Bản án 52/2017/DS-ST — Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

NỘI DUNG VỤ ÁN:

* Theo đơn khởi kiện ngày 24/6/2016; đơn khởi kiện bổ sung ngày 01/11/2016; biên bản hòa giải ngày09/12/2016, ngày 13/12/2016, biên bản làm việc ngày 21/7/2017 và lời trình bày tại phiên tòa của đại diện nguyên đơn (ông Phan Hoài A) thể hiện:

Giữa nguyên đơn bà Trần Thị T1 và bị đơn ông Trần Văn N1, bà Lê Thanh N2 có quan hệ là anh em ruột trong gia đình, nguyên đơn bà T1 là em gái của bị đơn ông N1. Ngày 24/11/2013, vợ chồng bị đơn có làm giấy bán cho nguyên đơn 01 phần đất diện tích 210m2 (ngang 7m, chiều dài 30m) tọa lạc tại ấp X, xã T, huyện C, tỉnh Bình Dương đã được Ủy ban nhân dân huyện C cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số 00438/QSDĐ/QĐ-UB ngày 28/12/2001 cho hộ (ông, bà) Trần Văn N1.

Sau khi thỏa thuận, hai bên lập giấy mua bán đất (lập giấy tay, không được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền công chứng, chứng thực), giấy mua bán đất là do bị đơn ông N1 viết, có bà Trần Thị T2 là Trưởng ấp X, xã T, huyện C, tỉnh Bình Dương làm chứng, sau đó các bên cùng ký tên xác nhận. Hai bên thỏa thuận giá trị chuyển nhượng phần đất trên là 100.000.000 đồng, phía nguyên đơn đã giao số tiền 73.000.000 đồng cho bị đơn, cụ thể: Ngày 24/11/2013 giao số tiền 30.000.000 đồng, ngày 26/11/2013 giao số tiền 30.000.000 đồng, ngày 31/7/2014 giao số tiền 13.000.000 đồng. Sau một thời gian, nhiều lần nguyên đơn yêu cầu bị đơn thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo như đã thỏa thuận nhưng bị đơn không thực hiện nên nguyên đơn đã khởi kiện tại Tòa án nhân dân huyện C.

Ngày 15/9/2016, Tòa án nhân dân huyện C kết hợp với cơ quan chuyên môn tiến hành đo đạc, xem xét thẩm định tài sản tranh chấp. Nguyên đơn đồng ý với biên bản đo đạc ngày 15/9/2016, sơ đồ mảnh trích đo thửa đất tranh chấp ngày 01/11/2016 của Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai huyện C và biên bản định giá tài sản tranh chấp ngày 24/11/2016, không có ý kiến gì khác.

Tại sơ đồ mảnh trích đo thửa đất tranh chấp ngày 01/11/2016 của Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai huyện C thể hiện phần đất tranh chấp có tổng diện tích 157,5m2, trong đó diện tích thuộc HLATĐB là 80,4m2, diện tích còn lại là 77,1m2 thuộc đất CLN. Vì vậy, nguyên đơn không tranh chấp đối với diện tích 52,5m2. Đồng thời, ngày 01/11/2016, nguyên đơn đã làm đơn khởi kiện bổ sung thêm phần diện tích 100m2 đất thổ cư. Nguyên đơn xác định chỉ tranh chấp với bị đơn phần đất có diện tích 157,5m2 (trong đó có 100m2 đất thổ cư), đối với tài sản trên đất thì nguyên đơn không tranh chấp và yêu cầu bị đơn phải di dời, thanh lý trong trường hợp công nhận đất cho nguyên đơn còn trường hợp không công nhận đất cho nguyên đơn thì nguyên đơn yêu cầu bị đơn phải trả lại số tiền 73.000.000 đồng đã nhận cùng tiền lãi phát sinh từ ngày 31/7/2014 đến ngày xét xử sơ thẩm theo quy định của pháp luật.

