Bản án 52/2022/DS-ST — Tranh chấp hợp đồng đặt cọc

NỘI DUNG VỤ ÁN:

Theo đơn khởi kiện v lời tr nh y của nguyên đơn ông Nguyễn Như N thì:

Anh ’Q là người trực tiếp chuyển nhượng diện tích đất 5217m2 thuộc thửa đất số 39, tờ bản đồ số 33 tọa lạc tại thôn R’Lơm, x Đạ Đờn, huyện Lâm Hà, tỉnh Lâm Đồng của ng Trịnh Văn N, bà Định Thị D cho ng. Giá chuyển nhượng là 1.000.000.000đ, bớt 10.000.000đ, còn lại là 990.000.000đ. Ngày 12/10/2021, ông đặt cọc cho anh ’Q số tiền là 50.000.000đ. Hẹn thời hạn giao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là 04 ngày kể từ ngày đặt cọc. Nhưng vì giấy chứng nhận quyền sử dụng đất c sai s t c n chỉnh sửa nên anh ’Q xin gia hạn thêm 02 ngày, trừ ngày thứ 7 và chủ nhật sẽ bàn giao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho ng thì ng đồng ý. Tuy nhiên, đến ngày 25/10/2021, đ quá thời hạn 13 ngày theo thỏa thuận nhưng anh ’Q vẫn chưa bàn giao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho ng. Đồng thời, trong hợp đồng đặt cọc thỏa thuận diện tích đất chuyển nhượng diện tích đất là 5217m2, tuy nhiên diện tích đất đo đạc thực tế chỉ c 4.000m2, thiếu so với giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là 1.217m2. Khi anh ’Q vi phạm hợp đồng, ng c yêu c u anh ’Q trả lại cho ng số tiền đặt cọc hoặc bán theo diện tích đất thực tế nhưng anh ’Q không đồng ý và cũng kh ng trả lại cho ng số tiền đặt cọc. Do vậy, ng khởi kiện yêu c u Tòa án giải quyết tuyên hủy hợp đồng đồng đặt cọc xác lập ngày 12/10/2021 giữa ng và anh ’Q đối với diện tích đất 5217m2 thuộc thửa đất số 39, tờ bản đồ số 33 tọa lạc tại th n R’Lơm, x Đạ Đờn, huyện Lâm Hà, tỉnh Lâm Đồng; buộc anh ’Q phải trả cho ng số tiền cọc là 50.000.000đ. Ngoài ra, ông N kh ng yêu c u gì thêm.

