Bản án 500/2023/DS-PT — Tranh chấp hợp đồng đặt cọc

NỘI DUNG VỤ ÁN

1. Theo nội dung đơn khởi kiện, các lời khai tại Tòa án và tại phiên tòa, nguyên đơn ông Võ Đức T và người đại diện hợp pháp của nguyên đơn trình bày:

Vào ngày 26/4/2021, ông Võ Đức T và bà Mai Thị Thanh H1 có ký kết hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với thửa đất số 1152, tờ bản đồ số 11, diện tích 182,2m2 tại đường Đ, phường H, T, tỉnh Bình Dương theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất số CO184146 do Sở Tài Nguyên và Môi trường tỉnh B cấp ngày 19/12/2018 cho bà Mai Thị Thanh H1. Hai bên thỏa thuận giá chuyển nhượng 4.500.000.000 đồng. Đồng thời, sau khi ký kết hợp đồng đặt cọc, ông T đã giao cho bà H1 số tiền 200.000.000 đồng. Sau đó, ông T đã chuyển khoản số tiền cọc 300.000.000 đồng qua số tài khoản: 65010000613479, chủ tài khoản tên Huỳnh Thị Lệ H2 theo yêu cầu của bà H1. Tổng số tiền cọc ông T đã giao cho bà H1 số tiền 500.000.000 đồng. Các bên hẹn đến ngày 09/6/2021 sẽ tiến hành việc ký kết hợp đồng chuyển nhượng theo quy định của pháp luật.Tuy nhiên, vào thời điểm ngày 09/6/ 2021 tình hình dịch bệnh Covid-19 diễn biến phức tạp nên Ủy ban nhân dân Thành phố H áp dụng Chỉ thị số 15/CT-TTg ngày 27/3/2020 của Thủ tướng Chính phủ và Chỉ thị số 16/CT-TTg ngày 31/3/2020 của Thủ tướng Chính phủ về biện pháp phòng chống dịch theo quy định của Bộ Y đối với khu vực nơi ông T sinh sống để hạn chế lây lan dịch bệnh trong đó có nội dung: “Người dân không được phép ra đường khi không thật sự cần thiết, cách ly y tế để theo dõi và điều trị đối với F1, F0 tại nhà hoặc cơ sở điều trị Covid -19”. Vì vậy, ông T không thể đi từ Thành phố Hồ Chí Minh để đến tỉnh Bình Dương thực hiện việc thanh toán số tiền còn lại và ký hợp đồng chuyển nhượng với bà H1 theo thỏa thuận. Ông T đã có văn bản gửi cho bà H1 đề nghị được tạm hoãn việc ký kết hợp đồng nhưng bà H1 không phản hồi. Đến nay tình hình dịch bệnh mới được kiểm soát nên ông T mới đủ điều kiện để thực hiện tiếp các quyền và nghĩa vụ của mình nên có hai lần gửi thông báo về ngày, giờ và địa điểm cụ thể tiếp tục ký kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nhưng bà H1 không phản hồi. Nay ông T có liên hệ các cơ quan có thẩm quyền thì được biết bà H1 đã chuyển nhượng quyền sử dụng thửa đất trên cho một người khác trong khi chưa giải quyết dứt điểm tranh chấp với ông T. Ông T có liên hệ để được yêu cầu giải quyết vấn đề trên nhưng bà H1 từ chối hợp tác.

Nhận thấy việc làm của bà H1 vi phạm các nội dung mà ông T và bà H1 đã thỏa thuận trong hợp đồng đặt cọc ký kết ngày 26/4/2021 vì các bên chưa thỏa thuận chấm dứt hợp đồng nhưng bà H1 đã chuyển nhượng cho người khác. Vì vậy, ông T khởi kiện yêu cầu Toà án giải quyết như sau:

+ Buộc bà Mai Thị Thanh H1 tiếp tục thực hiện hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã được các bên ký kết vào ngày 26/4/2021;

+ Trường hợp bà Mai Thị Thanh H1 không tiếp tục thực hiện hợp đồng đặt cọc thì phải hoàn trả cho ông T số tiền cọc đã nhận 500.000.000 đồng và phạt cọc số tiền 500.000.000 đồng.

