Bản án 51/2024/DS-ST — Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

NỘI DUNG VỤ ÁN:

* Tại đơn khởi kiện ngày 20/6/2023, trong quá trình tham gia tố tụng và tại phiên toà ngƣời đại diện theo ủy quyền của bà Nguyễn Thị M là ông Trần Văn A trình bày: Vào ngày 13/9/2018 ông Lê Văn Thép (chồng bà M) C nhận chuyển nhượng của ông Lê Văn T và bà Lê Thị Q một miếng đất. Giá nhận chuyển nhượng 450.000.000đ và 01 căn nhà trên đất giá 50.000.000đ, tổng cộng nhà và đất giá 500.000.000đ, hai bên C làm giấy tay “tờ sang nhượng đất”. Ông Thép đã giao đủ tiền cho ông T, bà Q và ông T, bà Q đã giao đất cho ông Thép canh tác từ năm 2018 đến nay. Sau đó ông Thép C yêu cầu ông T và bà Q làm thủ tục tách thửa sang tên nhưng ông T và bà Q không làm đến ngày 15/02/2023 thì ông Thép mất. Ngày 26/4/2023 thì bà M (vợ ông Thép) và ông T, bà Q C làm hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại tách thửa 206, tờ bản đồ số 25, diện tích 1.380,5m2 loại đất trồng cây lâu năm, tọa lạc ấp Thanh Phong, xã Thanh Bình, huyện Vũng Liêm, tỉnh Vĩnh Long do ông T và bà Q đứng tên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Giá nhận chuyển nhượng 200.000.000đ, hợp đồng đã được Ủy ban nhân dân xã Thanh Bình xác nhận nhưng do bà Nguyễn Thị H ngăn cản nên ông T và bà Q không làm thủ tục tách thửa sang tên cho bà M được vì lý do bà Q và ông T C thiếu tiền hụi của bà H.

Nay bà M yêu cầu công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa bà M và ông T, bà Q tại tách thửa 206, tờ bản đồ số 25, diện tích theo đo đạc là 1.350,3m2 loại đất trồng cây lâu năm, tọa lạc ấp Thanh Phong, xã Thanh Bình, huyện Vũng Liêm, tỉnh Vĩnh Long do ông T và bà Q đứng tên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

* Tại bảng khai ý kiến ngày 17/7/2023, trong quá trình tham gia tố tụng và tại phiên toà bị đơn ông Lê Văn T và bà Lê Thị Q cùng trình bày:

Vào ngày 13/9/2018 ông Thép (chồng bà M) C nhận chuyển nhượng của ông bà một miếng đất do ông bà đứng tên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Giá chuyển nhượng 450.000.000đ và 01 căn nhà trên đất giá 50.000.000đ, tổng cộng nhà và đất giá 500.000.000đ, hai bên C làm giấy tay “tờ sang nhượng đất”. Ông Thép đã giao đủ tiền cho ông bà và ông bà đã giao đất cho ông Thép canh tác từ năm 2018 đến nay. Sau đó ông Thép C yêu cầu cơ quan C thẩm quyền đo đạc để làm thủ tục tách thửa sang tên cho ông Thép nhưng không đo đạc được lý do xảy ra tranh chấp ranh. Ngày 26/4/2023 thì bà M và ông bà C làm hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại tách thửa 206, tờ bản đồ số 25, diện tích 1.380,5m2 loại đất trồng cây lâu năm, tọa lạc ấp Thanh Phong, xã Thanh Bình, huyện Vũng Liêm, tỉnh Vĩnh Long do ông bà đứng tên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Giá nhận chuyển nhượng 200.000.000đ, hợp đồng đã được Ủy ban nhân dân xã Thanh Bình xác nhận nhưng do ông bà còn thiếu tiền hụi của bà Nguyễn Thị H là 40.000.000đ nên ông bà không làm thủ tục sang tên cho bà M được.

Nay bà M yêu cầu công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa bà M và ông bà tại tách thửa 206, tờ bản đồ số 25, diện tích theo đo đạc là 1350.3m2 loại đất trồng cây lâu năm, tọa lạc ấp Thanh Phong, xã Thanh Bình, huyện Vũng Liêm, tỉnh Vĩnh Long thì ông bà đồng ý.

