Bản án 51/2021/DS-PT — Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

NỘI DUNG VỤ ÁN:

Theo đơn khởi kiện, quá trình tố tụng và tại phiên tòa nguyên đơn ông Trần Văn H trình bày:

Mẹ ông là cụ Nguyễn Thị X khi còn sống đã cho ông một phần đất có nhà thuộc thửa đất số 31, tờ bản đồ số 15, diện tích 141,8 m2 loại đất ở nông thôn để làm nhà thờ ông, bà. Vào ngày 27/9/2019 ông và bà Lê Thị V có ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và căn nhà trên đất cho ông Huỳnh Minh N và bà Nguyễn Thị C. Hợp đồng chuyển nhượng có chứng thực tại Ủy ban nhân dân xã ĐĐ ngày 27/9/2019. Hai bên thỏa thuận thuận giá chuyển nhượng là 730.000.000 đồng, phương thức thanh toán tiền mặt. Ông N và bà C có trả trước 130.000.000 đồng, thỏa thuận khi nào làm giấy tờ để ông N, bà C đứng tên xong sẽ trả tiếp số tiền 200.000.000 đồng và 02 năm sau sẽ trả tiếp số tiền còn lại là 400.000.000 đồng thì lúc đó ông mới giao toàn bộ đất và nhà trên đất cho ông N, bà C quản lý.

Do anh chị em của ông không đồng ý cho ông bán nhà, đất trên, vì nhà là để thờ ông bà, đồng thời phản đối việc bà Lê Thị V bán nhà và đất, anh chị em ông không đồng ý cho ông giao nhà và đất cho ông N, bà C. Nay ông khởi kiện yêu cầu Tòa án giải quyết:

Hủy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với thửa 31, tờ bản đồ số 15, có diện tích 141,8 m2 tọa lạc tại ấp KP, xã ĐĐ, huyện TP, tỉnh Bến Tre giữa bên chuyển nhượng ông Trần Văn H, bà Lê Thị V với bên nhận chuyển nhượng ông Huỳnh Minh N, bà Nguyễn Thị C. Hợp đồng được Ủy ban nhân dân xã ĐĐ chứng thực ngày 27/9/2019 với giá chuyển nhượng theo hợp đồng là 730.000.000 đồng. Lý do yêu cầu hủy hợp đồng là xâm phạm đến quyền lợi của người thứ ba là con ông tên Trần Đức P.

Ông đồng ý giao trả lại cho ông N, bà C số tiền đã nhận là 130.000.000 đồng và chịu lãi suất phát sinh là 0,83%/tháng tính từ ngày nhận tiền là ngày 27/9/2019 đến khi xét xử xong vụ án. Ông không đồng ý giao nhà và đất thửa 31, tờ bản đồ số 15, có diện tích 141,8 m2 tọa lạc tại ấp KP, xã ĐĐ, huyện TP, tỉnh Bến Tre cho ông N, bà C.

Trong quá trình tố tụng bị đơn ông Huỳnh Minh N trình bày:

Do có nhu cầu về chỗ ở nên vợ, chồng ông bà có thỏa thuận mua căn nhà gắn liền với đất của ông Trần Văn H với giá 730.000.000 đồng. Sau khi hai bên thỏa thuận, ngày 27/9/2019 ông và vợ là bà Nguyễn Thị C có ký hợp đồng nhận chuyển nhượng của ông H, bà V một phần đất có nhà thuộc thửa 31, tờ bản đồ số 15, diện tích 141,8m2, tọa lạc tại ấp KP, xã ĐĐ, huyện TP, tỉnh Bến Tre, có chứng thực của Ủy ban nhân dân xã ĐĐ. Việc thỏa thuận và giao tiền như ông H trình bày. Trước yêu cầu khởi kiện của ông H thì ông, bà không đồng ý, vì đất và nhà này khi mua ông đã tìm hiểu theo giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là thuộc sở hữu cá nhân của ông Trần Văn H. Khi ông Trần Văn H chuyển nhượng nhà và đất cho ông, ông H có nói là bán nhà và đất để về sống bên vợ và ông H còn đất khác nên vợ chồng ồng mới đồng ý mua. Vợ, chồng ông đã bán nhà và đất của mình cho người khác để mua nhà và đất của ông H. Hiện nay vợ, chồng ông đã giao nhà nên không còn nơi ở nào khác mà phải đi ở nhà thuê.

Bị đơn bà Nguyễn Thị C thống nhất với lời trình bày của ông Huỳnh Minh N.

Người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan anh Trần Đức P quá trình tố tụng có trình bày:

Phần đất và nhà thuộc thửa 31, tờ bản đồ số 15, có diện tích 141,8 m2 có nguồn gốc là của bà nội anh khi còn sống đã cho cha anh và anh, hiện anh sinh sống trong nhà này. Ngày 27/9/2019, ông Trần Văn H, bà Lê Thị V có ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và nhà cho ông Huỳnh Minh N và bà Nguyễn Thị C mà ông H không hỏi ý kiến anh, việc chuyển nhượng nhà và đất làm ảnh hưởng đến quyền lợi của anh. Anh thống nhất theo yêu cầu của ông Trần Văn H yêu cầu Tòa án hủy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với thửa 31, tờ bản đồ số 15, có diện tích 141,8 m2 giữa ông Trần Văn H, bà Lê Thị V với ông Huỳnh Minh N, bà Nguyễn Thị C, đồng ý trả lại cho ông N, bà C số tiền đã nhận là 130.000.000 đồng và chịu lãi suất phát sinh là 0,83%/tháng tính từ ngày nhận tiền là ngày 27/9/2019 đến khi xét xử xong vụ án.

Người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan bà Lê Thị V trình bày:

Bà và ông Trần Văn H sống chung như vợ chồng từ năm 1994 nhưng không có đăng ký kết hôn, có một con chung là Trần Đức P. Do bà và ông H do tính tình không hợp nên không còn chung sống với nhau từ năm 1997 cho đến nay nhưng không có làm thủ tục ly hôn.

Ngày 27/9/2019, ông Trần Văn H, bà Huỳnh Minh N có yêu cầu bà cùng ký hợp đồng chuyển nhượng đất và nhà cho ông Huỳnh Minh N, bà Nguyễn Thị C thì bà ký, nhưng nhà và đất này là do mẹ ông H cho riêng ông H và Trần Đức P nên không thuộc quyền sở hữu của bà. Tài sản này không phải là tài sản chung của bà và ông H, bà không có tranh chấp hay yêu cầu gì về phần nhà và đất thuộc thửa 31, tờ bản đồ số 15, có diện tích 141,8 m2 tọa lạc tại ấp KP, xã ĐĐ, huyện TP, tỉnh Bến Tre. Bà ký tên vào hợp đồng chuyển nhượng là do ông H yêu cầu chứ bà không có quyền lợi gì đối với nhà và đất này.

Các đương sự thống nhất họa đồ hiện trạng sử dụng đất ngày 30/6/2020; biên bản xem xét thẩm định tại chỗ ngày 28/4/2020; Biên bản định giá tài sản ngày 28/4/2020; không có yêu cầu đo đạc, định giá lại.

Do hòa giải không thành, Tòa án nhân dân huyện TP đưa vụ án ra xét xử.

Tại Bản án dân sự sơ thẩm số 193/2020/DS-ST ngày 07/10/2020 của Tòa án nhân dân huyện TP đã tuyên xử:

1. Không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn ông Trần Văn H về việc yêu cầu hủy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông Trần Văn H, bà Lê Thị V với ông Huỳnh Minh N, bà Nguyễn Thị C được Ủy ban nhân dân xã ĐĐ chứng thực ngày 27/9/2019 và trả lại số tiền 130.000.000 đồng cùng lãi suất phát sinh là 0,83%/tháng tính từ ngày 27/9/2019 đến khi xét xử xong vụ án.

2. Chấp nhận yêu cầu phản tố của bị đơn ông Huỳnh Minh N, bà Nguyễn Thị C. Buộc ông Trần Văn H tiếp tục thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông Trần Văn H, bà Lê Thị V với ông Huỳnh Minh N, bà Nguyễn Thị C được Ủy ban nhân dân xã ĐĐ chứng thực ngày 27/9/2019. Buộc ông Trần Văn H có nghĩa vụ giao toàn bộ phần đất có diện tích 141,8 m2 và tài sản gắn liền với đất là căn nhà thuộc thửa 31, tờ bản đồ số 15, tọa lạc tại ấp KP, xã ĐĐ, huyện TP, tỉnh Bến Tre cho ông Huỳnh Minh N, bà Nguyễn Thị C.

Ông Huỳnh Minh N, bà Nguyễn Thị C phải có nghĩa vụ tiếp tục trả số tiền còn lại cho ông Trần Văn H là 600.000.000 đồng (Sáu trăm triệu đồng).

Ngoài ra, bản án còn tuyên về thời gian lưu cư, chi phí tố tụng, lãi chậm trả, án phí và quyền kháng cáo của các đương sự.

Ngày 20/10/2020, nguyên đơn ông Trần Văn H, người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan bà Lê Thị V kháng cáo; ngày 28/10/2020 người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan anh Trần Đức P kháng cáo cùng nội dung: kháng cáo toàn bộ bản án dân sự sơ thẩm số 193/2020/DS-ST ngày 07/10/2020 của Tòa án nhân dân huyện TP.

