Bản án 50/2024/DS-ST — Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

NỘI DUNG VỤ ÁN:

Theo đơn khởi kiện, bản tự khai của nguyên đơn ông Ngô Quang V, lời trình bày của đại diện theo uỷ quyền của nguyên đơn là bà Phan Thị N và các tài liệu chứng cứ có trong hồ sơ vụ án thì:

Vào ngày 11/09/2022, ông Ngô Quang V và bà Lê Thị Ánh N1, ông Đinh Viết T có ký hợp đồng đặt cọc để chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền đất với diện tích là 42.5m2 tại thửa đất số 78, 166, tờ bản đồ số C.69.II. C.a, đường H, phường F, thành phố Đ, tỉnh Lâm Đồng. Giá trị tài sản thỏa thuận chuyển nhượng là: 6.000.000.000đ (Sáu tỷ đồng chẵn). Ông V đã đặc cọc cho ông T, bà N1 số tiền 600.000.000 (Sáu trăm triệu đồng chẵn). Theo thoả thuận, phía ông T, bà N1 cam kết sẽ lập giấy mua bán hoàn thành tại Ủy ban nhân dân phường F, thành phố Đ cho ông V, có bà Phạm Thị H làm chứng vì diện tích đất này ông T, bà N1 nhận chuyển nhượng lại từ gia đình bà H nhưng hiện tại bà H không đồng ý việc ông T, bà N1 chuyển nhượng diện tích đất trên cho ông V.

Trong khoảng thời gian kí kết hợp đồng, hai bên đã nhiều lần làm việc theo tinh thần của hợp đồng đặt cọc ngày 11/9/2022. Tuy nhiên, sau đó do bà H không đồng ý việc bà N1, ông T chuyển nhượng tài sản cho ông V nên vào ngày 03/09/2023, ông V uỷ quyền cho bà N mời bà N1 đến nhà tại số B, đường H, phường F, thành phố Đ để bàn luận và thỏa thuận, cũng trong khoản thời gian này phía ông V yêu cầu ông T bà N1 phải thực hiện việc chuyển nhượng tài sản nhưng ông T và bà N1 không thỏa thuận được với bà H về việc mua bán nhà đất này. Bà N2 đưa ra ý kiến là do bà không rành về chuyện giấy tờ sổ sách nên chờ con bà về giải quyết nhằm mục đích kéo dài thời gian. Trong thời gian ông Vũ C bà N2 gọi con bà từ thành phố Hồ Chí Minh về thì rất nhiều lần bà N nhắn tin yêu cầu ông T, bà N2 phải thực hiện việc chuyển nhượng tài sản cho ông V nhưng ông T bà N2 đã trả lời không chấp thuận bán nhà cho ông V nữa nên ông V cũng không còn muốn tiếp tục mua bán tài sản này. Ông V đã nhiều lần yêu cầu ông T bà N2 trả lại tiền cọc nhưng ông T, bà N2 không đồng ý trả.

Nay ông V yêu cầu Toà án giải quyết huỷ hợp đồng đặt cọc ký ngày 11/9/2022 giữa ông V và ông T, bà N2. Buộc ông T bà N2 trả lại số tiền cọc là 600.000.000 (sáu trăm triệu đồng).

Theo lời khai của ông Đinh Viết T và các tài liệu có trong hồ sơ vụ án thì: Ngày 11/09/2022, ông V và ông T, bà N2 có ký hợp đồng đặt cọc để chuyển nhượng diện tích đất 42.5m2 tại thửa đất số 78, 166, tờ bản đồ số: C.69.II. C.a, đường H, phường F, thành phố Đ, Lâm Đồng. Diện tích đất này do gia đình ông nhận chuyển nhượng lại của ông Lê Văn X, bà Phạm Thị H và ở ổn định cho đến ngày hôm nay. Ông V đã đặt cọc cho gia đình ông số tiền 600.000.000 (sáu trăm triệu đồng chẵn). Theo hợp đồng đặt cọc thì đến ngày 11/9/2023 hai bên sẽ tiến hành ký hợp đồng chuyển nhượng, vì bà N (mẹ ông V) nói rằng cần thời gian để thoả thuận chuyển nhượng phần đất của bà Phạm Thị H. Tuy nhiên, khi đến hạn để ký hợp đồng chuyền nhượng thì ông V lại không ra ký hợp đồng chuyển nhượng do đó bà N phải mất tiền cọc. Nay ông V yêu cầu huỷ hợp đồng đặt cọc ngày 11/9/2022, buộc gia đình ông trả lại số tiền cọc là 600.000.000 (sáu trăm triệu đồng chẵn) thì ông không đổng ý.

