Bản án 51/2023/DS-ST — Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

NỘI DUNG VỤ ÁN:

Theo đơn khởi kiện đề ngày 26/11/2022, và trong quá trình giải quyết vụ án, cũng như tại phiên tòa, nguyên đơn là ông Ngô Đình T, người đại diện theo ủy quyền của nguyên đơn là ông Lê Văn B trình bày:

Ngày 04/4/2011, ông Ngô Đình T và ông Nguyễn Hữu T1 cùng giao kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất với ông Nguyễn Văn H. Theo đó, ông H chuyển nhượng cho ông T và ông Trương t đất có diện tích 06ha, tọa lạc tại xã H, huyện H, tỉnh Bình Thuận, với giá chuyển nhượng 50 triệu đồng/ha. Hợp đồng chuyển nhượng xác định ông H có nghĩa vụ chuyển quyền sử dụng thửa đất từ đất khai hoang sang đất trồng cây lâu năm, sau đó làm thủ tục cấp 02 giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, trong đó 01 giấy chứng nhận đứng tên ông Ngô Đình T và 01 giấy chứng nhận đứng tên ông Nguyễn Hữu Trương . Ông T và ông T1 thanh toán trước 20 triệu đồng và sẽ thanh toán số tiền còn lại khi ông H hoàn tất thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Đến ngày 15/4/2011 và ngày 27/07/2011, ông T và ông Trương đ thêm cho ông H số tiền 20 triệu đồng, với mỗi lần là 10 triệu đồng. Tổng số tiền mà ông T và ông T1 đã thanh toán cho ông H là 40 triệu đồng, trong đó ông T và ông Trương mỗi người thanh toán 20 triệu đồng.

Đến năm 2020, ông H thanh toán lại cho bà T2 và ông Trương số tiền 100 triệu đồng, nhằm hoàn trả lại tiền mua đất, do điều kiện khó khăn nên bà T2 và ông T1 đã đồng ý nhận tiền từ ông H, đồng thời ông H cam kết sẽ cho lại bà T2 và ông T1 01 xào đất, nhưng đến nay không thực hiện.

Nhưng đối với phần thỏa thuận chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông T với ông H thì ông H không thực hiện như đã thỏa thuận. Chính vì vậy, ông T khởi kiện yêu cầu Tòa án giải quyết: Tuyên bố hợp đồng mua đất lập ngày 04/4/2011 là vô hiệu, buộc ông Nguyễn Văn H phải trả lại cho ông T số tiền đã thanh toán là 20 triệu đồng và bồi thường khoản tiền chênh lệch giá đất là 680 triệu đồng, tổng cộng ông H phải thanh toán cho ông T là 700 triệu đồng, nếu không trả được bằng tiền thì ông H phải giao quyền sử dụng đối với thửa đất có diện tích là 4.000m2, trong thửa đất có diện tích 06ha.

Ngày 09/6/2023, nguyên đơn thay đổi yêu cầu khởi kiện, đề nghị Tòa án buộc ông Nguyễn Văn H và vợ là bà Nguyễn Thị T3 phải trả cho ông Ngô Đình T số tiền là 700.000.000 đồng, mà không yêu cầu chuyển giao quyền sử dụng đối với 4.000m2 do toàn bộ thửa đất này đã bị thu hồi và ông H đã chuyển nhượng cho người khác.

Ngày 02/11/2023, nguyên đơn thay đổi yêu cầu khởi kiện từ tuyên bố hợp đồng mua bán đất lập ngày 04/4/2011 là vô hiệu thành yêu cầu hủy hợp đồng mua bán đất lập ngày 04/4/2011 do ông H vi phạm nghĩa vụ của hợp đồng. Buộc ông H trả lại cho ông T 20.000.000 đồng đã nhận và bồi thường 680.000.000 đồng do vi phạm hợp đồng tương đương 4.000m2 đất.

Tại bản trình bày ý kiến đề ngày 12/12/2022, và trong quá trình giải quyết vụ án cũng như tại phiên tòa, bị đơn là ông Nguyễn Văn H trình bày:

Năm 2011, ông H và ông T, ông Trương c ký giao kết chuyển nhượng quyền sử dụng đối với thửa đất có diện tích 06ha chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, tọa lạc tại xã H, huyện H, tỉnh Bình Thuận. Theo thỏa thuận thì ông H có nghĩa vụ thực hiện thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Năm 2012, ông H bị viêm não nên bà T2, vợ của ông Trương liên h và đề nghị ông H đưa giấy tờ để bà T2 đi làm thủ tục nên ông H đã đưa toàn bộ hồ sơ cho bà T2.

