển nhượng diện tích 2.200m2 đất ruộng tọa lạc tại tập đoàn 4, ấp Tân Thạnh Đông, xã Tân Phú Thạnh, huyện Châu Thành, tỉnh Cần Thơ với giá 8 chỉ vàng 24K của bà Nguyễn Thị K và 05 người con cho ông Lê Văn D và bà Nguyễn Thị H. Phần đất này do thay đổi địa giới hành chính nay là khu vực 3, phường Ba Láng, quận Cái Răng, TP. Cần Thơ (BL 76). Tuy về hình thức chưa đáp ứng các điều kiện theo qui định của pháp luật. Nhưng việc thỏa thuận này có sự đồng ý và tham gia ký tên của 05 người con (gồm Nguyễn Thạch L, Nguyễn Thị Thu H, Nguyễn Thạch Kh, Nguyễn Thạch L và Nguyễn Thạch E), cũng chính là các đồng thừa kế của bà Nguyễn Thị K, có sự chứng kiến và xác nhận của chính quyền địa phương vào thời điểm chuyển nhượng. Đến ngày 19/01/1995 thì bên mua đã giao đủ số vàng cho bên bán (con bà K là Nguyễn Thạch L có ký nhận ở cuối “Tờ giao kèo sang nhượng đất chứng thực ngày 24/12/1994” – bản gốc BL 38). Nguyên đơn đã trực tiếp canh tác trên đất từ đó đến nay không có ai tranh chấp hay ngăn cản.

[3] Quá trình điều tra Tòa án cũng đã xác minh được việc chuyển nhượng này là có thật. Cụ thể, ông Nguyễn Văn Ất – là người đã từng xác nhận vào “Đơn khiếu nại của bà Nguyễn Thị K được xác nhận ngày 16/12/1995” – bản gốc, BL 40, theo đó thì chính bà Nguyễn Thị K cũng thừa nhận “có sang nhượng phần đất ruộng 2.200 m2 cho ông bà Lê Văn D” (BL 40). Các người làm chứng Lê Văn Hom (Cao Văn Hom) và ông Lâm Văn Quang là những người ký tên làm chứng và xác thực vào “Tờ giao kèo sang nhượng đất chứng thực ngày 24/12/1994” cũng khẳng định bà Nguyễn Thị K có chuyển nhượng 2.200 m2 đất ruộng cho ông bà Lê Văn D (BL 38-39). Cho nên có cơ sở xác định giao dịch chuyển nhượng đất này thực tế đã được xác lập và cũng đã thực hiện xong. Tuy nhiên, sau khi đã chuyển nhượng thì bà Nguyễn Thị K mới được UBND huyện Châu Thành (tỉnh Cần Thơ cũ) cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số 000476 ngày 20/01/1996, mặc dù người trực tiếp sử dụng đất là vợ chồng nguyên đơn. Đến nay, nguyên đơn có yêu cầu làm thủ tục đăng ký quyền sử dụng đất theo qui định nhưng do bà Nguyễn Thị K đã chết ngày 21/02/2001 (Bản sao Giấy chứng tử, BL 26) nên không thể thực hiện được.

[4] Tại tòa hôm nay nguyên đơn cũng xác định thời điểm ký xong Tờ giao kèo sang nhượng đất được chứng thực ngày 24/12/1994 là nguyên đơn đã nhận đất canh tác liên tục. Đến nay thì nguyên đơn đã canh tác ổn định hơn 27 năm, có các Biên lai thu thuế sử dụng đất từ năm 1996 đến 2006 (BL 41-45). Nên có cơ sở công nhận và ổn định quyền sử dụng đất có diện tích 2081,4 m2, thửa 3681 (Bản trích đo địa chính số 14/TTKTTNMT ngày 05/5/2021), thuộc giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số 000476 do UBND huyện Châu Thành (tỉnh Cần Thơ cũ) cấp ngày 20/01/1996 cho phía nguyên đơn.

[5] Căn cứ Đơn xin xác nhận thừa kế của nguyên đơn có xác nhận của cán bộ địa phương ngày 11/7/2019 (BL 37) và Biên bản lấy lời khai bà Nguyễn Thị Thu H ngày 06/01/2022 của Tòa án nhân dân huyện Duyên Hải, tỉnh Trà Vinh (BL 117-118), thì bà Nguyễn Thị K có 05 người con gồm Nguyễn Thạch L, Nguyễn Thị Thu H, Nguyễn Thạch Kh, Nguyễn Thạch L và Nguyễn Thạch E. Tất cả 05 người này đều có tham gia và ký tên vào Tờ giao kèo sang nhượng đất được chứng thực ngày 24/12/1994 (BL 38-39). Sau khi bà Nguyễn Thị K chết ngày 21/02/2001 thì họ đều là hàng thừa kế thứ nhất của bà K nên cũng là người phải thực hiện nghĩa vụ về tài sản do bà K để lại theo qui định tại Điều 637 BLDS 2005. Tòa án đã triệu tập hợp lệ nhiều lần, các bị đơn đã nhận được các Thông báo thụ lý, hòa giải và công bố chứng cứ, đã ủy quyền cho đại diện liên hệ với tòa án nhưng vẫn không trình bày ý kiến (BL 64-65), thậm chí rút ủy quyền (BL 187) mà vẫn không đến giải quyết, thái độ xem thường pháp luật, coi như chấp nhận toàn bộ yêu cầu của nguyên đơn. Cho nên yêu cầu các bị đơn tiếp tục thực hiện giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất của bà Nguyễn Thị K theo Tờ giao kèo sang nhượng đất được chứng thực ngày 24/12/1994, có diện tích đo đạc thực tế là 2081,4 m2, thửa 3681 theo Bản trích đo địa chính số 14/TTKTTNMT ngày 05/5/2021 của các nguyên đơn là có cơ sở chấp nhận.

[6] Nhưng việc buộc các bị đơn Nguyễn Thạch L, Nguyễn Thị Thu H, Nguyễn Thạch Kh, Nguyễn Thạch L và Nguyễn Thạch E thực hiện ký các Hợp đồng theo đúng thủ tục để nguyên đơn được đăng ký cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo qui định là không khả thi. Bởi lẽ trong suốt quá trình giải quyết, mặc dù đã được Tòa án triệu tập hợp lệ nhiều lần nhưng các bị đơn luôn vắng mặt như đã nêu trên (BL 69, 72). Nên cần kiến nghị Ủy ban nhân dân quận Cái Răng cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho nguyên đơn theo hiện trạng và mục đích sử dụng (có Bản trích đo địa chính số 14/TTKTTNMT ngày 05/5/2021 kèm theo). Có như vậy mới đảm bảo quyền và nghĩa vụ sử dụng đất của nguyên đơn theo qui định của Điều 701 và 702 Bộ luật dân sự 2005.

[7] Về chi phí đo đạc, định giá: theo yêu cầu của nguyên đơn, Tòa án đã thành lập đoàn đo đạt, định giá để xác định giá trị tài sản tranh chấp vào ngày 19/3/2019. Chi phí đo đạt, định giá là 6.500.000 đồng (Sáu triệu năm trăm ngàn đồng), bị đơn phải chịu do yêu cầu nguyên đơn được chấp nhận (BL 104). Tuy nhiên tại tòa hôm nay phía nguyên đơn tự nguyện chịu. Xét đây là sự tự nguyện thỏa thuận của đương sự không trái pháp luật và đạo đức xã hội nên chấp nhận. Nguyên đơn đã thực hiện xong theo phiếu thu số 15 ngày 16/3/2020 (BL 88).

[8] Về án phí dân sự sơ thẩm: