Bản án 52/2020/DS-PT — Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

NỘI DUNG VỤ ÁN:

* Theo đơn khởi kiện, quá trình tố tụng và tại phiên tòa, nguyên đơn bà Nguyễn Thị Thu P trình bày:

Ngày 11/3/2018, bà P với bị đơn ông Lê Hải M có thỏa thuận với nhau về việc ông M bán cho bà P 01 lô đất có diện tích 5.000 m2 tại thôn M, xã E, huyện C, tỉnh Đắk Lắk với giá 600.000.000 đồng, diện tích đất này là đất giao khoán của Công ty TNHH MTV cà phê E ký hợp đồng giao nhận khoán với ông M. Bà P đặt cọc cho ông M số tiền là 5 triệu đồng. Đến ngày 28/3/2018, bà P tiếp tục giao tiếp cho ông Lê Hải M số tiền 400.000.000 đồng. Số tiền còn lại ông M xác định khi nào sang tên sổ hợp đồng nhận khoán cho bà P thì bà giao trả đủ. Kể từ khi giao tiền đặt cọc, ông M giao cho bà sử dụng diện tích đất nói trên từ đó cho đến tháng 04/2019 thì ông M ngăn cản không cho sử dụng nữa cho đến nay ông M vẫn không bàn giao sổ hợp đồng giao nhận khoán cho bà P nhưng cũng không trả lại số tiền mà bà đã giao đặt cọc sang nhượng đất cho ông M. Khi hai bên thỏa thuận và mua bán diện tích đất nói trên thì TNHH MTV cà phê E không biết và các bên cũng không thông báo cho Công ty biết.

Nay ông M vẫn chưa thực hiện việc chuyển nhượng khoán diện tích đất nói trên cho bà P và cũng không cho bà sử dụng nên bà đề nghị Tòa án hủy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với “giấy đặt cọc tiền bán lô” ngày 11/03/2018 và “giấy nhận tiền bán lô” ngày 28/03/2018. Đồng thời buộc ông M trả lại cho bà số tiền đã đặt cọc 405.000.000 đồng. Ngoài ra không yêu cầu gì khác.

Bà xác định đối với “giấy đặt cọc tiền bán lô” 11/03/2018 và “giấy nhận tiền bán lô” 28/03/2018 nội dung và chữ viết, chữ ký bên nhận tiền và bên bán lô đều do ông M viết và ký ra, còn bên mua lô là do bà ký, viết ra. Tại địa phương bà không thuộc trường hợp hộ nghèo hay cận nghèo gì.

* Quá trình tham gia tố tụng bà Nguyễn Ngọc Bảo C là người đại diện theo ủy quyền của bị đơn trình bày:

Vào ngày 11/03/2018, ông Lê Hải M và bà Nguyễn Thị Thu P tự nguyện thỏa thuận với nhau sang nhượng 05 sào đất lô của đội B thuộc Công ty TNHH MTV cà phê E, tại thôn M, xã E, huyện C, tỉnh Đắk Lắk và tài sản gắn lền với đất trên lô trồng hồ tiêu năm thứ 3 và thứ 4 với giá chuyển nhượng là 600.000.000 đồng (Sáu trăm triệu đồng) và bà P đã đặt cọc cho ông M số tiền là 5.000.000 đồng (năm triệu đồng), số tiền còn lại bà P hẹn đến ngày 10/02/2019 âm lịch sẽ trả đủ cho ông M như đã cam kết trong giấy đặt cọc.

Đến ngày 28/03/2018, ông M tiếp tục nhận từ bà P số tiền 400.000.000 đồng (Bốn trăm triệu đồng) và bà P lại tiếp tục hẹn với ông M đến ngày 28/04/2018 sẽ trả hết số tiền còn lại là 195.000.000 đồng (một trăm chín mươi lăm triệu đồng). Hai bên đã thỏa thuận với nhau trong giấy nhận tiền là khi nào bà P trả hết số tiền còn lại cho ông M thì đồng thời ông M cũng sẽ tiến hành làm thủ tục sang đất lô đứng tên bà P đúng với quy định của Công ty đề ra.

Trong khi chờ bà P trả tiền, ông M đã giao toàn bộ 5.000m2 đất lô cho bà P trực tiếp quản lý và sử dụng. Theo ông M được biết vào tháng 2 năm 2019 bà P đã thu 6 tạ hồ tiêu khô trên đất lô, ước tính tổng giá hồ tiêu tại thời điểm đó khoảng là 30.000.000đ (Ba mươi triệu đồng).

Vào ngày 30/07/2018, ông M đã hoàn tất thủ tục sang tên đất lô giao khoán cho bà P. Sau khi thực hiện xong, ông Lê Hải M và ông Lê Văn L là đội trưởng đội B công ty TNHH-MTV cà phê E mang hợp đồng khoán đến giao cho bà P nhưng bà P không nhận mà cứ đòi sổ bìa vàng (giấy chứng nhận quyền sử dụng đất) và hợp đồng khoán cũ. Đồng thời, bà P cũng không thanh toán số tiền còn lại cho ông M theo như thỏa thuận. Và nhiều lần ông M trực tiếp đòi tiền bà P nhưng bà P lẫn tránh, không trả.

Theo quy định của Công ty thì sau năm 2018 công ty không cấp sổ bìa vàng cho bất kỳ những hộ dân nhận khoán và sang tên đổi chủ. Ông Lê Hải M đã mời bà Nguyễn Thị Thu P lên trực tiếp gặp lãnh đạo Công ty TNHH-MTV cà phê E để làm việc và ban lãnh đạo của công ty cũng đã trực tiếp trao đổi và giải thích về thủ tục chuyển nhượng đất giao khoán của công ty cho bà P hiểu, nhưng bà P vẫn không chịu nhận giấy tờ do ông M giao.

Do đó nay bà P yêu cầu hủy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với “giấy đặt cọc tiền bán lô” ngày 11/03/2018 và “giấy nhận tiền bán lô” ngày 28/03/2018 thì bị đơn ông Lê Hải M không đồng ý. Ngoài ra không có yêu cầu gì khác và tại địa phương ông M không thuộc trường hợp hộ nghèo hay cận nghèo gì.

* Tại biên bản xác minh ngày 23/9/2019 tại Công ty TNHHMTV cà phê E cung cấp thông tin có kết quả như sau:

Đối với việc sang nhượng quyền sử dụng đất của Công ty TNHH-MTV cà phê E giữa ông Lê Hải M và bà Nguyễn Thị Thu P bằng giấy viết tay là không đúng thủ tục theo quy định nên Công ty không đồng ý với việc sang nhượng này. Thủ tục sang nhượng đất lô của Công ty thì các bên phải thông báo cho Công ty biết để Công ty xem xét và đồng ý ký hợp đồng và làm thủ tục sang nhượng. Đối với diện tích 5.000m2 mà ông M sang nhượng cho bà P thì hiện tại Công ty chưa ký hợp đồng chính thức và chưa sang tên cho bà P mà vẫn thừa nhận và giao đất cho ông M có quyền quản lý, sử dụng. Do đó nay các bên tranh chấp việc chuyển nhượng đất của công ty thì đề nghị Tòa án hủy việc mua bán, sang nhượng đất của công ty giữa bà P với ông M do không đúng trình tự thủ tục. Do không liên quan đến việc tranh chấp nên Công ty từ chối tham gia tố tụng tại Tòa án, kể cả các phiên tòa.

* Tại biên bản lấy lời khai ngày 07/10/2019 người làm chứng ông Lê Văn L trình bày:

Ông Lê Văn L là đội trưởng đội 31 của Công ty TNHH-MTV cà phê E, đang quản lý các diện tích đất và vườn cây do Công ty giao phụ trách, trong đó có 5.000m2 đất mà hiện tại giữa ông Lê Hải M và bà Nguyễn Thị Thu P thực hiện việc sang nhượng và có tranh chấp. Việc sang nhượng, mua bán 5.000m2 đất lô của Công ty TNHH-MTV cà phê E giữa bà P với ông M thì ông không biết, việc giao nhận tiền đặt cọc ông cũng không biết. Hiện tại ai đang sử dụng 5.000m2 đất này ông cũng không biết. Do công việc cá nhân nên ông từ chối tham gia tố tụng.

Tại bản án dân sự sơ thẩm số 35/2019/DS-ST ngày 06 tháng 11 năm 2019 của Tòa án nhân dân huyện Cư Kuin đã quyết định:

Căn cứ khoản 9 Điều 26, khoản 1 Điều 35, điểm a khoản 1 Điều 39; các điều 144; 147; 203; 220; 227; 228; 235; 244; 266 và 273 Bộ luật tố tụng dân sự năm 2015;

Áp dụng Điều 7; Điều 8 Nghị định số 168/2016/NĐ-CP ngày 27/12/2016; Điều 79 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ;

Áp dụng các điều 117, 122, 129, 131 Bộ luật dân sự năm 2015;

Áp dụng khoản 2 Điều 26; điểm a, b khoản 3 Điều 27 Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban thường vụ Quốc Hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án và danh mục án phí, lệ phí Tòa án ban hành kèm theo Nghị quyết.

Tuyên xử: Chấp nhận toàn bộ yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn bà Nguyễn Thị Thu P.

Tuyên bố: Hủy giao dịch dân sự theo “giấy đặt cọc tiền bán lô” ngày 11/3/2018 và “giấy nhận tiền bán lô” ngày 28/3/2018 giữa bà Nguyễn Thị Thu P và ông Lê Hải M do vô hiệu.

