Bản án 511/2024/DS-PT — Tranh chấp hợp đồng thuê nhà

NỘI DUNG VỤ ÁN:

- Đại diện nguyên đơn trình bày:

Ngày 22/6/2022, ông Dương Tấn D1 và bà Nguyễn Thị L1 (nguyên đơn) có nhận chuyển nhượng của ông Ngô Hồng T1 căn nhà và đất diện tích 305,5m2 thửa số 255, tờ bản đồ số 59 tại khóm 7, phường 8, thành phố Cà Mau, tỉnh Cà Mau, được Uỷ ban nhân dân (UBND) thành phố Cà Mau cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho hộ ông Ngô Hồng T1 (điều chỉnh sang tên cho nguyên đơn ngày 31/10/2022), giá chuyển nhượng 04 tỷ đồng.

Ngày 26/10/2022, nguyên đơn thỏa thuận cho bà Nguyễn Thị U (bị đơn) thuê căn nhà và đất trên, giá thuê 16.000.000 đồng/tháng, thời hạn thuê 01 năm. Quá trình thuê nhà, bà U thực hiện đúng thỏa thuận. Từ tháng 7/2023 đến nay bà U không trả tiền thuê nhà cho nguyên đơn, hợp đồng thuê nhà và đất đã hết hạn. Nay nguyên đơn yêu cầu: Hủy hợp đồng thuê nhà ngày 26/10/2022 giữa nguyên đơn với bà U, buộc bà U di dời tài sản trả lại nhà và đất cho nguyên đơn, đồng thời yêu cầu bà U trả tiền thuê nhà cho nguyên đơn 64.000.000 đồng (tạm tính đến tháng 10/2023). Hiện nay Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (bản chính) nguyên đơn đang thế chấp vay vốn tại Ngân hàng Thương mại Cổ phần (TMCP) Sài Gòn Thương Tín - Chi nhánh Cà Mau.

- Theo bị đơn trình bày:

Năm 2004, hộ gia đình của bà Nguyễn Thị U và ông Ngô Hồng T1 được UBND thành phố Cà Mau cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất diện tích 305,5m2 thửa số 255, tờ bản đồ số 59 (theo bản đồ 299 là thửa 122, tờ bản đồ số 41) tại khóm 7, phường 8, thành phố Cà Mau, tỉnh Cà Mau. Tại thời điểm cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì hộ gồm có ông Ngô Hồng T1 (chủ hộ), bà Nguyễn Thị U, các con là Ngô Thị Trà M, Ngô Thái Huỳnh và Ngô Thái B.

Bị đơn đã thế chấp quyền sử dụng đất tại Ngân hàng TMCP Công Thương Việt Nam - Chi nhánh Cà Mau. Đến năm 2020 phát sinh nợ xấu, sợ Ngân hàng phát mãi nên ông T1 và bà U có vay của ông D1 và bà L1 số tiền 600.000.000 đồng, lãi 8%/tháng để trả tiền Ngân hàng, bị đơn đóng lãi một thời gian thì không có khả năng trả lãi nữa.

Ngày 28/7/2022, nguyên đơn tính vốn, lãi là 1.800.000.000 đồng và yêu cầu bị đơn làm hợp đồng thế chấp đất trên. Ngày 22/6/2022, nguyên đơn yêu cầu bị đơn ký hợp đồng chuyển nhượng phần đất trên cho nguyên đơn, được công chứng tại Văn phòng công chứng Trần Mai Hương. Đến ngày 31/10/2022, nguyên đơn làm thủ tục sang tên cho nguyên đơn (chỉnh lý trang IV). Ngày 02/10/2022, nguyên đơn yêu cầu bị đơn ký hợp đồng thuê đất. Ngày 10/4/2023, nguyên đơn tiếp tục yêu cầu bị đơn ký giấy thỏa thuận chuyển nhượng phần đất trên ước tính 4.000.000.000 đồng, trong đó nguyên đơn giao cho bị đơn 2.000.000.000 đồng tiền đặt cọc chuộc sổ của Ngân hàng, thực tế bị đơn không nhận tiền của nguyên đơn. Số tiền 2.000.000.000 đồng là tiền gốc và lãi của hợp đồng thế chấp ngày 28/7/2022. Việc chuyển nhượng là giả tạo che đậy hợp đồng vay số tiền gốc là 600.000.000 đồng.

