Bản án 511/2022/DS-ST — Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

NỘI DUNG VỤ ÁN:

Trong đơn khởi kiện đề ngày 21 tháng 10 năm 2020, bà Nguyễn Thị Thu H là nguyên đơn trình bày:

Ngày 27/11/2018, bà và ông Nguyễn Văn D có ký: “Hợp đồng góp vốn và hứa chuyển nhượng quyền sử dụng đất” số 04/HĐHCN-2018 về việc ông Nguyễn Văn D hứa chuyển nhượng cho bà một nền đất có mã số 04 (đính kèm bản vẽ sơ đồ), diện tích 68m2 thuộc thửa 801, 802, 803 tờ bản đồ số 25, phường Thới An, Quận 12, Thành phố Hồ Chí Minh. Theo hợp đồng, ông D cam kết thời gian ra sổ riêng là 12 tháng kể từ ngày ký hợp đồng. Tổng giá trị chuyển nhượng là 1.405.000.000 đồng. Việc thanh toán chia làm 03 đợt: Đợt 1 thanh toán 60% tương đương 843.000.000 đồng; đợt 2 thanh toán 100.000.000 đồng khi bên A làm xong đường, đổ đá, cống thoát nước, bó vỉa; đợt 3 thanh toán 462.000.000 đồng khi bên A hoàn tất thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và sang tên cho bên B. Nếu sau 12 tháng bên A không ra được sổ như cam kết thì sẽ phải trả lại số tiền gốc và tiền chênh lệch cho bên B là 1.500.000 đồng/m2.

Thực hiện theo hợp đồng, ngày 27/11/2018 bà H đã thanh toán số tiền đợt 1 cho ông D là 843.000.000 đồng. Tuy nhiên đến nay đã quá thời han 12 tháng nhưng ông D chưa hoàn thiện hạ tầng, chưa bàn giao nền đất cũng như chưa tách thửa, chưa cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho bà. Nhiều lần bà liên hệ yêu cầu ông D giao đất hoặc trả lại tiền nhưng ông D không trả lời mà còn có thái độ đe doạ bà. Bà H được biết toàn bộ thừa đất 803 thuộc quyền sử dụng của ông D đã chuyển nhượng cho người khác.

Bà Nguyễn Thị Thu H khởi kiện yêu cầu:

Chấm dứt “Hợp đồng góp vốn và hứa chuyển nhượng quyền sử dụng đất” số 04/HĐHCN-2018 ngày 27/11/2018 ký giữa bà và ông Nguyễn Văn D. Buộc ông Nguyễn Văn D phải:

Trả lại cho bà số tiền đã nhận là 843.000.000 đồng.

Phạt vi phạm theo điều 5 của hợp đồng với số tiền là: 68m2 x 1.500.000 đồng/m2 = 102.000.000 đồng.

Buộc ông D phải chịu tiền lãi chậm thanh toán với lãi suất 10%/năm tính từ ngày 27/11/2019 đến ngày 16/10/2020 tạm tính là 10 tháng: (843.000.000 đồng + 102.000.000 đồng) x 10%/năm x 10 tháng = 78.750.000 đồng.

Tổng cộng số tiền ông D phải trả cho bà H là: 1.023.750.000 đồng và tiếp tục tính lãi đến khi trả hết nợ.

Trong quá trình giải quyết vụ án, bà Nguyễn Thị Thu H trình bày: “Hợp đồng góp vốn và hứa chuyển nhượng quyền sử dụng đất” nêu trên mặc dù đóng dấu của Công ty TNHH Địa ốc Đ nhưng người đứng tên ký hợp đồng là cá nhân ông Nguyễn Văn D và ông D cũng là người nhận tiền của bà. Số tiền 843.000.000 đồng là tiền của bà và chồng là ông Vi Phương Q. Bà H thay đổi yêu cầu khởi kiện, yêu cầu Toà án tuyên bố “Hợp đồng góp vốn và hứa chuyển nhượng quyền sử dụng đất” số 04/HĐHCN-2018 ngày 27/11/2018 ký giữa bên chuyển nhượng là ông Nguyễn Văn D và bên nhận chuyển nhượng là bà Nguyễn Thị Thu H vô hiệu. Yêu cầu giải quyết hậu quả của hợp đồng vô hiệu:

Buộc ông Nguyễn Văn D phải trả lại cho bà Nguyễn Thị Thu H số tiền đã nhận là 843.000.000 đồng.