Trên “giấy mua bán đất” ngày 24/11/2013 hai bên thỏa thuận với nhau không thể hiện có bất kỳ diện tích đất thổ cư nào. Bị đơn có hứa với nguyên đơn sẽ chuyển nhượng cho 100m2 đất thổ cư để sau này nguyên đơn được quyền xây dựng nhà ở trên đất. Tuy nhiên, nguyên đơn không có chứng cứ để chứng minh cho lời trình bày của mình.

Ngoài ra đại diện nguyên đơn không có yêu cầu, tranh chấp gì khác.

* Theo biên bản hòa giải ngày 09/12/2016, ngày 13/12/2016 và lời trình bày tại phiên tòa của bị đơn đồng thời là đại diện bị đơn (ông Trần Văn N1) thể hiện:

Bị đơn thống nhất với lời trình bày của nguyên đơn về việc ngày 24/11/2013 hai bên có lập “giấy mua bán đất” với nội dung thể hiện việc chuyển nhượng diện tích đất chiều ngang 07m, chiều dài hết đất (trong đó không có đất thổ cư) với giá là 100.000.000 đồng. Phần đất chuyển nhượng thuộc một phần thửa đất số 439, tờ bản đồ số 20 đã được Ủy ban nhân dân huyện C cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia đình ông Trần Văn N1.

Bị đơn đã nhận của nguyên đơn số tiền 73.000.000 đồng, còn lại số tiền 27.000.000 đồng. Bị đơn và nguyên đơn sau khi lập giấy thỏa thuận trên thì có liên hệ Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai huyện C tiến hành đo đạc để làm thủ tục tách quyền sử dụng đất cho nguyên đơn nhưng cơ quan chức năng trả lời hiện nay phần đất này Nhà nước đang làm con đường công cộng phục vụ lợi ích nhân dân nên không biết diện tích trên thuộc hành lang đường bộ hay không, chờ khi nào hoàn tất việc làm đường xong sẽ đo đạc lại theo yêu cầu của các bên. Vì vậy, trước yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn thì bị đơn chỉ đồng ý tiếp tục thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất với diện tích 157,5m2 (không có diện tích 100m2 đất thổ cư) theo sơ đồ bản vẽ ngày 01/11/2016 của Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai huyện C. Bị đơn xác định chỉ chuyển nhượng cho nguyên đơn đất, đối với tài sản trên đất thì không chuyển nhượng nên không có tranh chấp. Trường hợp công nhận đất cho nguyên đơn thì bị đơn đồng ý tự nguyện di dời tài sản trên đất. Còn nếu không công nhận quyền sử dụng đất trên cho nguyên đơn thì yêu cầu Tòa án căn cứ theo quy định của pháp luật giải quyết.

Ngoài ra bị đơn không có yêu cầu, tranh chấp gì khác.

* Theo biên bản hòa giải ngày13/12/2016 và lời trình bày tại phiên tòa đại diện của người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan (ông Trần Văn N1) thể hiện:

Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan ông K, bà A thống nhất với lời trình bày của bị đơn.

Ngoài ra, người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan không có tranh chấp gì khác.

* Theo biên bản làm việc ngày 18/4/2017 của người làm chứng (bà Trần Thị T2) thể hiện:

Bà Trần Thị T2 hiện là Trưởng ban lãnh đạo ấp X, xã T, huyện C, tỉnh Bình Dương. Thời điểm ngày 24/11/2013, bà T2 với vai trò là Phó ban lãnh đạo ấp X thì bị đơn ông Trần Văn N1, bà Lê Thanh N2 có yêu cầu bà T2 với tư cách là người làm chứng xác nhận “giấy mua bán đất” có nội dung bán đất cho nguyên đơn bà Trần Thị T1 diện tích đất ngang 07m, dài hết đất, tọa lạc tại ấp X, xã T, huyện C, tỉnh Bình Dương (hoàn toàn không thể hiện đất thổ cư 100m2) với giá trị 100.000.000 đồng. Sau khi hai bên thỏa thuận thì nguyên đơn thanh toán trước cho bị đơn 30.000.000 đồng, còn số tiền 70.000.000 đồng và thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa nguyên đơn, bị đơn sau này thì bà T2 không biết.

