Bản án 511/2026/DS-ST — Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

NỘI DUNG VỤ ÁN:

Theo đơn khởi kiện, quá trình giải quyết vụ án, nguyên đơn ông K trình bày: Do cần vốn làm ăn, qua giới thiệu nên ông biết và liên hệ hộ kinh doanh Dịch vụ cầm đồ T do ông Nguyễn Anh K2 làm chủ để vay 300.000.000 đồng, lãi suất 1.5%/tháng đồng thời thế chấp quyền sử dụng đất cho Khoa ông bằng hình thức: Đến VPCC Nguyễn Văn B ký hợp đồng ủy quyền số 1732, quyển số 02/2025/TP/CC-SCC/HĐGD ngày 30/5/2025 (gọi tắt là hợp đồng ủy quyền) ủy quyền cho ông Đỗ Văn K1 (người mà ông không hề biết đó là ai) toàn quyền định đoạt, chuyển dịch quyền về tài sản đối với diện tích đất 13.647.6m2 (LUC) thuộc thửa 870, tờ bản đồ số 11, tại ấp T, xã T, huyện T, thành phố Cần Thơ (Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất số CG 823942, số vào sổ CS01956 Sở T1 cấp ngày 05/6/2017 cho ông Lê Trung K). Khi nào ông trả hết tiền thì ông K2 trả lại giấy chứng nhận và hủy hợp đồng ủy quyền. Đến ngày 23/6/2025 ông và ông K2 ký hợp đồng đề nghị vay tài sản, ông đã nhận tiền vay 20.000.000 đồng và đưa bản gốc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho ông K2 giữ, hẹn đến ngày 27/6/2023 đưa đủ số tiền vay còn lại nhưng không thực hiện. Ông nhiều lần liên hệ nhưng ông K2 hứa hẹn ngày qua ngày mà vẫn không giao số tiền vay còn lại.

Đến tháng 8/2025 ông yêu cầu ông K2 trả lại bản gốc giấy chứng nhận, không vay nữa thì ông K2 viết Tờ cam kết ngày 27/8/2025 “cam kết trong vòng 3 ngày hoàn trả hồ sơ vay tiền và quyền sử dụng đất theo yêu cầu của anh K và không tính chi phí về sau” và yêu cầu ông ra VPCC ký hủy hợp đồng ủy quyền nhưng chỉ có một mình ông thì không hủy được mà phải có ông K1 cùng ra ký mới hủy được nhưng ông liên hệ ông K1 và cả ông K2 đều không được, gọi điện thoại thì tắt máy, trốn tránh.

Ông K khởi kiện, yêu cầu: Hủy hợp đồng ủy quyền số 1732, quyển số 02/2025/TP/CC-SCC/HĐGD ngày 30/5/2025 của VPCC Nguyễn Văn B giữa ông Lê Trung K với ông Đỗ Văn K1; Buộc ông Nguyễn Anh K2 và ông Đỗ Văn K1 trả lại cho ông G chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất số CG 823942, số vào sổ CS01956 Sở Tài nguyên và Môi trường cấp ngày 05/6/2017 mang tên Lê Trung K.

Bị đơn ông K1 trình bày (tại Biên bản lấy lời khai ngày 26/3/2026): Ông quen biết với vợ ông K2 tên Lê Thị Cẩm T (cùng địa chỉ với ông K2) làm nghề kinh doanh Tiệm cầm đồ, hiện không biết ông K2 bà T ở đâu, ông không liên hệ được, chỉ liên hệ qua điện thoại (tin nhắn) với bà T chứ không gặp mặt. Vào khoảng năm 2025 (không nhớ rõ ngày tháng) bà T nhờ ông đứng tên Giấy chứng nhận giùm để vay ngân hàng lấy tiền làm ăn, kinh doanh, bà T trả tiền huê hồng cho ông 5.000.000 đồng triệu nhưng đến nay ông vẫn chưa nhận được số tiền này. Sau đó, bà T cùng với ông K2, vợ chồng ông K bà N và ông D (em bà N) và ông ra VPCC Nguyễn Văn B ký ủy quyền toàn phần để ông sang tên chuyển nhượng, thế chấp, cầm cố v.v… mục đích là để ông đứng tên Giấy chứng nhận, vay ngân hàng cho bà T vay tiền.

