Bản án 516/2026/DS-PT — Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

NỘI DUNG VỤ ÁN:

Theo đơn khởi kiện ngày 11/01/2023, nguyên đơn ông Nguyễn Văn S trình

bày:

Vợ chồng ông Trần Minh Châu và bà Phạm Thị Nhiệm là chủ sở hữu ngôi

nhà cấp 4, diện tích 140m2 trên khu đất có tổng diện tích 5.523,4m² (gồm 500m² đất ở và 5.023,4m² đất trồng cây lâu năm) thuộc thửa đất số 276, tờ bản đồ số 63 tọa lạc tại xã T, huyện C, Thành phố Hồ Chí Minh, theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất số C1 964110, số vào số cấp GCN: CS11438 do Sở Tài nguyên và Môi trường Thành phố Hồ Chí Minh cấp ngày 27/102017.

Tháng 6/2019, vợ chồng ông Châu, bà Nhiệm chuyển nhượng nhà, đất

nêu trên cho các ông Nguyễn Văn Huyền, Đinh Xuân K, Đinh Xuân Q và Đinh Đức Q1 với số tiền 25.000.000.000 (hai mươi lăm tỷ) đồng. Ngày 24/6/2019, các bên đã ký hợp đồng chuyển nhượng tại Văn phòng công chứng. Ngày 16/7/2019, ông Đinh Xuân K, Đinh Xuân Q, Nguyễn Văn Huyền, Đình Đức Quang được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (chỉnh lý biến động chủ sử dụng đất tại trang 4 giấy chứng nhận quyền sử dụng đất).

Do không đủ tiền thanh toán tiền chuyển nhượng cho ông Trần Minh

Châu và bà Phan Thị Nhiệm nên ngày 12/10/2019, ông Nguyễn Văn Huyền, ông Đinh Xuân Q, Đinh Đức Q1, Đinh Xuân K thỏa thuận gọi ông S góp vốn để cùng mua khu đất trên của ông Châu, bà Nhiệm. Do số tiền góp vốn của ông S quá ít (2 tỷ/25 tỷ), tương đương 8% giá trị nhà đất nên ông K, ông H, ông Xuân Quang và ông Đức Quang thỏa thuận để các ông K, Xuân Quang, Đức Quang, Huyền tiếp tục đứng tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Khi bán được nhà, đất nêu trên cho người khác thì sẽ chia lợi nhuận trên tổng số tiền chuyển nhượng theo tỷ lệ vốn góp của các thành viên.

Ngày 06/10/2019, ông Nguyễn Văn H đã đại diện cho ông Đinh Xuân K,

ông Đinh Xuân Q, ông Đinh Đức Q1 nhận tiền vốn góp của ông S là

2.000.000.000 (hai tỷ) đồng và làm biên nhận đủ số tiền nêu trên.

Từ năm 2019 đến nay, ông S đã nhiều lần yêu cầu ông Nguyễn Văn

Huyền, ông Đinh Xuân K, ông Đinh Xuân Q và ông Đinh Đức Q1 lập thủ tục

biến động chủ sử dụng đất và ghi tên ông S vào đồng chủ sử dụng đất, sở hữu tài

sản gắn liền với đất vào Giấy chứng nhận hoặc trả lại số tiền ông S đã góp

nhưng ông K, ông H, ông Xuân Quang, ông Đức Quang cứ hẹn lần lựa hết lần

này đến lần khác với lý do đất chưa có người mua.

Ông S khởi kiện, yêu cầu Tòa án giải quyết buộc bị đơn là ông Nguyễn

Văn H và những người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan ông Đinh Xuân K, ông

Đinh Xuân Q và ông Đinh Đức Q1 phải chia quyền sử dụng khu đất 5.523,4 m²

và ngôi nhà 140m² tại xã T, huyện C, Thành phố Hồ Chí Minh thuộc thửa 276,

tờ bản đồ số 63 cho ông S với diện tích 5.523,4m² nhân 8% bằng 441,9m² (bốn

trăm bốn mươi mốt phảy chín mét vuông) trong đó bao gồm 100m² đất ở và

341,9m² đất trồng cây lâu năm. Ông S sẽ hoàn lại giá trị phần đất thổ cư vượt

quá tỷ lệ phần vốn góp cho các đồng sở hữu.

Tại Biên bản lấy lời khai ngày 23/3/2023 và tại phiên tòa sơ thẩm, bị đơn

ông Nguyễn Văn H trình bày:

Giấy tay hợp đồng nhận tiền góp vốn ngày 24/6/2019 là do ông viết và ký

tên. Hợp đồng góp vốn mua đất ngày 02/10/2019 giữa ông với ông Nguyễn Văn

S do ông và ông S cùng ký tên, lăn tay. Theo hai hợp đồng trên, ông đã nhận của

ông S số tiền 2.000.000.000 (hai tỷ) đồng, số tiền này ông S góp vốn với ông để

cùng mua đất thửa số 276 tờ bản đồ số 63 xã T, huyện C.

Ông cùng với ông Đinh Xuân K, Đinh Xuân Q và Đinh Đức Q1 hùn vốn

với số tiền 24.000.000.000 (hai mươi bốn tỷ) đồng chuyển nhượng phần đất diện

tích 5.523,4m2 nhằm thửa số 276 tờ bản đồ số 63 xã T, huyện C của ông Trần

Minh Châu và bà Phạm Thị Nhiệm. Số tiền ông hùn hơn 1/4, phần còn lại của

ông Đinh Xuân K, ông Đinh Xuân Q và ông Đinh Đức Q1.

Việc ông S hùn 2.000.000.000 (hai tỷ) đồng cùng ông mua đất, ông Đinh

Xuân K, ông Đinh Xuân Q và ông Đinh Đức Q1 biết nhưng không đồng ý việc

ông S cùng đứng tên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Ông không chấp nhận yêu cầu chia đất của ông S, ông đồng ý chia 8% giá

trị tương ứng với số tiền 2/25 tỷ đồng ông S đã góp vốn nhưng khi nào bán được

đất, trừ hết chi phí sẽ chia.

Theo văn bản trình bày ý kiến ngày 13/02/2023, người có quyền lợi, nghĩa

vụ liên quan ông Đinh Xuân K, ông Đinh Xuân Q và ông Đinh Đức Q1 trình

bày:

Chúng tôi không đồng ý toàn bộ yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn vì:

- Thứ nhất: Về nguồn gốc hình thành tài sản là nhà và đất thuộc thửa đất

số 276, tờ bản đồ số 63, tọa lạc tại xã T, huyện C theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số CS11438 do Sở Tài nguyên và Môi trường Thành phố Hồ Chí Minh cấp ngày 27/10/2017, với diện tích là 5.523,4 m2 (trong đó có 500 m2 đất ở và 5023,4 m2 là đất trồng cây lâu năm.

Chúng tôi và ông Nguyễn Văn H (bị đơn) nhận chuyển nhượng tài sản

nêu trên ngày 24 tháng 06 năm 2019. Các bên trong giao dịch đã hoàn tất nghĩa vụ theo quy định pháp luật. Như vậy, hiện nay chúng tôi là chủ sử dụng đất hợp pháp đối với nhà đất này.

- Thứ hai, về số thành viên góp vốn mua chung như sau:

Chúng tôi khẳng định chỉ có 04 thành viên góp vốn gồm: Ông Đinh Xuân

Q, ông Đinh Xuân K, ông Nguyễn Văn H và ông Đinh Đức Q1 ngoài ra không còn thành viên nào khác. Chúng tôi hoàn toàn không quen biết và không hề có thỏa thuận nào với ông Nguyễn Văn S về việc góp tiền mua chung đất.

Giữa ông S và ông H có thỏa thuận như thế nào từ trước đến nay chúng

tôi hoàn toàn không biết. Trong khi đó, chúng tôi đã thống nhất và đồng ý việc chuyển nhượng, thay đổi thành viên góp vốn, thế chấp hoặc thực hiện bất kỳ giao dịch nào liên quan đến nhà đất mua chung phải được sự đồng ý bằng văn bản của tất cả các thành viên. Do đó, chúng tôi không đồng ý yêu cầu khởi kiện, không đồng ý chia quyền sử dụng đất cho ông S.