Tại phiên tòa phúc thẩm, người bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp của nguyên đơn đề nghị xem xét lại tính hợp pháp của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và giấy thỏa thuận chuyển nhượng căn nhà cùng ngày 27/9/2019. Đề nghị sửa bản án sơ thẩm chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn.

Người đại diện theo ủy quyền của bị đơn đề nghị giữ nguyên bản án sơ thẩm.

Kiểm sát viên Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Bến Tre tham gia phiên tòa phát biểu ý kiến:

Về tố tụng: Những người tiến hành tố tụng đã tuân thủ đúng các quy định của pháp luật, người tham gia tố tụng đã thực hiện đúng các quyền và nghĩa vụ của mình theo quy định của Bộ luật Tố tụng Dân sự năm 2015.

Về nội dung: Đề nghị Hội đồng xét xử tạm ngừng phiên tòa để thu thập chứng cứ bằng biện pháp xác minh hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 27/9/2019 đã được đăng ký vào sổ địa chính hay chưa?

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:

Căn cứ vào các tài liệu, chứng cứ có trong hồ sơ đã được thẩm tra công khai tại phiên tòa; kết quả tranh tụng tại phiên tòa, ý kiến đề nghị của Kiểm sát viên, xét kháng cáo của nguyên đơn ông Trần Văn H, người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan bà Lê Thị V, anh Trần Đức P. Hội đồng xét xử nhận định:

Ông H thừa nhận việc ký giấy thỏa thuận và hợp đồng ngày 27/9/2019 là ý chí tự nguyện của ông. Do sau đó các anh, chị, em và con của ông là anh Trần Đức P không đồng ý chuyển nhượng nên ông yêu cầu hủy hợp đồng. Xét thấy, hợp đồng chuyển nhượng của các bên có hình thức và nội dung phù hợp với quy định pháp luật. Sau khi chứng thực hợp đồng, ông N, bà C đã thực hiện nghĩa vụ nộp thuế và đăng ký biến động. Ông N, bà C không vi phạm bất kỳ điều khoản nào trong hợp đồng nên việc ông H yêu cầu hủy hợp đồng là không phù hợp.

Về căn nhà trên đất là loại nhà cấp 4, không đăng ký quyền sở hữu nên không có cơ sở xác định căn nhà của các chủ sử dụng khác. Tại phiên tòa, ông H cũng thừa nhận chuyển nhượng cả nhà, đất và biết ông N, bà C đã chuyển nhượng nhà, đất của ông N, bà C cho người khác để nhận chuyển nhượng nhà đất của ông. Do vậy, nhu cầu sử dụng nhà đất đã nhận chuyển nhượng của ông N, bà C là cần thiết.

Từ các nhận định trên, Hội đồng xét xử phúc thẩm không chấp nhận kháng cáo của nguyên đơn ông Trần Văn H, người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan là bà Lê Thị V, anh Trần Đức P.

Căn cứ khoản 1 Điều 148 của Bộ luật Tố tụng dân sự; Nghị quyết số 326/2016/NQ-UBTVQH14 ngày 30 tháng 12 năm 2016 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý sử dụng án phí và lệ phí Tòa án thì người kháng cáo phải chịu án phí dân sự phúc thẩm. Tuy nhiên, do bà V là người cao tuổi nên được miễn. Án phí dân sự phúc thẩm ông H, anh P phải chịu và được khấu trừ vào số tiền tạm ứng án phí đã nộp.

Vì các lẽ trên,

QUYẾT ĐỊNH:

Căn cứ khoản 1 Điều 308 Bộ luật Tố tụng Dân sự năm 2015;

Căn cứ các điều 100, 203 Luật Đất đai năm 2013; các điều 116, 117, 119, 120, 129, 158, 500, 501, 502, 503 Bộ luật Tố tụng Dân sự năm 2015; các điều 118, 119 Luật Nhà ở năm 2014; Nghị quyết số 326/2016/NQ-UBTVQH14 ngày 30 tháng 12 năm 2016 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý sử dụng án phí và lệ phí Tòa án.

Giữ nguyên bản án sơ thẩm số 193/2020/DS-ST ngày 07/10/2020 của Tòa án nhân dân huyện TP. Cụ thể tuyên:

1. Không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn ông Trần Văn H về việc yêu cầu hủy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông Trần Văn H, bà Lê Thị V với ông Huỳnh Minh N, bà Nguyễn Thị C được Ủy ban nhân dân xã ĐĐ chứng thực ngày 27/9/2019 và trả lại số tiền 130.000.000 đồng cùng lãi suất phát sinh là 0,83%/tháng tính từ ngày 27/9/2019 đến khi xét xử xong vụ án.

