Bản án 51/2025/DS-ST — Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

NỘI DUNG VỤ ÁN:

- Theo đơn khởi kiện ngày 04/11/2024 và lời khai trong quá trình giải quyết vụ án, người đại diện hợp pháp của nguyên đơn bà Lê Thị Mỹ L và ông Lê Xuân H là ông Hoàng Văn D trình bày:

Đầu năm 2023 qua giới thiệu, bà L và ông H đƣợc biết bà Nguyễn Thị H đang có nhu cầu chuyển nhƣợng nhà, đất tại khu phố T, phƣờng Đ, thành phố Dĩ An, tỉnh Bình Dƣơng. Bà L và ông H đến địa chỉ nhà, đất của bà H để xem. Bà H cung cấp cho bà L và ông H xem giấy tờ pháp lý thửa đất số: 3343, tờ bản đồ số 6, diện tích:1.187,1m2, địa chỉ: khu phố T, phƣờng Đ, thành phố D, tỉnh Bình Dƣơng là Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất số: CE 242443, số vào sổ cấp GCN: CS12721 do Sở Tài nguyên và Môi trƣờng tỉnh Bình Dƣơng cấp ngày 07/3/2017 cấp cho ông Đặng Huy N. Bà H cung cấp cho bà L và ông H hợp đồng chuyển nhƣợng một phần quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất số: 2021/HĐCN ngày 25/4/2021 giữa ông Đặng Huy N và bà Nguyễn Thị H. Gắn liền với đất có căn nhà cấp III, bà H cam kết căn nhà có xin phép xây dựng tại cơ quan Nhà nƣớc có thẩm quyền và việc xây dựng đúng giấy phép, đồng thời, cam kết sẽ cung cấp cho bà L và ông H sau vì chủ sử dụng đất ông Đặng Huy N giữ bản chính Giấy phép xây dựng.

Sau khi thỏa thuận, ngày 20/4/2023, bà L, ông H và bà H ký bản cam kết về việc mua bán nhà đất nội dung: hai bên chuyển nhƣợng căn nhà đất lô số 16, thuộc một phần thửa đất số: 3343, tờ bản đồ số 6, địa chỉ: khu phố T, phƣờng Đ, thành phố D, tỉnh Bình Dƣơng, diện tích đất 39,13 m2 (ngang 3,875m, dài 10,1m); mục đích sử dụng: đất ở. Hiện trạng tài sản trên đất: nhà cấp III, theo Giấy phép xây dựng số 1529; giá trị nhà, đất: 1.224.999.998 đồng. Đồng thời, bà L và ông H đặt cọc cho bà H số tiền là: 50.000.000 đồng (năm mƣơi triệu) để bảo đảm cho việc chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất nêu trên. Bên bán cam kết: nếu có sự lừa dối trong việc sang nhƣợng, mua bán thì Bên A sẽ trả lại cho Bên B gấp đôi số tiền đã nhận....

Ngày 20/4/2023, bà L, ông H và bà H đến Văn phòng thừa phát lại Dĩ An lập Vi bằng số: 234/2023/VB-TPLDA ghi nhận việc bà L và ông H đã hoàn thành việc thanh toán toàn bộ số tiền chuyển nhƣợng còn lại là: 1.174.999.998 đồng (một tỷ một trăm bảy mƣơi bốn triệu chín trăm chín mƣơi chín nghìn chín trăm chín mƣơi tám). Bà H đã bàn giao nhà đất cho bà L và ông H; gia đình bà L và ông H sử dụng ổn định từ đó đến nay.

Tuy nhiên, đầu tháng 10/2024, gia đình bà L và ông H nhận đƣợc thông tin Ủy ban nhân dân thành phố Dĩ An ban hành Quyết định hành chính buộc tháo dỡ nhà xây dựng trên đất do xây dựng trái phép đối với ông Đặng Huy N, trong đó có nhà đất lô số 16 của gia đình bà L và ông H.

Ngày 28/10/2024, bà L và ông H liên hệ với bà H và ông N yêu cầu cung cấp Giấy phép xây dựng số 1529 và Bản vẽ cấp phép xây dựng để kiểm tra xác nhận về việc bà H cung cấp thông tin gian dối cho bà L và ông H trong việc mua bán, đồng thời đề nghị bà H phải trả lại tiền cho bà L và ông H, tuy nhiên bà H không đồng ý.

Vì vậy, bà L và ông H khởi kiện yêu cầu Tòa án giải quyết:

Tuyên vô hiệu hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất là “Bản cam kết về việc mua bán nhà gắn liền với đất” giữa bà L và ông H với bà H ngày 20/4/2023.