Bị đơn yêu cầu hủy hợp đồng thuê đất ngày 02/10/2022, hủy hợp đồng thế chấp tài sản ngày 28/7/2022, hủy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 22/6/2022 và Giấy thỏa thuận ngày 10/4/2023 giữa ông Ngô Hồng T1 và bà Nguyễn Thị U với ông Dương Tấn D1 và bà Nguyễn Thị L1. Nhà và đất tranh chấp hiện nay ông T1 và bà U đang quản lý, sử dụng. Bị đơn không đồng ý trả tiền thuê nhà 64.000.000 đồng. Lý do thực tế bị đơn không có thuê nhà mà đây là tiền lãi của khoản vay 600.000.000 đồng.

- Đại diện Ngân hàng Thương mại Cổ phần Sài Gòn Thương Tín trình bày:

Ngày 07/7/2023, ông Dương Tấn D1 và bà Nguyễn Thị L1 ký hợp đồng tín dụng số 202327153704 để vay vốn với Ngân hàng TMCP Sài Gòn Thương T2 Cà Mau và sửa đổi bổ sung hợp đồng tín dụng số 202327153704/1 ngày 02/11/2023, sửa đổi bổ sung hợp đồng tín dụng số 202327153704/2 ngày 08/11/2023 để vay 11.000.000.000 đồng, mục đích bổ sung vốn mua bán ô tô, mô tô, phụ tùng xe máy, thu mua thủy hải sản, thời hạn vay 12 tháng. Ngày 09/11/2023, ông D1 và bà L1 ký giấy nhận nợ số LD 2331300511 số tiền 3.050.000.000 đồng, lãi suất 7%/năm. Để đảm bảo khoản vay, ông D1 và bà L1 ký hợp đồng thế chấp tài sản số 202310262200692 ngày 08/11/2023 tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất thửa số 255, tờ bản đồ số 59, diện tích 305,50m2 tại khóm 7, phường 8, thành phố Cà Mau, tỉnh Cà Mau do ông Dương Tấn D1 và bà Nguyễn Thị L1 đứng tên.

Nay ông D1 và bà L1 tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất với bà Nguyễn Thị U đã vi phạm mục 1 các điều khoản chung của hợp đồng tín dụng và khoản 1 Điều 6 của hợp đồng thế chấp. Do đó Ngân hàng yêu cầu ông D1 và bà L1 thanh toán cho Ngân hàng tính đến ngày 02/5/2024 là 2.565.160.000 đồng, nợ gốc là 2.550.000.000 đồng, lãi 15.160.000 đồng và lãi phát sinh theo hợp đồng tín dụng. Trường hợp ông D1 và bà L1 không trả nợ thì Ngân hàng yêu cầu Tòa án xử lý tài sản thế chấp để thu hồi nợ.

Đối với yêu cầu của phía bị đơn là yêu cầu hủy hợp đồng thế chấp tài sản sản số 202310262200692 ngày 08/11/2023 giữa Ngân hàng với ông D1 và bà L1 thì Ngân hàng không đồng ý. Lý do tài sản thế chấp đã được đăng ký giao dịch bảo đảm theo pháp luật.