Bị đơn anh K’Q trình bày thì: Ông Trịnh Văn N, bà Đinh Thị D trú tại: thôn 5, x Đ, huyện L, tỉnh L có diện tích đất theo giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số BL 473855 là 5217m2 thuộc thửa đất số 39, tờ bản đồ số 33, đất tọa lạc tại thôn R’Lơm, x Đạ Đờn, huyện Lâm Hà, tinh Lâm Đồng. Giữa anh và ông Nam, bà Dáng có thỏa thuận ông Nam, bà Dáng chuyển nhượng thửa đất trên cho anh, anh đ giao đủ tiền chuyển nhượng cho ông Nam, bà Dáng nhưng hai bên chưa tiến hành thủ tục sang tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Do không có nhu c u sử dụng nên đến ngày 12/10/2021 anh và ông Nguyễn Như N thỏa thuận với nhau về việc ông N đặt cọc số tiền 50.00.000đ để nhận chuyển nhượng thửa đất trên. Giá chuyển nhượng thửa đất trên là 990.000.000đ (trong hợp đồng đặt cọc ghi giá chuyển nhượng là 1.000.000.000đ nhưng sau đ anh bớt cho ông N số tiền 10.000.000đ), ng N đ đặt cọc số tiền là 50.00.000đ, thời hạn đặt cọc là 04 ngày kể từ ngày 12/10/2021 đến 15 giờ ngày 16/10/2021, hết thời hạn đặt cọc các bên sẽ ra văn phòng c ng chứng lập hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, khi ký xong hợp đồng công chứng thì ông N sẽ thanh toán số tiền còn lại là 940.000.000đ. Tuy nhiên, do giấy chứng nhận quyền sử dụng đất có sự sai sót nên anh có liên hệ với ông N về việc cho anh thêm thời gian để điều chỉnh và ông N đồng ý. Sau khi điều chỉnh xong, đến ngày 19/11/2021 anh có liên hệ với ông N để cùng ra văn phòng c ng chứng để lập hợp đồng chuyển nhượng. Tuy nhiên, ông N trả lời rằng: ông N kh ng đồng ý nhận chuyển nhượng thửa đất trên nữa vì lý do đất kh ng đủ diện tích. Anh chỉ chuyển nhượng đất theo giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và ông N cũng đồng ý nhận chuyển nhượng theo giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Do các bên kh ng thương lượng, thỏa thuận được với nhau nên kéo dài thời gian chưa ra văn phòng c ng chứng lập hợp đồng chuyển nhượng. Nay, ông N khởi kiện anh tại Tòa án N dân huyện Lâm Hà tuyên hủy hợp đồng đặt cọc, yêu c u anh trả lại tiền đặt cọc cho ông N thì anh đồng ý hủy hợp đồng đặt cọc nhưng kh ng đồng ý trả lại đặt tiền cọc là 50.000.000đ. Ông N không tiếp tục nhận chuyển nhượng thửa đất số 39, tờ bản đồ số 33, đất tọa lạc tại thôn R’Lơm, x Đạ Đờn, huyện Lâm Hà, tỉnh Lâm Đồng thì mất tiền đặt cọc.

Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan ông Trịnh Văn N, bà Đinh Thị D trình bày tại biên bản lấy lời khai ngày 18/5/2022 thì: Vào năm 2021, ng Nam c vay của anh ’Q số tiền là 400.000.000đ. Do kh ng c tiền mặt trả cho anh ’Q thì ng, bà đ thống nhất chuyển nhượng diện tích đất 5217m2 thuộc thửa đất số 39, tờ bản đồ số 33, đất tọa lạc tại th n R’Lơm, x Đạ Đờn, huyện Lâm Hà, tỉnh Lâm Đồng cho anh ’Q với giá là 850.000.000đ để trừ nợ. Tuy nhiên, hai bên không lập hợp đồng chuyển nhượng mà thống nhất khi nào anh ’Q tìm được người mua thì ông, bà chuyển quyền sử dụng đất cho họ để đỡ thuế chuyển nhượng hai l n. Sau đ , anh ’Q đ trả cho ông, bà số tiền chuyển nhượng còn dư là 450.000.000đ, sau khi đ cấn trừ số tiền nợ là 400.000.000đ. Ngày 12/10/2021, anh ’Q tìm được người mua đất là ông Nguyễn Như N, bà Nguyễn Thị H. Theo như thỏa thuận nêu trên thì ông, bà có lập hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là giấy bán đất lập ngày 12/10/2021 về việc chuyển nhượng diện tích đất nêu trên cho bà Hoàn, giá chuyển nhượng thỏa thuận là 1.000.000.000đ nhưng thực tế hai bên không giao nhận tiền cho nhau mà chỉ để chuyển quyền sử dụng đất cho ông N, bà Hoàn. Từ đ đến nay, giữa ông bà và ông N, bà Hoàn không có tranh chấp gì về hợp đồng này. Việc anh ’Q lập hợp đồng đặt cọc với ông N và nhận số tiền đặt cọc của ông N là 50.000.000đ thì kh ng liên quan gì đến ông, bà. Trong vụ án này, ông bà không yêu c u Tòa án giải quyết đối với giấy bán đất lập ngày 12/10/2021 giữa bà Hoàn và ông, bà. Nếu có tranh chấp, ông bà sẽ yêu c u Tòa án giải quyết bằng một vụ án dân sự khác.