Tại phiên toà, đại diện nguyên đơn xác định tại thời điểm thoả thuận ký kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, ông T bị cơ quan có thẩm quyền áp dụng hình thức cách ly tại nhà theo Thông báo số 1123/TB-BCĐ.PCDBVĐHH ngày 03/6/2021 của Ủy ban nhân dân phường T, quận T, Thành phố Hồ Chí Minh, thời hạn cách ly từ ngày 03/6/2021 đến ngày 17/6/2021. Ông T cho rằng việc không ký được hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là do khách quan cho nên đại diện nguyên đơn xin rút một phần yêu cầu khởi kiện về việc buộc bị đơn bà Mai Thị Thanh H1 phải thanh toán số tiền phạt cọc 500.000.000 đồng, xác định yêu cầu khởi kiện là yêu cầu huỷ hợp đồng đặt cọc, buộc bà H1 trả lại số tiền cọc 500.000.000 đồng.

2. Quá trình giải quyết vụ án và tại phiên tòa, bị đơn bà Mai Thị Thanh H1 và người đại diện hợp pháp của bị đơn trình bày:

Ngày 26/4/2021, bà Mai Thị Thanh H1 có ký hợp đồng đặt cọc với ông Võ Đức T thoả thuận về việc sẽ chuyển nhượng quyền sử dụng phần đất có diện tích 182,2m2 thuộc thửa đất số 1152, tờ bản đồ số 11 toạ lạc phường H, thành phố T, tỉnh Bình Dương theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số CO 184146 do Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh B cấp ngày 19/12/2018 cho bà Mai Thị Thanh H1, giá chuyển nhượng 4.500.000.000đồng. Ngay sau khi ký hợp đồng đặt cọc, ông T đặt cọc cho bà H1 số tiền 500.000.000 đồng. Theo thoả thuận, ngày 09/6/2021 ông T sẽ đến văn phòng công chứng ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và thanh toán cho bà H1 số tiền còn lại 4.000.000.000 đồng.

Khoảng 15 giờ 30 phút ngày 09/6/2021, ông T gọi điện thoại qua mạng xã hội Zalo cho bà H1 thông báo là ông T không nhận chuyển nhượng nữa vì ông T không chuyển nhượng được thửa đất ở huyện C nên không có tiền ký chuyển nhượng quyền sử dụng đất của bà H1. Ngoài ra, ông T còn nhắn tin hỏi bà H1 có còn muốn chuyển nhượng không để ông T tìm người mua hộ. Như vậy, ông T là người liên hệ thông báo không thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo thoả thuận tại hợp đồng đặt cọc ngày 26/4/2021, ông T đã vi phạm cam kết: “Bên B (bên mua) có trách nhiệm thanh toán đủ số tiền cho bên A. Nếu đến ngày nêu trên (ngày 09/6/2021) mà bên B không thanh toán cho bên A thì bên B sẽ chịu mất số tiền đã đặt cọc”.

Ông T đưa ra lý do tình hình dịch bệnh, khu vực ông T sinh sống áp dụng Chỉ thị số 15/CT-TTg ngày 27/3/2020 và Chỉ thị số 16/CT-TTg ngày 31/3/2020 của Thủ tướng Chính phủ nên ông T không thể đi ký kết hợp đồng theo thoả thuận và đã hai lần gửi thông báo tạm hoãn việc ký kết hợp đồng cho bà H1 nhưng bà H1 không phản hồi. Tuy nhiên, tại hợp đồng đặt cọc ông T cung cấp hộ khẩu thường trú tại ấp T, xã Q, huyện C, tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu. Vào thời điểm ngày 09/6/2021, tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu chưa áp dụng giãn cách xã hội. Hơn nữa, bà H1 hoàn toàn không nhận được thông báo tạm hoãn việc ký kết hợp đồng nào từ ông T.

Bị đơn bà Mai Thị Thanh H1 cho rằng nguyên đơn ông Võ Đức T từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng nên phải mất tiền cọc theo qui định của pháp luật. Vì vậy, bị đơn không đồng ý với yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn.

3. Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan ông Đinh Văn Q và người đại diện hợp pháp của bà Huỳnh Thị Lệ H2 trình bày: Chúng tôi thống nhất với lời trình bày của bị đơn, không đồng ý với yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn. Do bận công việc, ông Q yêu cầu Tòa án giải quyết vắng mặt ông.

4. Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan bà Trần Thị H3 trình bày: Bà H3 thống nhất lời trình bày và yêu cầu của nguyên đơn. Do bận công việc, bà H3 yêu cầu Tòa án giải quyết vắng mặt.