Chúng tôi không quen biết, không thỏa thuận hoặc nhận bất kỳ lợi ích,

tiền bạc gì từ ông S nên chúng tôi nhận thấy yêu cầu khởi kiện của ông S là không có căn cứ, trái với quy định pháp luật, ảnh hưởng nghiêm trọng đến quyền và lợi ích chính đáng của chúng tôi, đề nghị Tòa án bác toàn bộ yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn.

Tại Bản án dân sự sơ thẩm số 1146/2025/DSST ngày 22 tháng 9 năm

2025 (và Quyết định sửa chữa, bổ sung bản án sơ thẩm số 110/2025/QĐ-SCBSBA ngày 12 tháng 11 năm 2025) của Tòa án nhân dân khu vực X– Thành phố Hồ Chí Minh đã tuyên xử:

1. Không chấp nhận yêu cầu của nguyên đơn ông Nguyễn Văn S: Buộc bị

đơn là ông Nguyễn Văn H và những người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan là ông Đinh Xuân K, ông Đinh Xuân Q và ông Đinh Đức Q1 phải chia quyền sử dụng khu đất diện tích 5.523,4 m² và ngôi nhà 140m² tại xã T, huyện C, Thành phố Hồ Chí Minh, nay là xã Phú Hòa Đông, Thành phố Hồ Chí Minh, thuộc thửa 276, tờ bản đồ số 63 cho ông S với diện tích 5.523,4m² nhân 8% bằng 441,9m² trong đó bao gồm 100m² đất ở và 341,9m² đất trồng cây lâu năm. Ông S sẽ hoàn lại giá trị phần đất thổ cư vượt quá tỷ lệ phần vốn góp cho các đồng sở hữu.

2. Hợp đồng nhận tiền góp vốn ngày 24/6/2019 và Hợp đồng góp vốn

mua đất ngày 02/10/2019 giữa ông Nguyễn Văn H và ông Nguyễn Văn S vô hiệu.

Buộc ông Nguyễn Văn H có trách nhiệm trả cho ông Nguyễn Văn S số

tiền đã nhận là 2.000.000.000 (hai tỷ) đồng và bồi thường thiệt hại cho ông S số tiền 340.138.920 (ba trăm bốn mươi triệu một trăm ba mươi tám nghìn chín

trăm hai mươi) đồng, tổng cộng là 2.340.138.920 (hai tỷ ba trăm bốn mươi triệu

một trăm ba mươi tám nghìn chín trăm hai mươi) đồng ngay khi bản án có hiệu

lực pháp luật.

Kể từ ngày ông S có đơn yêu cầu thi hành án nếu ông H chưa thi hành trả

số tiền nêu trên thì hàng tháng ông H còn phải trả cho ông S tiền lãi đối với số

tiền chậm trả tương ứng với thời gian chậm trả. Lãi suất phát sinh do chậm trả

tiền được xác định theo thỏa thuận của các bên nhưng không được vượt quá mức

lãi suất được quy định tại khoản 1 Điều 468 của Bộ luật Dân sự năm 2015; nếu

không thỏa thuận thì thực hiện theo theo quy định tại khoản 2 Điều 468 của Bộ

luật Dân sự năm 2015.

Ngoài ra bản án sơ thẩm còn tuyên về chi phí tố tụng, án phí, quyền kháng

cáo và nghĩa vụ thi hành án của các đương sự.

Ngày 15/10/2025, nguyên đơn ông Nguyễn Văn S kháng cáo một phần

bản án sơ thẩm. Yêu cầu buộc ông H phải chịu trách nhiệm bồi thường thiệt hại

do hợp đồng vô hiệu là toàn bộ giá trị tăng của nhà đất tương ứng 8% phần hùn,

bằng số tiền là 680.277.840 đồng.

Ngày 08/10/2025, bị đơn ông Nguyễn Văn H kháng cáo toàn bộ bản án sơ

thẩm, xem xét việc sơ thẩm xác định giá trị nhà đất không đúng và buộc ông

phải chịu số tiền án phí là không phù hợp.

Tại phiên tòa phúc thẩm, nguyên đơn không rút yêu cầu khởi kiện, người

kháng cáo không rút kháng cáo, các đương sự không hòa giải được.