Buộc ông Nguyễn Văn D phải bồi thường cho bà Nguyễn Thị Thu H tiền lãi của số tiền 843.000.000 đồng với lãi suất theo quy định của pháp luật là 10%/năm tính từ ngày 27/11/2018 tạm tính đến ngày 12/8/2022 là: 843.000.000 đồng x 10%/năm x 44 tháng = 309.100.000 đồng. Tổng cộng số tiền ông D phải trả cho bà H là: 1.152.100.000 đồng (Một tỷ, một trăm năm mươi hai triệu, một trăm nghìn đồng). Ngoài ra, ông D còn phải tiếp tục trả lãi đến ngày xét xử sơ thẩm.

Bị đơn là ông Nguyễn Văn D và người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan là Công ty TNHH Địa ốc Đ đã được Tòa án tống đạt Thông báo về việc thụ lý vụ án và triệu tập hợp lệ nhưng vẫn không có mặt tại Tòa án để làm bản tự khai, tham gia phiên họp kiểm tra việc giao nộp, tiếp cận, công khai chứng cứ và hòa giải nên Tòa án không ghi nhận được ý kiến.

Tại bản tự khai và quá trình giải quyết vụ án, ông Vi Phương Q là người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan có cùng ý kiến với nguyên đơn.

Tại phiên tòa, nguyên đơn là bà Nguyễn Thị Thu H trình bày: Trong hợp đồng hai bên ký kết, nền đất chuyển nhượng có mã số 04 (đính kèm bản vẽ sơ đồ), diện tích 68m2 thuộc thửa 801, 802, 803 tờ bản đồ số 25, phường Thới An, Quận 12. Theo ông D cho biết thì việc ghi tên cả ba thửa đất vào hợp đồng là do lúc đó ông đang xin quy hoạch cả ba thửa đất làm dự án, còn nền đất chuyển nhượng cho bà H là thuộc thửa 803 theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, số vào sổ CH06701 do Uỷ ban nhân dân Quận 12 cấp ngày 25/01/2017, cập nhật biến động sang tên ông Nguyễn Văn D ngày 22/3/2018. Ông D đã cung cấp cho bà bản sao Giấy chứng nhận nêu trên và ông cũng ký xác nhận vào vị trí nền đất chuyển nhượng cho bà theo Bản mô hình phân lô đính kèm hợp đồng. Bà H xác nhận là nền đất bà nhận chuyển nhượng có mã số 04 (đính kèm Bản mô hình phân lô) là thuộc thửa số 803 tờ bản đồ số 25, tại thời điểm chuyển nhượng thuộc quyền sử dụng của ông D. Còn vị trí thực tế ngoài hiện trường do ông D chưa giao đất nên bà không biết chính xác. Nay bà H vẫn giữ yêu cầu Toà án tuyên bố “Hợp đồng góp vốn và hứa chuyển nhượng quyền sử dụng đất” số 04/HĐHCN-2018 ngày 27/11/2018 ký giữa ông Nguyễn Văn D và bà là vô hiệu. Yêu cầu cá nhân ông Nguyễn Văn D phải trả lại cho bà số tiền đã nhận là 843.000.000 đồng, trả ngay khi án có hiệu lực pháp luật. Bà H rút yêu cầu ông Nguyễn Văn D phải bồi thường thiệt hại tương ứng với mức lãi suất 10%/năm của số tiền 843.000.000 đồng tính từ ngày 27/11/2018 đến ngày xét xử sơ thẩm. Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan là ông Vi Phương Q do bà Nguyễn Thị Thu H là đại diện theo uỷ quyền có cùng ý kiến với nguyên đơn.