* Ngƣời C quyền lợi và nghĩa vụ liên quan Lê Thị Thúy D, Lê Quốc R C đơn xin vắng mặt nhƣng tại các bảng khai ý kiến ngày 14/7/2023, ngày 17/7/2023 chị D và anh R cùng trình bày: Các anh chị là con ruột của ông Thép và bà M. Ngày 13/9/2018 ông Thép C nhận chuyển nhượng của ông T và bà Q một miếng đất nhưng hai bên chưa làm thủ tục tách thửa sang tên đến ngày 15/02/2023 thì ông Thép mất. Nay trong vụ án này thì bản thân anh chị không C yêu cầu hay tranh chấp gì mà để bà M tự quyết định.

* Tại bảng khai ý kiến ngày 17/7/2023, trong quá trình tham gia tố tụng và tại đơn xin vắng mặt tham dự phiên toà ngƣời C quyền lợi và nghĩa vụ liên quan Lê Thị Thúy L trình bày: Chị là con ruột của ông Thép và bà M. Ngày 13/9/2018 ông Thép C nhận chuyển nhượng của ông T và bà Q một miếng đất nhưng hai bên chưa làm thủ tục tách thửa sang tên đến ngày 15/02/2023 thì ông Thép mất. Nay trong vụ án này thì bản thân chị không C yêu cầu hay tranh chấp gì mà để bà M tự quyết định.

* Ngƣời C quyền lợi và nghĩa vụ liên quan Trần Văn C C đơn xin vắng mặt nhƣng tại bảng khai ý kiến ngày 15/11/2023 anh C trình bày: Anh C phần đất giáp ranh với thửa 206 của ông T và bà Q, trước kia đất anh là xẻo lá nhưng sau đó thì anh sang lấp mặt bằng để làm lối đi, anh cho ông T và bà Q sử dụng lối đi của đất anh, hai bên C thỏa thuận anh đồng ý cho ông T và bà Q sử dụng đất anh để làm lối đi khi nào ông T và bà Q chuyển nhượng cho người khác thì trả đất lại anh. Nay phần diện tích 22,1m2 tại tách thửa 206-4 và diện tích 1,9m2 tại tách thửa 206-3 thì để anh và ông T, bà Q tự thỏa thuận giải quyết, anh không yêu cầu Tòa án giải quyết.

* Người C quyền lợi và nghĩa vụ liên quan chị H đã được Tòa án tiến hành niêm yết đầy đủ các văn bản tố tụng nhưng chị H không đến Tòa án để tham gia phiên họp kiểm tra việc giao nộp, tiếp cận, công khai chứng cứ và hòa giải và các phiên tòa xét xử sơ thẩm. Xét việc vắng mặt của chị H không gây trở ngại cho việc xét xử nên Toà án tiến hành xét xử vắng mặt chị H.

Quan điểm của đại diện Viện kiểm sát về việc tuân theo pháp luật tố tụng dân sự và nội dung vụ án:

Trình tự tố tụng: thụ lý vụ án, thông báo thụ lý vụ án, thông báo phiên họp kiểm tra việc giao nộp, tiếp cận công khai chứng cứ và hòa giải, giải quyết vụ án đã được Tòa án tiến hành đúng theo quy định của pháp luật. Thời hạn chuA bị xét xử đã tuân thủ theo Điều 203 Bộ Luật tố tụng dân sự.

Trình tự tố tụng tại phiên tòa, Hội đồng xét xử đã tiến hành đúng theo quy định của pháp luật.

Về nội dung vụ án:

Đề nghị áp dụng Điều 26; khoản 1 Điều 35, khoản 1 Điều 39, Điều 147, Điều 227 của Bộ luật tố tụng dân sự; Điều 116, Khoản 1 Điều 117, Điều 119, Điều 500, Điều 501, Điều 502, Điều 503 Bộ luật Dân sự; Điều 188, Điều 203 Luật đất đai năm 2013; Điều 38, Điều 39, Điều 40, Điều 41 Luật kinh doanh bất động sản; Điều 26, Điều 27 của Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 Quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án của Ủy ban Thường vụ Quốc hội.