Đại diện Viện kiểm sát phát biểu ý kiến về việc tuân theo pháp luật trong

quá trình giải quyết vụ án như sau:

- Về chấp hành pháp luật tố tụng: Thẩm phán và Hội đồng xét xử phúc

thẩm đã thực hiện đúng các quy định của pháp luật. Các đương sự đã được bảo

đảm để thực hiện đầy đủ quyền, nghĩa vụ theo quy định. Việc tuân theo pháp

luật tố tụng trong quá trình giải quyết vụ án được bảo đảm.

- Về nội dung kháng cáo: Đề nghị không chấp nhận kháng cáo và căn cứ

khoản 1 Điều 308 Bộ luật Tố tụng dân sự giữ nguyên bản án sơ thẩm.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN

Sau khi nghiên cứu các tài liệu chứng cứ có trong hồ sơ vụ án được thẩm

tra tại phiên tòa và căn cứ vào kết quả tranh luận tại phiên tòa, Hội đồng xét xử

nhận định:

thửa đất số 276, tờ bản đồ số 63 với diện tích là 5.523,4 m2 (trong đó có 500 m2

đất ở và 5.023,4 m2 là đất trồng cây lâu năm) tọa lạc tại xã T, huyện C, là tài sản

thuộc sở hữu chung của 4 người là các ông Đinh Xuân Q, Đinh Xuân K, Nguyễn

Văn H và Đinh Đức Q1 được xác lập do 04 người cùng thỏa thuận và thực hiện

góp vốn mỗi phần hùn là ¼ để nhận chuyển nhượng, theo Hợp đồng chuyển

nhượng quyền sử dụng đất số: 020453/HD-CNQSDĐ chứng thực tại Văn phòng Công chứng Dương Thái Hoàng ngày 24 tháng 06 năm 2019 (Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số CS11438 do Sở Tài nguyên và Môi trường Thành phố Hồ Chí Minh cấp ngày 27/10/2017, chỉnh lý biến động chủ sử dụng đất tại trang 4 vào ngày 16/7/2019 cho chủ sử dụng là ông Đinh Xuân K, Đinh Xuân Q, Nguyễn Văn Huyền, Đình Đức Quang).

hợp đồng nhận tiền góp vốn ngày 24/6/2019. Ngày 02/10/2019, ông Nguyễn Văn H và ông Nguyễn Văn S lập hợp đồng góp vốn mua đất, ông H nhận số tiền góp của ông S là 2.000.000.000 đồng. Tất cả giao dịch này là do hai ông H và Soát tự thỏa thuận, tự thực hiện. Không có chứng cứ nào chứng minh việc góp vốn này của ông S có được các ông Đinh Xuân K, Đinh Xuân Q, Đinh Đức Q1 đồng ý chấp nhận. Nguyên đơn và bị đơn không chứng minh được việc góp vốn này có sự đồng ý của ông K, ông Quang và ông Đức. Giao dịch giữa ông Nguyễn Văn S với ông Nguyễn Văn H chỉ có hiệu lực trong phạm vi thỏa thuận giữa ông H và ông S mà không có giá trị ràng buộc liên quan quyền, nghĩa vụ của ông K, ông Quang và ông Đức. Số tiền mà ông S giao cho ông H, được ông H thừa nhận chỉ có hiệu lực và giá trị trong phạm vi phần hùn của ông H. Ông H và ông S tự thỏa thuận nên cá nhân hai ông tự chịu trách nhiệm về quyền, nghĩa vụ với tiền hùn theo thỏa thuận của hai người. Hợp đồng góp vốn giữa ông Nguyễn Văn H và ông Nguyễn Văn S do hai bên tự nguyện thỏa thuận, không trái luật và không có ai yêu cầu tuyên bố vô hiệu. Sơ thẩm giải quyết xác định hợp đồng vô hiệu và giải quyết hậu quả của hợp đồng vô hiệu là không có căn cứ.