Theo nội dung bản tự khai, bà Nguyễn Thị H trình bày: Vào ngày 12/10/2021, vợ chồng bà có thỏa thuận nhận chuyển nhượng diện tích đất là 5217m2 thuộc thửa đất số 39, tờ bản đồ số 33, đất tọa lạc tại th n R’Lơm, x Đạ Đờn, huyện Lâm Hà, tỉnh Lâm Đồng với anh ’Q, đất đ được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mang tên ông Trịnh Văn N, bà Đinh Thị D. Ông N chồng bà và anh ’Q đ xác lập hợp đồng đặt cọc với nhau, số tiền đặt cọc là 50.000.000đ. Để thuận cho việc chuyển quyền sử dụng đất thì bà và ông Nam, bà Dáng có xác lập giấy mua bán đất ngày 12/10/2021. Nhưng do, c sự sai lệch trong chứng minh N dân của ng Nam, bà Dáng nên hai bên chưa làm thủ tục chuyển quyền sử dụng đất theo quy định. Đồng thời, vợ chồng bà tiến hành đo đạc đất thì phát hiện đất bị thiếu so với giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Nay ông N khởi kiện yêu c u Tòa án tuyên hủy hợp đồng đặt cọc lập ngày 12/10/2021 giữa ông N và anh ’Q, yêu c u anh ’Q phải trả cho ông N số tiền đặt cọc là 50.000.000đ thì bà kh ng c ý kiến gì. Đối với hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa bà và vợ chồng ng Nam, bà Dáng đ xác lập theo giấy mua bán đất ngày 12/10/2021 đối với diện tích đất là 5217m2 thuộc thửa đất số 39, tờ bản đồ số 33, đất tọa lạc tại th n R’Lơm, x Đạ Đờn, huyện Lâm Hà, tỉnh Lâm Đồng thì bà không yêu c u Tòa án giải quyết trong vụ án này vì thực tế hai bên không có việc giao nhận tiền, không bàn giao diện tích đất chuyển nhượng cho nhau. Nếu sau này có phát sinh tranh chấp, bà sẽ khởi kiện bằng một vụ án dân sự khác. Ngoài ra, bà Hoàn không yêu c u gì thêm.

Tòa án đ tiến hành mở phiên họp kiểm tra việc giao nộp, tiếp cận c ng khai chứng cứ và hòa giải nhưng v ng mặt một bên đương sự nên kh ng tiến hành hòa giải được.

Tại phiên tòa, nguyên đơn giữ nguyên yêu c u khởi kiện: yêu c u Tòa án tuyên hủy hợp đồng đặt cọc lập ngày 12/10/2021 giữa ông N và anh ’Q, yêu c u anh ’Q phải trả cho ông N số tiền đặt cọc là 50.000.000đ. Bị đơn anh ’Quốc giữ nguyên ý kiến đồng ý hủy hợp đồng đặt cọc lập ngày 12/10/2021 giữa ông N và anh nhưng kh ng đồng ý trả cho ng N số tiền là 50.000.000đ nên kh ng thỏa thuận được về việc giải quyết toàn bộ nội dung vụ án.

Đại diện Viện kiểm sát N dân huyện Lâm Hà phát biểu ý kiến về việc tuân theo pháp luật tố tụng của Thẩm phán, Thư ký, Hội đồng xét xử, việc chấp hành pháp luật của người tham gia tố tụng cũng như phát biểu ý kiến về việc giải quyết vụ án theo hướng đề nghị Hội đồng xét xử chấp nhận đơn khởi kiện của ông Nguyễn Như N, hủy hợp đồng đặt cọc lập ngày 12/10/2021 giữa ng Nguyễn Như N và anh ’Q đối với diện tích đất 5217m2 thuộc thửa đất số 39, tờ bản đồ số 33, đất tọa lạc tại th n R’Lơm, x Đạ Đờn, huyện Lâm Hà, tỉnh Lâm Đồng; buộc anh ’Q phải trả lại cho ng N số tiền đặt cọc là 50.000.000đ.