* Đại diê ̣n Viê ̣n kiểm sá t phá t biểu tại phiên tòa: Quan hệ pháp luật của vụ kiện là “Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất”. Căn cứ Điều 124, Điều 134 Bộ luật Dân sự năm 2005 thì hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa bà T1 và vợ chồng ông N1, bà N2 là vô hiệu do không tuân thủ về hình thức. Vì vậy, ông N1, bà N2 phải trả lại cho bà T1 số tiền đã nhận là 73.000.000 đồng. Đối với việc bà T1 yêu cầu ông N1, bà N2 phải tách 100m2 thổ cư để đủ điều kiện tách thửa là không có cơ sở chấp nhận vì trong hợp đồng các bên không thỏa thuận về đất thổ cư. Xét về lỗi thì ông N1, bà N2 có lỗi, sau khi nhận tiền của bà T1 60.000.000 đồng, ngày 05/12/2013 có đến Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai huyện C làm thủ tục sang tên và tuy biết không thể sang tên đối với diện tích đã bán nhưng đến ngày 31/7/2014 ông N1, bà N2 vẫn nhận thêm của bà T1 13.000.000 đồng (tổng 73.000.000 đồng) và từ thời gian đó đến nay chưa hoàn trả cho bà T1. Do đó, cần buộc ông N1, bà N2 thanh toán tiền lãi phát sinh từ số tiền 73.000.000 đồng cho bà T1.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:

Sau khi nghiên cứu các tài liệu có trong hồ sơ vụ án được thẩm tra tại phiên tòa và căn cứ vào kết quả tranh tụng tại phiên tòa, Hội đồng xét xử nhận định:

C theo quy định tại Khoản 3 Điều 26, Điều 35 và Điều 39 của Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015. Xác định quan hệ tranh chấp là “Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất”.

Phía đại diện nguyên đơn cho rằng khi bị đơn ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 24/11/2013 với diện tích 210m2 (trong đó có 100m2 đất thổ cư), tuy nhiên đối chiếu tài liệu chứng cứ có trong hồ sơ vụ án thể hiện “giấy mua bán đất” đề ngày 24/11/2013 hoàn toàn không đề cập nội dung 100m2 đất thổ cư. Bên cạnh đó ngày 14/3/2017, Tòa án đã tiến hành làm việc với bà Trần Thị T2, sinh năm 1985, địa chỉ: Ấp X, xã T, huyện C, tỉnh Bình Dương thể hiện thời điểm ngày 24/11/2013, bà T2 với vai trò là Phó ban lãnh đạo ấp X thì bị đơn ông N1, bà N2 có yêu cầu bà T2 xác nhận nội dung có bán cho bà T1 diện tích đất ngang 07m, dài hết đất (hoàn toàn không thể hiện đất thổ cư 100m2) và đúng với lời trình bày của phía bị đơn về diện tích chuyển nhượng cho nguyên đơn.

́ không được chấp nhận, bị đơn phải chịu án phí đối với số tiền phải trả cho nguyên đơn.

Vì các lẽ trên,

QUYẾT ĐỊNH:

- Căn cứ vào các Điều 5, 26, 35, 39, 147, 235, 266, 271, 273 của Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015;

- Căn cứ vào các Điều 121,122, 127, 134, 137 Bộ luật Dân sự năm 2005;

- Căn cứ vào Điều 357 và Khoản 2 Điều 468 Bộ luật Dân sự năm 2015;

- Căn cứ vào Khoản 3 và Khoản 4 Điều 27 của Pháp lệnh số 10/2009/UBTVQH 12 ngày 27 tháng 02 năm 2009 của Uỷ ban thường vụ Quốc hội về án phí, lệ phí tòa án.

