Bản án 51/2024/DS-PT — Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

NỘI DUNG VỤ ÁN:

Trong đơn khởi kiện ngày 28/4/2023, bản tự khai, biên bản phiên họp và hòa giải cũng như tại phiên tòa, nguyên đơn anh Lê Tất T trình bày:

Bố mẹ anh là bà Đàm Thị D (chết năm 2015) và ông Lê Quang T3 (chết năm 2021) có một người con là anh. Năm 2000, mẹ anh là bà Đàm Thị D có nhận chuyển nhượng của ông Đàm Huy T1 với diện tích 200m2 đất thổ cư với giá 500.000 đồng. Khi nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì mẹ anh (bà D) có làm đơn xin chuyển nhượng, có xác nhận của trưởng thôn Hòa Bình và UBND xã Q và gia đình anh đã làm nhà từ năm 2000 cho đến nay.

Tất cả tiền mua đất là của anh đưa cho mẹ anh, mẹ anh chỉ thay anh đứng tên làm các thủ tục. Khi mẹ anh còn sống đã yêu cầu ông T1 làm thủ tục tách thửa nhưng ông T1 không làm. Ngày 30/12/2012 mẹ anh làm đơn kiến nghị lên UBND xã Q nhờ giải quyết thì ông T1 yêu cầu anh đưa cho ông T1 số tiền 3.500.000 đồng để làm thủ tục tách thửa, anh đã đưa tiền cho ông T1 nhưng ông T1 lại không thực hiện thủ tục tách thửa cho anh.

Đến năm 2015 thì mẹ anh chết, anh đã nhiều lần gặp ông T1 đề nghị làm thủ tục tách thửa để anh làm nhà thờ phụng mẹ và ông T1 yêu cầu anh đưa thêm 5.500.000 đồng để làm thủ tục tách thửa, tổng cộng hai lần anh đã đưa cho ông T1 số tiền 9.000.000 đồng nhưng đến nay ông T1 vẫn chưa làm thủ tục tách thửa cho anh. Anh T yêu cầu ông Đàm Huy T1 và bà Trần Thị T2 tiếp tục thực hiện nghĩa vụ chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã bán cho mẹ anh là bà Đàm Thị D với diện tích là 200m2 nằm ở phía tây thuộc thửa đất 33 tờ bản đồ số 56, tại thôn H, xã Q, huyện Q, tỉnh Quảng Bình. Anh đề nghị ông Đàm Huy T1 và bà Trần Thị T2 tách cho anh 7,5m mặt tiền và dọc sâu phía sau cho đủ 200m2, trong đó đất ở là 200m2.

Tại phiên họp và hoà giải ngày 26/4/2024, giữa anh T và bà T2 thống nhất. Bà T2, ông T1 đồng ý tiếp tục thực hiện nghĩa vụ chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã bán cho bà Đàm Thị D. Đồng ý tách cho anh Lê Tất T 7m mặt tiền và dọc sâu phía sau cho đủ 200m2, trong đó đất ở là 60m2. Các bên còn thống nhất thoả thuận về việc tháo dỡ tài sản, nhà, công trình phụ liên quan, cùng có trách nhiệm phối hợp cùng nhau trong việc san cắt, di dời cây cối, tài sản liên quan (nếu có); phối hợp cùng nhau trong việc xây dựng hồ sơ cấp giấy chứng nhận QSDĐ; thống nhất về chi phí tách thửa và thanh toán tiền xây lăng mộ của bà D. Tuy nhiên, anh T đã có văn bản thay đổi ý kiến, không đồng ý kết quả hoà giải và đề nghị đưa vụ án ra xét xử.

Tại phiên toà, anh Lê Tất T thống nhất nhận tách thửa với 7m mặt tiền theo hướng Bắc và phía Nam 7m, trong đó đất ở là 200m2. Đồng thời, thống nhất thanh toán cho ông Đàm Huy T1 và bà Trần Thị T2 số tiền xây lăng mộ của bà Đàm Thị D là 10.000.000 đồng, tự nguyện chịu toàn bộ chi phí tách thửa.