Bị đơn là ông Nguyễn Văn D và người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan là Công ty TNHH Địa ốc Đ do ông Nguyễn Văn D đại diện theo pháp luật vắng mặt không có lý do.

Đại diện Viện kiểm sát nhân dân Quận 12 tham gia phiên tòa phát biểu ý kiến:

Về việc tuân theo pháp luật tố tụng của Thẩm phán, Hội đồng xét xử, Thư ký phiên tòa và của người tham gia tố tụng trong quá trình giải quyết vụ án kể từ khi thụ lý cho đến trước thời điểm Hội đồng xét xử nghị án: Thẩm phán xác định đúng quan hệ tranh chấp, chấp hành đúng quy định của Bộ luật tố tụng dân sự về thu thập chứng cứ; cấp, tống đạt, thông báo các văn bản tố tụng; quyết định đưa vụ án ra xét xử và chuyển hồ sơ cho Viện Kiểm sát đúng thời hạn; đảm bảo thời hạn chuẩn bị xét xử. Tại phiên tòa Hội đồng xét xử và Thư ký phiên tòa thực hiện đúng quy định về phiên tòa sơ thẩm. Nguyên đơn thực hiện đúng quy định của Bộ luật Tố tụng dân sự; Bị đơn và Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan không thực hiện đúng quy định tại Điều 70, Điều 72, Điều 73 của Bộ luật Tố tụng dân sự.

Về việc giải quyết vụ án: Ngày 27/11/2018, ông Nguyễn Văn D và bà Nguyễn Thị Thu H có thoả thuận với nhau về việc mua bán 01 nền đất ký hiệu số 04 có diện tích 68m2 (theo sơ đồ phân lô tự vẽ) trên các thửa số 801, 802, 803 tờ bản đồ số 25 tại địa chỉ phường Thới An, Quận 12, Thành phố Hồ Chí Minh. Tại thời điểm ông Nguyễn Văn D và bà Nguyễn Thị Thu H ký hợp đồng nêu trên thì thửa đất số 802 đang thuộc quyền sử dụng hợp pháp của ông Nguyễn Văn D1 (Theo công văn số 3805/CNQ12-LT ngày 06/4/2022 của Văn phòng đăng ký đất đai Chi nhánh Quận 12). Trong quá trình giải quyết vụ án, nguyên đơn không xác định được vị trí nền số 04 trên bản đồ phân lô tự vẽ cũng như trên thực địa là thuộc thửa nào. Tại phiên toà, nguyên đơn trình bày nền số 04 thuộc thửa 803 nhưng không xuất trình được chứng cứ. Do đó, để có cơ sở giải quyết vụ án, đề nghị Toà án triệu tập ông Nguyễn Văn D1 tham gia tố tụng với tư cách là người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan trong vụ án.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:

Sau khi nghiên cứu các tài liệu, chứng cứ có trong hồ sơ vụ án đã được thẩm tra tại phiên tòa và căn cứ vào kết quả tranh luận tại phiên tòa, Hội đồng xét xử nhận định:

Vì các lẽ trên,

QUYẾT ĐỊNH:

Căn cứ vào khoản 3 Điều 26; điểm a khoản 1 Điều 35; điểm c khoản 1 Điều 39; Điều 91; Điều 92; điểm b khoản 2 Điều 227, khoản 2 và khoản 3 Điều 228, Điều 271; khoản 1 Điều 273 và khoản 1 Điều 280 của Bộ luật tố tụng dân sự; Nghị quyết số 04/2017/NQ-HĐTP ngày 05 tháng 5 năm 2017 của Hội dồng Thẩm phán Tòa án nhân dân Tối cao;

Căn cứ vào các Điều 116, Điều 117, Điều 119, Điều 122, Điều 123, Điều 129, Điều 131 và Điều 407 của Bộ luật dân sự năm 2015;

Căn cứ vào khoản 3 Điều 167 của Luật đất đai năm 2013; khoản 1 Điều 49 Luật kinh doanh bất động sản năm 2014;

Căn cứ khoản 2 Điều 26 của Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30 tháng 12 năm 2016 của Ủy ban thường vụ Quốc hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án;

Căn cứ Luật Thi hành án dân sự.