2. Chấp nhận yêu cầu phản tố của bị đơn ông Huỳnh Minh N, bà Nguyễn Thị C. Buộc ông Trần Văn H tiếp tục thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông Trần Văn H, bà Lê Thị V với ông Huỳnh Minh N, bà Nguyễn Thị C được Ủy ban nhân dân xã ĐĐ chứng thực ngày 27/9/2019. Buộc ông Trần Văn H có nghĩa vụ giao toàn bộ phần đất có diện tích 141,8 m2 và tài sản gắn liền với đất là căn nhà thuộc thửa 31, tờ bản đồ số 15, tọa lạc tại ấp KP, xã ĐĐ, huyện TP, tỉnh Bến Tre cho ông Huỳnh Minh N, bà Nguyễn Thị C. (Kèm theo họa đồ hiện trạng sử dụng đất).

Ông Huỳnh Minh N, bà Nguyễn Thị C phải có nghĩa vụ tiếp tục trả số tiền còn lại cho ông Trần Văn H là 600.000.000 (Sáu trăm triệu) đồng.

Ông Trần Văn H được quyền lưu 03 (ba) tháng. Ông Huỳnh Minh N, bà Nguyễn Thị C có quyền liên hệ với cơ quan nhà nước có thẩm quyền để kê khai, đăng ký làm các thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật.

Kể từ ngày bản án có hiệu lực pháp luật (đối với các trường hợp cơ quan thi hành án có quyền chủ động ra quyết định thi hành án) hoặc kể từ ngày có đơn yêu cầu thi hành án của người được thi hành án (đối với các khoản tiền phải trả cho người được thi hành án) cho đến khi thi hành án xong, bên phải thi hành án còn phải chịu khoản tiền lãi của số tiền còn phải thi hành án theo mức lãi suất quy định tại khoản 2 Điều 468 của Bộ luật Dân sự năm 2015, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác.

3. Chi phí tố tụng: đã quyết toán xong nên không xem xét.

4. Về án phí:

- Án phí dân sự sơ thẩm: Ông Trần Văn H phải chịu án phí 300.000 (Ba trăm nghìn) đồng nhưng được khấu trừ vào số tiền tạm ứng án phí đã nộp là 300.000 (Ba trăm nghìn) đồng theo biên lai thu số 0009470 ngày 26/02/2020 của Chi cục Thi hành án dân sự huyện TP.

Hoàn trả cho ông Trần Văn H số tiền tạm ứng án phí 16.600.000 (Mười sáu triệu sáu trăm nghìn) đồng theo biên lai thu số 0009469 ngày 26/02/2020 của Chi cục Thi hành án dân sự huyện TP.

Ông Huỳnh Minh N, bà Nguyễn Thị C phải chịu án phí 28.000.000 (Hai mươi tám triệu) đồng nhưng được khấu trừ vào số tiền tạm ứng án phí đã nộp là 300.000 (Ba trăm nghìn) đồng theo biên lai thu số 0009516 ngày 11/3/2020 của Chi cục Thi hành án dân sự huyện TP. Ông Huỳnh Minh N, bà Nguyễn Thị C có nghĩa vụ liên đới nộp số tiền 27.700.000 (Hai mươi bảy triệu bảy trăm nghìn) đồng.

- Án phí dân sự phúc thẩm: Bà Lê Thị V được miễn.

Ông Trần Văn H phải chịu 300.000 (Ba trăm nghìn) đồng nhưng được khấu trừ vào số tiền tạm ứng án phí đã nộp là 300.000 (Ba trăm nghìn) đồng theo biên lai thu số 0003252 ngày 20/10/2020 của Chi cục Thi hành án dân sự huyện TP.

Anh Trần Đức P phải chịu 300.000 (Ba trăm nghìn) đồng nhưng được khấu trừ vào số tiền tạm ứng án phí đã nộp là 300.000 (Ba trăm nghìn) đồng theo biên lai thu số 0003274 ngày 28/10/2020 của Chi cục Thi hành án dân sự huyện TP.

Trường hợp bản án được thi hành theo quy định tại Điều 2 Luật Thi hành án Dân sự thì người được thi hành án dân sự, người phải thi hành án dân sự có quyền thỏa thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc bị cưỡng chế thi hành án theo quy định tại các điều 6, 7, 7a, 7b và 9 Luật Thi hành án Dân sự; thời hiệu thi hành án được thực hiện theo quy định tại Điều 30 Luật Thi hành án Dân sự.

Bản án phúc thẩm có hiệu lực pháp luật kể từ ngày tuyên án.