Tại bản tự khai, biên bản phiên họp và hòa giải và tại phiên tòa bị đơn bà Trần Thị T2 trình bày: Chị gái chồng bà là bà Đàm Thị D sau khi nghỉ hưu không có đất để làm nhà, hoàn cảnh neo đơn nên chồng bà là ông Đàm Huy T1 có viết giấy chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho bà Đàm Thị D 200m2 đất thổ cư của vợ chồng bà (đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất). Sau đó bà Đàm Thị D làm nhà ở cho đến năm 2015 thì bà D mất. Vợ chồng bà có nhận của bà Đàm Thị D 500.000 đồng tiền chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Sau khi nhận chuyển nhượng thì không biết lý do vì sao bà Đàm Thị D không làm thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Nay con bà D là anh Lê Tất T khởi kiện yêu cầu tiếp tục thực hiện quyền chuyển nhượng về quyền sử dụng đất thì ông bà cũng đồng ý chuyển nhượng 200m2 đất như đã thỏa thuận trước đây nhưng với một điều kiện anh Lê Tất T phải sửa soạn nhà và rước bàn thờ bà Đàm Thị D về thờ phụng, vì khi bà D đau ốm vợ chồng anh T không hề có trách nhiệm chăm sóc và khi mất anh T vẫn không có trách nhiệm thờ cúng nên bà đã đưa bàn thờ bà D về nhà bà thờ cúng cho đến nay. Đối với số tiền xây lăng mộ cho bà Đàm Thị D, vợ chồng bà đã bỏ ra xây mộ chi phí hết 15.000.000 đồng thì anh T phải thanh toán cho vợ chồng bà. Khi tách thửa, anh T phải chịu mọi chi phí hành chính. Nếu tách thửa không theo hiện trạng thì bà đồng ý tách thửa 5m mặt tiền và dọc kéo sâu 40m cho đủ 200m2. Tại phiên họp và hoà giải ngày 26/4/2024 và tại phiên toà, bà đồng ý tách cho anh Lê Tất T 7m mặt tiền và dọc sâu phía sau cho đủ 200m2, trong đó đất ở là 60m2. Thống nhất, anh T thanh toán số tiền xây lăng mộ của bà Đàm Thị D là 10.000.000 đồng và anh T chịu toàn bộ chi phí tách thửa.

Tại biên bản lấy lời khai và quá trình giải quyết vụ án bị đơn ông Đàm Huy T1 thống nhất như ý kiến, quan điểm mà bà Trần Thị T2 đã trình bày.

Tại Bản án dân sự sơ thẩm số 07/2024/DS-ST ngày 10/7/2024 , Tòa án nhân dân huyện Quảng Trạch đã quyết định: Căn cứ vào các Điều 26, 35, 39, 147, 157, 158, 165 và Điều 166 của Bộ luật Tố tụng dân sự; Điều 3 và Điều 73 Luật đất đai năm 1993; các Điều 167, 188 và 203 Luật đất đai năm 2013; Điều 691, 692, 705 và Điều 706 Bộ luật Dân sự năm 1995; các Điều 116, 117, 129, 500, 501, 502 và Điều 688 Bộ luật Dân sự năm 2015; Điều 12, Điều 15, 26 và Điều 27 Nghị quyết số: 326/2016/UBTVQH 14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội.

Tuyên xử:

1. Chấp nhận một phần yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn anh Lê Tất T về việc yêu cầu “Tiếp tục thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất” đối với bị đơn ông Đàm Huy T1 và bà Trần Thị T2.

Công nhận hiệu lực giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất được xác lập giữa ông Đàm Huy T1 và bà Đàm Thị D ngày 30/10/2000.

Buộc ông Đàm Huy T1 và bà Trần Thị T2 tiếp tục thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất diện tích 200m2, trong đó đất ở là 60m2, đất trồng cây hàng năm là 140m2, tứ cận được xác định:

- Phía Bắc (từ A) tiếp giáp Mương dài 7.00m

- Phía Đông (từ A) tiếp giáp phần diện tích đất của ông Đàm Huy T1 và bà Trần Thị T2 thuộc thửa đất số 33, tờ bản đồ số 56 dài 28.11m

- Phía N (từ A) tiếp giáp phần diện tích đất của ông Đàm Huy T1 và bà Trần Thị T2 thuộc thửa đất số 33, tờ bản đồ số 56 dài 7.00m

- Phía T (từ A) tiếp giáp phần diện tích đất của ông Đàm Huy T1 và bà Trần Thị T2 thuộc thửa đất số 33, tờ bản đồ số 56 dài 30.26m

(Phần đất tọa lạc theo sơ đồ, vị trí giáp ranh, chiều dài cạnh tách thửa được xác định kèm theo).

Các đương sự có quyền và nghĩa vụ liên hệ cơ quan có thẩm quyền kê khai, đăng ký, điều chỉnh, chỉnh lý biến động làm thủ tục tách thửa, cấp giấy chứng nhận QSDĐ theo quy định. Trường hợp các bên không cùng thực hiện thì anh Lê Tất T được quyền liên hệ với cơ quan Nhà nước có thẩm quyền để làm thủ tục tách thửa, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền trên đất theo quy định của pháp luật.