Đối với giấy mua bán đất ngày 12/10/2021 giữa bà Nguyễn Thị H và ông Trịnh Văn N, bà Đinh Thị D đối với diện tích đất là 5217m2 thuộc thửa đất số 39, tờ bản đồ số 33, đất tọa lạc tại th n R’Lơm, x Đạ Đờn, huyện Lâm Hà, tỉnh Lâm Đồng thì các bên đương sự thống nhất kh ng yêu c u Tòa án giải quyết nên đề nghị Hội đồng xét xử kh ng đặt ra để giải quyết. Nếu sau này c phát sinh tranh chấp thì đương sự c quyền khởi kiện bằng một vụ án dân sự khác.

Về án phí, buộc bị đơn phải chịu án phí dân sự sơ thẩm theo quy định của pháp luật.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:

Sau khi nghiên cứu các tài liệu c trong hồ sơ vụ án, căn cứ vào tài liệu, chứng cứ đ được xem xét tại phiên tòa và căn cứ vào kết quả tranh tụng tại phiên tòa, Hội đồng xét xử nhận định:

Tại phiên tòa, người c quyền lợi, nghĩa vụ liên quan ng Trịnh Văn N, bà Đinh Thị D, bà Nguyễn Thị H v ng mặt nhưng c đơn đề nghị Tòa án xét xử v ng mặt nên căn cứ khoản 1 Điều 227, khoản 1 Điều 228 của Bộ luật tố tụng dân sự năm 2015 tiến hành xét xử v ng mặt ng Nam, bà Dáng, bà Hoàn là phù hợp.

Ông N khởi kiện yêu c u Tòa án giải quyết tuyên hủy hợp đồng đặt cọc lập ngày 12/10/2021 giữa ng Nguyễn Như N và anh ’Q đối với diện tích đất 5217m2 thuộc thửa đất số 39, tờ bản đồ số 33, đất tọa lạc tại th n R’Lơm, x Đạ Đờn, huyện Lâm Hà, tỉnh Lâm Đồng; buộc anh ’Q phải trả lại cho ng N số tiền đặt cọc là 50.000.000đ nên căn cứ khoản 3 Điều 26, điểm a khoản 1 Điều 35, điểm a khoản 1 Điều 39 của Bộ luật tố tụng dân sự xác định quan hệ pháp luật là: “Tranh chấp hợp đồng đặt cọc” giữa nguyên đơn ông Nguyễn Như N với bị đơn anh ’Q; người c quyền lợi, nghĩa vụ liên quan là ng Trịnh Văn N, bà Đinh Thị D, bà Nguyễn Thị H; vụ án thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án N dân huyện Lâm Hà, tỉnh Lâm Đồng.

Nguyên đơn ông N khởi kiện yêu c u Tòa án giải quyết tuyên hủy hợp đồng đặt cọc lập ngày 12/10/2021 giữa ng Nguyễn Như N và anh ’Q đối với diện tích đất 5217m2 thuộc thửa đất số 39, tờ bản đồ số 33, đất tọa lạc tại th n R’Lơm, x Đạ Đờn, huyện Lâm Hà, tỉnh Lâm Đồng; buộc anh ’Q phải trả lại cho ng N số tiền đặt cọc là 50.000.000đ.

Đối chiếu các tài liệu, chứng cứ do đương sự xuất trình và do Tòa án thu thập, Hội đồng xét xử nhận thấy: Diện tích đất các bên thỏa thuận chuyển nhượng là 5217m2 thuộc thửa đất số 39, tờ bản đồ số 33 tọa lạc tại th n R’Lơm, x Đạ Đờn, huyện Lâm Hà, tỉnh Lâm Đồng theo giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số BL 473855 mang tên ông Trịnh Văn N, bà Đinh Thị D. Để đảm bảo cho việc chuyển nhượng, vào ngày 12/10/2021, ông N và anh ’Q đ ký hợp đồng đặt cọc với nhau, ông N đ đặt cọc cho anh ’Q số tiền là 50.000.000đ.