Các ông bà không báo cho công chứng viên biết thông tin ký hợp đồng ủy quyền giải cách để vay tiền. Việc giao - nhận tiền vay không có mặt ông ở đó, diễn ra tại Tiệm cầm đồ của bà T và được bà T chụp ảnh, quay vi-đê-ô gửi cho ông từ tài khoản Zalo mang của bà T tên “Tien chị P” qua tài khoản Zalo của ông tên “Do Van K3”.

Về việc khởi kiện của ông K, ông có ý kiến: Ông K, bà N phải thương thượng, một trong hai bên phải trả lại đúng số tiền mà ông đã vay ngân hàng 750.000.000 đồng và lãi suất ngân hàng mà ông đã vay giùm. Việc vợ chồng bà T, ông K2 với vợ chồng ông K, bà N thỏa thuận như thế nào về số tiền này thì ông không có tham gia, không được biết, chỉ biết thỏa thuận là bên ông K đã nhận số tiền vay trên từ bà T, sau khi trả đủ tiền cho ông thì ông trả tiền cho ngân hàng, xóa thế chấp, sang tên lại cho ông K.

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hiện vẫn chưa sang tên qua cho ông vì sang tên sẽ chịu phí thuế nhiều nên ông đã mượn Giấy chứng nhận sủa người khác (không phải Giấy chứng nhận của ông K) thế chấp ngân hàng. Yêu cầu này của ông là để buộc ông K, bà N và ông K2, bà T trả tiền lại cho ông. Số tiền đó ông lấy Giấy chứng nhận từ Dịch vụ cầm đồ Tài Đ1 mà ông đã vay trước đó 100.000.000 đồng. Ông có yêu cầu giải quyết, xét xử vắng mặt.

Tại Tờ tự khai ngày 11/5/2026 ông K1 trình bày: Bà Lê Thị Cẩm T nhờ ông vay giùm 756.000.000 đồng. Bà cùng với ông K2, ông K ký giấy ủy quyền toàn phần để ông vay giùm. Khi đó, ông hỏi ông K có đồng ý vay không thì ông K2 gửi cho ông 03 cờ - lip vi-đê-ô ông K ký nhận tiền với hợp đồng vay nên ông đồng ý. Vì ông K ký giấy với bà T nên ông giao tiền cho bà T và ông K2. Quyền sử dụng đất của ông K hiện ông Bùi Hoàn E giữ do ông vay tiền của ông E, địa chỉ ông E ở T nhưng ông không biết cụ thể. Việc ông vay tiền của ông E không có biên nhận. Trước đây, ông có cầm giấy chứng nhận cho dịch vụ cầm đồ Tài Đ1.

Đối với ông K2 (bị đơn): Vắng mặt trong quá trình giải quyết vụ án.

Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan bà N trình bày (thể hiện tại Biên bản xem xét, thẩm định tại chỗ ngày 26/3/2026): Thống nhất yêu cầu khởi kiện của ông K, bà xin giải quyết, xét xử vắng mặt.

VPCC Nguyễn Văn B vắng mặt trong quá trình giải quyết vụ án.

Người làm chứng ông D trình bày tại Biên bản lấy lời khai ngày 10/12/2025, thể hiện: Ông K2, bà T hiện vẫn đang có mặt ở địa phương nhưng ít khi xuất hiện mà lẫn tránh. Ông có liên hệ yêu cầu ông bà ra tòa giải quyết nhưng không hợp tác.

Ngày 01/6/2026 ông Phan Tấn Đ – chủ Dịch vụ Cầm đồ Tài Đ có đơn xin giải quyết, xét xử vắng mặt. Trong đơn ông có nêu: “Tôi không có quyền lợi, nghĩa vụ trong vụ án do ông K2 đã chuộc lại giấy tờ, tôi đã nhận đủ tiền, tôi không có ý kiến trong vụ án này”.

Tòa án thu thập hồ sơ đăng ký quyền sử dụng đất và theo Công văn số 207/CNKV7-CNDL&TL của Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai khu vực VII thể hiện quyền sử dụng đất vẫn mang tên Lê Trung K, không ghi nhận biến động, đăng ký thế chấp.