Anh Lê Tất T có trách nhiệm tháo dỡ, di dời tài sản, nhà, công trình phụ, cây cối liên quan (nếu có) của gia đình mình trên phần diện tích đất san cắt, tách thửa và trên phần diện tích đất thuộc thửa đất số 33, tờ bản đồ số 56 (nếu có). Ông Đàm Huy T1 và bà Trần Thị T2 có trách nhiệm tháo dỡ, di dời tài sản, cây cối liên quan (nếu có) của gia đình mình trên phần diện tích đất san cắt, tách thửa.

2. Công nhận sự thoả thuận của các đương sự về việc anh Lê Tất T thanh toán tiền xây lăng mộ của bà Đàm Thị D cho ông Đàm Huy T1 và bà Trần Thị T2 số tiền là 10.000.000 đồng. Ghi nhận sự tự nguyện của anh Lê Tất T về việc anh Lê Tất T chịu toàn bộ chi phí tách thửa.

3. Về chi phí tố tụng: Buộc ông Đàm Huy T1 và bà Trần Thị T2 phải hoàn trả cho phía nguyên đơn anh Lê Tất T số tiền chi phí xem xét, thẩm định tại chỗ, định giá tài sản là 3.900.000 đồng.

4. Về án phí:

4.1. Miễn nộp tiền án phí dân sự sơ thẩm cho ông Đàm Huy T1 và bà Trần Thị T2.

4.2. Buộc anh Lê Tất T phải chịu 500.000 đồng tiền án phí dân sự sơ thẩm để nộp vào ngân sách nhà nước. Số tiền án phí anh Lê Tất T phải chịu được trừ vào tiền tạm ứng án phí đã nộp là 300.000 đồng theo biên lai thu số 0002280 ngày 08/5/2023 của Chi cục Thi hành án dân sự huyện Quảng Trạch, tỉnh Quảng Bình. Anh Lê Tất T còn phải nộp thêm 200.000 đồng tiền án phí.

Ngoài ra Bản án còn tuyên về quyền và nghĩa vụ thi hành, quyền kháng cáo của các đương sự.

Trong hạn luật định, ngày 13/7/2024 anh Lê Tất T có đơn kháng cáo đề nghị cấp phúc thẩm: Sửa bản án sơ thẩm theo hướng chấp nhận đơn khởi kiện của anh T và xử cho anh T phải được diện tích là 200 m2 đất thổ cư, tức là 200 m2 đất ở và anh T không đồng ý với việc tháo dỡ nhà của mẹ anh để lại khi tách thửa.

Tại phiên tòa phúc thẩm, nguyên đơn giữ nguyên yêu cầu khởi kiện và giữ nguyên kháng cáo. Các đương sự không thỏa thuận được với nhau.

Đại diện Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Quảng Bình tham gia phiên tòa phát biểu quan điểm:

Về việc tuân theo pháp luật tố tụng: Quá trình giải quyết vụ án từ khi thụ lý cho đến trước khi Hội đồng xét xử nghị án, Thẩm phán, Hội đồng xét xử, Thư ký phiên tòa và đương sự đã tuân theo pháp luật tố tụng.

Về việc giải quyết vụ án: Căn cứ vào các tài liệu, chứng cứ có tại hồ sơ vụ án và kết quả tranh tụng tại phiên tòa, đề nghị Hội đồng xét xử: Không chấp nhận kháng cáo của anh Lê Tất T, giữ nguyên toàn bộ Bản án sơ thẩm.

Về án phí: Miễn nộp tiền án phí dân sự sơ thẩm cho ông Đàm Huy T1 và bà Trần Thị T2. Buộc anh Lê Tất T phải chịu án phí dân sự phúc thẩm theo quy định của pháp luật.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:

Sau khi nghiên cứu các tài liệu, chứng cứ có trong hồ sơ vụ án đã được thẩm tra, căn cứ vào kết quả tranh tụng tại phiên tòa, Ý kiến của Kiểm sát viên, Hội đồng xét xử nhận định:

Anh Lê Tất T kháng cáo trong hạn luật định và đã nộp tiền tạm ứng án phí phúc thẩm nên chấp nhận để xét xử theo trình tự phúc thẩm.