Ghi nhận sự tự nguyện thỏa thuận của bà Nguyễn Thị M và ông Lê Văn T, bà Lê Thị Q. Công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa đất giữa bà Nguyễn Thị M với ông Lê Văn T và bà Lê Thị Q đối với diện tích 1.380,5m2 thuộc tách thửa 206 -1, tờ bản đồ số 25, loại đất trồng cây lâu năm, tọa lạc tại ấp Thanh Phong, xã Thanh Bình, huyện Vũng Liêm, tỉnh Vĩnh Long do ông Lê Văn T và bà Lê Thị Q đứng tên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Buộc ông Lê Văn T và bà Lê Thị Q tiếp tục thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất với bà Nguyễn Thị M, phần đất C diện tích 1.380,5m2 thuộc tách thửa 206 -1, tờ bản đồ số 25, loại đất trồng cây lâu năm, tọa lạc tại ấp Thanh Phong, xã Thanh Bình, huyện Vũng Liêm, tỉnh Vĩnh Long do ông Lê Văn T và bà Lê Thị Q đứng tên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (Kèm theo kết quả đo đạc hiện trạng khu đất ngày 29/9/2023 của Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai huyện Vũng Liêm).

Công nhận cho bà Nguyễn Thị M được quyền quản lý sử dụng phần đất C diện tích 1.380,5m2 thuộc tách thửa 206 -1, tờ bản đồ số 25, loại đất trồng cây lâu năm, tọa lạc tại ấp Thanh Phong, xã Thanh Bình, huyện Vũng Liêm, tỉnh Vĩnh Long do ông Lê Văn T và bà Lê Thị Q đứng tên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Bà Nguyễn Thị M C trách nhiệm liên hệ với cơ quan nhà nước C thẩm quyền để làm thủ tục cấp quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật.

* Chi phí định giá: 6.396.000đ (Sáu triệu ba trăm chín mươi sáu nghìn đồng), bà M tự nguyện nộp 3.198.000đ (Ba triệu một trăm chín mươi tám nghìn đồng), buộc ông T và bà Q phải nộp 3.198.000đ (Ba triệu một trăm chín mươi tám nghìn đồng), bà M đã tạm nộp 6.396.000đ (Sáu triệu ba trăm chín mươi sáu nghìn đồng) nên buộc ông T và bà Q phải nộp 3.198.000đ (Ba triệu một trăm chín mươi tám nghìn đồng), để hoàn trả lại cho bà M.

*Án phí dân sự sơ thẩm: Bà Nguyễn Thị M tự nguyện nộp 300.000đ nên buộc bà Nguyễn Thị M nộp 300.000đ (Ba trăm nghìn đồng).

Tại phiên tòa đương sự vẫn giữ nguyên quan điểm của mình.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:

Căn cứ vào các tài liệu chứng cứ đã được thẩm tra tại phiên tòa, qua kết quả tranh tụng tại phiên tòa, Tòa án nhân dân huyện Vũng Liêm, tỉnh Vĩnh Long nhận định:

Quan hệ pháp luật tranh chấp: Đây là vụ án tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, phần đất tại tách thửa số 206 - 1, tờ bản đồ số 25, diện tích 1.350,3m2loại đất trồng cây lâu năm, tọa lạc ấp Thanh Phong, xã Thanh Bình, huyện Vũng Liêm, tỉnh Vĩnh Long nên thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án nhân dân huyện Vũng Liêm, tỉnh Vĩnh Long theo quy định tại Điều 26; Điều 35; Điều 39 của Bộ luật tố tụng dân sự.

Người C quyền lợi và nghĩa vụ liên quan chị H vắng mặt, Tòa án đã tống đạt đầy đủ các văn bản tố tụng cho chị H nhưng chị H cũng không đến Toà án. Nên căn cứ vào Điều 227 của Bộ luật tố tụng dân sự Hội đồng xét xử xét xử vắng mặt chị H.

Theo kết quả đo đạc hiện trạng khu đất ngày 29/9/2023 của Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai huyện Vũng Liêm thì phần đất tranh chấp thuộc tách thửa số 206 -1, tờ bản đồ số 25, diện tích 1.350,3m2 loại đất trồng cây lâu năm, tọa lạc tại ấp Thái Bình, xã Thanh Bình, huyện Vũng Liêm, tỉnh Vĩnh Long.