Đến năm 2013, bà T2 thông báo với ông H là không tiếp tục thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất do bà T2 bị bể nợ, không đủ tài chính để tiếp tục thực hiện hợp đồng. Cuối năm 2013, ông T đi nước ngoài và cầm theo toàn bộ hồ sơ. Năm 2019, khi Nhà nước thực hiện dự án xây dựng đường cao tốc tiến hành thu hồi và bồi thường, nên ông H liên hệ với ông T và ông T1 để trả lại tiền bán đất đã nhận, và cộng thêm một khoản tiền cho ông T và ông T1, tổng số tiền ông H đã đưa là 100 triệu đồng. Do ông T đang ở nước ngoài nên ông H đã nhờ ông Trương nhận thay phần của ông T. Như vậy, ông đã hoàn thành nghĩa vụ của bên chuyển nhượng khi các bên không thể tiếp tục giao dịch chuyển nhượng đất. Chính vì vậy, ông H không đồng ý với yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn.

Tại bản tự khai đề ngày 06/3/2023 và trong quá trình giải quyết vụ án cũng như tại phiên tòa, ông Nguyễn Hữu T1 và bà Nguyễn Hoàng Quỳnh T2 trình bày:

Nội dung và quá trình thanh toán tiền nhận chuyển nhượng đất đúng như trình bày của nguyên đơn. Năm 2020, ông H giao cho vợ chồng ông T1, bà T2 số tiền 100 triệu đồng, để trả lại tiền mua đất. Đồng thời hứa sẽ cho ông T1 và bà T2 thửa đất có diện tích 01 sào (1.000m2), tuy nhiên không thực hiện. Đối với số tiền 100 triệu đồng là thanh toán cho thỏa thuận giữa ông Trương với ông H, không liên quan đến thỏa thuận giữa ông H với ông T. Đối với thỏa thuận giữa ông Trương với ông H đã được các bên thỏa thuận giải quyết xong, vợ chồng ông T1, bà T2 không yêu cầu gì.

Trong quá trình giải quyết vụ án cũng như tại phiên tòa, người đại diện theo ủy quyền của người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan là bà Nguyễn Thị H1 trình bày: Bà H1 thống nhất nội dung trình bày cũng như yêu cầu của ông Ngô Đình T.

Trong quá trình giải quyết vụ án cũng như tại phiên tòa, người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan là bà Nguyễn Thị T3 trình bày: Bà T3 thống nhất với nội dung trình bày của ông Nguyễn Văn H.

Ý kiến của đại diện Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Bình Thuận tham gia phiên tòa: Xét thấy các tài liệu, chứng cứ có trong hồ sơ vụ án chưa đầy đủ nên chưa thể giải quyết được vụ án. Do đó đề nghị Hội đồng xét xử tạm ngừng phiên tòa để thu thập bổ sung tài liệu về việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của ông H liên quan đến phần đất chuyển nhượng và thu thập tài liệu để xác định hộ khẩu của ông T, cũng như thời gian ông T xuất cảnh định cư ở nước ngoài.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:

Căn cứ vào các tài liệu, chứng cứ có trong hồ sơ vụ án đã được thẩm tra tại phiên tòa, kết quả tranh tụng tại phiên tòa và ý kiến của đại diện Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Bình Thuận, Hội đồng xét xử nhận thấy:

Xét thấy thỏa thuận mua bán đất giữa ông T, ông T1 với ông H đều được các bên xác lập trên cùng một hợp đồng mua bán ngày 04/4/2011. Trong hợp đồng thể hiện bên mua (bên B) gồm ông T và ông T1, bên bán là ông H. Diện tích đất thỏa thuận mua bán là 06 ha; không có thỏa thuận thể hiện ông T và ông T1, mỗi người mua bao nhiêu diện tích đất và phải trả bao nhiêu tiền. Điều này có nghĩa ông T và ông Trương c1 liên đới mua chung 06 ha đất từ ông H. Do đó, ông T và ông Trương c1 có quyền và nghĩa vụ liên đới trong việc nhận chuyển nhượng đất từ ông H.