Buộc ông Lê Hải M phải hoàn trả lại cho bà Nguyễn Thị Thu P số tiền 405.000.000 đồng (bốn trăm lẻ năm triệu đồng).

Kể từ ngày có đơn yêu cầu thi hành án của người được thi hành án cho đến khi thi hành án xong, bên phải thi hành án còn phải chịu khoản tiền lãi của số tiền còn phải thi hành án theo mức lãi suất quy định tại Điều 357 và Điều 468 của Bộ luật Dân sự năm 2015, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác.

Ngoài ra án sơ thẩm còn tuyên về án phí, tạm ứng án phí, và quyền kháng cáo cho các đương sự.

Ngày 14/11/2019, bị đơn ông Lê Hải M đã kháng cáo đề nghị Tòa án cấp phúc thẩm xem xét lại bản án số 35/2019/DS-ST ngày 06 tháng 11 năm 2019 của Tòa án nhân dân huyện Cư Kuin để yêu cầu bà Nguyễn Thị Thu P tiếp tục thực hiện hợp đồng chuyển nhượng ngày 11/3/2018.

Tại phiên tòa cấp phúc thẩm, nguyên đơn vẫn giữ nguyên yêu cầu khởi kiện, bị đơn vẫn giữ nguyên yêu cầu kháng cáo.

Các đương sự không thỏa thuận được với nhau về việc giải quyết vụ án.

Đại diện Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Đắk Lắk phát biểu ý kiến:

- Về tố tụng: Đơn kháng cáo của ông Lê Hải M trong thời hạn luật định tại Điều 272, Điều 273 của Bộ luật Tố tụng dân sự, đã nộp tạm ứng án phí nên hợp lệ về mặt hình thức. Thẩm phán, Hội đồng xét xử, Thư ký và các đương sự đã chấp hành đúng, đầy đủ các quy định của Bộ luật tố tụng dân sự;

- Về quan điểm giải quyết vụ án: Đề nghị hội đồng xét xử áp dụng khoản 1 Điều 308 Bộ luật tố tụng dân sự: Bác kháng cáo của bị đơn ông Lê Hải M, giữ nguyên bản án dân sự sơ thẩm số 35/2019/DS-ST ngày 06 tháng 11 năm 2019 của Tòa án nhân dân huyện Cư Kuin.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:

Sau khi nghiên cứu tài liệu có trong hồ sơ vụ án đã được thẩm tra tại phiên tòa và căn cứ vào kết quả tranh tụng tại phiên tòa, Hội đồng xét xử nhận định:

Đơn kháng cáo của ông M trong thời hạn luật định và đã nộp tạm ứng án phí dân sự phúc thẩm theo quy định tại các Điều 271, 272 và Điều 273 của Bộ luật Tố tụng dân sự nên được xem xét giải quyết theo trình tự phúc thẩm.

Nguyên đơn cho rằng bị đơn không thực hiện hợp đồng nên đề nghị hủy việc chuyển nhượng Hợp đồng giao khoán theo “giấy đặt cọc bán lô” ngày 11/3/2018 và “giấy nhận tiền bán lô” ngày 28/3/2018 giữa nguyên đơn và bị đơn, còn bị đơn cho rằng việc chuyển nhượng đã thực hiện đầy đủ nên yêu cầu tiếp tục thực hiện giao dịch chuyển nhượng trên. Phía Công ty TNHH-MTV cà phê E xác định việc chuyển nhượng 5.000m2 đất giao khoán sản xuất giữa ông M với bà P là đất của Công ty, quá trình chuyển nhượng ông M bà P không thông báo hay làm thủ tục gì với Công ty nên việc chuyển nhượng không đúng quy định.

Ông M cho rằng ngày 30/7/2018 ông đã hoàn tất thủ tục giấy tờ sang tên cho bà P, thể hiện gồm đơn đề nghị nhận khoán, biên bản giao nhận vườn cây, bản cam kết đều đề ngày 30/7/2018. Tuy nhiên tại Điều 7, Điều 8 Nghị định số 168/2016/NĐ-CP ngày 27/12/2016 của Chính Phủ quy định về trình tự, thủ tục khoán và hồ sơ khoán vườn cây thì giao dịch chuyển nhượng giữa nguyên đơn và bị đơn không tuân thủ quy định về hình thức, thủ tục chuyển nhượng hợp đồng giao nhận khoán vườn cây của Công ty TNHH-MTV cà phê E, theo đó các bên phải thông báo cho Công ty biết để Công ty xem xét, đồng ý ký hợp đồng và làm thủ tục sang nhượng. Mặt khác, phía Công ty cho rằng với việc sang nhượng hợp đồng giao nhận khoán vườn cây của Công ty TNHH-MTV cà phê E giữa ông Lê Hải M và bà Nguyễn Thị Thu P bằng giấy viết tay là không đúng thủ tục theo quy định nên Công ty không đồng ý với việc sang nhượng này, đề nghị Tòa án hủy việc chuyển nhượng trên. Nguyên đơn và bị đơn cũng đều thừa nhận sau khi ký kết hợp đồng đặt cọc để chuyển nhượng đất và cây trồng trên đất thuê khoán quyền sử dụng đất cho đến nay hai bên chưa tiến hành kiểm tra, đo đạc và bàn giao đất trên thực tế và không thông báo cho Công ty TNHH-MTV cà phê E biết. Sau khi xét xử sơ thẩm, bị đơn đồng thời là người kháng cáo không cung cấp thêm tài liệu chứng cứ gì đối với nội dung kháng cáo.