1. Không chấp nhận yêu cầu khởi kiện tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất của bà Trần Thị T1 đối với ông Trần Văn N1, bà Lê Thanh N2 đối với phần đất thuộc một phần thửa đất số 439, tờ bản đồ số 20, tọa lạc tại ấp X, xã T, huyện C, tỉnh Bình Dương được Ủy ban nhân dân huyện C cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số 00438/QSDĐ/QĐ-UB ngày 28/12/2001 cho hộ (ông, bà) Trần Văn N.

2. Hủy bỏ “Giấy mua bán đất” ký ngày 24/11/2013 giữa bà Trần Thị T1 với ông Trần Văn N1, bà Lê Thanh N2.

3. Buộc ông Trần Văn N1, bà Lê Thanh N2 liên đới thanh toán cho bà Trần Thị T1 số tiền 95.660.660 đồng (chín mươi lăm triệu sáu trăm sáu mươi ngàn sáu trăm sáu mươi đồng), bao gồm 73.000.000 đồng (bảy mươi ba triệu đồng) tiền gốc và 22.660.660 đồng (hai mươi hai triệu sáu trăm sáu mươi ngàn sáu trăm sáu mươi đồng) tiền lãi.

Sau khi án có hiệu lực pháp luật, kể từ ngày bà Trần Thị T1 có đơn yêu cầu thi hành án, nếu ông Trần Văn N1, bà Lê Thanh N2 không thanh toán số tiền trên, thì hàng tháng ông N1, bà N2 còn phải chịu tiền lãi theo mức lãi suất quy định tại Khoản 2 Điều 468 của Bộ luật Dân sự 2015 tương ứng với thời gian chưa thi hành án.

4. Chi phí đo đạc và chi phí định giá:

- Chi phí đo đạc: 1.349.856 đồng (một triệu ba trăm bốn mươi chín ngàn tám trăm năm mươi sáu đồng) theo hóa đơn mua hàng số 0055372 ngày 29/8/2016 và hóa đơn bán hàng số 0035505 ngày 01/11/2016 của Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai huyện C, tỉnh Bình Dương. Bà Trần Thị T1 đã nộp xong. Ông Trần Văn N1, bà Lê Thanh N2 thanh toán lại cho bà T1 ½ số tiền là 674.928 đồng (sáu trăm bảy mươi bốn ngàn chín trăm hai mươi tám đồng).

- Chi phí định giá: 700.000 đồng (bảy trăm ngàn đồng). Bà Trần Thị T1 đã nộp xong. Ông Trần Văn N1, bà Lê Thanh N2 thanh toán lại cho bà T1 ½ số tiền là 350.000 đồng (ba trăm năm mươi ngàn đồng).

5. Án phí dân sự sơ thẩm:

- Ông Trần Văn N1, bà Lê Thanh N2 phải chịu số tiền 4.783.033 đồng (bốn triệu bảy trăm tám mươi ba ngàn không trăm ba mươi ba đồng).

- Bà Trần Thị T1 phải chịu số tiền 200.000 đồng (hai trăm ngàn đồng) nhưng được khấu trừ vào 3.750.000 đồng (ba triệu bảy trăm năm mươi ngàn đồng) tiền tạm ứng án phí đã nộp theo biên lai thu số AA/2014/0010747 ngày 01/7/2016 và số AA/2016/0004553 ngày 18/11/2016 của Chi cục Thi hành án dân sự huyện C, tỉnh Bình Dương. Hoàn trả cho bà T1 3.550.000 đồng (ba triệu năm trăm năm mươi ngàn đồng).

Trường hợp Bản án được thi hành theo quy định tại Điều 2 Luật Thi hành án dân sự thì người được thi hành án dân sự, người phải thi hành án dân sự có quyền thoả thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc cưỡng chế thi hành án theo quy định tại các Điều 6 và Điều 9 Luật Thi hành án dân sự; thời hiệu thi hành án được quy định tại Điều 30 Luật Thi hành án dân sự.

Nguyên đơn, bị đơn, người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan có quyền kháng cáo bản án trong hạn 15 ngày kể từ ngày tuyên án (ngày 12/9/2017)./.

̉

T.M HỘI ĐỒNG XÉT XỬ SƠ THÂM