Theo quy định tại Điều 299 BLDS 2005 và Điều 289 BLDS 2015 thì: Nghĩa vụ đối với nhiều người có quyền liên đới là nghĩa vụ mà theo đó mỗi người trong số những người có quyền đều có thể yêu cầu bên có nghĩa vụ thực hiện toàn bộ nghĩa vụ. Bên có nghĩa vụ có thể thực hiện nghĩa vụ của mình đối với bất cứ ai trong số những người có quyền liên đới.

Tại giấy nhận tiền lập ngày 15/11/2019 thể hiện nội dung: Ông Trương và bà T2 “thay mặt cho vợ, chồng ông bà Ngô Đình T và Nguyễn Thị H1” nhận số tiền 100 triệu đồng từ ông Nguyễn Văn H. Tại phiên tòa, bà T2 thừa nhận: theo giấy nhận tiền ngày 15/11/2019 thì vợ chồng bà nhận thay cho vợ chồng ông T 50.000.000 đồng và chưa giao trả cho vợ chồng ông T. Đồng thời, trong hợp đồng mua bán đất lập ngày 04/4/2011 không ghi địa chỉ của bên nhận chuyển nhượng và các tài liệu có trong hồ sơ vụ án cũng thể hiện, vợ chồng ông T, bà H1 đã đến Hoa Kỳ định cư từ năm 2013 cho đến nay. Do đó, việc thỏa thuận ông H là người có trách nhiệm thực hiện thủ tục chuyển quyền sử dụng đất cho ông T1 và ông H là không thể thực hiện được.

Từ những tài liệu, chứng cứ nêu trên, xét thấy lời khai của ông H là phù hợp và có căn cứ pháp luật.

Do hợp đồng ngày 04/4/2011 bị vô hiệu, tức chưa có hiệu lực pháp luật. Đồng thời, căn cứ vào giấy nhận tiền ngày 15/11/2019 thì có căn cứ xác định việc giải quyết hậu quả của hợp đồng vô hiệu đã được giải quyết. Do đó, người đại diện của Ngô Đình T yêu cầu hủy hợp đồng và yêu cầu vợ chồng ông H trả lại 20.000.000 đồng và bồi thường 680.000.000 đồng là không có căn cứ chấp nhận.

Xét thấy đề nghị tạm ngừng phiên tòa của Kiểm sát viên tham gia phiên tòa để thu thập bổ sung tài liệu, chứng cứ là không cần thiết nên Hội đồng xét xử không chấp nhận.

Vì các lẽ trên,

QUYẾT ĐỊNH:

Căn cứ:

- Khoản 9 Điều 26, khoản 3 Điều 35, điểm a khoản 1 Điều 37, điểm c khoản 1 Điều 39, Điều 157, Điều 165, Điều 235, Điều 264, Điều 266, Điều 273 Bộ luật tố tụng dân sự.

- Điều 299 BLDS 2005 và Điều 289 Bộ luật Dân sự 2015;

- Điều 106 Luật Đất đai năm 2003; Điều 188 Luật Đất đai năm 2013;

- Điều 184 Nghị định số 181/2004/NĐ-CP, ngày 29/10/2004, của Chính phủ, về thi hành Luật Đất đai.

- Điều 12, Điều 14 Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14, ngày 30/12/2016, của Ủy ban Thường vụ Quốc hội.

Tuyên xử:

1. Không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của ông Ngô Đình T về việc:

- Hủy hợp đồng mua bán đất lập ngày 04/4/2011, giữa ông Nguyễn Văn H với ông Ngô Đình T và ông Nguyễn Hữu T1 đối với thửa đất có diện tích 06ha, tọa lạc tại xã H, huyện H, tỉnh Bình Thuận;

- Buộc vợ chồng ông Nguyễn Văn H phải trả số tiền 700.000.000 đồng;

2. Về án phí sơ thẩm: Ông Ngô Đình T được miễn nộp án phí dân sự sơ thẩm.

3. Quyền kháng cáo: Án xử sơ thẩm công khai, các đương sự có mặt có quyền kháng cáo trong thời hạn 15 ngày kể từ ngày tuyên án; đương sự vắng mặt có quyền kháng cáo trong hạn 15 ngày kể từ ngày nhận được bản án hoặc ngày bản án được niêm yết.