Buộc bà H phải trả lại số tiền đã nhận của bà L và ông H là 1.224.999.998 đồng (một tỷ hai trăm hai mƣơi bốn triệu chín trăm chín mƣơi chín nghìn chín trăm chín mƣơi tám).

Buộc bà H bồi thƣờng cho bà L và ông H số tiền là 1.224.999.998 đồng (một tỷ hai trăm hai mƣơi bốn triệu chín trăm chín mƣơi chín nghìn chín trăm chín mƣơi tám) theo Điều 4 của “Bản cam kết về việc mua bán nhà gắn liền với đất” giữa bà L và ông H với bà H ngày 20/4/2023.

Bà L, ông H trả lại cho bà H căn nhà gắn liền quyền sử dụng đất cho bà H.

Đối với hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất giữa ông N với bà H thì nguyên đơn không yêu cầu Tòa án giải quyết.

Tại phiên tòa, ngƣời đại diện hợp pháp của nguyên đơn ông Hoàng Văn D rút một phần yêu cầu khởi kiện về việc buộc bị đơn bồi thƣờng số tiền là 1.224.999.998 đồng (một tỷ hai trăm hai mƣơi bốn triệu chín trăm chín mƣơi chín nghìn chín trăm chín mƣơi tám) theo Điều 4 của “Bản cam kết về việc mua bán nhà gắn liền với đất” giữa bà L và ông H với bà H đã ký vào ngày 20/4/2023

- Tại văn bản ngày 18/11/2024 bị đơn bà Nguyễn Thị H trình bày:

Bà H thống nhất nội dung trình bày của nguyên đơn về việc ký kết hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất, nội dung của hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất và số tiền bà H đã nhận 1.224.999.998 đồng.

Về nguồn gốc phần nhà, đất chuyển nhƣợng do bà H nhận chuyển nhƣợng của ông Đặng Huy N theo Hợp đồng chuyển nhƣợng một phần quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền trên đất ngày 25/4/2021. Khi chuyển nhƣợng, bà L và ông H cũng biết diện tích nhà đất trên không thể tách thửa. Tại đơn khởi kiện, bà L và ông H cho rằng UBND thành phố Dĩ An có ban hành quyết định hành chính buộc tháo dỡ nhà xây dựng trên phần đất, trong đó có căn nhà bà H đã bán cho bà L và ông H thì đề nghị cung cấp cho bà H, bởi vì thực tế hiện nay bà L và ông H vẫn đang ở trên căn nhà, đất mua của bà H. Từ khi bán nhà, đất cho bà L và ông H cho đến nay bà H không nhận đƣợc bất cứ phản ánh nào của bà L và ông H về việc đề nghị cung cấp Giấy phép xây dựng và Bản vẽ cấp phép xây dựng đối với căn nhà bà H đã bán cho bà L và ông H.

Vì vậy, bà H không đồng ý đối với yêu cầu khởi kiện của bà L và ông H. Bà H không yêu cầu Tòa án giải quyết hợp đồng chuyển nhƣợng một phần quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất giữa ông Đặng Huy N, bà Nguyễn Thị H với bà H.

- Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan ông Lê Văn H trình bày:

Ông Lê Văn H là chồng bà Nguyễn Thị H. Việc bà H nhận chuyển nhƣợng nhà, đất thuộc một phần thửa đất số 3343, tờ bản đồ số 6 tọa lạc tại khu phố Tây A, phƣờng Đông Hòa, thành phố Dĩ An, tỉnh Bình Dƣơng theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số CE 242443, số vào sổ cấp GCN CS12721 do Sở Tài nguyên và Môi trƣờng tỉnh Bình Dƣơng cấp ngày 07/3/2017 cho ông Đặng Huy N với bà H nhƣ thế nào ông H1 không rõ. Sau khi mua nhà, đất bà H bán cho ai nhƣ thế nào ông H1 không rõ. Ông H1 không liên quan đến việc giao dịch chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất, nhà ở giữa bà H với bà L và ông H. Vì vậy, ông H1 thống nhất với lời khai và ý kiến của bà H.

- Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan ông Đặng Huy N trình bày: Ông Đặng Huy N là chủ sử dụng diện tích đất 1.187,1m2 thuộc thửa đất số 3343, tờ bản đồ số 6 tọa lạc tại khu phố Tây A, phƣờng Đông Hòa, thành phố Dĩ An, tỉnh Bình Dƣơng theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số CE 242443, số vào sổ cấp GCN CS12721 do Sở Tài nguyên và Môi trƣờng tỉnh Bình Dƣơng cấp ngày 07/3/2017. Thời điểm ông N nhận chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất là đất trống, sau đó ông N chuyển nhƣợng cho nhiều ngƣời, mỗi ngƣời diện tích 39,13m2. Ông N đã chuyển nhƣợng hết toàn bộ diện tích đất nêu trên, mặc dù trong Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất vẫn đứng tên ông N nhƣng thực tế hiện nay ông không quản lý, sử dụng diện tích đất nào. Trong tổng diện tích đất nêu trên, năm 2019, ông N có chuyển nhƣợng cho bà Nguyễn Thị H 02 phần đất (lô số 16, lô số 17), mỗi lô đất có diện tích 39.13m2 (3.85m x 10,1m) khi ông N chuyển nhƣợng cho bà H không làm hợp đồng bằng văn bản, các bên thỏa thuận bằng lời nói, ông N đã nhận đủ tiền và giao đất cho bà H, giá chuyển nhƣợng là 330.000.000 đồng (ba trăm ba mƣơi triệu)/01 lô. Sau đó, ông N xin phép xây dựng cho 04 ngƣời, trong đó có 02 lô đất của bà H. Đến năm 2021, bà H đề nghị ông N ký lại hợp đồng chuyển nhƣợng, vì vậy ông N ký 02 hợp đồng chuyển nhƣợng một phần quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất ngày 25/04/2021, thời điểm này trên đất đã có nhà do bà H xây dựng nên tại Hợp đồng chuyển nhƣợng có ghi trên đất có căn nhà cấp III (theo Giấy phép xây dựng đƣợc cấp số 1529), giá chuyển nhƣợng ghi là 1.300.000.000 đồng (một tỷ ba trăm triệu). Sau khi ông N chuyển nhƣợng cho bà H, bà H sử dụng và chuyển nhƣợng cho những ai ông N không rõ. Trên diện tích đất nêu trên, ngoài phần đất ông N đã bán cho bà H thì một số ngƣời khác đã xây dựng nhà tạm bằng tôn trên diện tích đất mà ông N đứng tên nên bị xử phạt vi phạm hành chính về lĩnh vực xây dựng, những nhà bằng tôn xây dựng không có giấy phép thì đã bị xử phạt vi phạm hành chính, buộc tháo dỡ, trả lại hiện trạng. Còn đối với 04 căn nhà xây dựng có giấy phép thì vẫn tồn tại trên đất, ông N không nhận đƣợc bất cứ quyết định xử phạt nào, không nhận đƣợc thông báo về việc tháo dỡ tài sản trên đất. Ông N xin phép xây dựng nhƣng chƣa đƣợc hoàn công.

Vì vậy, ông N không có ý kiến gì về tranh chấp giữa bà L, ông H với bà H. Việc giải quyết tranh chấp giữa ông H, bà L với bà H thì các bên tự giải quyết. Ông N không yêu cầu Tòa án giải quyết Hợp đồng chuyển nhƣợng một phần quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất giữa ông N, bà Nguyễn Thị H với bà Nguyễn Thị H.

- Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan bà Nguyễn Thị H trình bày: Bà H là vợ của ông Đặng Huy N và bà H thống nhất toàn bộ lời khai và ý kiến của ông N.

- Người làm chứng ông Lê Văn C trình bày: Ông C là ngƣời đƣợc ông Đặng Huy N ủy quyền làm thủ tục xin giấy phép xây dựng đối với thửa đất số 3343, tờ bản đồ số 6 tọa lạc tại khu phố Tây A, phƣờng Đông Hòa, thành phố Dĩ An, tỉnh Bình Dƣơng theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số CE 242443, số vào sổ cấp GCN CS12721 do Sở Tài nguyên và Môi trƣờng tỉnh Bình Dƣơng cấp ngày 07/3/2017. Ông C đã xin Giấy phép xây dựng diện tích sàn là 291,4m2 và đã đƣợc cấp Giấy phép xây dựng số 1529/GP XD ngày 31/8/2020. Ông C chứng kiến việc thỏa thuận mua, bán căn nhà, gắn liền với đất giữa bà Nguyễn Thị H với ông Lê Xuân H, bà Lê Thị Mỹ L, căn nhà thuộc một phần thửa đất số 3343, tờ bản đồ số 6 tọa lạc tại khu phố Tây A, phƣờng Đông Hòa, thành phố Dĩ An, tỉnh Bình Dƣơng. Phần đất này bà H nhận chuyển nhƣợng từ ông Đặng Huy N. Khi mua nhà các bên đã biết diện tích đất chuyển nhƣợng chỉ làm hợp đồng giấy tay, không thể ra văn phòng công chứng ký hợp đồng chuyển nhƣợng, không thể tách thửa đƣợc. Bà H đã nhận tiền và giao nhà, đất cho ông Lê Xuân H, bà Lê Thị Mỹ L. Ông Lê Xuân H, bà Lê Thị Mỹ L đã nhận nhà và ở từ ngày ký hợp đồng.