Từ những phân tích trên, Hội đồng xét xử xét thấy kháng cáo của bị đơn ông Lê Hải M là không có cơ sở chấp nhận, giữ nguyên nội dung của bản án sơ thẩm.

Vì các lẽ trên;

QUYẾT ĐỊNH:

Căn cứ khoản 1 Điều 308 của Bộ luật tố tụng dân sự, không chấp nhận kháng cáo của bị đơn ông Lê Hải M, giữ nguyên bản án dân sự sơ thẩm số 35/2019/DS-ST ngày 06/11//2019 của Tòa án nhân dân huyện Cư Kuin, cụ thể:

[1] Áp dụng khoản 9 Điều 26; khoản 1 Điều 35; điểm a khoản 1 Điều 39; các điều 144; 147; 203; 220; 227; 228; 235; 244; 266 và 273 Bộ luật tố tụng dân sự năm 2015;

Áp dụng Điều 7; Điều 8 Nghị định số 168/2016/NĐ-CP ngày 27/12/2016; Áp dụng các điều 117, 122, 129, 131 Bộ luật dân sự năm 2015;

Áp dụng khoản 2 Điều 26; điểm a, b khoản 3 Điều 27 Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban thường vụ Quốc Hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án và danh mục án phí, lệ phí Tòa án ban hành kèm theo Nghị quyết.

Tuyên xử: Chấp nhận toàn bộ yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn bà Nguyễn Thị Thu P.

- Tuyên bố: Hủy giao dịch dân sự theo “giấy đặt cọc tiền bán lô” ngày 11/3/2018 và “giấy nhận tiền bán lô” ngày 28/3/2018 giữa bà Nguyễn Thị Thu P và ông Lê Hải M do vô hiệu.

Buộc ông Lê Hải M phải hoàn trả lại cho bà Nguyễn Thị Thu P số tiền 405.000.000 đồng (bốn trăm lẻ năm triệu đồng).

Kể từ ngày có đơn yêu cầu thi hành án của người được thi hành án cho đến khi thi hành án xong, bên phải thi hành án còn phải chịu khoản tiền lãi của số tiền còn phải thi hành án theo mức lãi suất quy định tại Điều 357 và Điều 468 của Bộ luật Dân sự năm 2015, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác.

[2] Về án phí: Buộc ông Lê Hải M phải chịu 600.000 đồng án phí dân sự sơ thẩm và phúc thẩm, và 20.200.000 đồng án phí dân sự sơ thẩm đối với thực hiện nghĩa vụ về tài sản; Ông Lê Hải M đã nộp tạm ứng án phí 300.000 đồng theo biên lai thu số AA/2019/0006901 ngày 21/11/2019 do ông M đã nộp tạm ứng án phí phúc thẩm tại Chi cục thi hành án dân sự huyện C, nên ông Lê Hải M, còn phải nộp tiếp 20.500.000 (hai mươi triệu năm trăm ngàn) đồng án phí.

Bà Nguyễn Thị Thu P được nhận lại tiền tạm ứng án phí đã nộp 300.000 đồng (ba trăm nghìn đồng) theo biên lai thu số AA/2017/0014661 ngày 12/7/2019 và 11.611.000 đồng (mười một triệu sáu trăn mười một nghìn đồng) theo biên lai thu số AA/2017/0014660 ngày 12/7/2019 tại Chi cục Thi hành án dân sự huyện C, tỉnh Đắk Lắk.

Bản án dân sự phúc thẩm có hiệu lực pháp luật kể từ ngày tuyên án.

Trường hợp bản án, quyết định được thi hành theo quy định tại Điều 2. Luật Thi hành án dân sự thì người được thi hành án dân sự, người phải thi hành án dân sự có quyền thỏa thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc bị cưỡng chế thi hành án theo quy định tại các Điều 6, 7 và 9 Luật Thi hành án dân sự; thời hiệu thi hành án được thực hiện theo quy định tại Điều 30 Luật Thi hành án dân sự.