Tại Bản án dân sự sơ thẩm số 94/2022/DS-ST ngày 22/11/2022 của Tòa án nhân dân thành phố T, tỉnh Bình Dương đã tuyên xử:

1. Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn ông Võ Đức T về việc tranh chấp hợp đồng đặt cọc đối với bị đơn bà Mai Thị Thanh H1 như sau:

- Huỷ hợp đồng đặt cọc ngày 26/4/2021 giữa bà Mai Thị Thanh H1 và ông Võ Đức T về việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với thửa đất số 1152, tờ bản đồ số 11 tại phường H, thành phố T, tỉnh Bình Dương.

- Bị đơn bà Mai Thị Thanh H1 có trách nhiệm trả lại cho nguyên đơn ông Võ Đức T số tiền nhận cọc 500.000.000 đồng (Năm trăm triệu đồng).

Kể từ ngày bản án có hiệu lực pháp luật, người được thi hành án có đơn yêu cầu thi hành án, nếu người phải thi hành án chưa thi hành xong khoản tiền trên thì còn phải trả cho người được thi hành án khoản tiền lãi theo mức lãi suất qui định tại Điều 357 và khoản 2 Điều 468 Bộ luật dân sự năm 2015 tương ứng với số tiền và thời gian chậm thanh toán.

2. Đình chỉ một phần yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn ông Võ Đức T đối với bị đơn bà Mai Thị Thanh H1 về việc buộc bà Mai Thị Thanh H1 phải trả tiền phạt cọc 500.000.000 đồng.

Ngoài ra, bản án sơ thẩm còn tuyên về chi phí tố tụng, về án phí, quyền yêu cầu thi hành án và quyền kháng cáo cho các đương sự.

Sau khi có bản án sơ thẩm, ngày 23/11/2022 bị đơn kháng cáo toàn bộ bản án sơ thẩm. Ngày 06/12/2022 Viện trưởng viện kiểm sát nhân dân thành phố T kháng nghị bản án sơ thẩm theo hướng sửa bản án sơ thẩm.

Tại phiên tòa phúc thẩm các bên đương sự tự nguyện thỏa thuận được với nhau về việc giải quyết vụ án.

Ý kiến của Kiểm sát viên: Tại phiên tòa phúc thẩm hôm nay các đương sự đã thỏa thuận được với nhau về giải quyết toàn bộ vụ án, cụ thể: Người đại diện theo ủy quyền của nguyên đơn xác định nguyên đơn đã đặt cọc cho bị đơn số tiền 500.000.000 đồng, nhưng vì lý do khách quan nên không thể thực hiện việc công chứng theo thời gian đã thỏa thuận. Do đó, người đại diện hợp pháp của nguyên đơn đồng ý chỉ nhận lại 200.000.000 đồng số tiền đặt cọc, còn 300.000.000 đồng thuộc về bị đơn đồng thời bị đơn bà H1 đồng ý trả lại 200.000.000 đồng tiền cọc cho nguyên đơn ông T. Xét thấy, việc các bên đương sự thỏa thuận với nhau là tự nguyện phù hợp với đạo đức và pháp luật, nên cần ghi nhận sự tự nguyện của các bên.

Xét thấy, do các đương sự đã thỏa thuận được việc giải quyết vụ án, nên Quyết định kháng nghị số 04/QĐ-VKS-DS ngày 06/12/2022 của Viện trưởng Viện kiểm sát thành phố T là không cần thiết. Vì vậy, căn cứ khoản 3 Điều 284 của Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015, rút Quyết định kháng nghị số 04/QĐ-VKS-DS ngày 06/12/2022 của Viện trưởng Viện kiểm sát thành phố T, tỉnh Bình Dương. Do đó, đề nghị Hội đồng xét xử căn cứ Điều 300, khoản 2 Điều 308 của Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015, đình chỉ đối với Quyết định kháng nghị phúc thẩm số 04/QĐ-VKS-DS ngày 06/12/2022 của Viện trưởng Viện Kiểm sát nhân dân thành phố T, tỉnh Bình Dương, tỉnh Bình Dương, ghi nhận sự thỏa thuận của các đương sự về việc bà H1 đồng ý trả lại cho ông T 200.000.000 đồng; bà H1 được hưởng số tiền cọc là 300.000.000 đồng.