Tại bản luận cứ bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp cho bị đơn ngày 14/4/2025, người bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của bị đơn là luật sư Nguyễn Xuân Thọ trình bày:

Hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất là “Bản cam kết về việc mua bán nhà gắn liền với đất” giữa bà L và ông H với bà H ngày 20/4/2023 vì: giao dịch giữa bà H với bà L và ông H là hoàn toàn tự nguyện, không ai bị lừa dối, ép buộc, các bên cũng đã thực hiện xong nghĩa vụ của mỗi bên, đồng thời, bà L và ông H cũng đã đồng ý và thanh toán đầy đủ số tiền mua đất cho bà H, căn cứ Điều 129 Bộ luật Dân sự năm 2015 khi các bên thực hiện 2/3 nghĩa vụ thì có căn cứ công nhận giao dịch có hiệu lực.

Nguyên đơn khởi kiện buộc bà H phải trả lại số tiền đã nhận là 1.224.999.998 (một tỷ hai trăm hai mƣơi bốn triệu chín trăm chín mƣơi chín nghìn chín trăm chín mƣơi tám) đồng và bồi thƣờng số tiền 1.224.999.998 (một tỷ hai trăm hai mƣơi bốn triệu chín trăm chín mƣơi chín nghìn chín trăm chín mƣơi tám) đồng là không phù hợp, vì: bà H không biết việc nhà, đất bị xử phạt vi phạm hành chính. Tất cả thông tin liên quan đến thửa đất bà H đều công khai và cung cấp đúng hiện trạng cũng nhƣ pháp lý của căn nhà, cả hai đều đồng thuận giao dịch trên tinh thần tự nguyện và minh bạch, không có căn cứ nào cho rằng bà H lừa dối bà L và ông H.

Từ những phân tích trên, bị đơn không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn.

- Kết quả xem xét thẩm thẩm định tại chỗ: tài sản gắn liền với đất gồm: 01 căn nhà 01 trệt, 01 lầu có diện tích 35,7m2, có kết cấu nhƣ sau: nền gạch men, tƣờng xây tô, sơn nƣớc, cột bê tông cốt thép, trần thạch cao cửa nhôm + kính; 01 hàng rào cổng sắt đƣợc xây dựng năm 2021, có diện tích 4m2.

- Ý kiến của đại diện Viện kiểm sát nhân dân thành phố Dĩ An, tỉnh Bình Dương tham gia phiên tòa:

Về tố tụng: Thẩm phán, Hội đồng xét xử, nguyên đơn, bị đơn, ngƣời có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan, ngƣời làm chứng đã chấp hành và tuân theo pháp luật đúng quy định của Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015. Bị đơn, ngƣời bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp của bị đơn, ngƣời có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan, ngƣời làm chứng có đơn yêu cầu giải quyết vắng mặt, vì vậy, Tòa án căn cứ vào Điều 228, 238 Bộ luật Tố tụng dân sự xét xử vắng mặt các đƣơng sự là đúng với quy định của pháp luật.

Về nội dung: Căn cứ vào các tài liệu, chứng cứ có trong hồ sơ vụ án và kết quả tranh tụng tại phiên tòa, xét thấy yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn là có căn cứ chấp nhận, đề nghị Hội đồng xét xử xem xét.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:

Sau khi nghiên cứu các tài liệu, chứng cứ có trong hồ sơ vụ án đã đƣợc xem xét tại phiên tòa, ý kiến của đại diện Viện kiểm sát nhân dân thành phố Dĩ An, Tòa án nhận định:

Vì các lẽ trên,

QUYẾT ĐỊNH:

Căn cứ khoản 1 Điều 5, khoản 3 Điều 26, điểm a khoản 1 Điều 35, điểm a khoản 1 Điều 39, Điều 92, khoản 1 Điều 147, khoản 1 Điều 157, khoản 1 Điều 165, Điều 217; Điều 227, Điều 228, Điều 244; Điều 266, Điều 271, Điều 273 của Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015;

Căn cứ Điều 117, 119, 122, 129, 131, 137, 357, 408, 502 và khoản 2 Điều 468 của Bộ luật Dân sự năm 2015;

Căn cứ Điều 168 Luật đất đai năm 2013.