Theo lời khai của ông T1 là người đại diện theo uỷ quyền của bà N2 và các tài liệu có trong hồ sơ vụ án thì: Ông là người đại diện theo uỷ quyền của bà N2, thống nhất ý kiến của ông T đã trình bày về việc ký hợp đồng đặt cọc với ông Ngô Quang V. Sau khi kết thúc thời hạn theo hợp đồng đặt cọc 01 năm thì bà N là mẹ ông V vẫn có ý thương lượng để tiếp tục thực hiện hợp đồng với ông T, bà N2 nhưng với phương thức đổi đất chứ không trả tiền mặt nhưng ông T, bà N2 không đồng ý nên ông V mới yêu cầu ông T, bà N2 trả lại tiền cọc. Nay ông V yêu cầu huỷ hợp đồng đặt cọc ngày 11/9/2022, buộc ông T, bà N2 trả lại số tiền cọc là 600.000.000 (sáu trăm triệu đồng chẵn) thì bà N2 không đổng ý.

Theo bản tự khai, biên bản lấy lời khai của người có quyền, nghĩa vụ liên quan bà Phạm Thị H thì: Năm 1998, bà và chồng là ông Lê Văn X chỉ ký một bản viết tay giấy sang nhượng đất thổ cư nhận cọc làm tin với bà Lê Thị Ánh N1 và ông Mai Văn G. Ngoài ra, vợ chồng bà không ký bất kỳ một bản hợp đồng chuyển nhượng nào khác. Thời điểm ngày 11/9/2022, khi ông T, bà N1 và ông V ký hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng đất mà ông T2, bà N1 đang ở thì bà không biết. Khoảng năm 2019, bà có ý định bán nhà với giá 22 tỷ, bà N có hỏi bà nếu bán thì bán cho bà N giá 20 tỷ và bà N xem giấy tờ nhà đất của ông bà nhưng bà N không mua. Sau thời điểm các bên ký hợp đồng đặt cọc thì bà N1, ông T không qua gặp bà để nói chuyện về việc bán nhà đất cho ông V. Tuy nhiên, ông V có sang gặp bà và nói “Bác X ơi ký cho con giấy này”, bà hỏi ký giấy gì thì ông V nói “Con đặt cọc 600.000.000đ để mua nhà của ông T bà N1 rồi”. Sau đó, bà không đồng ý nên không ký giấy cho ông V vì ông V nói mua nhà đất làm nhà kho và trổ cửa qua đất nhà bà. Hiện tại bà có chừa lối đi diện tích 01m để gia đình ông T, bà N1 sử dụng làm lối đi ra đường lớn H. Phần đất bán cho ông T, bà N1 chưa được tách thửa sang tên vì không đủ diện tích theo quy định. Việc mua bán giữa gia đình ông T, bà N1 và ông V thì bà không nắm rõ, cũng không biết được việc chuyển nhượng này. Bà cũng không có tranh chấp gì với gia đình ông T, bà N1 và ông V. Đối với yêu cầu khởi kiện của ông V về việc huỷ hợp đồng đặt cọc ngày 11/9/2022, buộc gia đình ông T, bà N1 trả lại số tiền cọc là 600.000.000 (sáu trăm triệu đồng) thì bà không có ý kiến gì. Đề nghị Toà án giải quyết theo quy định của pháp luật.

Tại phiên tòa,

Đại diện theo uỷ quyền của nguyên đơn giữ nguyên yêu cầu khởi kiện về việc huỷ hợp đồng đặt cọc ngày 11/9/2022 ký giữa ông Ngô Quang V và ông Đinh Viết T, bà Lê Thị Ánh N1; buộc ông Đinh Viết T, bà Lê Thị Ánh N1 phải có trách nhiệm trả cho ông Ngô Quang V số tiền cọc là 600.000.000đ (Sáu trăm triệu đồng).