Sau khi nhận chuyển nhượng bà Đàm Thị D đã làm nhà ở từ năm 2000 cho đến nay. Như vậy, giữa các bên khi xác lập văn bản chuyển nhượng QSD đất đều thể hiện sự tự nguyện thỏa thuận, không bị ép buộc, phù hợp quy định của pháp luật nên có hiệu lực pháp luật, làm phát sinh quyền và nghĩa vụ của các bên. Do ông T1, bà T2 vẫn chưa làm thủ tục chuyển nhượng, tách thửa nên anh T (là con duy nhất của bà D) khởi kiện yêu cầu ông Đàm Huy T1 và bà Trần Thị T2 tiếp tục thực hiện nghĩa vụ chuyển nhượng quyền sử dụng đất là hoàn toàn phù hợp với quy định của pháp luật.

Hội đồng xét xử xét thấy: Tại giấy chuyển nhượng lập ngày 30/10/2000 có ghi “… trích 200m2 đất thổ cư…” mà không ghi rõ, cụ thể là chuyển nhượng bao nhiêu m2 đất ở, bao nhiêu m2 đất trồng cây hàng năm. Theo quy định tại khoản 2 Điều 10 Luật Đất đai năm 2013 nhóm đất phi nông nghiệp bao gồm đất ở nông thôn…mặt khác theo Thông tư số 25/2014 ngày 19/5/2014 của Bộ T4 quy định về bản đồ địa chính ký hiệu ONT là ký hiệu loại đất trên bản đồ địa chính. Loại đất này cho phép chủ sở hữu sử dụng để xây dựng nhà ở, vườn...và các công trình phục vụ sinh hoạt hàng ngày tại khu vực nông thôn. Tại giấy chứng nhận QSD đất do UBND huyện Q cấp ngày 25/8/2014 cho ông Đàm Huy T1 và bà Trần Thị T2 cũng chỉ được cấp 250,0m2 đất ở trong tổng số diện tích 2.313,4m2 đất được cấp có ký hiệu ONT (đất ở tại nông thôn). Do đó “Đất thổ cư” đó là theo cách gọi, cách hiểu của người dân bao gồm cả đất ở và đất trồng cây hàng năm mà không phải quy định là đất ở. Xét thấy, việc ông T1 bà T2 chấp nhận tách cho anh T diện tích đất ở 60 m2 và 140 m2 đất trồng cây hàng năm, chiều dài cạnh thửa như phía bị đơn đề nghị và theo kết quả sơ đồ đo vẽ là hoàn toàn phù hợp với điều kiện tách thửa, nhu cầu và tình hình thực tế sử dụng đất của các bên và phù hợp với trình bày của anh T tại Biên bản hòa giải ngày 14/6/2023 “Tôi mong tách thửa không theo hiện trạng xây nhà…” (BL số 41) là phù hợp với quy định của pháp luật.

Do vậy, yêu cầu của anh Lê Tất T về việc buộc ông T1 bà T2 phải chuyển nhượng 200m2 đất ở là không có cơ sở, Tòa án cấp sơ thẩm không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của anh T là phù hợp với quy định của pháp luật. Tại cấp phúc thẩm anh T không cung cấp thêm tài liệu, chứng cứ mới nào nên Hội đồng xét xử không chấp nhận kháng cáo của anh Lê Tất T, giữ nguyên toàn bộ bản án sơ thẩm.

Vì các lẽ trên,

QUYẾT ĐỊNH:

Căn cứ vào khoản 1 Điều 308; các Điều 26, 35, 39, 147, 157, 158, 165 và Điều 166 của Bộ luật Tố tụng dân sự; Điều 3 và Điều 73 Luật đất đai năm 1993; các Điều 167, 188 và 203 Luật đất đai năm 2013; Điều 691, 692, 705 và Điều 706 Bộ luật Dân sự năm 1995; các Điều 116, 117, 129, 500, 501, 502 và Điều 688 Bộ luật Dân sự năm 2015; Điều 12, Điều 15, 26 và Điều 27, Điều 29 Nghị quyết số: 326/2016/UBTVQH 14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội. Tuyên xử: Không chấp nhận kháng cáo của anh Lê Tất T. Giữ nguyên Bản án dân sự sơ thẩm số 07/2024/DS-ST, ngày 10/7/2024 của Tòa án nhân dân huyện Quảng Trạch.

1. Chấp nhận một phần yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn anh Lê Tất T về việc yêu cầu “Tiếp tục thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất” đối với bị đơn ông Đàm Huy T1 và bà Trần Thị T2.

Công nhận hiệu lực giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất được xác lập giữa ông Đàm Huy T1 và bà Đàm Thị D ngày 30/10/2000.