Căn cứ khoản 2 Điều 26 Nghị quyết số: 326/2016/UBTVQH14 ngày 30 tháng 12 năm 2016 của Ủy ban thƣờng vụ Quốc hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án.

1. Đình chỉ yêu cầu khởi kiện của bà Lê Thị Mỹ L và ông Lê Xuân H yêu cầu bà Nguyễn Thị H bồi thƣờng số tiền 1.224.999.998 (một tỷ hai trăm hai mƣơi bốn triệu chín trăm chín mƣơi chín nghìn chín trăm chín mƣơi tám) đồng.

2. Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn bà Lê Thị Mỹ L và ông Lê Xuân H về việc tranh chấp hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất với bị đơn bà Nguyễn Thị H.

Tuyên bố “Bản cam kết về việc mua bán nhà gắn liền với đất” ngày 20/4/2023 giữa bà Lê Thị Mỹ L và ông Lê Xuân H với bà Nguyễn Thị H là vô hiệu.

Buộc bà Nguyễn Thị H phải trả lại cho bà Lê Thị Mỹ L và ông Lê Xuân H 1.224.999.998 (một tỷ hai trăm hai mƣơi bốn triệu chín trăm chín mƣơi chín nghìn chín trăm chín mƣơi tám) đồng.

Kể từ ngày có đơn yêu cầu thi hành án của ngƣời đƣợc thi hành án cho đến khi thi hành án xong, bên phải thi hành án còn phải chịu khoản tiền lãi của số tiền còn phải thi hành án theo mức lãi suất theo quy định tại Điều 357, Điều 468 Bộ luật Dân sự năm 2015.

Buộc bà Lê Thị Mỹ L và ông Lê Xuân H bàn giao cho bà Nguyễn Thị H quyền sử dụng đất diện tích 39,8m2 thuộc 01 phần thửa đất số 3348 tờ bản đố số 6 tọa lạc khu phố Tây A, phƣờng Đông Hòa, thành phố Dĩ An, tỉnh Bình Dƣơng và căn nhà 01 trệt, 01 lầu có diện tích 35,7m2, có kết cấu nhƣ sau: nền gạch men, tƣờng xây tô, sơn nƣớc, cột bê tông cốt thép, trần thạch cao cửa nhôm + kính; 01 hàng rào cổng sắt đƣợc xây dựng có diện tích 4m2 (có bản vẽ kèm theo).

3. Về án phí dân sự sơ thẩm:

Bà Nguyễn Thị H chịu 49.050.000 (bốn mƣơi chín triệu không trăm năm mƣơi nghìn) đồng; trong đó: 300.000 (ba trăm nghìn) đồng án phí không giá ngạch và 48.750.000 (bốn mƣơi tám triệu bảy trăm năm mƣơi nghìn) đồng án phí có giá ngạch.

Trả lại cho bà Lê Thị Mỹ L và ông Lê Xuân H 40.800.000 đồng (bốn mƣơi triệu tám trăm nghìn) đồng tạm ứng án phí đã nộp theo biên lai thu tạm ứng án phí số 0001891 ngày 08/11/2024 của Chi cục Thi hành án dân sự thành phố Dĩ An, tỉnh Bình Dƣơng.

4. Về chi phí xem xét thẩm định tại chỗ, định giá tài sản: bà Nguyễn Thị H có trách nhiệm trả cho bà Lê Thị Mỹ L và ông Lê Xuân H số tiền 4.450.000 (bốn triệu bốn trăm năm mƣơi nghìn) đồng.

5. Nguyên đơn, bị đơn, ngƣời có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan vắng mặt đƣợc quyền kháng cáo bản án trong thời hạn 15 (mƣời lăm) ngày, kể từ nhận đƣợc bản án hoặc bản án đƣợc niêm yết.

Trƣờng hợp bản án, quyết định đƣợc thi hành theo quy định tại Điều 2 Luật Thi hành án dân sự thì ngƣời đƣợc thi hành án dân sự, ngƣời phải thi hành án dân sự có quyền thỏa thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc bị cƣỡng chế thi hành án theo quy định tại các Điều 6, 7 và 9 Luật Thi hành án dân sự; thời hiệu thi hành án đƣợc thực hiện theo quy định tại Điều 30 Luật thi hành án dân sự./.