Người đại diện theo uỷ quyền của bị đơn bà N1 không đồng ý với toàn bộ yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn. Tại phiên, ông T bà N1 chỉ đồng ý trả lại cho ông V 50% số tiền đặt cọc vì ông T, bà N1 không có lỗi. Trong trường hợp bà H có ký làm chứng hay không làm chứng thì cũng không ảnh hưởng đến giao dịch giữa các bên. Khi ông V ký hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng tài sản, phía bị đơn cũng đã báo cho ông V (bà N) về giấy tờ pháp lý của tài sản, bà H không đồng ý thì cũng không thay đổi về quyền sở hữu tài sản của ông T, bà N1. Sau khi hết thời hạn 01 năm gia đình ông T, bà N1 vẫn muốn tiếp tục thực hiện hợp đồng nhưng phía ông V, bà N không đồng ý. Do đó, lỗi dẫn đến việc không thực hiện được hợp đồng là do phía ông V, bà N.

Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan bà H không đồng ý việc ông T, bà N1 chuyển nhượng tài sản cho ông V vì toàn bộ diện tích đất này vẫn đang nằm trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của bà, chưa được tách thửa sang tên cho ông T, bà N1 vì không đủ diện tích, hàng năm bà vẫn phải nộp thuế toàn bộ diện tích đất này theo quy định. Đối với yêu cầu khởi kiện của ông V thì bà đề nghị Hội đồng xét xử xem xét, giải quyết theo quy định của pháp luật.

Đại diện Viện kiểm sát nhân dân thành phố Đà Lạt phát biểu ý kiến về việc tuân theo pháp luật tố tụng dân sự trong quá trình giải quyết vụ án của Thẩm phán, Hội đồng xét xử; việc chấp hành pháp luật của người tham gia tố tụng kể từ khi thụ lý vụ án cho đến trước thời điểm Hội đồng xét xử nghị án là đúng quy định. Về nội dung vụ án: Đề nghị Hội đồng xét xử chấp nhận toàn bộ yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn ông Ngô Quang V. Hủy Hợp đồng đặt cọc ngày 11/9/2022 ký giữa ông Ngô Quang V và ông Đinh Viết T, bà Lê Thị Ánh N1. Buộc ông Đinh Viết T, bà Lê Thị Ánh N1 phải có trách nhiệm trả cho ông Ngô Quang V số tiền 600.000.000đ (sáu trăm triệu đồng).

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:

Sau khi nghiên cứu các tài liệu có trong hồ sơ vụ án được thẩm tra tại phiên tòa và căn cứ vào kết quả tranh luận tại phiên tòa, Hội đồng xét xử nhận định:

Xét thấy, theo những nội dung thoả thuận tại Điều III của Hợp đồng thì phía bị đơn ông T bà N1 phải hoàn thành thủ tục đủ điều kiện pháp lý để thực hiện việc ký hợp đồng chuyển nhượng, trường hợp không thoả thuận mua được quyền sử dụng đất từ gia đình ông X, bà H thì hai bên tiến hành ký giấy mua bán hoàn thành tại Uỷ ban nhân dân phường, thành phồ Đ, đồng thời có sự chứng kiến và làm chứng của bà Phạm Thị H. Tuy nhiên, ông T, bà N1 không tiến hành thực hiện theo cam kết, không gặp bà H để thoả thuận. Mặt khác, theo công văn số 1591-CCTT/VPDDĐL ngày 24/9/2024 của Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai thành phố Đ thể hiện không tìm thấy thông tin giấy chứng nhận quyền sử dụng đất có thửa đất số 166 (một phần thửa 78), tờ bản đố số C.69.II.C.a tại số A, đường H, phường F, thành phố Đ, tỉnh Lâm Đồng (BL 170). Như vậy, diện tích đất này của ông T, bà N1 chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là chưa có đủ căn cứ pháp lý để thực hiện việc chuyển nhượng nhưng các bên đã thoả thuận ký hợp đồng đặt cọc nhằm mục đích để nhượng quyền sử dụng đất nói trên là vi phạm quy định tại Điều 167, 168 của Luật đất đai năm 2013, các bên đương sự không thực hiện đúng quy định của pháp luật về đất đai vì đối tượng của hợp đồng đặt cọc chưa đủ điều kiện để đảm bảo cho việc thực hiện hợp đồng chuyển nhượng, nên giao dịch dân sự đã vô hiệu ngay tại thời điểm giao kết. Lỗi dẫn đến việc không thực hiện được giao dịch là do cả hai bên. Do giao dịch vô hiệu nên căn cứ Điều 131 Bộ luật dân sự năm 2015 thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận. Vì vậy, ông V yêu cầu hủy hợp đồng đặt cọc giữa ông V và ông tưởng, bà N1 ký ngày 11/9/2022 và yêu cầu ông T, bà N1 phải trả cho ông V số tiền 600.000.000đ là có cơ sở chấp nhận.