Buộc ông Đàm Huy T1 và bà Trần Thị T2 tiếp tục thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất diện tích 200m2, trong đó đất ở là 60m2, đất trồng cây hàng năm là 140m2, tứ cận được xác định:

- Phía Bắc (từ A) tiếp giáp Mương dài 7.00m

- Phía Đông (từ A) tiếp giáp phần diện tích đất của ông Đàm Huy T1 và bà Trần Thị T2 thuộc thửa đất số 33, tờ bản đồ số 56 dài 28.11m

- Phía N (từ A) tiếp giáp phần diện tích đất của ông Đàm Huy T1 và bà Trần Thị T2 thuộc thửa đất số 33, tờ bản đồ số 56 dài 7.00m

- Phía T (từ A) tiếp giáp phần diện tích đất của ông Đàm Huy T1 và bà Trần Thị T2 thuộc thửa đất số 33, tờ bản đồ số 56 dài 30.26m

(Phần đất tọa lạc theo sơ đồ, vị trí giáp ranh, chiều dài cạnh tách thửa được xác định kèm theo).

Các đương sự có quyền và nghĩa vụ liên hệ cơ quan có thẩm quyền kê khai, đăng ký, điều chỉnh, chỉnh lý biến động làm thủ tục tách thửa, cấp giấy chứng nhận QSDĐ theo quy định. Trường hợp các bên không cùng thực hiện thì anh Lê Tất T được quyền liên hệ với cơ quan Nhà nước có thẩm quyền để làm thủ tục tách thửa, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền trên đất theo quy định của pháp luật.

Anh Lê Tất T có trách nhiệm phá dỡ, di dời tài sản, nhà, công trình phụ, cây cối liên quan (nếu có) của gia đình mình trên phần diện tích đất tách thửa và trên phần diện tích đất thuộc thửa đất số 33, tờ bản đồ số 56 (nếu có). Ông Đàm Huy T1 và bà Trần Thị T2 có trách nhiệm phá dỡ, di dời tài sản, cây cối liên quan (nếu có) của gia đình mình trên phần diện tích đất tách thửa cho anh Lê Tất T.

2. Ghi nhận sự tự nguyện của anh Lê Tất T về việc anh Lê Tất T chịu toàn bộ chi phí tách thửa.

3. Về chi phí tố tụng: Buộc ông Đàm Huy T1 và bà Trần Thị T2 phải hoàn trả cho phía nguyên đơn anh Lê Tất T số tiền chi phí xem xét, thẩm định tại chỗ, định giá tài sản là 3.900.000 đồng.

4. Về án phí:

- Miễn toàn bộ án phí dân sự sơ thẩm cho ông Đàm Huy T1 và bà Trần Thị T2.

- Buộc anh Lê Tất T phải chịu 500.000 đồng án phí dân sự sơ thẩm có giá ngạch và 300.000 đồng án phí dân sự phúc thẩm được khấu trừ vào tiền tạm ứng án phí đã nộp là 300.000 đồng theo biên lai thu số 0002280 ngày 08/5/2023 và số tiền 300.000 đồng tạm ứng đã nộp tại biên lai thu số 0002017 ngày 22/7/2024 của Chi cục Thi hành án dân sự huyện Quảng Trạch, tỉnh Quảng Bình. Anh Lê Tất T còn phải nộp thêm 200.000 đồng tiền án phí;

5. Các quyết định khác của bản án sơ thẩm có hiệu lực pháp luật kể từ ngày hết thời hạn kháng cáo, kháng nghị phúc thẩm.

“Kể từ ngày bản án có hiệu lực pháp luật (đối với các trường hợp cơ quan Thi hành án có quyền chủ động ra quyết định thi hành án) hoặc kể từ ngày có đơn yêu cầu thi hành án của người được thi hành án (đối với các khoản tiền phải trả cho người được thi hành án) cho đến khi thi hành án xong tất cả các khoản tiền, hàng tháng bên phải thi hành án còn phải chịu khoản tiền lãi của số tiền còn phải thi hành án, theo mức lãi suất quy định tại khoản 2 Điều 468 Bộ luật Dân sự”.

“Trường hợp bản án, quyết định được thi hành theo quy định tại Điều 2 Luật Thi hành án dân sự thì người được thi hành án dân sự, người phải thi hành án dân sự có quyền thỏa thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc bị cưỡng chế thi hành án theo quy định tại các Điều 6, 7, 7a và 9 Luật Thi hành án dân sự; thời hiệu thi hành án được thực hiện theo quy định tại Điều 30 Luật Thi hành án dân sự”.

Bản án phúc thẩm có hiệu lực pháp luật kể từ ngày tuyên án phúc thẩm.