- Theo chị Ngô Thị Trà M trình bày:

Giấy chứng nhận quyền sử đụng đất số Đ 203572 do UBND thành phố Cà Mau cấp ngày 07/4/2004 là cấp cho hộ ông Ngô Hồng T1, do ông T1 ký hợp đồng chuyển nhượng cho ông D1 và bà L1 nhưng các thành viên của hộ gồm ông T1 là bà Nguyễn Thị U, Ngô Thị Trà M, Ngô Thái Huỳnh và Ngô Thái B không biết, không ký tên vào hợp đồng chuyển nhượng là không đúng quy định của pháp luật. Tai thời điểm chuyển nhượng, chị M đang sinh sống tại Mỹ, không có mặt tại Việt Nam.

Chị M yêu cầu Hủy hợp đồng thuê đất ngày 02/10/2022, Hủy hợp đồng thế chấp tài sản ngày 28/7/2022, Hủy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 22/6/2022 và Giấy thỏa thuận ngày 10/4/2023 giữa ông Ngô Hồng T1 và bà Nguyễn Thị U với ông Dương Tấn D1 và bà Nguyễn Thị L1. Chị M không đồng ý yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn và yêu cầu Toà án xét xử vắng mặt.

- Theo chị Ngô Thái Huỳnh và anh Ngô Thái B trình bày:

Chị H và anh B thống nhất với ý kiến của chị Ngô Thị Trà M. Chị H và anh B yêu cầu Tòa án giải quyết, xét xử vắng mặt cho đến khi kết thúc vụ án.

Tại bản án dân sự sơ thẩm số: 245/2024/DS-ST ngày 21 tháng 8 năm 2024 của Tòa án nhân dân thành phố Cà Mau quyết định:

Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn ông Dương Tấn D1 và bà Nguyễn Thị L1. Buộc bị đơn bà Nguyễn Thị U phải di dời trả lại nhà và đất 305,50m2 theo đo đạc thực tế 306,4m2 thuộc thửa số 255, tờ bản đồ số 59 (nay là thửa số 192, thuộc thửa 122 tờ bản đồ 41) tại khóm 7, phường 8, thành phố Cà Mau, tỉnh Cà Mau.

Buộc bị đơn bà Nguyễn Thị U phải thanh toán tiền thuê nhà đất cho nguyên đơn 208.000.000 đồng (Hai trăm lẻ tám triệu đồng).

Đình chỉ xét xử đối với yêu cầu của Ngân hàng TMCP Sài Gòn Thương T2 về việc buộc ông Dương Tấn D1 và bà Nguyễn Thị L1 thanh toán cho Ngân hàng 2.565.160.000 đồng và lãi phát sinh theo hợp đồng.

Không chấp nhận toàn bộ yêu cầu phản tố của ông Ngô Hồng T1 và bà Nguyễn Thị U về việc hủy hợp đồng thuê đất ngày 02/10/2022 giữa nguyên đơn với bị đơn, hủy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 22/6/2022 giữa ông Ngô Hồng T1 và bà Nguyễn Thị U với ông Dương Tấn D1 và bà Nguyễn Thị L1, hủy hợp đồng thế chấp tài sản số 202310262200692 ngày 08/11/2023 giữa ông Dương Tấn D1 và bà Nguyễn Thị L1 với Ngân hàng TMCP Sài Gòn Thương T2 đối với quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất thửa số 255, tờ bản đồ số 59, diện tích 305,5m2 tại khóm 7, phường 8, thành phố Cà Mau, tỉnh Cà Mau.

Ngày 28/8/2024, bà Nguyễn Thị U, ông Ngô Hồng T1, anh Ngô Thái B, chị Ngô Thái Huỳnh có đơn kháng cáo, yêu cầu cấp phúc thẩm huỷ bản án sơ thẩm.

Tại phiên tòa phúc thẩm, người đại diện hợp pháp của bà Nguyễn Thị U giữ nguyên kháng cáo. Ông Ngô Hồng T1, anh Ngô Thái B, chị Ngô Thái Huỳnh có đơn yêu cầu xét xử vắng mặt và giữ nguyên kháng cáo.