Vì các lẽ trên,

QUYẾT ĐỊNH:

Căn cứ vào Điều 26; điểm a khoản 1 Điều 35 và điểm a khoản 1 Điều 39; các Điều 147, 227, 228, 271, 273 của Bộ luật Tố tụng dân sự;

Căn cứ các Điều 116; 117; 118; 123; 131, 328; 357 và Điều 468 của Bộ luật dân sự;

Căn cứ Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội về án phí, lệ phí Tòa án, xử;

1. Chấp nhận toàn bộ yêu cầu khởi kiện của ông Ngô Quang V về việc “Tranh chấp hợp đồng đặt cọc” đối với ông Đinh Viết T, bà Lê Thị Ánh N1.

1.1. Hủy Hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất diện tích 42,5m2 thuộc thửa đất số 166, 1 phần thửa 78, tờ bản đồ số: C.69.II.C.a, phường F, thành phố Đ, tỉnh Lâm Đồng ngày 11/9/2022 ký giữa ông Ngô Quang V và ông Đinh Viết T, bà Lê Thị Ánh N1.

1.2. Buộc ông Đinh Viết T, bà Lê Thị Ánh N1 phải có trách nhiệm trả cho ông Ngô Quang V số tiền 600.000.000đ (sáu trăm triệu đồng).

Kể từ ngày bản án có hiệu lực pháp luật (đối với các trường hợp cơ quan thi hành án có quyền chủ động ra quyết định thi hành án) hoặc kể từ ngày có đơn yêu cầu thi hành án của người được thi hành án (đối với các khoản tiền phải trả cho người được thi hành án) cho đến khi thi hành án xong, bên phải thi hành án còn phải chịu khoản tiền lãi của số tiền còn phải thi hành án theo mức lãi suất quy định tại Điều 357, Điều 468 của Bộ luật dân sự năm 2015, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác.

2. Về án phí:

2.1. Ông Đinh Viết T, bà Lê Thị Ánh N1 phải chịu 28.300.000đ (hai mươi tám triệu ba trăm nghìn đồng) tiền án phí dân sự sơ thẩm.

2.2. Hoàn trả cho ông Ngô Quang V số tiền 14.300.000đ (mười bốn triệu ba trăm nghìn đồng) theo biên lai thu tạm ứng án phí, lệ phí Toà án số 0000908 ngày 17 tháng 6 năm 2024 và số 0000996 ngày 19 tháng 7 năm 2024 của Chi cục Thi hành án dân sự thành phố Đà Lạt.

3. Quyền kháng cáo:

Các đương sự có quyền kháng cáo bản án này trong thời hạn 15 (mười lăm) ngày, kể từ ngày tuyên án. Đối với các đương sự vắng mặt thì thời hạn kháng cáo là 15 (mười lăm) ngày kể từ ngày nhận được bản sao bản án hoặc ngày bản án được niêm yết để yêu cầu Toà án nhân dân tỉnh Lâm Đồng xét xử theo thủ tục phúc thẩm.

Trường hợp Bản án được thi hành theo quy định tại Điều 2 Luật Thi hành án dân sự thì người được thi hành án dân sự, người phải thi hành án dân sự có quyền thoả thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc bị cưỡng chế thi hành án theo quy định tại các Điều 6, 7 và 9 Luật Thi hành án dân sự; thời hiệu thi hành án thực hiện theo quy định tại Điều 30 Luật Thi hành án dân sự.

TM. HỘI ĐỒNG XÉT XỬ SƠ THẨM