Xem xét, thẩm định tại chỗ quyền sử dụng đất được thực hiện vào ngày 26/3/2026, ngoài đại diện các cơ quan phối hợp, chính quyền địa phương, còn có có sự tham gia của ông K, bà N và ông K1, có ông D là người chứng kiến. Kết quả thể hiện: toàn bộ quyền sử dụng đất và căn nhà tạm (căn chòi) hiện vẫn do ông K quản lý, sử dụng và canh tác (đang thu hoạch lúa). Ông K1, ông K2 không quản lý, sử dụng quyền sử dụng đất này.

Phiên họp kiểm tra việc giao nộp, tiếp cận, công khai chứng cứ và hòa giải ngày 11/5/2026 không thành. Tại buổi hòa giải này, ông K1 xác định có ký hợp đồng ủy quyền với ông K. Ông có thoả thuận cho ông K2 vợ là Lê Thị Cẩm T vay số tiền 750.000.000 đồng. Ông K2, bà T nói số tiền này sẽ cho ông K vay lại, từ đó ông mới đồng ý ký hợp đồng ủy quyền nhận thế chấp giấy chứng nhận của ông K. Trước đây ông có trình bày tại Biên bản ghi lời khai ngày 23/6/2026 là ông cầm cố giấy chứng nhận quyền sử dụng đất bản gốc cho Dịch vụ cầm đồ Tài Đ1 với số tiền 100.000.000 đồng. Nay ông xác định đã thanh toán tiền và chuộc giấy chứng nhận. Hiện nay, giấy chứng nhận này ông đang thế chấp cho ông Bùi Hoàn E để vay tiền, địa chỉ cụ thể của ông Bùi Hoàn E thì tôi không cung cấp được cho Toà án, việc vay tiền với ông Bùi Hoàn E không có làm biên nhận không có giấy tờ gì cung cấp cho Toà án.

Ông K có đơn đề nghị tòa án không tiếp tục hòa giải vì ông K1, ông K2 không thiện chí hòa giải, thương lượng.

Chi phí xem xét, thẩm định tại chỗ 1.800.000 đồng, chi phí trích lục hồ sơ 58.000 đồng. Ông K đã tạm ứng và thực hiện xong.

Tại phiên tòa, ông K giữ nguyên yêu cầu khởi kiện, yêu cầu: Hủy hợp đồng ủy quyền số 1732, quyển số 02/2025/TP/CC-SCC/HĐGD ngày 30/5/2025 của VPCC Nguyễn Văn B giữa ông Lê Trung K với ông Đỗ Văn K1; Đối với Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất số CG 823942, số vào sổ CS01956 Sở Tài nguyên và Môi trường cấp ngày 05/6/2017 mang tên Lê Trung K do hiện tại không biết chính xác ai đang nắm giữ trong khi trước đó, ông trực tiếp đưa giấy chứng nhận cho ông K2. Về sau giữa ông K1 và ông K2 cố tình đưa qua đưa lại cho nhau nhằm né trách trách nhiệm trả lại nên yêu cầu ông K1, ông K2 trả lại cho ông. Còn ai là người có trách nhiệm trả thì Hội đồng xét xử xem xét, giải quyết theo quy định.

Đại diện Viện kiểm sát phát biểu quan điểm về việc tuân theo pháp luật tố tụng của Thẩm phán, Thư ký, Hội đồng xét xử, Thư ký phiên tòa và đương sự thực hiện đúng quy định của Bộ luật Tố tụng dân sự.