và ông Nguyễn Văn S có thỏa thuận nội dung “Khi bán, số tiền lời hoặc lỗ sau khi trừ chi phí đều chia theo tỷ lệ góp vốn nói trên”. Như vậy, chỉ khi nào bán được thì mới xác định được khoản lời hay lỗ làm căn cứ để phân chia lợi nhuận. Đây là thỏa thuận về điều kiện mà khi điều kiện này chưa xảy ra thì chưa có quyền khởi kiện, nay ông Nguyễn Văn S khởi kiện đối với bị đơn là ông Nguyễn Văn Huyền. Căn cứ quy định tại điểm b khoản 1 Điều 192, điểm g khoản 1 Điều 217 Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015 xác định thuộc trường hợp trả lại đơn khởi kiện do chưa có đủ điều kiện khởi kiện nên phải đình chỉ việc giải quyết vụ án.

án nên phúc thẩm không xét về nội dung kháng cáo của đương sự.

Vì các lẽ trên;

QUYẾT ĐỊNH:

Căn cứ khoản 4 Điều 308 của Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015;

Căn cứ Nghị quyết 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban

Thường vụ Quốc hội quy định về án phí và lệ phí Tòa án.

Tuyên xử:

1. Hủy Bản án dân sự sơ thẩm số 1146/2025/DSST ngày 22 tháng 9 năm

2025 của Tòa án nhân dân khu vực X– Thành phố Hồ Chí Minh và đình chỉ giải

quyết vụ án dân sự thụ lý số 154/2026/TLPT-DS ngày 13 tháng 01 năm 2026, về

việc: “Tranh chấp hợp đồng dân sự góp vốn chuyển nhượng quyền sử dụng đất”,

giữa các đương sự:

Nguyên đơn: Ông Nguyễn Văn S, sinh năm 1966.

Địa chỉ: Số 31 đường D6, Khu phố 1, phường B (phường P, thành phố T,

tỉnh B cũ), Thành phố Hồ Chí Minh.

Bị đơn: Ông Nguyễn Văn Huyền, sinh năm 1972.

Địa chỉ: Số 134 đường Đ, Khu phố 1, phường B (phường P, thành phố T,

tỉnh B cũ), Thành phố Hồ Chí Minh.

Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan:

- Ông Đinh Xuân K, sinh năm 1961.

Địa chỉ: Số 22N/2 Khu phố 3, phường T (phường H, Quận F cũ), Thành

phố Hồ Chí Minh.

- Ông Đinh Xuân Q, sinh năm 1965.

Địa chỉ: Số 3/C1, Khu phố 3, phường A (phường A, thành phố Th, tỉnh B

cũ), Thành phố Hồ Chí Minh.

- Ông Đinh Đức Q1, sinh năm 1980.

Địa chỉ: Số 20/28 đường Ng, phường T (phường T, quận T cũ), Thành

phố Hồ Chí Minh.

2. Hậu quả của việc đình chỉ giải quyết vụ án:

Nguyên đơn có quyền khởi kiện yêu cầu Tòa án giải quyết lại vụ án, theo

quy định của Bộ luật Tố tụng dân sự.

Trả lại đơn khởi kiện và các tài liệu, chứng cứ kèm theo cho nguyên đơn,

nếu có yêu cầu.

Trả lại cho ông Nguyễn Văn S số tiền tạm ứng đã nộp là 36.000.000 (ba

mươi sáu triệu) đồng theo Biên lai thu tiền tạm ứng án phí số AA/2022/0020702

ngày 15/02/2023 của Chi cục Thi hành án dân sự huyện C, nay là Phòng Thi

hành án dân sự Khu vực X, Thành phố Hồ Chí Minh.

3. Án phí phúc thẩm:

Trả lại cho ông Nguyễn Văn S số tiền tạm ứng án phí đã nộp là 300.000

đồng (Biên lai thu BLTU/25E số 0028449 ngày 20/10/2025 của Thi hành án dân

sự Thành phố Hồ Chí Minh).

Trả lại cho ông Nguyễn Văn H số tiền tạm ứng án phí đã nộp là 300.000

đồng (Biên lai thu BLTU/25E số 0024191 ngày 08/10/2025 của Thi hành án dân

sự Thành phố Hồ Chí Minh).

Bản án phúc thẩm có hiệu lực kể từ ngày tuyên án.