Bản án 51/2023/DS-PT — Tranh chấp hợp đồng đặt cọc

NỘI DUNG VỤ ÁN

Theo đơn khởi kiện, bản tự khai và các buổi làm việc tại Tòa án, phía nguyên đơn trình bày: Ngày 28/02/2022, giữa vợ chồng ông Trần Văn T, bà Vũ Thị N và vợ chồng ông Đoàn Văn Q, bà Lê Thị L có thoả thu n v i nhau về việc vợ chồng ông T, bà N đặt c c để nh n chuyển nhượng t ông Q, bà L quyền sử dụng đ t toạ lạc tại thôn Đạ a, xã Liên Hà, huyện Lâm Hà có diện t ch 735m2 (Chiều ngang mặt đư ng 15m), thu c thửa đ t số 270, t bản đồ số 56, đã được c p gi y chứng nh n quyền sử dụng đ t số BB 795719, trên đ t có 01 căn nhà xây c p 4. Hai bên thoả thu n giá chuyển nhượng là 3.375.000.000đ. Ngày 28/02/2022, vợ chồng ông N, bà T đặt c c số tiền là 600.000.000đ, số tiền còn lại là 2.775.000.000đ h n khi ra Văn phòng công chứng ký hợp đồng chuyển nhượng theo đúng quy định pháp lu t th vợ chồng ông N, bà T s thanh toán đủ. Th i hạn ra Văn phòng công chứng là ngày 28/3/2022. Các chi ph , lệ ph liên quan đến việc chuyển nhượng do ông Q, bà L chịu. Hai bên có l p hợp đồng đặt c c ngày 28/02/2022 có chữ ký của vợ chồng ông Q, bà L, ông T và ngư i làm chứng là ông Trần Văn . Tuy nhiên sau khi vợ chồng ông T, bà N đặt c c th phát hiện diện t ch đ t vợ chồng ông Q, bà L thoả thu n chuyển nhượng cho vợ chồng ông T, bà N không đủ 735m2 do ông Q, bà L đã hiến đ t làm đư ng đi chung nhưng chưa điều chỉnh gi y chứng nh n quyền sử dụng đ t theo hiện trạng đang sử dụng. Khi vợ chồng ông N, bà T liên hệ vợ chồng ông Q trao đ i, thương lượng th hai bên không thoả thu n được v i nhau và phát sinh tranh ch p nên vợ chồng ông T, bà N khởi kiện yêu cầu hủy hợp đồng đặt c c l p ngày 28/02/2022 giữa vợ chồng ông T, bà N v i vợ chồng ông Q, bà L và yêu cầu ông Q, bà L phải trả cho cho vợ chồng ông T, bà N số tiền đặt c c là 600.000.000đ và phạt c c số tiền 600.000.000đ. T ng số tiền vợ chồng ông T, bà N yêu cầu vợ chồng ông Q, bà L phải trả cho vợ cho vợ chồng ông T, bà N là 1.200.000.000đ. Ngoài ra, ông T, bà N không yêu cầu gì khác.

Bị đơn vợ chồng ông Q, bà L trình bày: Vợ chồng ông, bà thoả thu n chuyển nhượng diện t ch đ t và l p hợp đồng đặt c c chuyển nhượng đ t v i vợ chồng ông T, bà N là có. Vợ chồng ông, bà đã nh n của ông T, bà N số tiền đặt c c chuyển nhượng Q sử dụng đ t là 600.000.000đ. Diện t ch đ t và tài sản trên đ t vợ chồng ông, bà v n đang trực tiếp quản lý, sử dụng, ông, bà chưa bàn giao đ t và tài sản trên đ t cho ông T, bà N. Tuy nhiên khi thoả thu n chuyển nhượng v i vợ chồng ông T, bà N th ông, bà không thoả thu n giá chuyển nhượng t nh theo m2 mà các bên thoả thu n chuyển nhượng t nh theo mét ngang chạy d c theo đư ng nhựa, chiều sâu kéo dài t mặt đư ng nhựa đến hết đ t v i giá là 225.000.000đ/1m ngang. Khi l p gi y t th vợ chồng ông, bà và vợ chồng ông T, bà N có kéo thư c dây để đo chiều ngang mặt đư ng nhựa được 15,6m nhưng vợ chồng ông, bà t nh tròn là 15m, t ng giá chuyển nhượng là 3.375.000.000đ. Khi đó các bên thống nh t v i nhau và tiến hành l p hợp đồng đặt c c. Diện t ch đ t thực tế ông, bà sử dụng hiện nay v n đủ 15,6m chiều ngang mặt đư ng như các bên đã thoả thu n chuyển nhượng nhưng vợ chồng ông T, bà N lại đơn phương ch m dứt hợp đồng đặt c c là không đúng. Nay vợ chồng ông T, bà N khởi kiện yêu cầu huỷ hợp đồng đặt c c đã ký kết giữa các bên vào ngày 28/02/2022 th vợ chồng ông, bà đồng ý. Còn đối v i yêu cầu khởi kiện của vợ chồng ông T, bà N yêu cầu vợ chồng ông, bà trả cho vợ chồng ông T, bà N số tiền vợ chồng ông, bà đã nh n c c là 600.000.000đ và phạt c c số tiền 600.000.000 đồng th ông, bà không đồng ý v vợ chồng ông T, bà N không mua th phải m t c c. Ngoài ra, vợ chồng ông bà không có yêu cầu phản tố g v i bị đơn. Quá tr nh thực hiện thoả thu n vợ chồng ông, bà cũng đã ra Văn phòng công chứng đúng h n để l p hợp đồng chuyển nhượng nhưng ông T, bà N không đồng ý tiếp tục chuyển nhượng.