Theo lời khai của anh ’Q, ng Nam, bà Dáng thì: năm 2021, ng Nam, bà Dáng thỏa thuận chuyển nhượng diện tích đất 5217m2 thuộc thửa đất số 39, tờ bản đồ số 33 tọa lạc tại th n R’Lơm, x Đạ Đờn, huyện Lâm Hà, tỉnh Lâm Đồng cho anh ’Q với giá 850.000.000đ để cấn trừ vào nghĩa vụ trả nợ của ng Nam đối với anh ’Q là 400.000.000đ, số tiền chuyển nhượng còn lại là 450.000.000đ, anh ’Q đ trả đủ cho ng Nam, bà Dáng. Để tránh thuế, phí chuyển nhượng hai l n nên giữa ng Nam, bà Dáng và anh ’Q thỏa thuận khi nào anh ’Q tìm được khách mua đất thì ng Nam, bà Dáng c nghĩa vụ chuyển quyền sử dụng đất cho người mua. Ngày 12/10/2021, anh ’Q tìm được người mua đất là ng Nguyễn Như N, bà Nguyễn Thị H nên giữa anh ’Q và ông N xác lập hợp đồng đặt cọc, ng N đ đặt cọc cho anh ’Q số tiền là 50.000.000đ. Đồng thời, bà Hoàn và ng Nam, bà Dáng xác lập giấy mua đất vào ngày 12/10/2021 đối với diện tích đất n i trên nhưng sự bàn giao tiền chuyển nhượng là 1.000.000.000đ từ bà Hoàn cho ng Nam, bà Dáng.

Như vậy, tại thời điểm ng N và anh ’Q xác lập hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất nêu trên thì anh ’Q chưa làm thủ tục chuyển quyền sử dụng đất sang tên mình nên anh ’Q chưa c quyền sở hữu tài sản theo quy định tại Điều 223 của Bộ luật dân sự năm 2015. Do vậy, việc anh ’Quốc xác lập hợp đồng đặt cọc với ng N là kh ng đúng với quy định của pháp luật. Việc này, ng N biết nhưng vẫn xác lập hợp đồng đặt cọc nên cả hai bên đều c lỗi dẫn đến hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất kh ng được giao kết, thực hiện.

Tại phiên tòa, nguyên đơn và bị đơn đều thống nhất yêu c u Tòa án hủy hợp đồng đặt cọc lập ngày 12/10/2021 giữa ng Nguyễn Như N và anh ’Q đối với diện tích đất 5217m2 thuộc thửa đất số 39, tờ bản đồ số 33 tọa lạc tại th n R’Lơm, x Đạ Đờn, huyện Lâm Hà, tỉnh Lâm Đồng.

Xét thấy, yêu c u trên của đương sự là tự nguyện, phù hợp với quy định của pháp luật nên Hội đồng xét xử c n tuyên hủy hợp đồng đặt cọc lập ngày 12/10/2021 giữa ng Nguyễn Như N và anh ’Q đối với diện tích đất 5217m2 thuộc thửa đất số 39, tờ bản đồ số 33 tọa lạc tại th n R’Lơm, x Đạ Đờn, huyện Lâm Hà, tỉnh Lâm Đồng là phù hợp.

Đối với yêu c u của ng N yêu c u anh ’Q phải trả lại cho ng N số tiền đặt cọc là 50.000.000đ, yêu c u này là c căn cứ như đ nhận định ở trên nên Hội đồng xét xử c n chấp nhận.

Đối với ý kiến của anh ’Q kh ng đồng ý trả lại cho ng N số tiền đặt cọc là 50.000.000đ với lý do anh bán đất theo giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nên việc ng N cho rằng diện tích đất đo đạc thực tế bị thiếu nên kh ng đồng ý nhận chuyển nhượng là kh ng đúng; đồng thời ông N vi phạm nghĩa vụ thanh toán nên phải mất tiền cọc là kh ng c căn cứ để Hội đồng xét xử chấp nhận.

Từ những phân tích, nhận định nêu trên, Hội đồng xét xử căn cứ Nghị quyết số 01/2003/NQ-HĐTP ngày 16/4/2003 của Hội đồng Thẩm phán Tòa án N dân Tối cao hướng dẫn áp dụng pháp luật trong giải quyết một số loại tranh chấp dân sự, hôn N và gia đình; Điều 328 của Bộ luật dân sự năm 2015 c n buộc anh ’Q phải trả cho ông N số tiền đặt cọc là 50.000.000đ là phù hợp.