Nguyên đơn, bị đơn và người C quyền lợi và nghĩa vụ liên quan đều thống nhất theo kết quả đo đạc hiện trạng khu đất ngày 29/9/2023 của Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai huyện Vũng Liêm và biên bản định giá tài sản ngày 30/8/2023 và ngày 07/3/2024 của Hội đồng định giá tài sản trong tố tụng dân sự huyện Vũng Liêm.

Xét về hình thức của hợp đồng: Ngày 13/9/2018 giữa ông Thép và ông T, bà Q giao kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, hai bên chỉ lập giấy viết tay “tờ sang nhượng đất” không lập thành văn bản chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật, không C chứng thực của Uỷ ban nhân dân xã nơi C đất, cũng không C công chứng, chứng thực. Ngày 26/4/2023 giữa bà M và ông T, bà Q giao kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, lập thành văn bản hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật, C chứng thực của Ủy ban nhân dân xã nơi C đất vì vậy hợp đồng ngày 26/4/2023 đã thực hiện đúng về mặt hình thức theo quy định tại Điều 502 Bộ luật Dân sự năm 2015.

Xét về nội dung của hợp đồng: Theo “tờ sang nhượng đất” viết tay ngày 13/9/2018 thì bên chuyển nhượng đất là ông T, bà Q và bên nhận chuyển nhượng đất là ông Thép nhưng chỉ ghi C bán một miếng đất giá 450.000.000đ và một căn nhà trị giá là 50.000.000đ, tổng cộng 500.000.000đ, không ghi thửa đất số mấy, diện tích bao nhiêu, đất tọa lạc tại đâu, do ai đứng tên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Theo hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 26/4/2023 đã thực hiện đúng về mặt nội dung theo quy định tại Điều 501 Bộ luật Dân sự năm 2015.

Theo ông T và bà Q trình bày do ông T và bà Q không tiếp tục thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại tách thửa 206 - 1 cho bà M được do ông T và bà Q còn thiếu tiền hụi của bà H số tiền là 40.000.000đ đồng thời bà H đã được Tòa án giải quyết bằng một bản án, quyết định nên bà H không đồng ý để ông T, bà Q chuyển nhượng đất cho người khác mà để thửa đất trên để đảm bảo thu hồi nợ cho bà H.

Xét về hình thức và nội dung của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 26/4/2023 giữa ông T, bà Q và bà M đã thực hiện đúng về mặt hình thức và nội dung theo quy định tại Điều 501, Điều 502 Bộ luật dân sự năm 2015. Bà M đã giao tiền đủ cho ông T, bà Q và bà M đã nhận đất canh tác từ năm 2018 cho đến nay.

Tại phiên tòa hôm nay bà M yêu cầu công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa bà M với ông T và bà Q đối với diện tích 1.380,5m2 thuộc tách thửa 206 - 1, tờ bản đồ số 25, loại đất trồng cây lâu năm, tọa lạc tại ấp Thanh Phong, xã Thanh Bình, huyện Vũng Liêm, tỉnh Vĩnh Long thì ông T và bà Q cũng đồng ý. Hội đồng xét xử xét T ngoài diện tích đất mà bà Q và ông T đã chuyển nhượng cho bà M thì bà Q và ông T còn tách thửa 206 đủ để đảm bảo thi hành án cho bà H nên Hội đồng xét xử ghi nhận sự thự nguyện thỏa thuận của bà M và ông T, bà Q. Công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa bà M với ông T và bà Q đối với diện tích 1.380,5m2 thuộc thửa 206-1, tờ bản đồ số 25, loại đất trồng cây lâu năm, tọa lạc tại ấp Thanh Phong, xã Thanh Bình, huyện Vũng Liêm, tỉnh Vĩnh Long do ông Lê Văn T và bà Lê Thị Q đứng tên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Vì các lẽ trên,

QUYẾT ĐỊNH:

Căn cứ vào Điều 26; khoản 1 Điều 35, khoản 1 Điều 39, Điều 147, Điều 227 của Bộ luật tố tụng dân sự; Điều 116, Khoản 1 Điều 117, Điều 119, Điều 500, Điều 501, Điều 502, Điều 503 Bộ luật Dân sự; Điều 188, Điều 203 Luật đất đai năm 2013; Điều 38, Điều 39, Điều 40, Điều 41 Luật kinh doanh bất động sản; Điều 26, Điều 27 của Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 Quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án của Ủy ban Thường vụ Quốc hội.