Phần tranh luận tại phiên toà:

Ông L3 phát biểu: Việc điều chỉnh giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (QSDĐ) từ Hộ ông Ngô Hồng T1 sang ông Ngô Hông T1 là không đúng quy định pháp luật, ảnh hưởng đến quyền lợi các thành viên của hộ. Toà án cấp sơ thẩm căn cứ và báo cáo số 132 ngày 08/8/2024 của Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai thành phố Cà Mau để làm căn cứ giải quyết vụ án là không đúng pháp luật. Hợp đồng chuyển nhượng giữa nguyên đơn với ông T1 là giả tạo để che đậy giao dịch khác. Quá trình giải quyết vụ án, cấp sơ thẩm chưa thu thập đầy đủ chứng cứ để đánh giá sự thật khách quan của vụ án. Do đó, đề nghị Hội đồng xét xử ngừng phiên toà để thu thập thêm tài liệu chứng cứ, trường hợp cấp phúc thẩm không khắc phục được thì đề nghị huỷ án sơ thẩm, giao hồ sơ về cho Toà án cấp sơ thẩm giải quyết lại vụ án.

Luật sư Bột phát biểu: Bị đơn không cung cấp thêm được tài liệu chứng cứ để chứng minh bị đơn vay tiền của nguyên đơn nhưng lập hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ. Việc điều chỉnh Giấy chứng nhận QSDĐ từ hộ ông Ngô Hồng T1 sang ông Ngô Hồng T1 bắt buộc ông T1 phải biết. Do đó, kiến nghị Hội đồng xét xử không chấp nhận kháng cáo của bà U, ông T1, chị H, anh B, giữ nguyên bản án sơ thẩm.

Ông L2 phát biểu: Thống nhất với ý kiến phát biểu của Luật sư Bột.

Chị Trân không có ý kiến tranh luận.

Đại diện Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Cà Mau tham gia phiên toà phát biểu: Đề nghị Hội đồng xét xử căn cứ khoản 1 Điều 308 của Bộ luật Tố tụng dân sự, không chấp nhận kháng cáo của bà Nguyễn Thị U, ông Ngô Hồng T1 , anh Ngô Thái B, chị Ngô Thái Huỳnh, giữ nguyên bản án sơ thẩm.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:

Xét kháng cáo của bà Nguyễn Thị U, ông Ngô Hồng T1, anh Ngô Thái B, chị Ngô Thái Huỳnh, Hội đồng xét xử xét thấy:

Vì các lẽ trên;

QUYẾT ĐỊNH

Căn cứ khoản 1 Điều 308 của Bộ luật tố tụng dân sự; Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội quy định về án phí, lệ phí Tòa án.

Không chấp nhận kháng cáo của bà Nguyễn Thị U, ông Ngô Hồng T1, anh Ngô Thái B, chị Ngô Thái Huỳnh.

Giữ nguyên bản án dân sự sơ thẩm số: 245/2024/DS-ST ngày 21 tháng 8 năm 2024 của Toà án nhân dân thành phố Cà Mau, tỉnh Cà Mau.

Tuyên xử:

- Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của ông Dương Tấn D1 và bà Nguyễn Thị L1.

Buộc bà Nguyễn Thị U phải di dời tài sản trả lại nhà và đất diện tích 305,50m2 (theo đo đạc thực tế diện tích 306,4m2) thuộc thửa số 255, tờ bản đồ số 59 (nay là thửa số 192, thuộc thửa 122 tờ bản đồ 41) tại khóm 7, phường 8, thành phố Cà Mau, tỉnh Cà Mau cho ông Dương Tấn D1 và bà Nguyễn Thị L1.

Buộc bà Nguyễn Thị U phải thanh toán tiền thuê nhà đất cho ông Dương Tấn D1 và bà Nguyễn Thị L1 số tiền 208.000.000 đồng.