Về nội dung: Nội dung hợp đồng ủy quyền thể hiện ông K1 thay mặt ông K thực hiện các giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất có diện tích 13.647m2 tại thửa 870, tờ bản đồ 11, do ông Lê Trung K đứng tên ngày 05/6/2017. Ông K và ông K1 đều thừa nhận thực chất các bên ký hợp đồng ủy quyền nhằm đảm bảo để thực hiện các giao dịch vay tiền chứ không nhằm mục đích để giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất. Từ đó, có căn cứ xác định việc giao kết hợp đồng ủy quyền giữa ông K và ông K1 là giả tạo, không phản ánh đúng ý chí thực chất của giao dịch ủy quyền, nên không phát sinh hiệu lực theo quy định tại Điều 124 Bộ luật Dân sự, không làm phát sinh quyền và nghĩa vụ của các bên, nên yêu cầu khởi kiện của ông K là có căn cứ. Buộc ông K1 trả lại bản chính giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho ông K. Trường hợp ông K1 không thực hiện thì kiến nghị cơ quan có thẩm quyền thu hồi cấp lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nêu trên cho ông Lê Trung K. Không xem xét số tiền 20.000.000 đồng trong vụ án này do không đương sự không có yêu cầu.

Căn cứ vào Điều 6, Điều 26, Điều 35, Điều 39, Điều 91 Bộ luật Tố tụng dân sự; Điều 124, Điều 562 Bộ luật Dân sự đề nghị Hội đồng xét xử chấp nhận yêu cầu khởi kiện của ông K.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:

Vì các lẽ trên,

QUYẾT ĐỊNH:

Căn cứ vào: Khoản 3 Điều 26; các Điều 35, 39, 68, 147, 157, 158, 227, 228 và 273 Bộ luật Tố tụng dân sự;

Các Điều 124, 131, 562 Bộ luật Dân sự;

Tuyên xử: Chấp nhận toàn bộ yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn ông Lê Trung K.

Vô hiệu Hợp đồng ủy quyền số 1732, quyển số 02/2025/TP/CC-SCC/HĐGD ngày 30 tháng 5 năm 2025 lập tại Văn phòng C giữa bên ủy quyền ông Lê Trung K và bên được ủy quyền ông Đỗ Văn K1.

Buộc ông Đỗ Văn K1, ông Nguyễn Anh K2 liên đới giao trả cho ông Lê Trung K bản gốc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất số CG 823942, số vào sổ cấp Giấy chứng nhận CS01956 do Sở Tài nguyên và Môi trường thành phố T1 cấp ngày 05 tháng 6 năm 2017 cho ông Lê Trung K.

Trường hợp ông Đỗ Văn K1, ông Nguyễn Anh K2 không giao trả bản chính Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, ông Lê Trung K có quyền yêu cầu cơ quan nhà nước có thẩm quyền thực hiện các thủ tục thu hồi, hủy bỏ Giấy chứng nhận đã cấp và cấp lại Giấy chứng nhận mới theo quy định pháp luật.

Về hậu quả của giao dịch dân sự vô hiệu: Không xem xét giải quyết trong vụ án này. Trường hợp phát sinh tranh chấp, các đương sự có quyền khởi kiện vụ án khác để được xem xét, giải quyết theo quy định.

Về chi phí tố tụng: Buộc ông Nguyễn Anh K2 và ông Đỗ Văn K1 liên đới hoàn trả cho ông Lê Trung K chi phí xem xét, thẩm định tại chỗ 1.858.000 đồng.

Về án phí dân sự sơ thẩm: Ông Nguyễn Anh K2 và ông Đỗ Văn K1 mỗi người chịu 300.000 đồng án phí dân sự sơ thẩm. Hoàn trả cho ông Lê Trung K số tiền 300.000 đồng tạm ứng án phí đã nộp theo Biên lai thu số 0008868 ngày 06/11/2025 của Thi hành án dân sự thành phố Cần Thơ.

Các đương sự được quyền kháng cáo bản án này trong thời hạn 15 (mười lăm) ngày kể từ ngày tuyên án, đối với đương sự vắng mặt thì thời hạn được tính kể từ ngày nhận được bản án hoặc bản án được niêm yết tại địa phương nơi cư trú.

Trường hợp bản án, quyết định được thi hành theo qui định tại Điều 2 Luật Thi hành án dân sự thì người được thi hành án dân sự, người phải thi hành án dân sự có quyền thỏa thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc bị cưỡng chế thi hành án theo qui định tại các Điều 6,7 và 36 Luật thi hành án dân sự; thời hiệu thi hành án được thực hiện theo qui định tại Điều 34 Luật thi hành án dân sự.