Tòa án đã hòa giải nhưng không thành.

Tại bản án Dân sự sơ thẩm số 102/2022/DS-ST ngày 13 tháng 12 năm 2022 của Tòa án nhân dân huyện Lâm Hà đã xử:

Ch p nh n m t phần yêu cầu khởi kiện của vợ chồng ông Trần Văn T, bà Vũ Thị N về việc “Tranh chấp hợp đồng đặt cọc” v i vợ chồng ông Đoàn Văn Q, bà Lê Thị L.

Hủy hợp đồng đặt c c về việc chuyển nhượng Q sử dụng đ t đã ký giữa vợ chồng ông Đoàn Văn Q, bà Lê Thị L v i ông Trần Văn T ngày 28/2/2022 đối v i việc đặt c c chuyển nhượng diện t ch đ t 735m2, thửa đ t số 270, t bản đồ số 56, t a lạc tại thôn Đạ a, xã Liên Hà, huyện Lâm Hà, tỉnh Lâm Đồng.

Bu c vợ chồng ông Đoàn Văn Q, bà Lê Thị L phải trả cho vợ chồng ông Trần Văn T, bà Vũ Thị N số tiền đã nh n c c là 600.000.000đ (Sáu trăm triệu đồng).

Không ch p nh n yêu cầu khởi kiện của vợ chồng ông Trần Văn T, bà Vũ Thị N về việc yêu cầu vợ chồng ông Đoàn Văn Q, bà Lê Thị L phạt c c v i số tiền 600.000.000đ ( áu trăm triệu đồng).

Ngoài ra, bản án còn tuyên về chi ph tố tụng, án phí, Q kháng cáo và trách nhiệm thi hành án của các bên đương sự.

Ngày 23/12/2022, bị đơn vợ chồng ông Đoàn Văn Q, bà Lê Thị L kháng cáo không đồng ý trả lại cho vợ chồng ông T, bà N số tiền 600.000.000đ đã nh n c c.

- Tại phiên tòa hôm nay: Bị đơn ông Q, bà L v n giữ nguyên yêu cầu kháng cáo. Ông Triếc K’ T1 là ngư i đại diện theo ủy Q của nguyên đơn không đồng ý v i kháng cáo của bị đơn, đề nghị giải quyết như án sơ thẩm.

Đại diện Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Lâm Đồng nêu ý kiến về việc ch p hành pháp lu t của H i đồng xét xử: Tại giai đoạn phúc thẩm cũng như phiên tòa hôm nay, H i đồng xét xử phúc thẩm đã ch p hành đúng quy định của B lu t Tố tụng dân sự. Đồng th i nệu quan điểm đề nghị: Không ch p nh n kháng cáo của bị đơn. Căn cứ khoản 1, Điều 308 B lu t Tố tụng dân sự, giữ nguyên bản án sơ thẩm.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:

au khi nghiên cứu các tài liệu có trong hồ sơ vụ án đã được thẩm tra tại phiên tòa; căn cứ vào kết quả tranh lu n tại phiên tòa; ý kiến của đại diện Viện kiểm sát tham gia phiên tòa, H i đồng xét xử nh n định:

Quá tr nh giải quyết vụ án, vợ chồng ông T, bà N và vợ chồng ông Q, bà L đều th a nh n ngày 28/02/2022 hai bên có xác l p hợp đồng đặt c c để chuyển nhượng quyền sử dụng diện t ch 735m2 đ t, thửa đ t 270, t bản đồ 56, xã Liên Hà, huyện Lâm Hà, tỉnh Lâm Đồng, giá chuyển nhượng là 3.375.000.000đ. Theo đó, vợ chồng ông T, bà N đã đặt c c cho vợ chồng ông Q, bà L số tiền 600.000.000đ. ố tiền còn lại 2.775.000.000đ hai bên thoả thu n s thanh toán vào ngày 28/3/2022 khi hợp đồng chuyển nhượng được công chứng tại Văn phòng công chứng theo quy định của pháp lu t.

Tuy nhiên, vợ chồng ông T, bà N cho rằng khi hai bên ký kết xong hợp đồng đặt c c th vợ chồng ông bà phát hiện diện t ch nh n chuyển nhượng không đủ 735m2 đ t, do vợ chồng ông Q, bà L đã hiến đ t làm đư ng đi chung nhưng chưa điều chỉnh gi y chứng nh n quyền sử dụng đ t theo hiện trạng đang sử dụng. V v y, nguyên đơn đề nghị hủy hợp đồng đặt c c ngày 28/02/2022, yêu cầu bị đơn trả lại tiền c c 600.000.000 đồng và phạt c c 600.000.000đ.

Qua xem xét n i dung hợp đồng đặt c c l p ngày 28/02/2022 giữa các bên th th y rằng tại Điều 4 của hợp đồng thể hiện “ Bên A bán đất theo mặt đường trên là 15m ngang, không tính theo mặt đường dưới. Bên A giao lại cho bên B toàn bộ nhà đất và bộ giàn năng lượng, củ bơm”. Đồng th i, vợ chồng ông Q, bà L cho rằng vợ chồng ông, bà đã thoả thu n chuyển nhượng diện t ch đ t trên cho vợ chồng ông T, bà N không t nh theo m2 mà t nh theo chiều ngang mặt đư ng nhựa là 15m, giá 225.000.000 đồng/1m ngang. Hai bên cũng đã tiến hành đo đ t theo chiều ngang mặt đư ng nhựa là 15,6m nhưng chỉ t nh tròn là 15m v i giá là 3.375.000.000đ. Như v y, vợ chồng ông Q, bà L cho rằng khi các bên thoả thu n chuyển nhượng v i nhau th không thoả thu n chuyển nhượng theo diện t ch đ t mà theo chiều ngang của mặt đư ng nhựa là 15m là có cơ sở. Do đó, nguyên đơn cho rằng diện t ch đ t nh n chuyển nhượng không đủ v i diện tích ghi trên gi y chứng nh n quyền sử dụng đ t là không có căn cứ.

Tuy nhiên, trong quá tr nh giải quyết vụ án các bên đương sự đều th a nh n tại th i điểm giao kết hợp đồng đặt c c th quyền sử dụng đ t đang thế ch p tại Ngân hàng và đến ngày 26/3/2022 vợ chồng ông Q, bà L m i xóa thế ch p. V v y, việc các bên thỏa thu n chuyển nhượng không được sự đồng ý của ngân hàng là vi phạm điều c m của pháp lu t nên giao dịch dân sự này bị vô hiệu. Nay, ông T, bà N yêu cầu huỷ hợp đồng đặt c c l p ngày 28/02/2022, vợ chồng ông Q, bà L cũng đồng ý. Do đó, c p sơ thẩm xác định hợp đồng đặt c c l p ngày 28/02/2022 là vô hiệu do vi phạm điều c m của pháp lu t và ch p nh n yêu cầu hủy hợp đồng đặt c c là có căn cứ.

Do hủy hợp đồng đặt c c nên theo quy định tại Điều 131 của B lu t Dân sự 2015 các bên phải hoàn trả cho nhau những g đã nh n, bu c vợ chồng ông Q, bà L phải trả lại cho vợ chồng ông T, bà N số tiền 600.000.000đ đã nh n c c là đúng quy định của pháp lu t.

T những phân tích trên, không có căn cứ ch p nh n yêu cầu kháng cáo của ông Q, bà L, giữ nguyên bản án sơ thẩm.