* Tuyên xử: Ghi nhận sự tự nguyện thỏa thuận của bà Nguyễn Thị M và ông Lê Văn T, bà Lê Thị Q. Công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa bà Nguyễn Thị M với ông Lê Văn T, bà Lê Thị Q đối với diện tích 1.380,5m2 thuộc tách thửa 206 -1, tờ bản đồ số 25, loại đất trồng cây lâu năm, tọa lạc tại ấp Thanh Phong, xã Thanh Bình, huyện Vũng Liêm, tỉnh Vĩnh Long do ông Lê Văn T và bà Lê Thị Q đứng tên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Buộc ông Lê Văn T và bà Lê Thị Q tiếp tục thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất với bà Nguyễn Thị M, phần đất C diện tích 1.380,5m2 thuộc tách thửa 206 -1, tờ bản đồ số 25, loại đất trồng cây lâu năm, tọa lạc tại ấp Thanh Phong, xã Thanh Bình, huyện Vũng Liêm, tỉnh Vĩnh Long do ông Lê Văn T và bà Lê Thị Q đứng tên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Công nhận cho bà Nguyễn Thị M được quyền quản lý, sử dụng phần đất C diện tích 1.380,5m2 thuộc tách thửa 206 -1, tờ bản đồ số 25, loại đất trồng cây lâu năm, tọa lạc tại ấp Thanh Phong, xã Thanh Bình, huyện Vũng Liêm, tỉnh Vĩnh Long do ông Lê Văn T và bà Lê Thị Q đứng tên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (Kèm theo kết quả đo đạc hiện trạng khu đất ngày 29/9/2023 của Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai huyện Vũng Liêm).

Bà Nguyễn Thị M C trách nhiệm liên hệ với cơ quan nhà nước C thẩm quyền để làm thủ tục cấp quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật.

* Chi phí định giá: 6.396.000đ (Sáu triệu ba trăm chín mươi sáu nghìn đồng), bà Nguyễn Thị M tự nguyện nộp 3.198.000đ (Ba triệu một trăm chín mươi tám nghìn đồng), buộc ông Lê Văn T và bà Lê Thị Q phải nộp 3.198.000đ (Ba triệu một trăm chín mươi tám nghìn đồng), bà Nguyễn Thị M đã tạm nộp 6.396.000đ (Sáu triệu ba trăm chín mươi sáu nghìn đồng) nên buộc ông Lê Văn T và bà Lê Thị Q phải nộp 3.198.000đ (Ba triệu một trăm chín mươi tám nghìn đồng) để hoàn trả lại cho bà Nguyễn Thị M.

* Án phí dân sự sơ thẩm: Bà Nguyễn Thị M tự nguyện nộp 300.000đ nên buộc bà Nguyễn Thị M nộp 300.000đ (Ba trăm nghìn đồng) nhưng được khấu trừ vào số tiền tạm ứng án phí 300.000đ (Ba trăm nghìn đồng) theo biên lai thu số No0009620 ngày 26 tháng 6 năm 2023 của Chi cục thi hành án dân sự huyện Vũng Liêm thu, bà Nguyễn Thị M đã nộp đủ.

Trường hợp bản án, quyết định được thi hành theo quy định tại Điều 2 Luật thi hành án dân sự thì người được thi hành án dân sự, người phải thi hành án dân sự C quyền thoả thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc bị cưỡng chế thi hành án theo quy định tại các Điều 6, 7 và Điều 9 Luật Thi hành án dân sự; thời hiệu thi hành án được thực hiện theo quy định tại Điều 30 Luật thi hành án dân sự.

Các đương sự được quyền kháng cáo trong thời hạn 15 ngày kể từ ngày tuyên án, để yêu cầu Tòa án cấp phúc thẩm xét xử lại. Riêng người C quyền lợi và nghĩa vụ liên quan vắng mặt C quyền kháng cáo trong thời hạn 15 ngày kể từ ngày nhận được bản án hoặc bản án được niêm yết.

TM. HỘI ĐỒNG XÉT XỬ SƠ THẨM