Sau khi nghiên cứu các tài liệu, chứng cứ có trong hồ sơ vụ án và đã được thẩm tra tại phiên tòa, căn cứ vào kết quả tranh tụng tại phiên tòa, lời trình bày của các đương sự, ý kiến của Kiểm sát viên,

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:

Xét thấy: Sự thỏa thuận giữa các đương sự tại phiên tòa phúc thẩm là hoàn toàn tự nguyện, không ảnh hưởng đến quyền và lợi ích hợp pháp của người khác, không vi phạm điều cấm của luật và không trái đạo đức xã hội. Do đó, Hội đồng xét xử chấp nhận một phần kháng cáo của bị đơn, sửa bản án sơ thẩm theo hướng công nhận sự thỏa thuận của các đương sự.

Vì các lẽ trên,

QUYẾT ĐỊNH:

- Căn cứ khoản 2 Điều 148, Điều 300, khoản 2 Điều 308 và Điều 313 của Bộ luật Tố tụng dân sự;

- Căn cứ Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14, ngày 30/12/2016 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án,

1. Chấp nhận một phần kháng cáo của bị đơn bà Mai Thị Thanh H1.

2. Đình chỉ đối với Quyết định kháng nghị phúc thẩm số 04/QĐ-VKS-DS ngày 06/12/2022 của Viện trưởng Viện Kiểm sát nhân dân thành phố T, tỉnh Bình Dương.

3. Sửa một phần Bản án dân sự sơ thẩm số 94/2023/DS-ST ngày 22/11/2022 của Tòa án nhân dân thành phố T, tỉnh Bình Dương như sau:

3.1. Công nhận sự thỏa thuận giữa nguyên đơn ông Võ Đức T đối với bị đơn bà Mai Thị Thanh H1 về việc “Tranh chấp hợp đồng đặt cọc”.

- Bị đơn bà Mai Thị Thanh H1 có trách nhiệm phải trả lại cho ông Võ Đức T số tiền đặt cọc 200.000.000 đồng (hai trăm triệu đồng).

Kể từ ngày người được thi hành án có đơn yêu cầu thi hành án, nếu người phải thi hành án chậm thanh toán số tiền trên, thì hàng tháng người phải thi hành án còn phải chịu khoản tiền lãi của số tiền chậm thi hành án theo mức lãi suất quy định khoản 2 Điều 468 của Bộ luật Dân sự, tương ứng với số tiền và thời gian chậm thi hành án.

3.2. Về chi phí giám định: Nguyên đơn ông Võ Đức T phải nộp số tiền 1.275.000 đồng (một triệu hai trăm bảy mươi lăm nghìn đồng) để thanh toán lại cho bà Mai Thị Thanh H1. Bị đơn bà Mai Thị Thanh H1 phải nộp số tiền 1.275.000 đồng (một triệu hai trăm bảy mươi lăm nghìn đồng), được khấu trừ vào số tiền tạm ứng theo biên lai thu của Tòa án.

3.3. Về án phí dân sự sơ thẩm: Bị đơn bà Mai Thị Thanh H1 phải nộp số tiền 300.000 đồng (ba trăm nghìn đồng).

Chi cục Thi hành án dân sự thành phố T hoàn trả cho ông Võ Đức T số tiền 21.000.000 đồng (hai mươi mốt triệu đồng) theo Biên lai thu tiền số AA/2021/0005716 ngày 18/01/2022.

4. Về án phí dân sự phúc thẩm: Bị đơn bà Mai Thị Thanh H1 phải nộp số tiền 300.000 đồng (ba trăm nghìn đồng), được trừ vào tiền tạm ứng án phí theo Biên lai thu tiền số 0006516 ngày 29/11/2022 của Chi cục Thi hành án dân sự thành phố T, tỉnh Bình Dương.

5. Trường hợp bản án được thi hành án theo quy định tại Điều 2 của Luật Thi hành án dân sự thì người được thi hành án dân sự, người phải thi hành án dân sự có quyền thỏa thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc bị cưỡng chế thi hành án theo quy định tại các Điều 6, 7 và Điều 9 của Luật Thi hành án dân sự; thời hiệu thi hành án được thực hiện theo quy định tại Điều 30 của Luật Thi hành án dân sự.

6. Bản án phúc thẩm có hiệu lực pháp luật kể từ ngày tuyên án./.