Vì các lẽ trên,

QUYẾT ĐỊNH:

- Căn cứ khoản 1 Điều 308 B lu t tố tụng Dân sự năm 2015.

- Căn cứ khoản 3 Điều 29 Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban Thư ng vụ Quốc h i quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, n p, quản lý và sử dụng án ph và lệ ph Tòa án.

Không ch p nh n kháng cáo của bị đơn ông Đoàn Văn Q, bà Lê Thị L. Giữ nguyên bản án sơ thẩm.

Xử:

1. Ch p nh n m t phần yêu cầu khởi kiện của vợ chồng ông Trần Văn T, bà Vũ Thị N về việc “Tranh chấp hợp đồng đặt cọc” v i vợ chồng ông Đoàn Văn Q, bà Lê Thị L.

Hủy hợp đồng đặt c c về việc chuyển nhượng Q sử dụng đ t đã ký giữa vợ chồng ông Đoàn Văn Q, bà Lê Thị L v i ông Trần Văn T ngày 28/2/2022 đối v i việc đặt c c chuyển nhượng diện t ch đ t 735m2, thửa đ t số 270, t bản đồ số 56, t a lạc tại thôn Đạ a, xã Liên Hà, huyện Lâm Hà, tỉnh Lâm Đồng.

Bu c vợ chồng ông Đoàn Văn Q, bà Lê Thị L phải trả cho vợ chồng ông Trần Văn T, bà Vũ Thị N số tiền đã nh n c c là 600.000.000đ (Sáu trăm triệu đồng).

Không ch p nh n yêu cầu khởi kiện của vợ chồng ông Trần Văn T, bà Vũ Thị N về việc yêu cầu vợ chồng ông Đoàn Văn Q, bà Lê Thị L phạt c c v i số tiền 600.000.000đ ( áu trăm triệu đồng).

Kể từ ngày có đơn yêu cầu thi hành án của người được thi hành án cho đến khi thi hành án xong, bên phải thi hành án còn phải chịu khoản tiền lãi của số tiền còn phải thi hành án theo mức lãi suất quy định tại Điều 357, Điều 468 của Bộ luật Dân sự năm 2015, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác.

2. Về chi phí tố tụng: Vợ chồng ông Trần Văn T, bà Vũ Thị N phải chịu 2.927.000đ (Hai triệu ch n trăm hai mươi bảy ngàn đồng) chi ph cho việc đo đạc, xem xét, thẩm định tại chỗ. ố tiền này vợ chồng ông T, bà N đã n p đủ và đã quyết toán xong.

3. Về án phí:

Bu c vợ chồng ông Đoàn Văn Q, bà Lê Thị L phải n p 28.300.000đ (Hai mươi tám triệu ba trăm ngàn đồng) án ph dân sự sơ thẩm và 600.000đ án ph dân sự phúc thẩm. Nhưng được tr vào số tiền 600.000đ tạm ứng án ph đã n p theo các Biên lai thu số 0012413 và 0012409 ngày 03/01/2023 của Chi cục Thi hành án dân sự huyện Lâm Hà. Ông Q, bà L còn phải n p số tiền 28.300.000đ án phí.

Bu c vợ chồng ông Trần Văn T, bà Vũ Thị N phải n p 28.000.000đ (Hai mươi tám triệu đồng) án ph dân sự sơ thẩm. Được tr vào số tiền 24.300.000đ (Hai mươi bốn triệu ba trăm ngàn đồng) tạm ứng án ph đã n p theo Biên lai thu số 0003271 ngày 07/6/2022 của Chi cục thi hành án dân sự huyện Lâm Hà. Ông T, bà N còn phải n p số tiền 3.700.000đ (Ba triệu bảy trăm ngàn đồng) án ph .

Trư ng hợp bản án được thi hành theo quy định tại Điều 2 Lu t thi hành án dân sự th ngư i được thi hành án dân sự, ngư i phải thi hành án dân sự có Q thỏa thu n thi hành án, Q yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc bị cưỡng chế thi hành án theo quy định tại các Điều 6, 7, 7a, 7b và Điều 9 Lu t thi hành án dân sự. Th i hiệu thi hành án được quy định tại Điều 30 Lu t thi hành án dân sự.

Bản án phúc thẩm có hiệu lực pháp lu t kể t ngày tuyên án./.