Tuyên xử:

1. Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của bà Nguyễn Thị Thu H:

1.1. Tuyên bố “Hợp đồng góp vốn và hứa chuyển nhượng quyền sử dụng đất” số 04/HĐHCN-2018 ngày 27/11/2018 giữa bên chuyển nhượng là ông Nguyễn Văn D (Bên A) và bên nhận chuyển nhượng là bà Nguyễn Thị Thu H (Bên B) vô hiệu.

1.2. Buộc ông Nguyễn Văn D phải trả lại cho bà Nguyễn Thị Thu H số tiền đã nhận là 843.000.000 đồng (Tám trăm bốn mươi ba triệu đồng). Trả ngay sau khi bản án có hiệu lực pháp luật.

2. Đình chỉ xét xử đối với phần yêu cầu của bà Nguyễn Thị Thu H yêu cầu ông Nguyễn Văn D phải bồi thường thiệt hại tương ứng với mức lãi suất 10%/năm của số tiền 843.000.000 đồng tính từ ngày 27/11/2018 đến ngày xét xử sơ thẩm do nguyên đơn rút yêu cầu.

3. Về án phí:

3.1. Án phí dân sự sơ thẩm không có giá ngạnh là 300.000 đồng (Ba trăm nghìn đồng) và án phí dân sự sơ thẩm có giá ngạnh là là 37.290.000 đồng (Ba mươi bảy triệu hai trăm chín mươi nghìn đồng); Tổng cộng là: 37.590.000 đồng (Ba mươi bảy triệu năm trăm chín mươi nghìn đồng) do ông Nguyễn Văn D chịu.

3.2. Trả lại cho bà Nguyễn Thị Thu H số tiền tạm ứng án phí đã nộp là 21.656.250 đồng (Hai mươi mốt triệu sáu trăm năm mươi sáu nghìn hai trăm năm mươi đồng) theo Biên lai thu số 0105413 ngày 03 tháng 11 năm 2020 của Chi cục Thi hành án dân sự Quận 12.

4. Kể từ ngày bản án có hiệu lực pháp luật (đối với các trường hợp cơ quan thi hành án có quyền chủ động ra quyết định thi hành án) hoặc kể từ ngày có đơn yêu cầu thi hành án của người được thi hành án (đối với các khoản tiền phải trả cho người được thi hành án) cho đến khi thi hành án xong, bên phải thi hành án còn phải chịu khoản tiền lãi của số tiền còn phải thi hành án theo mức lãi suất quy định tại Điều 357, Điều 468 của Bộ luật dân sự năm 2015, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác.

5. Về quyền kháng cáo: Các đương sự có quyền kháng cáo bản án trong thời hạn 15 ngày kể từ ngày tuyên án, đương sự không có mặt tại phiên tòa hoặc không có mặt khi tuyên án mà có lý do chính đáng thì thời hạn kháng cáo tính từ ngày nhận được bản án hoặc bản án được niêm yết.

Trường hợp bản án được thi hành theo quy định tại Điều 2 Luật Thi hành án dân sự thì người được thi hành án dân sự, người phải thi hành án dân sự có quyền thỏa thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc bị cưỡng chế thi hành án theo quy định tại các Điều 6, 7 và 9 của Luật Thi hành án dân sự; thời hiệu thi hành được thực hiện theo quy định tại Điều 30 Luật Thi hành án dân sự.