Đối với giấy bán đất lập ngày 12/10/2021 giữa bà Nguyễn Thị H và ông Trịnh Văn N, bà Đinh Thị D đối với diện tích đất 5217m2 thuộc thửa đất số 39, tờ bản đồ số 33 tọa lạc tại th n R’Lơm, x Đạ Đờn, huyện Lâm Hà, tỉnh Lâm Đồng thì bà Hoàn, ng Nam, bà Dáng thống nhất kh ng yêu c u Tòa án giải quyết nên Hội đồng xét xử kh ng đặt ra để giải quyết. Nếu sau này các bên phát sinh tranh chấp thì c quyền khởi kiện bằng một vụ án dân sự khác.

V các lẽ trên,

QUYẾT ĐỊNH:

- Căn cứ khoản 3 Điều 26; điểm a khoản 1 Điều 35; điểm a khoản 1 Điều 39; khoản 2 Điều 147; khoản 1 Điều 227; khoản 1 Điều 228; khoản 2 Điều 266 của Bộ luật tố tụng Dân sự năm 2015;

- Căn cứ Điều 328 của Bộ luật Dân sự năm 2015;

- Caên cöù Ñieàu 26 Luaät thi haønh aùn daân söï.

- Căn cứ Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30 tháng 12 năm 2016 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án.

Xử:

1. Chấp nhận đơn khởi kiện của ông Nguyễn Như N về việc: “Tranh chấp hợp đồng đặt cọc” với bị đơn anh ’Q.

Hủy hợp đồng đặt cọc lập ngày 12/10/2021 giữa ng Nguyễn Như N và anh ’Q diện tích đất 5217m2 thuộc thửa đất số 39, tờ bản đồ số 33 tọa lạc tại th n R’Lơm, x Đạ Đờn, huyện Lâm Hà, tỉnh Lâm Đồng.

Buộc anh ’Q phải trả lại cho ng Nguyễn Như N số tiền đặt cọc là 50.000.000đ (năm mươi triệu đồng).

Kể từ ng y có đơn yêu cầu thi h nh án của người được thi h nh án (đối với các khoản tiền phải trả cho người được thi h nh án) cho đến khi thi h nh án xong, ên phải thi h nh án còn phải chịu khoản tiền lãi của số tiền còn phải thi h nh án theo mức lãi suất quy định tại Điều 357, Điều 468 của Bộ luật Dân sự năm 2015, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác.

2. Về án phí: Buộc bị đơn anh ’Q phải nộp 2.800.000đ (hai triệu tám trăm ngàn đồng) tiền án phí Dân sự sơ thẩm.

Hoàn trả cho ông Nguyễn Như N số tiền 1.550.000đ (một triệu năm trăm năm mươi ng n đồng) tạm ứng án phí đ nộp theo biên lai thu tiền tạm ứng án phí số 0002844 ngày 28/12/2021 của Chi cục thi hành án Dân sự huyện Lâm Hà, tỉnh Lâm Đồng.

Đương sự c mặt tại phiên tòa c quyền kháng cáo trong thời hạn 15 ngày kể từ ngày tuyên án (30/6/2022); đương sự v ng mặt tại phiên tòa c quyền kháng cáo trong thời hạn 15 ngày kể từ ngày nhận được bản án hoặc bản án được niêm yết để yêu c u Tòa án N dân tỉnh Lâm Đồng xét xử phúc thẩm.

Trường hợp ản án được thi h nh theo qui định tại Điều 2 Luật Thi h nh án dân sự th người được thi h nh án dân sự, người phải thi h nh án dân sự có quyền thỏa thuận thi h nh án, quyền yêu cầu thi h nh án, tự nguyện thi h nh án hoặc ị cưỡng chế thi h nh án theo qui định tại các Điều 6,7, 7a, 7 v 9 Luật Thi h nh án dân sự; thời hiệu thi h nh án được thực hiện theo quy định tại Điều 30 Luật Thi h nh án dân sự.