Kể từ ngày ông D1, bà L1 có đơn yêu cầu thi hành án cho đến khi thi hành xong khoản tiền nêu trên, thì hàng tháng bà U còn phải chịu thêm khoản tiền lãi của số tiền còn phải thi hành án theo mức lãi suất quy định tại khoản 2 Điều 468 của Bộ luật dân sự.

- Đình chỉ xét xử đối với yêu cầu của Ngân hàng Thương mại Cổ phần Sài Gòn Thương Tín về việc buộc ông Dương Tấn D1 và bà Nguyễn Thị L1 thanh toán cho Ngân hàng 2.565.160.000 đồng và lãi phát sinh theo hợp đồng.

- Không chấp nhận toàn bộ yêu cầu phản tố của ông Ngô Hồng T1 và bà Nguyễn Thị U về việc hủy hợp đồng thuê đất ngày 02/10/2022 giữa ông Dương Tấn D1, bà Nguyễn Thị L1 với bà Nguyễn Thị U; hủy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 22/6/2022 giữa ông Ngô Hồng T1, bà Nguyễn Thị U với ông Dương Tấn D1, bà Nguyễn Thị L1; hủy hợp đồng thế chấp tài sản số 202310262200692 ngày 08/11/2023 giữa ông Dương Tấn D1, bà Nguyễn Thị L1 với Ngân hàng Thương mại Cổ phần Sài Gòn Thương Tín đối với quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất thửa số 255, tờ bản đồ số 59, diện tích 305,5m2 tại khóm 7, phường 8, thành phố Cà Mau, tỉnh Cà Mau.

- Chi phí tố tụng: Ông Ngô Hồng T1 và bà Nguyễn Thị U phải chịu chi phí đo đạc và chi phí thẩm định giá là 23.344.000 đồng (đã nộp xong).

- Án phí dân sự sơ thẩm:

Bà Nguyễn Thị U phải chịu 5.400.000 đồng. Ngày 28/11/2023, ông Ngô Hồng T1 và bà U đã dự nộp 300.000 đồng theo biên lai thu số 0007715 của Chi cục thi hành án dân sự thành phố Cà Mau được đối trừ, bà U còn phải nộp tiếp 5.100.000 đồng.

Ông Dương Tấn D1, bà Nguyễn Thị L1 không phải chịu. Ngày 15/11/2023, ông D1 và bà U đã dự nộp 300.000 đồng theo biên lai thu số 0007618 của Chi cục thi hành án dân sự thành phố Cà Mau được nhận lại.

Ngân hàng TMCP Sài Gòn Thương tín không phải chịu. Ngày 17/4/2024, Ngân hàng TMCP Sài Gòn Thương tín đã dự nộp 41.501.000 đồng theo biên lai thu số 0008437 của Chi cục thi hành án dân sự thành phố Cà Mau được nhận lại.

- Án phí dân sự phúc thẩm: Bà Nguyễn Thị U, ông Ngô Hồng T1, anh Ngô Thái B, chị Ngô Thái Huỳnh mỗi người phải chịu 300.000 đồng. Ngày 28/8/2024, bà U, ông T1, anh B, chị H mỗi người đã dự nộp 300.000 đồng theo các biên lai thu tiền số 0009240, 0009241, 0009242, 0009243 của Chi cục thi hành án dân sự thành phố Cà Mau được chuyển thu.

Các quyết định khác của bản án sơ thẩm không bị kháng cáo, kháng nghị có hiệu lực pháp luật kể từ ngày hết thời hạn kháng cáo, kháng nghị.

Trường hợp bản án, quyết định được thi hành theo quy định tại Điều 2 Luật thi hành án dân sự thì người được thi hành án dân sự, người phải thi hành án dân sự có quyền thoả thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc bị cưỡng chế thi hành án theo quy định tại các điều 6, 7, 7a, 7b và 9 Luật thi hành án dân sự; thời hiệu thi hành án được thực hiện theo quy định tại Điều 30 Luật thi hành án dân sự.

Bản án phúc thẩm có hiệu lực pháp luật kể từ ngày tuyên án.